이유
1. 처분개요

가. 청구인은 1993.12.30. 경기도 군포시 OOO(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다, 2021.4.6. 법원의 강제경매로 양도하였으나, 양도 당시 1세대 1주택 비과세 특례대상에 해당하는 것으로 보아, 양도소득세를 무신고 하였다.

나. 처분청은 양도 당시 청구인이 쟁점양도주택 외 2012.9.11. 청구인의 모친 a으로부터 증여를 원인으로 취득한 경기도 연천군 OOO 소재 주택(67.32㎡)(이하 “농어촌주택”이라 한다)과 2014.5.26. 매매를 원인으로 취득한 경기도 파주시 문산읍 OOO(이하 “거주주택”이라 한다)를 보유하고 있는 사실을 확인하고, 양도일 현재 3주택자로서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아, 2024.6.11. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.21. 이의신청을 거쳐(2024.8.26. 기각 결정) 2024.10.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 처분은 청구인에게 사전 고지와 부과 이유 확인 동의 절차가 생략된 것이며, 쟁점양도주택의 소유권이전등기가 3년이 지난 뒤 부과되었고, 비과세 법률과 장기보유특별공제율을 잘못 적용한 부적법한 처분이다.

(2) 처분청은 「소득세법」 제95조 제2항의 실제 거주한 보유자에게 적용하는 장기보유특별공제율(80%)을 적용하지 않고, 비거주자에게 적용되는 장기보유특별공제율(30%)을 적용하였는데, 이는 같은 법 시행령에 위임된 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택자의 요건” 규정을 부당하게 해석한 것이다.

쟁점양도주택은 청구인이 최초분양자로서 1993.9.4. 잔금을 치른 후 임대하여 2012.4.30.까지 임차인들이 거주하였고, 2012.6.1.부터는 청구인이 모친과 함께 2014.5.23.까지 2년간 거주하였다. 따라서 쟁점양도주택이 2021.4.6. 경매로 강제양도 되기 전까지 청구인이 28년간 보유하였고, 2년 거주한 쟁점양도주택의 장기보유특별공제율을 처분청에서는 거주사실이 없는 것으로 보아 30%를 적용한 것이다.

(3) 이 건 처분은 「조세특례제한법」 제99조의4, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 나목을 잘못 적용한 것이다. 처분청은 청구인이 입증자료를 제출하였음에도 일시적인 1세대 2주택 규정(신규주택 취득 후 3년 이내 매도 원칙)의 불가피한 합법적인 예외사유를 적용하지 않는 것은 비합리적인 처분이다.

또한, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 “동거봉양하기 위하여 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다” 라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로서 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보는 것인데, 처분청은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우에만 국한하여 1세대 1주택자로 판단하였다.

즉, 2012.9.11. 청구인이 모친으로부터 농어촌주택을 증여받기 이전에는 청구인은 쟁점양도주택만 보유한 1세대 1주택자에 해당하고, 증여일로부터 8년 8개월이 경과한 후 양도된 사실을 판단한다면, 청구인은 「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 따른 동거봉양에 의한 1세대 1주택 특례대상이다.

(4) 쟁점양도주택은 2014.5.23.부터는 b과의 제1차 임대차계약으로 b, c이 거주하였고, 2016년에는 쟁점양도주택을 양도하고자 하였으나, 매수인이 나타나지 않자 임차인인 b에게 매수 의사를 타진한바, b은 2016년 3월 중순경 매수 의사를 밝혔으나, 4월경 매수 의사를 철회하고, 임대차 계약을 갱신하겠다고 하여 불가피하게 제2차 임대차계약을 c 명의로 체결하였다.

2018.5.23. 임대차계약 종료 시점에 제3차계약 합의를 일방적으로 파기하였고, 2018.11.18.까지 불법으로 점유거주하며, 청구인의 신규 임대차계약을 방해하였다. 또한, 실제임차인이 아닌 c은 b의 사유재산인 전세보증금 OOO원을 본인에게 지급하라고 하였고, 청구인은 c에게 지불할 수가 없어 지불할 돈이 없다고 하자 c은 변호사를 통해 2018.8.29. 안양지방법원에 임차권등기명령을 신청하여 2018.9.27. c 명의로 임차권 등기하였다.

