이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경상남도 양산시 OOO 소재 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 2024.7.18. 2024년도 재산세 등 합계 OOO원을 부과.고지하였다.
나. 처분청은 2024.8.9. 주차장 용도지수를 변경하는 등 쟁점건축물의 시가표준액을 재산정하여 쟁점건축물에 대한 2024년도 재산세를 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원 합계 OOO원으로 감액 경정하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.15. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 처분청은 쟁점건축물의 시가표준액 산정시 “주차장 부분의 용도지수”를 잘못 적용하였는바, 이를 정정하여 재산세 등을 경정하여야 한다.
(가) 쟁점건축물은 지상 6층 건물로, 처분청은 쟁점건축물의 시가표준액 산정시 301호를 제외한 3층과 4～6층은 주차전용 건축물로 보아 0.62의 용도지수를 적용하였으나, 1.2층 및 301호 상가의 주차장 부분은 상가부속 주차장으로 보아 0.71의 용도지수를 적용하였다.
(나) 그러나 1.2층 상가 및 301호 상가의 주차장 부분은 3～5층 주차전용 건물의 ‘진출입로’로서, 주차전용 건축물의 일부이므로 아래 ＜표1＞과 같이 주차전용 건축물의 용도지수 0.62를 적용하여야 한다.
즉, 1.2층 상가 및 301호 상가의 주차장 부분은 직접 차를 주차할 수 있는 공간으로 진입하기 위하여 필수불가결한 시설로서, 이는 주차전용 건물(주물)에 부속된 종물(「민법」 제100조)의 성격을 가지고 있어 주차전용 건축물의 면적에 포함시켜야 한다.
＜표1＞ 쟁점건축물 중 청구인이 용도지수를 변경하여야 한다고 주장하는 부분
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(2) 처분청은 쟁점건축물의 시가표준액 산정 시 감산율을 잘못 적용한 오류가 있다.
(가) 처분청은 주차장 부분에 대하여 무벽비율이 50% 미만인 것으로 보아 감산율 0.2을 적용하고, 주차전용 건축물에 대하여는 무벽비율 감산율 0.2에 2층 이상 주차장 사용 건물에 대한 추가 감산율 0.1을 더한 0.3의 감산율을 적용하였다.
(나) 그러나 처분청의 감산율 적용에는 잘못이 있다.
2024년 시가표준액 산정기준 제3장 제7절(감산율 적용)에서 용어 정의를 함에 있어, [‘구분Ⅲ(무벽감산)’에서 “벽”]이라 함은 ‘내력벽이나 경계벽은 물론 방범·안전을 위해 반영구적으로 기둥과 기둥 사이에 설치한 구조물을 말함. 다만, 안전을 위해 설치한 펜스, 천 및 이와 유사한 재료를 사용하여 바람을 막는 시설은 제외함’이라고 명시하고 있고, 무벽 면적비율에 대해서는 ‘해당 층의 바닥면부터 그 위층 바닥 아래면까지 전부 공간 또는 일부 공간으로 된 벽면이 없는 면적 대비 총 벽면비율을 말함’이라고 정의하고 있다.
청구인이 위 규정에 따라 산정한 무벽비율은 아래 ＜표2＞와 같이 2/4 이상 ～ 3/4 미만으로서, 감산율 0.3이 적용되어야 한다.
쟁점건축물의 3～6층 외벽에 설치된 구조물은 쟁점건축물과 20～30㎝ 떨어져 있고, 바닥과 천장은 "면"이 없는 빈 공간으로 되어 있어 건축선 밖에 설치된 안전펜스로서 건축면적에도 산입되지 않는 부분이다. 즉, 건물과 일체를 이루는 구조물이 아니다. 이는 건축물의 면적에도 포함되지 않는 것으로 벽의 면적에서 제외 되어야 한다.
＜표2＞ 청구인이 산정한 쟁점건축물의 층별 무벽면적
○○○
(다) 나아가 쟁점건축물은 주차장으로 사용되고 있는 2층 이상 건축물에 해당하므로 공통 적용기준에 의거 위 무벽 감산율에 더하여 감산율 0.1을 추가로 적용하여야 한다.
(라) 따라서 주차장인지 주차전용건물인지 여부와 무관하게 0.4의 감산율을 적용하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점건축물 3층의 주차면적(3,071.67㎡)은 쟁점건축물 1.2층 및 3층에 위치한 상가의 부속주차장 면적으로 보아 0.71의 용도지수를 적용하는 것이 타당하다.
