이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2023.9.13. 경기도 안산시 OOO 지상에 생활숙박시설 건물(이하 “이 건 건물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 같은 날 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.5.13.∼2024.6.1. 기간 동안 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 이 건 건물 취득세 과세표준에 증액된 도급공사비 OOO(이하 “쟁점비용”이라 한다) 및 그 밖에 과소신고 또는 누락신고한 비용 OOO원 합계 OOO원이 누락된 것으로 보아, 2024.8.1. 청구법인에게 위 누락된 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 청구외 주식회사 AAA건설(이하 “이 건 시공사”라 한다)과 경기도 안산시 OOO에 위치한 “BBB 생활숙박시설” 부동산개발 사업을 진행하고 있다.

청구법인은 2021.8.2. 이 건 시공사에게 이 건 건물의 도급공사비로 당초 OOO원(VAT 제외)을 지급하기로 계약하였는데, 2차례에 걸쳐 도급공사비를 증액하였다. 청구법인은 2021.9.3. OOO원(VAT 제외)으로, 2022.12.26. 다시 OOO원(VAT 제외)로 도급공사비를 증액하기로 하여 계약을 변경하였다. 그러나, 청구법인은 2023.9.13. 이 건 건물을 준공한 후, 2023.10.23. 이 건 시공사와 정산합의서를 작성하여 최종적으로 도급공사비를 OOO원(VAT 제외)으로 변경하였다.

그런데 처분청은 청구법인과 이 건 시공사가 정산합의서를 통하여 이 건 건물의 도급공사비를 OOO원으로 최종합의하였음에도 불구하고, 2021.9.3.자 계약에 따른 금액 OOO원을 정당한 도급공사비로 보고 그 차액인 OOO원(쟁점비용)을 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세 등 부과처분을 한 것이다.

그러나, 쟁점비용은 도급공사비 OOO원과 모델하우스 관련 비용 OOO원, 설계비 대납비용 OOO원으로 구성되어 있는바 다음과 같은 사유로 쟁점비용을 취득세 과세표준에 포함시킨 것은 위법하다.

먼저, 도급공사비는 실제 지급되지 아니한 공사비이다. 청구법인과 이 건 시공사는 이 건 건물의 도급공사비를 최종적으로 OOO원으로 합의한바 있다. 그런데, 처분청은 이러한 사실을 신뢰할 수 없다며 2021.9.3.자 계약에 따른 OOO원을 이 건 건물의 취득세 과세표준으로 판단하였다. 그러나 이는 정산합의서 내용 및 실질과세원칙에 부합하지 않으므로 도급계약서상의 금액이 아닌 실제 이 건 시공사에 지출금액인 계좌이체내역, 계정별원장 및 거래처원장, 법인세신고내역 및 합의서를 근거로 하는 것이 타당하다.

또한, 모델하우스 관련 비용은 이 건 건물 모델하우스와 관련하여 청구법인이 지급한 금액으로 모델하우스는 이 건 건물과 별개의 물건으로 취득세 과세표준에 포함되지 않는다는 것이 조세심판원과 법원의 확고한 입장이므로 이를 취득가액에 포함한 것은 잘못된 과세처분이다.

마지막으로, 설계비 대납비용 중 OOO원은 이미 정산된 부분을 이중으로 과세표준으로 산입한 것이며, 나머지 금액인 OOO원 또한 현재 청구법인에서 진행 중인 다른 현장에 대한 설계비 납입분에 대한 비용이고, 이 현장들은 아직 미취득한 상태로 이 건 건축물 취득세 과세표준에 해당되지 않는다.

따라서, 처분청이 세무조사를 통해서 산출한 과소신고된 과세표준액에서 쟁점 비용(OOO원)은 위법, 부당하게 이 건 건축물 과세표준에 산입되었으므로 관련된 취득세 등도 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

처분청은 2021.9.3.자 공사도급계약서에 기재된 도급공사비와 정산합의서에 기재된 도급공사비의 차액인 쟁점비용을 청구법인이 과세표준에서 누락한 도급공사비로 보아 이 건 처분을 한 것이다. 특히 청구법인은 사내이사 CCC(지분 100%), 감사 DDD이고, 이 건 시공사는 대표이사 EEE, 사내이사 CCC(지분 41.7%, 나머지 지분은 CCC의 부모, 형제가 소유함)으로 청구법인과 이 건 시공사가 지배주주가 같은 특수관계법인임을 고려할 필요가 있다.

먼저, 도급공사비 증액분에 대한 청구주장을 살펴보면, 청구법인의 계정별원장에서 이 건 시공사에게 공사대금으로 지출된 금액(원)은 이 건 건축물 취득세 신고 당시 작성 제출(OOO원)한 금액과 장부상으로는 일치하기는 한다(계좌이체내역과 일치하지는 아니함). 그러나, 청구법인과 이 건 시공사는 특수관계법인으로 이 건 건물 취득일(2023.9.13.) 이후인 2023.10.30.경 공사비 정산합의서를 작성한 점, 정산합의서 상 도급계약금액은 총 3회에 걸쳐 작성한 도급공사비 중 가장 낮은 금액(위 ＜표1＞ 참조)으로서, 청구법인과 특수관계법인인 이 건 시공사의 이윤을 줄이는 것을 목적으로 작성한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인의 도급계약과 관련하여 일관되고 신빙성 있는 증빙서류가 확인되지 않는다.

