이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 서울특별시 은평구 OOO 일대를 재개발하기 위해 설립된 법인으로 2022.3.31. AAA 아파트(이하 “이 건 아파트”라 한다)를 준공하였는데, 이 건 아파트가 준공되기 전인 2021.12.15. 향후 준공될 임대주택 109세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 서울시에 매도하는 매매계약(잔금지급일은 2023.7.24.이고, 이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였다.
나. 처분청은 청구법인이 쟁점임대주택을 이 건 아파트 준공일인 2022.3.31.에 취득하였고, 쟁점계약상의 잔금지급일인 2023.7.24.에 서울시에 매도하였으므로 2022년 및 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 재산세의 납세의무자는 청구법인이라고 보아 2023.10.10. 2022년도 재산세 등 OOO원과 2023년도 재산세 등 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 「지방세법」 제107조 제1항에 따르면 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 되어 있는데, 이 때 재산을 ‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있는지를 불문하고 과세대상 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 뜻하는바(대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판결 등, 참조),
이는 재산세의 실질과세원칙에 따라 납세의무자를 공부상 소유자 혹은 법률상 소유자가 아닌 사실상 소유자로 규정하여 재산에 대한 실질적 담세력이 있는 자에게 납세의무를 지우기 위한 것이다.
(2) 청구법인은 재산세 과세기준일 전에 쟁점임대주택을 서울시에 인도하였으므로 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자’에 해당하지 않는다.
(가) 청구법인은 2020.9.23. 향후 주택재개발정비사업의 시행으로 건설될 이 건 아파트 중 임대주택 237세대를 서울시에 매도하는 계약을 체결하였는데, 2021.11.30. 서울시가 임대주택 중 일부를 동일한 조건으로 ㈜OOO(이하 “OOO”라 한다)에 매도하는 것으로 계약을 변경할 것을 요구하였다.
(나) 이에 청구법인은 2021.12.15. 전체 임대주택 237세대 중 109세대를 서울시에, 나머지 128세대를 OOO에 각 매도하는 계약을 체결하였다.
(다) 쟁점계약에서 “매도인은 도시정비법 제86조에 따른 이전고시 후 제3조 제4항에 따른 2차 잔금을 수령함과 동시에 즉시 매수인들의 소유권 이전등기절차 이행에 협조해야 한다”고 하면서, 소유권이전등기일 이전이라도 “매도인이 지정한 매매목적물의 입주기한까지 매도인은 분양주택과 동일하게 매수인의 매매목적물에 입주예정자가 원활히 입주할 수 있도록 입주업무를 지원하여야 한다”고 정하고, 이에 따라 “사용허가 후 입주시의 경우”는 해당 매수인이 매매목적물의 관리의무 및 재해로 인한 피해에 대한 책임을 해당 매수인이 부담하고, “준공인가 후(임시사용승인 포함) 입주일 또는 입주지정 기한 익일부터” 매매목적물의 공가관리에 필요한 비용 및 시설물의 유지관리에 소요되는 제반비용을 “매수인”이 부담하기로 하는 등, 준공인가 후(임시사용승인 포함) 입주예정자의 입주일 또는 입주예정자가 입주하지 않는 경우에는 입주지정 기한 다음날부터 매수인들이 매매목적물의 사실상 소유자로서 유지관리의무를 부담하기로 하였다.
(3) 청구법인은 2022.3.31. 쟁점임대주택을 포함한 이 건 아파트의 준공인가를 받고, 이 건 아파트의 입주기한을 2022.5.31.까지로 정하여 서울시를 통해 임대주택 공급 및 관리업무를 위탁받은 서울주택도시공사에 통보하였다.
쟁점매매계약에 따라 청구법인은 위 입주기한까지 수분양자들과 동일하게 쟁점임대주택의 입주예정자가 원활히 입주할 수 있도록 입주업무를 지원함으로써 인도의무의 이행을 제공하였고, 그에 따라 위 입주기한 다음날인 2022.6.1.부터 쟁점임대주택 및 그에 대한 유지관리의무가 서울시에 이전되었다.
(4) 따라서 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 서울시이다.
청구법인은 2022.5.31.까지 서울시에 쟁점임대주택 109세대를 인도하였고, 그 다음날부터 쟁점임대주택의 유지관리의무도 서울시에게 이전되었으므로, 「지방세법」상 2022년 재산세 과세기준일인 2022.6.1. 현재 서울시가 쟁점임대주택을 경제적ㆍ실질적인 관점에서 사실상 지배하였다.
(5) 처분청은 대법원 2019두43894 판결을 제시하며 재산세 납부의무자는 청구법인이라는 의견을 제시하였으나, 처분청이 원용하고 있는 대법원 2019두43894 판결에서도 ‘과세기준일 현재 그 이전에 입주한 세대를 제외한’ 나머지 세대에 대하여만 조합의 사실상 소유를 인정하고 있다.
원고는 2016.5.19.(준공인가일)에 이 사건 아파트에 관하여 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’의 지위를 갖게 된다고 본다. 따라서 원고는 2016. 6. 1.(2016년도 재산세 과세기준일) 현재 그 이전에 입주한 세대를 제외한 이 사건 일반분양아파트, 이 사건 임대아파트를 사실상 소유하여 재산세를 납부할 의무가 있다.