법제처는 주차전용건축물에 판매시설 등을 설치하는 경우, 위 판매시설물의 부설주차장이 주차전용건축물 중 주차장으로 사용되는 부분에 포함되는지에 대한 질의에 대하여 ‘부설주차장은 주차전용건축물 중 주차장으로 사용되는 부분에 포함될 수 없다’고 해석한 바 있다.
그리고, 건축물 시가표준액 산정기준에서 감산율 구분 Ⅴ(감산율 10%)를 적용할 주차장은 ‘건축물대장상 차량(자동차)관련시설로 표기되어 주차장으로 사용되고 있는 건축물’로 규정하고 있는데, 건축물시가표준액조정기준에서 감산율 구분 Ⅴ(감산율 10%)를 적용할 주차장은 ‘집합건축물대장상 차량(자동차)관련시설로 표기되어 전유부분이 모두 주차장으로 사용되고 있는 건축물(복합건물의 주차장, 주차전용건축물)’로 규정되어 있었음을 고려하면, 현재에도 전유부분이 모두 주차장으로 사용되고 있는 건축물에 한하여 주차전용 건축물의 주차장에 해당하는 것으로 보아야 할 것이다.
그러나, 쟁점건축물의 1.2.3층 소재 상가 주차장의 건축물대장(전유부)에는 쟁점건축물 3층의 주차장이 각 상가의 ‘공용부분’의 주차장으로 안분되어 있고, 쟁점건축물의 4～6층 부분의 주차장은 주차장이 ‘전유부분’으로 표기되어 있다.
따라서 쟁점건축물 3층의 주차면적은 용도지수 0.71을 적용하는 것이 타당하고, 주차장 감산율의 적용 대상에서도 제외하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점건축물의 외벽에 설치(부착)된 철재부재는 쟁점건축물 신축 당시에 방범·안전 또는 건물 미관을 위하여 쟁점건축물과 일체를 이루는 벽 또는 외벽 마감재로 설계되어 있으며, 설계 도면에 의하면 외벽(마감재)은 쟁점건축물의 1층 바닥 부분(지표면 아래 부분 까지 연결됨으로 추정)부터 6층 최상층 부분까지 연결되어 있는 등으로 보아, 해당 외벽 구조물은 쟁점건축물에 반영구적으로 부착되어 기둥과 기둥 사이를 연결하는 벽으로 보아야 할 것이다. 그러므로 처분청이 쟁점건축물의 무벽 비율을 산출함에 있어 해당 외벽 구조물의 면적은 무벽면적에서 제외함은 타당하다고 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점건축물의 시가표준액 산정 시 일부 면적이 주차전용건축물에 해당함에도 용도지수가 주차장으로 잘못 적용되었다는 청구주장의 당부
② 쟁점건축물의 시가표준액 산정 시 무벽면적의 비율이 과소하게 산정되어 감산율이 잘못 적용되었다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 쟁점건축물의 건축물대장(표제부)상 쟁점건축물의 주용도는 자동차관련시설, 운동시설, 제1.2종근린생활시설로 기재되어 있고, 층별 용도 및 면적은 아래 ＜표3＞과 같으며, 쟁점건축물 신축 후 쟁점건축물 3층의 일부 면적(361.87㎡)의 용도가 주차장에서 제1종근린생활시설로 변경된 것으로 보인다.
＜표3＞ 쟁점건축물의 건축물 대장 내용 일부
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(나) 쟁점건축물의 건축물대장(표제부)상 3층 자동차관련시설로 구분된 3,071.67㎡는, 쟁점건축물 각 호실의 건축물대장(전유부)상 101～134호, 201～202호, 301호의 면적에 따라 각 호실의 공용부분으로 안분되어 있고(아래 ＜표4＞에 101호의 전유부 건축물대장을 예시로 기재하였음), 처분청은 공용부분으로 안분된 주차장 면적에 대하여는 주차장 용도지수(0.71)을 적용하여 시가표준액을 산정한 것으로 보인다.
＜표4＞ 쟁점건축물 101호의 건축물대장(전유부) 내용 일부
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(다) 2024년 건축물 시가표준액 산정기준에서 상업용 건축물 용도지수와 관련하여 기재된 내용은 아래 ＜표5＞와 같다.
