이유
1. 처분개요
가. 청구인들은 2020.11.30. 서울특별시 OOO 주택용 건축물 106.22㎡ 및 그 부속토지(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 매매를 원인으로 취득한 후, 쟁점주택의 취득이 일시적 2주택 취득에 해당하는 것으로 보아 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.
나. 처분청은 청구인들 중 A가 쟁점주택을 취득하기 전에 소유하고 있던 서울특별시 OOO 소재 지하 1층 지상 4층 건축물 242.4㎡ 및 그 부속토지 100.7㎡(이하 “종전부동산”이라 하고, 그 중 주택으로 사용되었던 3층 35.28㎡, 4층 30.8㎡ 및 그 부속토지를 “종전주택”이라 한다) 중 종전주택 부분을 쟁점주택의 취득일부터 3년 이내에 처분하지 아니하여 쟁점주택의 취득이 일시적 2주택의 취득에 해당하지 아니하고 중과세율 적용대상에 해당하는 것으로 보아 2024.5.10. 청구인들에게 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호의 세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과.고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.7.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 청구인들은 종전주택의 용도를 근린생활시설로 변경하면서, 공사를 통해 싱크대, 화구 등 취사시설로 구분될 수 있는 요소들을 제거.멸실하여 이를 주택으로 원상회복 할 수 없도록 함에 따라 종전주택은 주택으로서의 기능을 상실하게 되었으므로, 이는 종전주택을 사실상 처분한 것으로 보아야 한다.
청구인들의 경우 단순히 용도변경만을 수행한 것이 아니라 종전주택의 주택부분을 멸실한 후, 관할 지방자치단체의 허가까지 받았으므로 이는 행정안전부 운영요령(부동산세제과-1190호, 2022.4.26.)에 따른 처분의 요건을 충족하는 것이고, 주택 여부를 판단할 때에는 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따르는 것이 타당하며, 민사법상 처분이라 함은 매각 등 재산권의 변동을 발생하게 하는 법률적 처분행위뿐만 아니라 재산의 현황 또는 그 성질을 변하게 하는 사실상의 처분행위를 포함하는 것인바, 청구인들은 종전주택을 처분한 것이다.
그리고 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항의 규정은 일시적 2주택 기간 내에 1세대 1주택의 요건을 충족한다면 주택 투기수요에 해당하지 않는 것으로 판단하고자 하는 취지이고, 종전주택의 처분 방법에 대하여는 명확하게 규정하지 않고 있는바, 주택부분을 멸실한 후 용도변경하여 1세대 1주택이 된 경우를 양도 등에 의하여 1세대 1주택이 되는 경우와 달리 취급하는 것은 위 법령의 입법취지에 부합하지 않는 것이다.
(2) 처분청은 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만으로 사용승인 절차 없이 신고만으로 얼마든지 용도변경이 가능하므로, 종전주택의 용도변경이 처분에 해당하지 않는다는 의견이나, 단순히 신고만으로 용도를 원상회복할 수 있는 가능성이 존재한다는 이유만으로 용도변경한 사무실을 주택으로 취급하는 것은 실질과세의 원칙에 부합하지 않는다.
종전부동산의 3층 및 4층을 임차한 임차인은 청구인들과 특수관계인이 아닌 제3자이고, 「상가건물임대차보호법」 적용대상으로 10년간 임차를 유지하면서 본인의 사업을 수행할 수 있는 권리를 보호받는다. 따라서 청구인들은 최소 10년간 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 중도에 해지하거나 건물의 용도를 변경할 수 없다.
그리고 종전부동산은 주점과 음식점이 밀집한 곳에 위치하여 심야시간까지 소음이 발생하고 취객이 배회하는 등 주거생활을 영위하는데 적합하지 않아 상업시설로 활용할 때에 더욱 높은 가치를 창출할 수 있는바, 이를 주택으로 원상회복할 유인이 존재하지 않으므로 처분청의 의견은 타당한 것으로 볼 수 없다.
나. 처분청 의견
행정안전부에서 지방자치단체에 통보한 「지방세법」 제13조의2의 취득세 중과제도에 대한 운영요령에 따르면, 일시적 2주택 규정을 적용할 때 종전주택 등을 처분하는 경우란, 종전주택 등의 처분일 현재 세대원이 아닌 자에게 매매 등으로 소유권으로 이전하거나 멸실시키는 것을 의미한다(행정안전부 부동산세제과-1190호, 2022.4.26.).
청구인들은 「지방세법」에서 별도의 처분의 범위에 대하여 규정하고 있지 않고, 처분의 범위를 매매, 증여 등에 따라 소유권을 이전하는 것으로 한정하여 해석하는 것은 입법취지에 부합하지 않으며, 주택을 근린생활시설로 용도변경한 것은 실질적으로 처분한 것으로 보아야 한다고 주장한다.
이에 살펴보면, 「지방세법」에서 처분의 범위에 대해 열거하고 있지 않지만, 「지방세법」에서 규정하고 있는 부동산의 취득이란, 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하는 것(대법원 1995.9.15. 선고 95누7970 판결 등 다수 참조)이라는 그간 일관된 판례의 입장 등을 고려할 때, 처분은 취득에 반대되는 개념으로 매각, 증여 등으로 인하여 타인에게 해당 재산에 대한 새로운 취득이 발생되는 경우와 건물이 철거 등에 따라 물리적으로 없어져 해당 재산에 대한 지배 권리를 상실하게 되는 것을 말하는 것으로 볼 수 있고(행정안전부 지방세운영과-42, 2014.1.6.), 행정안전부는 2022.4.26. 다주택자 및 법인 주택 취득세 중과세 운영요령에서 처분에 대해 이와 유사한 취지로 명시하여 통보한 사실이 확인되며, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 경우에는 사용승인 절차가 아닌 신고만으로도 얼마든지 용도변경이 가능하므로, 종전주택을 근린생활시설로 용도변경을 한 것을 종전주택에 대한 소유권이 타인에게 이전되는 경우 또는 해당 재산이 물리적으로 없어지는 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 판단되는바, 이 건 처분은 적법하다.