특히, 청구법인은 도급공사비와 관련한 신뢰할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있다. 청구법인은 정산합의서가 실제 계약내용에 부합한다고 주장하나, 정산합의서는 취득세 납세의무 성립일인 이 건 건물 준공 이후에 작성된 것일 뿐만 아니라, 계약서상 금액과 실제 지출금액인 계좌이체 내역이 상이함에도 불구하고, 이에 대하여 청구법인은 공사 진행시 실무상 협의에 따른 합의의 결과일 뿐이라고 주장하고 있으나, 감액의 근거를 정확히 제시하지 못하고 있는 상황에서 위 주장만으로 정산합의서 상 금액을 실제 도급공사비로 볼 수 없다.

또한, 청구법인은 이 건 시공사의 기성금청구서(1∼19회)나 회계장부에 의하면, 이 건 건물 도급공사비를 2021.9.3.자 계약에 따른 금액인 OOO원을 기준으로 지급한 것으로 확인되므로, 위 계약서상 금액이 실제 이 건 건물의 도급공사비로 보는 것이 타당하다.

다음으로, 모델하우스 비용 및 설계비에 관한 청구주장을 살펴보면, 처분청은 쟁점비용을 누락한 도급공사비로 보아 이 건 처분을 한 것이고, 청구법인은 쟁점비용에는 모델하우스 비용과 설계비가 포함되어 있다는 전제 하에 주장하고 있으나, 이는 청구법인과 이 건 시공사 사이에 체결된 도급계약서 내용과 다를 뿐만 아니라(도급계약서에는 도급공사비 총액을 계약금액으로 정하고 있을 뿐, 구체적인 내역을 세분하여 정하고 있지 않다), 쟁점비용에 모델하우스 비용이나 설계비가 포함되어 있다고 볼 만한 증거도 없으므로, 이 부분 청구주장 역시 타당하지 않다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 이 건 건물을 취득한 후 공사도급비인 쟁점비용을 감액한 경우 취득세 과세표준에서 쟁점비용이 제외되는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 등기사항증명서에 따르면, 청구법인은 2021.2.1. 기계 및 장비 중개업 등을 목적사업으로 하여 설립한 법인으로 사내이사는 CCC, 감사는 DDD으로 확인되고, 이 건 시공사는 2012.1.2. 건축공사업 등을 목적사업으로 하여 설립한 법인으로 대표이사는 DDD, 사내이사는 CCC 등으로 확인된다.

(나) 청구법인과 이 건 시공사의 주주내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청구법인과 이 건 시공사의 주주내역

(단위 : %)

○○○

(다) 청구법인과 이 건 시공사가 2021.9.3. 체결한 민간건설공사 표준도급계약서에 따르면, 이 건 건물 도급공사비는 ‘총액’으로 체결되어 있으며, 세부적인 용역 내용을 구분하여 계약을 체결하지 아니한 것으로 나타나고, 도급계약서 등에 따른 도급공사비 변경 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 도급공사비 변경 내역

(단위 : 원)

○○○

(라) 처분청이 제출한 이 건 시공사의 기성금 청구금액 산출서에 따르면, 이 건 시공사는 공사도급비 OOO원을 기준으로 기성금을 산정하여 청구법인에게 청구한 것으로 나타난다. 감리 또한 위 공사도급비를 기준으로 이 건 건물의 기성부분 검사원을 작성하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 시공사와 정산합의서에 따라 이 건 건물의 도급공사비를 OOO원으로 감액하였으므로, 이 건 건물의 취득세 과세표준은 위 금액으로 보아야 하므로 쟁점비용을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.

그러나, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니다(대법원 2017.6.8. 선고 2015두49696 판결 등 참조). 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도 이는 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다(대법원 2001.4.10. 선고 99두6651 판결 등 참조) 할 것이다.

이러한 취득세의 성격과 본질 및 「지방세법」제10조의 문언 등에 비추어 보면, 청구법인이 이 건 건물을 신축하여 취득한 후 청구법인과 이 건 시공사가 합의에 의하여 이 건 건물의 도급공사비를 감액하였다 하더라도, 당초의 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위가 존재하는 이상 위와 같은 사유는 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다 할 것인바, 취득 이후에 사후적인 도급공사비의 변경을 사유로 한 취득세 과세표준의 감액은 허용될 수 없다고 할 것이다.

한편, 청구법인이 이 건 시공사에게 지급한 공사도급비 내역을 살펴보면, 이 건 건물의 도급공사비가 OOO원임을 전제로 기성금이 지급된 사실을 확인할 수 있으므로, 이 건 건물의 도급공사비는 OOO원으로 봄이 타당하다.

따라서, 처분청이 쟁점비용이 이 건 건물의 도급공사비에 포함된다고 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준의 기준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 한다.

제10조의4(원시취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조의3 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 납세의무자의 특수관계인

2. 납세의무자의 해당 물건 취득을 지원하기 위하여 보조금 등 그 밖의 명칭과 관계없이 비용을 지급한 자

3. 건축물의 준공 전에 건축주의 지위를 양도한 자

4. 그 밖에 납세의무자를 대신하여 해당 물건을 취득하기 위해 비용을 지급했거나 지급해야 할 자