＜표5＞ 상업용 건축물 용도지수 관련 내용
○○○
(라) 2024년 건축물 시가표준액 산정기준에서 감산율 적용 중 무벽감산과 관련하여 기재된 내용은 아래 ＜표6＞과 같다.
＜표6＞ 감산율 적용 중 무벽감산 관련 내용
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(마) 청구인이 무벽면적에 포함되어야 한다고 주장하는 부분은 건축물 외부에 부착된 철조망 형태의 구조물(쟁점건축물 설계도에는 익스펜디드 메탈이라고 기재되어 있음)이 설치된 부분과, 타공이 되어 있는 알루미늄 판넬 부분이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」 제4조 제2항에서 제1항 외의 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제110조 제1항에서 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
(나) 처분청은 쟁점건축물 3층의 주차면적(3,071.67㎡)은 쟁점건축물 1.2층 및 3층에 위치한 상가의 부속주차장 면적으로 보아 0.71의 용도지수를 적용하는 것이 타당하다는 의견이다.
그러나, 쟁점건축물이 「주차장법」에 따른 주차전용건축물에 해당한다는 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 점,
쟁점건축물의 건축물대장(표제부)상 1층과 2층의 일부 면적은 주차램프로 기재되어 있고, 쟁점건축물의 3층 면적 중 3,071.67㎡는 자동차관련시설로 기재되어 있는바, 쟁점건축물 1층～2층의 주차램프는 3～6층의 주차장으로 진입하기 위하여 사용되는 면적으로 주차전용빌딩의 용도지수를 적용하는 것이 타당한 것으로 보이는 점,
쟁점건축물의 3층 면적 3,581.86㎡ 중 근린생활시설로 사용되는 면적은 361.87㎡에 불과하고, 자동차관련시설의 면적은 3,071.67㎡로 쟁점건축물의 3층 역시 자동차관련시설이 주요 용도인 것으로 보이는바, 쟁점건축물의 3층 자동차관련시설의 면적 3,071.67㎡를 근린생활시설의 부설주차장으로 보아 각 근린생활시설에 안분하여 일반 주차장의 용도지수(0.71)를 적용한 것은 부당한 것으로 보이는 점 등에 비추어,
쟁점건축물 1층～2층의 주차램프 면적 및 쟁점건축물 3층의 자동차관련시설로 기재된 면적에 대하여 주차전용빌딩의 용도지수를 적용하는 것이 타당하다고 판단되는바, 처분청이 위 면적에 대하여 주차장의 용도지수를 적용하여 한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.
처분청은 쟁점건축물의 외벽에 설치(부착)된 철재부재는 방범·안전 또는 건물 미관을 위하여 쟁점건축물과 일체를 이루고 있으므로 이는 벽에 해당한다는 의견이다.
그러나, 2024년 건축물 시가표준액 산정기준 중 감산율의 적용과 관련하여 ‘구분 Ⅲ(무벽감산)에서 “벽”’이라 함은 내력벽이나 경계벽은 물론 방범.안전을 위해 반영구적으로 기둥과 기둥 사이에 설치한 구조물을 말함. 다만, 안전을 위해 설치한 펜스, 천 및 이와 유사한 재료를 사용하여 바람을 막는 시설은 제외함이라고 용어를 정의하고 있고, 쟁점건축물의 철조망(익스펜디드 메탈) 부분과 알루미늄 판넬의 경우 쟁점건축물 외부에 부착된 것으로서 기둥과 기둥 사이에 설치한 구조물로 보기는 어려운바, 위의 정의상 이를 벽에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어,
쟁점건축물의 철조망(익스펜디드 메탈) 부분과 알루미늄 판넬이 설치된 부분은 무벽면적에 포함되는 것으로 보아야 할 것으로 보이나, 제출된 자료만으로는 무벽면적에 포함되어야 할 정확한 면적을 산정하기 어려우므로 처분청이 무벽면적의 비율을 재조사하고, 그 결과에 따라 쟁점건축물에 적용될 무벽면적 비율에 따른 감산율을 결정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지. 다만, 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지
(2) 주차장법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. “주차전용건축물”이란 건축물의 연면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물을 말한다.
(3) 주차장법 시행령
제1조의2(주차전용건축물의 주차면적비율) ① 「주차장법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제11호에서 “대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물”이란 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95퍼센트 이상인 것을 말한다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택(같은 표 제1호에 따른 단독주택을 말한다. 이하 “단독주택”이라 한다), 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무시설, 창고시설 또는 자동차 관련 시설인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트 이상인 것을 말한다.