또한 다주택자에 대한 취득세 중과의 입법취지는 주택을 취득할 당시 1세대 1주택을 우대하고 다주택자의 세부담을 중과하기 위한 것이고, 다만 일시적 2주택자의 경우 처분 유예기간 내 종전주택을 처분할 경우 취득 당시 1세대 1주택과 동일한 세율을 적용하는 것으로, 청구인들의 경우와 같이 종전주택의 소유권은 유지한 채 주택으로서의 기능만 상실케 하는 것을 ‘종전주택을 매각, 증여 등으로 인하여 타인에게 해당 재산에 대한 새로운 취득이 발생되게 하였거나, 철거 등으로 인하여 물리적으로 없어져 해당 재산에 대한 지배 권리를 상실하게 하는 것’과 동일하게 보는 것은 법 규정을 준수하기 위해 종전주택의 소유권을 이전하여 형식적.실질적으로 처분한 다른 납세자와의 형평성에 어긋나는 것이므로, 청구주장을 받아들이기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
종전주택을 근린생활시설로 용도변경한 것이 일시적 2주택의 요건인 종전주택의 처분에 해당하는지 여부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인 A는 2018.6.12. 종전부동산을 취득하였고, 취득 당시 종전부동산의 층별 용도는 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 종전부동산의 층별 용도(2018.6.12. 기준)
○○○
(나) 청구인들은 2020.11.30. 쟁점주택을 OOO원에 취득한 후, 쟁점주택의 취득이 일시적 2주택의 취득에 해당하는 것으로 보아 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.
(다) 청구인들은 2021.5.13. 종전주택의 용도를 주택에서 근린생활시설(사무소)로 변경하여 현재 건축물대장상 종전부동산의 3층 및 4층의 용도는 근린생활시설로 기재되어 있다.
(라) 종전주택의 용도변경과 관련하여 청구인들이 제출한 공사 사진에 따르면 종전주택의 싱크대, 화구, 선반 등이 철거된 것으로 확인되고, 청구인들이 제출한 종전주택의 용도변경 전.후의 평면도에 따르면 기존 주방 및 거실, 침실로 구성되어 있던 공간이 사무실로 변경되고 싱크대 등이 철거된 것으로 확인된다.
(마) 청구인 A는 종전주택의 용도를 변경한 후 종전부동산의 3층과 4층을 각 근린생활시설 용도로 임대하였고, 청구인들이 제출한 임대차계약서에 따르면 3층(북카페)의 임대차기간은 2022.2.15.～2024.2.14., 4층(메이크업 샵)의 임대차기간은 2023.3.5.～2025.3.4.로 기재되어 있으며, 네이버지도 등에 따르면 3층(북카페)의 사업자는 2025.3.10. 현재에도 영업중인 것으로 보인다.
(바) 행정안전부는 다주택자 및 법인 주택 취득세 중과세 운영요령(부동산세제과-1190호, 2022.4.26.)에서 일시적 2주택에 따른 처분의 개념과 관련하여 ‘일시적 2주택 규정을 적용할 때 종전주택 등을 처분하는 경우란, 종전주택의 처분일(처분유예기간 내로 한함) 현재 세대원이 아닌 자에게 매매 등으로 소유권을 이전하거나 멸실시키는 것을 말함’이라고 해석하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항에서 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 그 제2호에서 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.
또한, 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다.
(나) 청구인은 종전주택의 주택부분을 철거한 후 근린생활시설로 용도변경하여 종전주택은 주택으로서의 효용을 완전히 상실하였는바, 이는 종전주택을 처분한 것에 해당한다고 주장한다.
그러나, 「지방세법」및 지방세 관계법령에서 처분에 대하여 구체적으로 정의하고 있지는 않으나, 주택의 투기 수요를 억제하기 위해 신설한「지방세법」제13조의2 제2항의 입법 취지와 일시적 2주택자에 대한 취득세 중과세 제외는 일종의 조세 특례에 해당함을 볼 때「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 ‘처분’은 다른 조항에서 규정하고 있는 처분보다 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점,
일반적으로 ‘처분’이란 이미 존재하는 권리에 대한 변동을 일으키는 행위라 할 것이므로 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 처분이란 종전주택에 대한 소유권의 변동을 말한다고 할 것인데, 종전주택의 용도 변경은 그 형상을 변경하는 것으로 소유권의 변동과는 직접적인 관련이 없다고 보이는 점 등에 비추어,
청구인들은 이 건 유예기간이 경과할 때까지 종전주택의 소유권 변동을 가져오는 매각.증여 등을 하지 않아 종전주택을 처분한 것으로 보기 어려우므로, 쟁점주택이 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 해당하지 않는 것으로 보아 처분청이 청구인들에게 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
(2) 지방세법 시행령
제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
(3) 건축법
제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
1. 허가 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 자동차 관련 시설군
2. 산업 등의 시설군
3. 전기통신시설군
4. 문화 및 집회시설군
5. 영업시설군
6. 교육 및 복지시설군
7. 근린생활시설군
8. 주거업무시설군
9. 그 밖의 시설군
⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난ㆍ방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우
(4) 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.