이후 c은 2018.11.18. 불법 무단이주하였고, 2018.11.29. 안양지방법원에 전세보증금반환 청구를 하고 대법원에서 확정판결되어 2020.5.29. 강제경매 신청을 하였다. 따라서 쟁점양도주택의 양도 원인은 b, c의 위법한 사기행위와 법원의 위법한 판결 때문이다.

나. 처분청 의견

(1) 농어촌주택으로서 「조세특례제한법」 제99조의4 제1항에 따른 양도소득세 과세특례 규정을 적용받기 위해서는 쟁점양도주택의 양도시점에 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 1세대 1주택 비과세 요건 또는 같은 법 시행령 제155조 제1항에서 규정하는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하여야 하나, 청구인은 해당 요건을 충족하지 못하였다.

구체적으로 살펴보면, 청구인은 쟁점양도주택이 경매로 양도된 2024.4.6.에는 거주주택도 보유하고 있는 상태이므로, 쟁점주택과 거주주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하기 위해서는 거주주택 취득일인 2014.5.26.로부터 법령상 종전주택인 쟁점주택을 3년 이내 양도하여야 한다. 그러나 청구인은 쟁점양도주택을 3년이 훨씬 지난 2021.4.6. 경매로 인해 양도하였으므로 ‘일시적 2주택 비과세특례’를 적용할 수 없다.

또한, 쟁점양도주택과 증여받은 농어촌주택이 청구인의 주장처럼 「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 따른 동거봉양 합가에 따른 비과세를 적용받기 위해서는 동거봉양을 시작한 2012.2.27.로부터 10년 내 쟁점양도주택을 양도할 때 쟁점양도주택과 농어촌주택 외에는 다른 주택이 없어야 하나, 거주주택도 보유 중에 있었으므로 ‘동거봉양 합가에 따른 비과세 특례’도 적용할 수 없다.

위의 사항을 종합하여 볼 때, 쟁점양도주택과 농어촌주택, 쟁점양도주택과 거주주택은 각각 비과세 특례를 적용할 수 없으므로 농어촌주택과 거주주택 모두 쟁점양도주택이 양도될 당시 주택 수로 산정되어 청구인은 3주택자에 해당한다.

(2) 청구인은 거주주택 취득 후 3년 이내에 쟁점양도주택을 양도하지 못한 것은 불가피한 사유(법원 경매)에 해당되어 일시적 2주택 양도기한 적용의 예외 사유에 해당한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제1호에 따르면, “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 거주주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날까지 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용한다”라고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제18항 제2호에서는 “거주주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 법원에 경매를 신청한 경우에 해당 한다면, 종전주택이 3년이 지나 경매로 인해 양도되어도 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용한다”라고 규정되어 있다.

그러나, 청구인의 쟁점양도주택은 거주주택을 취득한 날인 2014.5.26.로부터 3년이 훨씬 지난 2020.5.27. 법원에 경매가 신청되었으므로, 쟁점양도주택은 일시적 2주택 양도기한 적용의 예외 사유에 해당한다고 볼 수 없다.

(3) 쟁점양도주택의 장기보유특별공제는 「소득세법」 제95조에 따라 양도 당시 3주택자인 경우에 해당하여, 청구인은 쟁점양도주택을 15년 이상 보유하였으므로 30%의 공제율을 적용하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점양도주택의 양도 당시 비과세 특례 요건(동거봉양 합가, 일시적 2주택자에 대한 특례)을 충족하지 못한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점양도주택의 양도 당시 청구인의 세대별 주택보유 내역은 아래와 같다.

＜표1＞ 양도 당시 주택보유 내역

(단위 : ㎡)

(나) 쟁점양도주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점양도주택은 1993.12.30. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이 이전된 후, 2021.4.6. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 청구외 이○○에게 소유권이 이전되었고, 2018.9.17. 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(2018카임68)을 원인으로 주택임차권(임차권자 c)이 등기되었으며, 2020.6.1. 안양지원으로부터 강제경매개시결정(2020타경102328)이 이루어진 사실이 확인된다.

