이유
1. 처분개요

가. 처분청은 A 및 B(이하 “청구인들”이라 한다)의 부친인 C(이하 “피상속인”이라 한다)이 2023.7.24. 사망하자, 2024.6.28. 부터 2024.9.15.까지 상속세 세무조사를 실시하여 상속세 과세가액에 포함된 증여재산가액 중 피상속인이 2019.1.15. 및 2019.1.25. 청구인들에게 증여한 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 증여재산가액을 증여세가 신고될 당시 쟁점부동산의 공시가격(OOO원)이 아닌 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2017.12.15. 매매사례가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항의 단서규정에 따른 시가로 보아 2024.10.10. 및 2024.10.11. 청구인들에게 2019.1.15. 및 2019.1.25. 증여분 증여세 합계 OOO원(청구인 A분 OOO원, 청구인 B분 OOO원)을 각 결정(경정).고지하였다.

나. 청구인들은 이에 불복하여 2024.11.5. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 증여재산의 증여일 현재 시가로 인정되는 매매가액 등이라 하면 당해 재산 또는 유사한 자산에 대하여 매매 등이 있는 경우의 그 거래가액을 말하나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 증여세 신고기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 ‘평가심의위원회’의 심의를 거친 경우에 한해 시가로 인정할 수 있다.

여기서 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’가 전제되어야 하고 평가심의위원회에서 가액을 시가로 인정하였다는 두 번째 요건이 충족할 때 비로소 시가로서 법에 정한 정당성을 확보하게 되는 것인데, 이는 평가기간이 지난 후에도 시가로 인정할 수 있는 절차를 마련하여 납세자 간 공정한

평가를 도모하기 위한 것이다.

그러나 이 건의 경우, 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당함에도 처분청은 이러한 사정을 고려하지 않은 채 부과처분을 행한 것이므로 이는 취소되어야 한다.

처분청은 가격변동의 특별한 사정이 있음에도 당시의 시장상황은 전혀 고려하지 않고 단순히 과거 거래된 매매가액의 수치(숫자)만을 비교하여 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하였다.

OOO는 현재 재건축사업이 진행 중이고, 총 4개동 (1~3동, 5동)으로 구성된 1975년에 준공된 총 576세대가 거주하고 있는 노후화된 아파트이다. 4개동 중 제1동 전체가 전용면적 151.74㎡로 구성되어 96세대가 현재 거주 중이다. 쟁점아파트와 비교대상아파트의 현황을 비교하면 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점아파트 및 비교대상아파트 주요 내역

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위 표＜1＞과 같이 공시가격 측면에서 약간의 차이가 있으며 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 공시가격이 조금 높다. 2017년 당시에는 OOO 일대의 40년 이상된 노후화된 아파트의 재건축 호재로 인해 가격이 급격하게 상승하고 있는 추세에 있는 상황이었다.

당시 횡령 및 비리 등 리스크가 큰 조합방식의 재건축보다는 신탁방식의 재건축이 성행하여 “재건축이 진행될 것”이라는 호재가 있었다는 것은 명백한 사실이다. 이는 재건축이 진행될 수 있다는 시장 기대치 때문에 OOO 일대 아파트는 특정 부유층의 투자대상이 되었고, 다소 거품이 포함된 높은 가액으로 가격 형성이 되었다는 것은 분명한 사실이다.

국토교통부 실거래가 통합정보 시스템에 따르면, 해당 전용면적 151.74㎡의 17년 이후부터 이 건 증여일까지 거의 3년간 거래 건수는 총 2건에 불과하고, 2019년부터 2020년까지는 거래가 전무하였다. 이 중 1건은 2017년 3월 30일 거래분으로써 OOO원에 거래되었고, 다른 한 건은 같은 해 12월 거래분으로써 OOO원에 거래되었으니 단 9월만에 가격이 OOO원 급상승하였다.

이와 같이 과세관청에서는 재건축 호재 등 OOO 일대의 부동산시장이 호황에 막 접어든 시기에 거래된 극히 소수의 거래건들 중 1건의 거래가액을 마치 같은 단지 내의 아파트를 대표할 수 있는 가격이라고 하여 재산평가심의위원회를 거쳤다는 사유만으로 예측불가한 시장상황을 무시한 채, 동일한 단지 내 동일 평수의 모든 세대에 적용하는 심각한 오류를 범하고 있다. 이 정도 거래수준이면 유사매매사계가액을 전혀 적용할 수 없는 단독주택의 수준으로 보아도 무방할 것인데, 단 2건 가운데 1건을 선택하여 마치 이러한 가격이 전체 세대의 평가액을 대표한다는 견해는 공감하기 어렵다. 또한, 이후 OOO 일대의 부동산 시장 상황은 급변하게 된다.

