이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 2020.1.28. 인천광역시 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로부터 인천광역시 연수구 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다.
나. 처분청은 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 쟁점토지를 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여, 2023.9.4. 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.10.31. 이의신청을 거쳐, 2024.4.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 2021.6.4. 쟁점토지에 건축물 착공신고를 완료한 이후 규준틀 설치 작업을 실시하여 건축물 신축공사에 착공하였으나, 코로나19 장기화 등의 악재로 장기간 공사를 중단하였다. 그러나 2023년 초부터 공사재개를 위한 준비를 진행하던 중 2023.5.4. 쟁점토지 매도자인 OOO의 환매권 행사 통지 및 착공 금지 명령에 따라 과세기준일(6.1.) 현재 공사재개가 금지된 상황이다.
이는 행정관청의 귀책사유 등 외부적인 사유로 인하여 건축공사가 중단되어 정당한 사유에 해당한다고 할 것인바, 쟁점토지는 「지방세법 시행령」제1항 제3호 단서(정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우)에 해당하지 않는다고 할 것인바, 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점토지에서 건축물의 건축공사를 착공한 사실이 없으므로, 쟁점토지를 건축물의 부속토지로 볼 수 없다.
처분청은 쟁점토지에서 건축공사의 착공이 이루어진 것으로 보아 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 사실이 있으나, 청구법인이 이의신청을 제기한 이후 처분청 담당자가 착공사실이 있었는지 현장에 나가 확인하였으나, 쟁점토지에서 착공이 이루어진 사실을 확인할 수 없었다.
「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호는 “「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”의 부속토지를 별도합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있다.
그리고, 사회통념 상 특정 토지에서 건축물을 신축하기 위한 공사에 착공하였다고 인정하기 위해서는 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비행위, 즉 토지의 측량이나 지반조사, 건물신축도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 특별한 사정이 없는 한 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 굴착공사나 터파기 공사에 착수하는 경우에 비로서 공사에 착공하였다고 볼 수 있다(대법원 2017.7.11. 선고 2012두22973 판결, 같은 뜻임). 다만, 흙막이 작업, 터파기, 구조물 공사 등의 공정이 재산세 과세기준일(6.1.) 이후 진행된 경우라도 흙막이 작업 등의 필수적 전제가 되는 규준틀 설치 작업이 재산세 과세기준일 이전에 개시되었고, 이를 기초로 통상적인 일정에 따라 흙막이 작업, 터파기, 구조물 공사 등의 후속 공정이 진행되었다면, 규준틀 설치 작업 시점에 건축물 신축공사를 시작한 것으로 볼 수 있을 것이다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결, 같은 뜻임).
그런데, 2022년 및 2023년 중 처분청 담당자가 세 차례 현지 출장을 한 바에 따르면, 쟁점토지는 과세기준일(6.1.) 현재 착공으로 볼 만한 행위, 즉 규준틀을 설치하였음을 인정할만한 구조물이나 후속 건축공정이 진행되었음을 확인할 만한 사실이 확인되지 않았다. 오히려 쟁점토지는 나대지 상태로 인접 공사현장에서 발생한 토사가 적치되어 있거나, 인접 공사현장 근무자들의 주차장으로 사용되고 있었다.
따라서, 쟁점토지는 공사에 착수한 건축물의 부속토지로 볼 수 없으므로 별도합산과세대상에 해당하지 아니하는바, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 정당하다.
(2) 설령, 청구법인이 쟁점토지에서 건축물을 착공한 사실을 인정한다고 하더라도, 이 사건의 경우 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에 해당한다.
「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호 단서는 “과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다”고 규정하고 있다.
조세심판원은 위 규정에서 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지· 제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 건축공사에 착공하여 공사 진행을 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 장기간 공사를 중단한 내부적인 사유도 포함한다고 결정한 바 있다(조심 2022지144, 2022.11.1.).
청구법인의 경우 2021.6.4. 착공신고를 한 이후 2023년 과세기준일(6.1.)까지 공사를 진행하지 아니하였는데, 그 원인으로 코로나19를 들고 있다. 그러나 코로나19 등으로 인한 경영상 어려움이 있다는 것은 청구법인의 내부적인 사정일 뿐 이를 법령상 제한 등에 준하는 외부적 강제사유로 볼 수 없고(조심 2022지1296, 2023.2.9.), 이러한 상황에서 청구법인이 쟁점토지에서 실제 착공을 하지 아니한 것은 청구법인의 경영상 판단에 따른 것으로 판단되는바, 이는 정당한 사유에 해당하지 아니한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지를 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에 따른 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.
(가) 청구법인이 제출한 쟁점토지 취득 및 공사 진행 관련 일자별 요약자료는 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 쟁점토지 관련 사실관계 정리
○○○
(나) 사건 조사과정에서 청구법인에게 쟁점토지에서 착공이 이루어졌는지 확인할 수 있는 증빙을 요청한바, 청구법인은 2021.6.1. 전후 쟁점토지 현황사진을 제시하였는데, 청구법인이 제시한 사진만으로는 쟁점토지에 규준틀이 설치되었다거나 실제 터파기 공사 등 착공이 이루어진 사실은 확인되지 않는다.
(다) 처분청은 담당자가 2022.6.3., 2023.5.26. 등 쟁점토지에 출장하여 촬영한 사진을 제시하였는데, 2022.6.3. 당시에도 쟁점토지에 착공이 이루어진 사실은 확인되지 아니하며, 2023.5.26. 경에는 쟁점토지는 주차장으로 사용되고 있는 것으로 확인된다.
(라) 처분청은 2023.12.15. 쟁점토지 시공사인 AAA로부터 사실관계 확인자료를 제출받았는데, 그 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.
＜표2＞ AAA 2023.12.15.자 공문 내용 중 발췌
확인 요청 사항
확인 사항
가. 도급계약 및 시공 관련 사항
1) 상기 건축허가와 관련하여 건축주와 귀사의 도급계약 체결 여부
2) 도급계약에 따라 건축공사를 진행했는지 여부
3) 규준틀 설치 및 터파기 공정 진행 여부 및 일자(해당일 공사일보 제출)
(이하 생략)
- 도급계약 체결OOO
- 진행하지 않음
- 규준틀은 설치하였으며, 터파기는 진행하지 않음.
(이하 생략)
(마) OOO은 2023.5.4. 청구법인에게 아래와 같이 쟁점토지에서 착공조차 이루어지지 않은 사실을 근거로 환매권 행사 예고를 한 것으로 나타난다.
＜OOO의 2023.5.3.자 환매권 행사 예고 공문 내용 중 발췌＞
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지에서 이미 착공이 이루어졌음을 전제로, 건축공사가 중단되기는 하였으나 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로, 쟁점토지는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 주장한다.
그러나, OOO은 2023.5.4. 청구법인에게 쟁점토지에 대한 환매권을 행사하겠다는 공문을 발송하였는데, 그 주된 이유가 청구법인이 쟁점토지에서 착공조차 진행하지 아니하였기 때문인 점, 시공사인 AAA 또한 처분청에 쟁점토지에서 터파기는 진행하지 아니하였다고 확인서를 작성하여 제출한 점, 청구법인 및 처분청이 제출한 쟁점토지 현황사진에 의하더라도 쟁점토지에서 실제 착공이 이루어진 사실이 확인되지 아니한 점 등을 고려하면, 쟁점토지는 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에 따른 건축물(「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물)의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없으므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
(2) 지방세법 시행령
제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
가. 읍ㆍ면지역
나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지
제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.
3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.