이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 건설업 등을 영위하고 있는 법인으로 서울특별시 강남구 OOO 토지 3,472.2㎡(이하 “이 건 토지”)를 1999.2.12. 취득하여 소유하고 있다.

나. 청구법인은 2018.12.11. 2018년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2018.6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 이 건 토지 등 주택 및 토지에 대하여 재산세 부과처분에 따라 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다가, 2023.11.23. 2018년 귀속 종합부동산세 과세대상 물건 중 OOO 출구를 포함한 토지(면적 239㎡, 이하 “쟁점①토지”이라 한다)와 OOO타워1(측면)과 OOO타워(정면)가 연결되어 있는 토지(면적 180.3㎡, 이하 “쟁점②토지”라 하고 쟁점①토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)가 「지방세법」 제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에 따른 지방세 비과세 대상에 해당하므로 「종합부동산세법」 제12조 제1항에 따라 종합부동산세 과세대상이 아닌 것으로 보아 2018년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 환급하는 취지의 경정청구를 처분청에 제기하였고, 처분청은 2024.3.12. 청구법인에게 경정청구 거부처분을 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점①토지는 청구법인 사유지 내 위치한 지하철 출입구로 서울특별시가 해당 지하철역이 존속하는 기간 동안 동 토지에 대해 무상의 구분지상권을 설정하고 있고, 일반인들이 자유롭게 이용하고 있어 청구법인이 더 이상 독점적·배타적으로 사용·수익한다고 볼 수 없으므로 「지방세법」 제109조 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 지방세 비과세 대상(사도)에 해당한다.

(2) 쟁점②토지는 주변에 별도의 공도가 없어 일반인들이 인근 오피스 및 상업시설 등으로 이동하기 위해서는 반드시 청구법인의 사도를 이용하여야만 하고 실제로도 별다른 제약 없이 이용하고 있으므로 재산세 비과세 대상에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 「종합부동산세법」 제11조는 ‘토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다’라고 규정하고 있고, 같은 법 제12조는 ‘납세의무자는 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 종합합산과세대상인 경우와 별도합산과세대상인 경우에 해당과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 일정액을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 2023.11.23. 이 건 토지 중 쟁점①ㆍ②토지등이 비과세라고 주장하면서 서울특별시 강남구청장(이하 “강남구청장”이라 한다)에게 2023년 귀속 재산세에 대하여 이의신청을 하였으나, 2024.1.9. 서울특별시 강남구 지방세 심의위원회는 「지방세법」 제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에 따른 비과세 대상인 사설 도로로 보이지 않는다고 판단한 바 있다.

(3) 종합부동산세는 지방세인 재산세 부과의 후행처분으로, 쟁점①ㆍ②토지는 「지방세법」상 비과세토지에 해당하지 아니한다는 지방세 과세권자의 선행 결정에 따라 쟁점①ㆍ②토지를 청구법인의 신고내용대로 별도합산토지로 보아 이 건 종합부동산세 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 「지방세법」제109조에 따른 공용 또는 사설도로로 종합부동산세 과세대상에서 제외되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

(2) 지방세법

제109조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.

1. 유료로 사용하는 경우

2. 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우

③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지

(3) 지방세법 시행령

제108조(비과세) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.

1. 도로: 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.

(4) 건축법

제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조(건축물의 건폐율), 제56조(건축물의 용적률)와 제60조(건축물의 높이 제한)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조 제1항 제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

제58조(대지 안의 공지) 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

(5) 건축법 시행령

제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」제14조 제1항 제1호에 따른 매장문화재의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다.

③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다.

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는법 제43조 제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라법 제56조(건축물의 용적률) 및 제60조(건축물의 높이 제한)를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다.

1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하

2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에법 제43조 제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다.- 11

제80조의2(대지 안의 공지) 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조 제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 등에서 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 1999.2.12. 이 건 토지를 취득하여 2002.9.19. OOO타워1을 착공하여 2004.11.25. 준공하였고, 2004.7.6. OOO타워2(OOO타워1과 더하여 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 착공하여 2005.6.4. 준공하였으며, 지하철 9호선 OOO이 2015.3.28. 개통되었다.

(나) 이 건 토지(붉은색 실선) 및 쟁점토지(파란색 실선)의 지적도면 및 위성사진은 ＜그림＞과 같다.

＜그림＞ 이 건 토지 및 쟁점토지의 지적도면 및 위성사진

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(다) 쟁점토지의 현황 사진은 아래와 같다.

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(라) 청구법인은 2014.5.29. 서울특별시와 지하철 출입구 및 겸용통로를 설치함에 있어 지료를 무상으로 하여 구분지상권설정계약을 체결하였는바, 이 건 토지 등기부등본에 따르면 쟁점①토지 면적과 동일한 이 건 토지 북쪽 부분 239.0㎡의 평균해수면을 기준으로 하여 지상 3.27m에서 지상 20.83m 사이에 대하여 서울도시철도 시설물 존속 시까지 서울특별시에게 구분지상권을 설정해준 것으로 나타난다.

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(마) 청구법인은 2014.5.29. 서울특별시와 “지하철 연결출입구 설치 협약서(이하 “이 건 협약서”라 한다)를 체결하였고, 이 건 협약서 제6조에서 지하철 출입구의 보존을 위해 양 당사자는 구분지상권 설정계약(지료 : 무상, 기간 : 6번 출입구 준공일부터 도시철도 존속시까지)을 체결하기로 하고, 제7조에서 서울특별시가 지하철 출입구를 유지·관리하고 모든 법적 책임을 진다고 기재되어 있다.

