이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024.4.24. 주식회사 AAA(이하 “체납법인”이라 한다) 소유의 압류된 경기도 화성시 OOO 외 8필지 토지 및 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 「지방세징수법」제103조의3 규정에 따라 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰하였다.

나. 한국자산관리공사는 2024.7.17. 배분요구종기를 2024.8.19.로 하여 쟁점부동산에 대한 공매를 공고하였고, 청구인은 2024.8.5. 쟁점부동산에 대한 임차보증금 OOO원을 한국자산관리공사에 채권신고 및 배분요구하였다.

다. 한국자산관리공사는 2024.11.11. 쟁점부동산에 대한 매각결정을 하였고, 2024.12.11. 배분계산서를 아래 ＜표1＞과 같이 확정하였는데, 청구인은 소액임차인으로서 대항력을 갖추지 못하였다는 사유로 배당을 받지 못하였다.

＜표1＞ 배분계산서 내용 중 발췌

(단위 : 원)

○○○

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 보증금 OOO원에 2021.6.4.부터 2026.6.3.까지 쟁점부동산을 임차하였다. 하지만 이번 공매로 인하여 거리로 나앉을 형편이다. 청구인은 소액임차인으로 우선변제를 받을 권리가 있다.

한국자산관리공사는 과거 주민등록지 변동이 있었다는 이유로 배분을 거절하였다. 그러나 청구인은 사정상 어쩔 수 없이 주소지를 옮길 수 밖에 없었던 사정이 있었고, 실제로는 쟁점부동산에서 계속 거주하였다. 청구인은 공매공고일 이전에 소액임차인으로서 요건을 갖추고 있었고, 공매통지서에 안내된 배분요구종기일까지 요건을 유지하였음에도 불구하고, 배분을 받지 못하였는바, 청구인에게 임대차보증금 OOO원을 배분하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인을 쟁점부동산을 임차한 임차인으로 볼 수 없다.

청구인이 제출한 사무실사용계약서(임대차계약서)의 임대인인 체납법인의 대표자에게 확인한바 체납법인은 청구인에게 쟁점부동산을 임대한 사실이 없다고 확인하였다. 체납법인 대표자와 청구인 사이의 휴대폰 문자메시지 내용을 살펴보면, 쟁점부동산의 소유자는 ‘체납법인’이나 사무실사용계약서상 임대인의 도장 날인은 체납법인 대표자의 개인도장으로 확인되므로, 계약서의 효력이 없다. 뿐만 아니라, 체납법인의 대표자는 위 계약서상 서명 또한 본인의 글씨가 아니라고 진술하고 있다.

따라서 청구인이 제출한 임대차계약서는 효력이 없으므로, 청구인이 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어, 청구인을 배분대상자에서 배제하는 것은 적법하다.

(2) 뿐만 아니라 청구인은 경매 개시 후 대항요건을 구비하였는바, 청구인이 실제 임차인이라 하더라도 대항력이 없다.

이 건의 경우 임의경매와 공매가 동시에 진행되었던 사안이다. 따라서 먼저 이루어진 임의경매를 기준으로 대항력을 갖추었는지 살펴보아야 한다. 그런데 청구인은 2023.3.21. 쟁점부동산에서 전라남도 강진군으로 전출하였다가, 수원지방법원 OOO로 2024.2.20. 경매개시결정이 이루어진 이후인 2024.3.29. 쟁점부동산에 전입신고를 하였으므로, 소액임차인으로서 우선변제권이 인정되지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인은 소액임차인에 해당하므로 공매에서 임차보증금을 배분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인의 주민등록 변동내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 주민등록 변동내역

○○○

(나) 청구인이 제출한 사무실사용계약서는 아래와 같으며, 체납법인의 인감도장이 아닌 체납법인 대표이사의 개인도장이 날인되어 있다.

＜사무실사용계약서 내용 중 발췌＞

○○○

(다) 한편 체납법인의 대표이사는 처분청에 아래와 같은 사실확인서를 제출하였다.

＜사실확인서 내용 중 발췌＞

○○○

(라) 체납법인 대표이사가 청구인에게 보낸 문자 내역은 다음과 같다.

＜문자메시지 내용 중 발췌＞

○○○

(마) 청구인은 2024.10.1. 쟁점부동산에 사업자등록을 하였다. (「상가건물 임대차보호법」상 대항력 취득시기)

(바) 수원지방법원은 2024.2.20. OOO로 배당요구종기일을 2024.5.7.로 하여 쟁점부동산에 대한 임의경매 개시결정을 하였다.