비교대상부동산의 매매계약일 이후 양도소득세 및 종합부동산세 등에 직접적으로 영향을 미치는 정책의 변화가 있었고 OOO 부동산 시장 상황이 계속적으로 악화되고 있는 상황이었으므로 처분청이 내세우고 있는 쟁점매매사례가액은 쟁점부동산의 시가로 보기에는 무리가 있다. 2018.9.13. 부동산 대책 이후 대출 규제 등 정부의 강력한 부동산시장 조이기와 금리인상, 전세시장 안정 등으로 인해 영등포구 OOO 일대는 투자심리나 거래가 급격히 위축되었다.

또한, OOO 일대의 재건축 호재가 유보되어 투자심리는 극도로 악화되었고 이로 말미암아 부동산시장은 침체기에 접어들게 된다. 결정적으로 관련 기사에도 증여가 이루어진 2019년 1월 당시에는 호가가 급격히 하락하고 투자심리가 위축되는 등 OOO 일대 부동산 시장상황이 악화되었고 거래가 급감하여 아파트 값의 하방압력이 예상되는 상황이었음이 보도되었다.

결국 이러한 정책의 변화 등으로 인해 투자심리의 위축으로 인한 가격 하락의 징조가 있었다는 사실을 충분히 짐작할 수 있음에도 과세관청에서는 이러한 사정을 전혀 무시하고 있다. 과세관청이 부과징수를 이행할 때에는 모든 납세자에게 공평하게 집행해야 할 것이고 납세자가 충분히 수긍할 수 있도록 충분히 설명하여야 한다.

동일한 면적의 총 96세대 중 다른 세대의 등기를 일일이 확인해 보던 중, 본 건 외 같은 동 902호(2018.8.1.), 202호(2017.10.25.), 801호(2017.2.9.)가 ‘증여를 원인’으로 소유권이 이전된 사실이 확인된다.

청구인들은 과세관청에 피상속인 세대 이외의 증여세 결정현황을 문의하였으나 ‘개인정보 침해’라는 사유로 답변을 받지 못하였다. 청구인들 역시도 이러한 답변에 이의는 없으나, 이 건 심판청구에 대한 심사 시 법리적 시각 이외에 과세형평성 측면에서도 주안점을 두고 함께 고려되어야 한다.

요약하건대 증여재산의 시가가 불분명하여 평가기준일 전 2년 이내의 거래가격을 적용하기 위해서는 반드시 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우를 전제로 하여야 한다.

이 건은 쟁점부동산의 증여 당시 재건축에 대한 기대치의 변화, 부동산 대책의 강화 등 시장 및 정책의 변화 등으로 인해 가격의 특별한 사정이 있었다. 단지 약 4년간의 2번의 거래가격만으로 그 아파트의 시세가 형성되었다고 보는 것은 매우 불합리적이고 섣부른 판단이다.

따라서, 이 건의 증여재산에 대한 시가결정은 잘못된 결정이고, 증여세 부과처분은 마땅히 취소되어야 한다.

(2) 청구인이 법정조사 결정 기간 내에 확정한 증여세 결정에 대하여 2019년 1월 증여받은 저층인 쟁점부동산의 시가를 이로부터 1년 1개월 전인 2017년 12월에 거래한 로얄층인 1008호 거래가액을 5년이 지난 시점에서 유사매매사례가액(쟁점매매사례가액)으로 하여 청구인들에 대한 증여가액으로 재결정한 것은 ‘같은 세목, 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다’는 「국세기본법」 제81조의4 제2항 및 같은 법 시행령 제63조의 2(중복조사 금지)의 규정과 같은 법 제15조에서 규정한 신의성실의 원칙을 위반한 것으로 판단된다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산은 평가기간 내 유사매매사례가액은 없으나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 유사재산의 매매거래가액이 있는 경우에 해당하고 쟁점부동산과 비교대상부동산의 기준시가는 5% 이내로 유사하다. 쟁점부동산의 기준시가 상승률과 비교대상부동산의 기준시가 상승률이 거의 유사하고, 가격하락 등 가력변동의 요인이 없다. 또한, 서울지방국세청장 평가심의위원회는 쟁점매매사례가액은 증여일 현재 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다는 결정을 하였으므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 증여세는 부과결정세목으로 청구인들이 2019.2.19. 행한 증여세 신고는 협력의무에 불과하고 처분청은 2019.8.20. 청구인들이 증여세 신고에 대한 신고시인을 결정하였다. 처분청은 이 건 증여세 결정을 위해 세무조사 사전통지, 질문.조사권 행사 등 세무조사에 준하는 행위를 하지 않았으므로 중복조사금지 원칙에 위배된다는 청구주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

② 중복조사금지의 원칙 및 신의성실의 원칙의 위배 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 2019년경 부친인 피상속인으로부터 쟁점부동산을 증여받은 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인들이 제출한 증빙 등 및 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다.