(바) 강남구청장이 쟁점①토지의 지상권 설정은 무상으로 설정된 것이 아니라 이 건 건축물의 사용승인 조건이었다는 증빙자료로 제출한 이 건 건축물 신축허가와 관련된 2012년 제22차 건축위원회 의결자료에서는 “OOO 건축물 교통영향평가 개선대책 이행 사항 중 지하철 9호선 설치 역사와 보행연결통로 설치 사항은 2004년 사용승인 당시 사업자가 추후 지하철 9호선 개통시 보행연결통로를 이행하겠다는 확약서를 제출하고 사용승인 처리된 사항”이라고 기재되어 있다.

(사) 청구법인의 2023년도 토지분 재산세 불복과 관련하여 보면, 청구법인은 강남구청장이 2023.9.10. 청구법인에게 한 2023년도 토지분 재산세 합계 OOO원의 부과처분에 불복하여 2023.11.23. 이 건 토지 중 쟁점①ㆍ②토지를 포함한 740.8㎡는 비과세임을 주장하면서 강남구청장에게 이의신청을 하였고, 강남구청장은 2024.1.23. 740.8㎡ 중 303.2㎡는 비과세로 결정하고, 쟁점①ㆍ②토지에 대해서는 기각으로 결정하였는바, 청구법인이 이에 불복하여 2024.4.8. 제기한 심판청구의 결과, 우리원은 쟁점①토지를 「지방세법」제109조 제2항 본문에 따른 공용 또는 공공용 토지로, 쟁점②토지의 실제 측량면적 180.3㎡ 중 주차장 출입구 부분(39.6㎡)을 제외한 나머지 면적 140.7㎡를 같은 조 제3항 제1호에 따른 사설 도로로 보아 각 비과세 대상에 해당한다고 판단(조심 OOO, 2025.2.6.)하였다.

(아) 한국국토정보공사가 2024.2.26. 측량한 지적현황측량 결과도에 따르면, 쟁점②토지의 실제 측량면적은 180.3㎡(아래 ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ 부분의 합계)로 확인되고, 청구법인도 이에 대하여 이견이 없으며, 쟁점②토지 중앙에 위치한 면적 39.6㎡는(아래 ㄹ 부분) 지하 주차장 진출입로 사용되고 있는 것으로 청구법인의 위 재산세 심판청구 사건의 결정서에서 확인된다.

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(자) 쟁점토지의 2018년과 2023년의 항공사진 등을 비교하면 아래와 같은바, 사용현황, 면적구분 등에 차이가 없는 것으로 나타난다.

1) 쟁점①토지

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2) 쟁점②토지

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①토지에 대하여 살피건대, 처분청은 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행세목으로 강남구청장이 쟁점토지가 비과세 대상인 사설 도로에 해당하지 않는다고 판단한 바 있으므로 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이나,

「지방세법」제109조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여 재산세를 부과하지 아니하되, 유료로 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다고 규정하고 있고, 여기서 ‘유료로 사용하는 경우’란 어떤 명목으로든 해당 토지의 사용에 대하여 대가가 지급되는 경우를 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 사용기간의 장단이나 그 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지를 묻지 아니한다고 보아야 할 것인바(대법원 2012.12.13. 선고 2010두9105 판결, 참조),

청구법인은 이 건 협약서를 통해 쟁점①토지를 도시철도가 존속하는 동안 서울특별시가 무상으로 사용할 수 있도록 협의하고, 서울특별시에 이 건 구분지상권을 설정해 준 점, 이 건 구분지상권의 목적은 공공의 교통편의 제공을 위한 것으로, 지하철 출입구 및 그 주변의 연결통로로 사용되기 위함이고, 서울특별시가 사용 주체로서 유지·관리의 책임을 지면서 불특정 다수의 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 지하철 출입구 및 그 연결통로로 사용하고 있는 점, 이 건 구분지상권이 이 건 건축물의 사용승인 조건으로 설정되었다 하더라도 이는 사용승인을 받기 위한 법적의무를 이행한 것일 뿐 청구법인이 서울특별시로부터 별도의 금전적 보상을 제공받지 아니한 이상 실질적인 대가 관계가 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점①토지는 지방자치단체가 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 토지로 볼 수 있으므로 「지방세법」제109조 제2항에 따른 재산세 비과세 대상에 해당된다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②토지에 대하여 살피건대, 처분청은 강남구청장이 쟁점토지가 비과세 대상인 사설 도로에 해당하지 않는다고 판단한 바 있으므로 이에 따라 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이나,

쟁점②토지를 제외하고는 일반인들이 통행할 수 있는 별도의 공도가 없는 점, 해당 토지는 통행량이 많은 영동대로변에 접해 있어 불특정 다수의 일반인들이 자유로운 통행에 이용되고 있는 점, 청구법인은 일반인들이 쟁점②토지를 이용하여 통행하는데 아무런 제약을 두지 않고 있고 일반인들의 자유로운 통행에 제공된 결과 청구법인이 해당 토지를 더 이상 독점적·배타적으로 사용하거나 수익할 가능성이 없어 보이는 점 등에 비추어 쟁점②토지는 불특정 다수인의 자유로운 통행에 제공되는 사설도로로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

다만, 쟁점②토지 중 이 건 건축물의 주차장 진출입로로 사용되는 39.6㎡는 인도가 이어지다가 주차장 출입구 앞에서 끊겨 있고 횡단보도가 설치되지 않아 보행자가 해당 주차장 진출입로를 지나갈 때 자유로운 통행에 제약이 있고, 청구법인이 독립적.배타적으로 사용할 가능성이 있어 보이는 점에서 해당 면적은 자유로운 통행에 제공되는 사설도로로 보기는 어렵다 할 것인바, 쟁점②토지 중 주차장 출입구 부분(39.6㎡)을 제외한 나머지 면적은 불특정 다수인의 자유로운 통행에 제공되는 사설도로로서 재산세 비과세 대상에 해당한다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.