(사) 한국자산관리공사는 2024.7.17. 배분요구종기를 2024.8.19.로 하여 쟁점부동산에 대한 공매를 공고하였고, 청구인은 2024.8.5. 쟁점부동산에 대한 임차보증금 OOO원을 한국자산관리공사에 채권신고 및 배분요구하였다.

(아) 한국자산관리공사는 2024.11.11. 쟁점부동산에 대한 매각결정을 하였고, 2024.12.11. 배분계산서를 위 ＜표1＞과 같이 확정하였는데, 청구인은 소액임차인으로서 대항력을 갖추지 못하였다는 사유로 배당을 받지 못하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 「주택임대차보호법」에 따라 우선보호를 받는 소액임차인임에도 불구하고 공매대금에서 청구인에게 배당을 하지 아니한 것은 위법하다고 주장한다.

그러나, 청구인이 소액임차인으로서 우선변제를 받기 위해서는 먼저 청구인이 소액임차인으로서 보증금을 반환받을 권리가 있음을 주장·입증하여야 할 것이다. 그런데, 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 입증책임은 보증금의 반환을 구하는 임차인인 청구인이 부담한다고 할 것인데(대법원 2005.1.13. 선고 2004다19647 판결, 같은 뜻임), 이 건에서 청구인은 사무실사용계약서만 제출하였을 뿐 실제 청구인이 임대인인 체납법인에게 보증금을 지급한 사실을 주장·입증한바 없으므로, 청구인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 권리가 인정된다고 보기 어렵다. 뿐만 아니라 임대인인 체납법인의 대표자는 청구인에게 임대를 한 사실이 없다는 사실확인서를 제시한 점, 사무실사용계약서는 체납법인의 도장이 찍혀있지 않는 등 그 형식 및 내용에 비추어 진정한 계약서라고 보기 어려운 점 등에 비추어보면 청구인이 체납법인으로부터 쟁점부동산을 임차하였다고 보기도 어렵다.

따라서, 처분청이 청구인을 공매대금을 배당받을 권리가 없다고 보아, 공매대금을 배분하지 아니한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세징수법

제102조(배분계산서에 대한 이의 등) ① 배분기일에 출석한 체납자등은 배분기일이 끝나기 전까지 자기의 채권에 관계되는 범위에서 제101조 제1항에 따른 배분계산서 원안에 기재된 다른 채권자의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 제기할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 체납자는 배분기일에 출석하지 아니하였더라도 배분계산서 원안이 갖추어진 이후부터 배분기일이 끝나기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

③ 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 구분에 따라 배분계산서를 확정하여 배분을 실시하고, 확정되지 아니한 부분에 대해서는 배분을 유보한다.

1. 제1항 및 제2항에 따른 이의제기가 있는 경우

가. 지방자치단체의 장이 이의제기가 정당하다고 인정하거나 배분계산서 원안과 다른 내용으로 체납자등이 한 합의가 있는 경우 : 정당하다고 인정된 이의제기의 내용 또는 합의에 따라 배분계산서를 수정하여 확정

나. 지방자치단체의 장이 이의제기가 정당하다고 인정하지 아니하고 배분계산서 원안과 다른 내용으로 체납자등이 한 합의도 없는 경우 : 배분계산서 중 이의제기가 없는 부분에 한정하여 확정

2. 제1항 및 제2항에 따른 이의제기가 없는 경우 : 배분계산서 원안대로 확정

④ 배분기일에 출석하지 아니한 채권자는 배분계산서 원안과 같이 배분을 실시하는 데에 동의한 것으로 보고, 그가 다른 체납자등이 제기한 이의에 관계된 경우 그 이의제기에 동의하지 아니한 것으로 본다.

제103조의3(공매등의 대행) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 업무(이하 이 조에서 “공매등”이라 한다)에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사 또는 지방세조합(이하 “공매등대행기관”이라 한다)으로 하여금 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 지방자치단체의 장이 한 것으로 본다.

1. 제71조에 따른 공매

2. 제72조에 따른 수의계약

3. 제96조에 따른 매각재산의 권리이전

4. 제97조에 따른 금전의 배분

(2) 주택임대차보호법

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.