청구법인은 쟁점임대주택 109세대에 대하여 2022.3.28.부터 2022.5.31.까지 입주예정자들과 사이에 임대계약 체결 및 입주를 완료하여야 한다는 서울시의 일정에 맞춰 2022.3.31. 준공인가를 받고 2022.5.31.까지 임대주택을 인도하여 입주를 마쳤으므로 처분청이 제시한 대법원 판례는 그 사실관계가 이 건과 다르다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세법」은 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있으나, 사실상 소유자가 되는 시기에 관하여는 따로 규정을 두고 있지 않다.
재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세이므로, 재산의 현황, 사용 관계, 재산과 관련한 계약 관계 등 여러 사정을 종합하여 재산을 사용·수익 또는 처분을 할 수 있는 시점에 이르면 재산세 납세의무자인 사실상 소유자가 된다고 본다. 한편, 「지방세법」은 취득세와 재산세를 함께 규정하고 있고, 재산의 사실상 소유 즉, 사용·수익 또는 처분할 수 있는 지위는 취득 또는 사실상 취득을 전제로 한다고 할 수 있으므로, 취득시기를 정한 「지방세법 시행령」 제20조가 하나의 기준이 될 수 있다(대법원 2019두43894, 2019.10.17. 판결, 참조).
(2) 사업시행자인 청구법인은 정비사업으로 조성한 이 건 아파트를 임시준공일인 2022.3.31. 취득하였고, 이에 따라 이를 처분할 수 있는 지위를 갖게 되었으며, 청구법인과 서울시는 2021.12.15. 쟁점임대주택 매매계약을 체결하면서 ‘1차 잔금은 도시정비법 제83조의 규정에 의한 임대주택의 준공인가 이후에 매매가격의 15%를 지급하고, 최종 2차 잔금인 매매가격의 5%는 이전고시에 의한 면적정산 및 소유권보존등기 완료된 후에 지급한다”(매매계약서 제3조 제4항)고 정하는 한편 “매도인은 제1항의 소유권이전 등기 경료시까지를 기준으로 매매목적물과 관련하여 매도인 명의로 부과되거나 부과될 제세공과금(부가가치세를 포함) 등이 있을 경우에는 매도인이 완납하여야 한다”(매매계약서 제4조 제2항)고 정하였다.
이에 따라 서울시는 2023.7.24. 최종 2차 잔금인 OOO원을 지급하고 2023.7.25. 소유권이전등기를 완료하였다.
(3) 이와 같이 청구법인은 2022.3.31. 쟁점임대주택을 「지방세법 시행령」 제20조 제6항 본문에 따라 취득하여, 서울시가 잔금을 지급한 2023.7.24.까지 사실상 소유하고 있었으며, 최종 잔금일 이전 매수인이 유지관리비용을 부담하는 등의 책임관계를 정한 계약사항은 사실상 소유자를 판단하는데 영향이 없다고 할 것이다.
(4) 따라서 청구인은 2022.3.31. 부터 2023.7.23.까지 이 사건 임대주택을 사실상 소유하고 있는 자이므로 과세기준일인 현재 재산세 납세 의무는 청구법인에게 있다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
과세기준일 현재 쟁점임대주택을 사실상 소유하고 있는 자는 서울시이므로 청구법인에게 재산세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 민법
제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
(2) 지방세법
제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
(3) 지방세법 시행령(2023.12.29. 대통령령 제34080호로 일부개정되기 전의 것)
제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 사실상의 잔금지급일
2. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 않고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
가. 화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)
라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)
다. 사실관계 및 판단
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 서울시는 2021.12.15. 청구법인과 쟁점임대주택의 매매계약을 체결하였다.
＜쟁점계약서 발췌＞
○○○
(나) 서울시는 쟁점임대주택 매매계약 잔금일인 2023.7.24. 광역자치단체가 취득하는 재산으로 납부할 세액이 없는 것으로 취득세를 신고하였다.
(다) 서울주택도시공사는 청구법인에게 쟁점임대주택을 2022.5.31.까지 공급하도록 공급일정을 통보하였다.
○○○
(라) 처분청과 청구법인은 쟁점임대주택 입주계약 이후 임대수익은 서울시에 귀속되었다고 답변하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구법인은 재산세 과세기준일 전 쟁점임대주택을 서울시에 인도하였으므로 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자’는 서울시라고 주장하나,
「지방세법」 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제6항에서 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있는바,
청구법인은 쟁점임대주택을 이 건 아파트를 준공일인 2022.3.31.에 취득하였고 서울시와 체결한 매매계약서(쟁점계약)상의 잔금지급일인 2023.7.24.에 서울시에 매도하였으므로 다른 특별한 사정이 없는 한 과세기준일 현재 쟁점임대주택을 사실상 소유하고 있는자는 청구법인으로 보이는 점, 쟁점계약에 따르면 청구법인은 소유권이전 등기 경료시까지를 기준으로 매매목적물과 관련하여 청구법인 명의로 부과되거나 부과될 제세공과금 등이 있을 경우 이를 부담하기로 약정되어 있는 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인을 납세의무자로 보아 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.