(가) 청구인들의 이 건 증여세 신고내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 이 건 증여세 신고내역

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(나) 쟁점부동산과 비교대상부동산의 주요 현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점부동산 및 비교대상부동산 주요 현황

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(다) 쟁점부동산 및 비교대상아파트의 과거 3년간(2016년부터 2018년까지)의 공시가격은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점부동산 및 비교대상부동산의 공시가격

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(라) 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의내용에 따르면, 쟁점유사매매사례가액 OOO원은 매매계약일부터 증여일까지 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 시가로 결정하였다.

(마) 청구인들이 제출한 국토교통부 실거래가 조회내역은 아래와 같다.

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(바) 청구인들이 제출한 서울특별시 영등포구 아파트 매매거래 현황은 아래와 같다.

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(사) 청구인들이 제시한 기사자료는 아래와 같다.

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(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①과 관련하여 살피건대, 청구인들은 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 등에 따르면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 거래된 가액이 있는 경우, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 매매가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는데 처분청에 이러한 법령 규정에 근거하여 서울지방국세청 평가심의위원회의 결정을 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 산정한 것으로 나타나는 점, 쟁점매매사례가액은 쟁점부동산의 증여일로부터 약 1년여 전에 매매계약이 이루어진 매매사례가액으로 2017년과 대비하여 2018년에 쟁점부동산 및 비교대상아파트의 공시가격 상승률은 모두 약 11% 정도로 나타나는 등 가격 변동의 특별한 사정은 없어 보이는데 반해 청구인들이 제출한 증빙 등만으로 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점부동산의 증여일까지의 가격변동의 특별한 사정이 있다고 하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 신의성실의 원칙이 적용되려면, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해 표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다 할 것(대법원 2008.6.12. 선고 2008두1115 판결 참조)이고, 세무공무원의 조사행위가 재조사가 금지되는 ‘세무조사’에 해당하는지 여부는 조사의 목적과 실시경위, 질문조사의 대상과 방법 및 내용, 조사를 통하여 획득한 자료, 조사행위의 규모와 기간 등을 종합적으로 고려하여 구체적 사안에서 개별적으로 판단할 수밖에 없을 것인데, 세무공무원의 조사행위가 사업장의 현황 확인, 기장 여부의 단순 확인, 특정한 매출사실의 확인, 행정민원서류의 발급을 통한 확인, 납세자 등이 자발적으로 제출한 자료의 수령 등과 같이 단순한 사실관계의 확인이나 통상적으로 이에 수반되는 간단한 질문조사에 그치는 것이어서 납세자 등으로서도 손쉽게 응답할 수 있을 것으로 기대되거나 납세자의 영업의 자유 등에도 큰 영향이 없는 경우에는 원칙적으로 재조사가 금지되는 ‘세무조사’로 보기 어렵지만, 조사행위가 실질적으로 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하기 위한 것으로서 납세자 등의 사무실·사업장·공장 또는 주소지 등에서 납세자 등을 직접 접촉하여 상당한 시일에 걸쳐 질문하거나 일정한 기간 동안의 장부·서류·물건 등을 검사·조사하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재조사가 금지되는 ‘세무조사’로 보아야 할 것(대법원 2017.3.16. 선고 2014두8360 판결 참조)인바, 청구인은 이 건 처분은 중복조사 금지의 원칙이나 신의성실의 원칙을 위배한 처분이므로 위법하다고 주장하나, 청구인들이 피상속인으로부터 쟁점부동산을 증여받은 후 증여세를 신고하고 이후 처분청이 청구인들의 신고내용대로 증여세를 결정하였다 하더라도 이를 처분청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하였다고 하기 어렵고 신고된 과세표준 및 세액에 탈루나 오류가 있는 경우에는 그 과세표준 및 세액을 조사하여 경정할 수 있는 점, 청구인들이 제시한 증빙 등만으로는 처분청이 청구인들에게 질문.조사권의 행사 등과 같이 세무조사에 해당하는 행위를 하였다고 보기도 어려워 이 건 세무조사가 중복조사 금지의 원칙을 위배하였다고 보이지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제15조【신의.성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

제76조【질문검사권】① 담당 조세심판관은 심판청구에 관한 조사와 심리를 위하여 필요하면 직권으로 또는 심판청구인의 신청에 의하여 다음 각 호의 행위를 할 수 있다.