＜표2＞ 쟁점양도주택의 등기사항전부증명서상 주요 내용

[집합건물] 경기도 군포시 OOO

(다) 쟁점양도주택의 양도일(2021.4.6.) 현재 거주주택과 농어촌주택의 공동(개별)주택가격은 아래와 같다.

＜표3＞ 공동(개별)주택가격

(단위 : 원)

(라) 청구인과 임차인들(b, c) 간 체결한 쟁점양도주택의 임대차계약의 주요 내용은 아래와 같다.

＜표4＞ 임대차계약 주요 내용

(단위 : 원)

(마) 청구인의 모친 d의 주민등록초본에 의하면, d은 2012.2.27. 당시 청구인의 주소지인 경기도 파주시 OOO에 전입(세대주 청구인)하여 청구인과 세대합가를 하였다가 2012.6.4. 청구인과 함께 쟁점양도주택으로 전입한 후, 2012.11.27. 전출하여 청구인과 세대분가를 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」 제89조 및 같은 법 시행령 제155조 제1항 및 제4항에 따르면, 양도소득 비과세 특례 규정을 적용받기 위해서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우와,

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 규정하고 있는바,

청구인이 양도 당시 일시적 2주택자에 따른 비과세 특례요건을 적용받기 위해서는 거주주택(신규 주택)의 취득일인 2014.5.26.로부터 3년 이내인 2017.5.25.까지 쟁점양도주택을 양도하였어야 하나, 6년이 더 지난 2021.4.6.에 법원의 강제경매로 쟁점양도주택이 양도된 점,

청구인은 임차인의 불법점유 등으로 인한 소유권 행사 방해와 쟁점양도주택에 대한 부동산강제경매신청으로 3년 이내인 2017.5.25.까지 쟁점양도주택을 양도하지 못하였으므로, 이는 불가피한 예외사유에 해당한다고도 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제18항 제2호에 따르면, 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 쟁점양도주택이 법원에 경매를 신청한 경우에 3년 이내에 양도하지 못한 불가피한 예외사유로 보는 것인바,

쟁점양도주택의 경우 3년 이내인 2017.5.25.까지 법원에 경매신청이 접수되었다거나 경매 절차가 진행된 사실이 없고, 2020.5.27.에 임차인 c으로부터 강제경매신청이 접수되고, 2020.6.1.에 강제경매개시 결정이 진행된 것으로 보이는 점,

동거봉양 합가에 따른 비과세 특례규정은 1주택을 보유하고 있는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택자가 된 경우에 적용되는 것이므로, 청구인의 경우 쟁점양도주택의 양도 당시(2021.4.6.) 농어촌주택 외에는 다른 주택이 없어야 하나, 2014.5.26. 매매로 취득한 거주주택도 보유 중에 있었으므로 위 규정에 따른 비과세 특례를 적용하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점양도주택의 양도 당시 3주택자로서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 30%의 장기보유특별공제율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부개정된 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

표1

보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 6 4년 이상 5년 미만 100분의 8 5년 이상 6년 미만 100분의 10 6년 이상 7년 미만 100분의 12 7년 이상 8년 미만 100분의 14 8년 이상 9년 미만 100분의 16 9년 이상 10년 미만 100분의 18 10년 이상 11년 미만 100분의 20 11년 이상 12년 미만 100분의 22 12년 이상 13년 미만 100분의 24 13년 이상 14년 미만 100분의 26 14년 이상 15년 미만 100분의 28 15년 이상 100분의 30

(2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (이하생략)

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (이하 생략)

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항제1호에서 같다).

④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

(18) 법 제89조 제1항 제4호 나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.

2. 법원에 경매를 신청한 경우

(3) 조세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17759호로 일부개정된 것)

제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

(4) 조세특례제한법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23590호로 일부개정된 것)

제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) ② 법 제99조의4 제1항 제1호 가목(1) 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다.