이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 충청남도 당진시 OOO 외 2필지 토지 1,133,467.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 별도합산과세대상으로 구분하여 2024.9.9. 청구법인에게 2024년도 재산세(토지분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과.고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.14. 이의신청을 거쳐 2025.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

충청남도 당진시에 소재하는 다른 골프장 토지의 2024년도 개별공시지가는 전년도 대비 약 1% 내외로 인상되었으나, 청구법인이 소유한 토지의 개별공시지가는 전년도 대비 21.76%가 증가하였다.

청구법인이 2023년도에 쟁점토지에 골프장을 임시준공하면서 2023년도 개별공시지가도 2022년도 대비 40.26%가 인상된 바 있음을 고려하면 관내 다른 골프장 대비 과도하게 인상된 개별공시지가에 근거한 이 건 재산세 부과처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

법원은 다수의 판례에서 시가표준액이란 부동산 관련 조세에서 과세표준을 정하기 위하여, 부동산의 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 표준적인 자료를 검토하여 시가로 고시·의제한 가격을 말하고, 지방세법 제4조 제1항에서 원칙적인 경우 시가표준액으로 정하고 있는 공시지가의 적법 여부는, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수 없다는 입장이다(대법원 2025.2.13. 선고 2024두60336 판결, 대법원 1996.7.12. 선고 93누13056 판결, 대법원 2013.10.11. 선고 2013두6138 판결, 부산지방법원 2014.12.26. 선고 2014구합20743 판결 등).

그리고 대법원은 원고가 위법하게 산출된 개별공시지가에 대하여 적법한 기한 내에 행정소송을 제기하지 않았고, 개별공시지가 산출 처분의 하자가 중대·명백하여 당연 무효라고 볼 수도 없으므로, 그 하자를 이유로 후행처분인 재산세 부과처분의 효력을 다툴 수 없다고 판시한 바 있다(대법원 2012.8.30. 선고 2012두11843 판결).

즉, 개별공시지가 결정과 재산세 부과 처분은 별개의 법률효과를 목적으로 하는 독립된 처분이기 때문에 개별공시지가결정의 하자가 재산세부과처분의 하자로 승계되지 않고, 특히 개별공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격과 차이가 난다거나 주변토지와 비교했을 때 개별공시지가가 높은 편에 속한다는 사정만으로 개별공시지가결정을 현저히 불합리하다고 보아 후행 처분을 취소할 수 있는 하자에 해당된다고 판단하기는 더욱더 어렵다고 할 것이다.

따라서 청구법인 토지가 주변 다른 토지에 비하여 개별공시지가 인상율이 높았다는 이유만으로 이 건 재산세 부과 처분이 위법하다고 볼 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

잘못된 개별공시지가에 근거하여 산정된 이 건 재산세의 부과처분은 위법한 처분이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 2024.9.9. 청구법인이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여, 「지방세법」 제4조 제1항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 과세표준액을 산출하고, 그 과세표준에 같은 법 제111조 제1항 제1호 나목의 세율을 적용하여 산출한 2024년도 재산세 등 합계 OOO원을 청구법인에게 부과.고지하였다.

(나) 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.14. 이의신청을 거쳐 2025.2.17. 심판청구를 제기하였다.

(다) 청구법인이 충청남도 당진시장에게 개별공시지가에 대한 이의신청을 제기하였다는 등의 사정은 확인되지 않는다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제110조 제1항에서 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 2024년도 개별공시지가 결정.공시는 위법한 것인바, 이에 근거하여 한 이 건 재산세 부과처분 역시 위법한 처분에 해당한다고 주장한다.

그러나, 재산세 과세표준은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 시장·군수·구청장이 결정·공시한 개별공시지가에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하는 것으로, 처분청이 결정·공시한 개별공시지가에 이의가 있는 자는 30일 이내에 이의신청을 할 수 있으나, 청구법인은 쟁점토지의 2024년도 개별공시지가에 대하여 이의를 신청한 사실이 없어 확정력이 발생하였다고 볼 수 있는 점(조심 2015지193, 2015.3.2. 외 다수, 같은 뜻임),

처분청은 이와 같이 확정된 쟁점토지의 개별공시지가에 「지방세법 시행령」 제109조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 2024년도 재산세 과세표준을 산정한 후 「지방세법」 제111조에서 규정하고 있는 세율을 적용하여 재산세 등을 산출하였는바, 여기에 「지방세법」 등 관련 법령의 위반이나 착오 등은 없다고 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 2024년도 개별공시지가를 기준으로 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

(2) 부동산 가격공시에 관한 법률

제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다.

⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다.

⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다.

⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.