1. 심판청구인, 처분청(심판청구사건의 쟁점 거래사실과 직접 관계있는 자를 관할하는 세무서장 또는 지방국세청장을 포함한다), 관계인 또는 참고인에 대한 질문

2. 제1호에 열거한 자의 장부, 서류, 그 밖의 물건의 제출 요구

3. 제1호에 열거한 자의 장부, 서류, 그 밖의 물건의 검사 또는 감정기관에 대한 감정 의뢰

② 담당 조세심판관 외의 조세심판원 소속 공무원은 조세심판원장의 명에 따라 제1항 제1호 및 제3호의 행위를 할 수 있다.

③ 조세심판관이나 그 밖의 조세심판원 소속 공무원이 제1항 제1호 및 제3호의 행위를 할 때에는 그 신분을 표시하는 증표를 지니고 관계자에게 보여야 한다.

④ 담당 조세심판관은 심판청구인이 제1항 각 호의 행위 또는 제71조제2항의 요구를 정당한 사유 없이 따르지 아니하여 해당 심판청구의 전부 또는 일부에 대하여 심판하는 것이 현저히 곤란하다고 인정할 때에는 그 부분에 관한 심판청구인의 주장을 인용(認容)하지 아니할 수 있다.

제81조의4【세무조사권 남용 금지】① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세를 실현하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 세무조사(「조세범 처벌절차법」에 따른 조세범칙조사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용해서는 아니 된다.

② 세무공무원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.

1. 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우

2. 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우

3. 2개 이상의 과세기간과 관련하여 잘못이 있는 경우

4. 제65조 제1항 제3호 단서(제66조 제6항과 제80조의2에서 준용하는 경우를 포함한다) 또는 제81조의15 제5항 제2호 단서에 따른 재조사 결정에 따라 조사를 하는 경우(결정서 주문에 기재된 범위의 조사에 한정한다)

5. 납세자가 세무공무원에게 직무와 관련하여 금품을 제공하거나 금품제공을 알선한 경우

6. 제81조의11 제3항에 따른 부분조사를 실시한 후 해당 조사에 포함되지 아니한 부분에 대하여 조사하는 경우

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 세무공무원은 세무조사를 하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 장부등의 제출을 요구하여야 하며, 조사대상 세목 및 과세기간의 과세표준과 세액의 계산과 관련 없는 장부등의 제출을 요구해서는 아니 된다.

④ 누구든지 세무공무원으로 하여금 법령을 위반하게 하거나 지위 또는 권한을 남용하게 하는 등 공정한 세무조사를 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다.

(2) 국세기본법 시행령

제63조의2【세무조사를 다시 할 수 있는 경우】법 제81조의4 제2항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 부동산투기, 매점매석, 무자료거래 등 경제질서 교란 등을 통한 세금탈루 혐의가 있는 자에 대하여 일제조사를 하는 경우

2. 과세관청 외의 기관이 직무상 목적을 위해 작성하거나 취득해 과세관청에 제공한 자료의 처리를 위해 조사하는 경우

3. 국세환급금의 결정을 위한 확인조사를 하는 경우

4. 「조세범 처벌절차법」 제2조 제1호에 따른 조세범칙행위의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우. 다만, 해당 자료에 대하여 「조세범 처벌절차법」 제5조 제1항 제1호에 따라 조세범칙조사심의위원회가 조세범칙조사의 실시에 관한 심의를 한 결과 조세범칙행위의 혐의가 없다고 의결한 경우에는 조세범칙행위의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료로 인정하지 아니한다.

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조【평가의 원칙 등】① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자를 말한다. ② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

④ 영 제49조 제8항 전단에서 “기획재정부령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간으로 하되, 제1호 및 제2호에 모두 해당하는 경우에는 해당 기간 중 가장 긴 기간으로 한다.

1. 고의 또는 중대한 과실로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부실감정을 한 경우 : 1년

가. 평가대상 재산의 위치ㆍ지형ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 요인을 사실과 다르게 조사한 경우

나. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 및 제25조 제2항을 위반한 경우

다. 납세자와 담합하여 상속세 및 증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 감정평가한 경우

2. 원감정가액이 재감정가액에 미달하는 경우 : 재감정가액에 대한 원감정가액의 비율에 따른 다음 각 목의 기간

가. 100분의 70 이상 100분의 80 미만인 경우 : 6월 (중략)