이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2020.10.12. 경기도 화성시 OOO 주택(토지 245㎡, 건축물 54.62㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 유상으로 취득한 후, 이 건 주택을 취득하여 일시적 2주택이 되었다고 보아, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율(1천분의 15.9)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 이 건 주택을 취득한 날부터 3년(이하 “일시적 2주택 기간”이라 한다)이 경과할 때까지 종전부터 소유하던 경기도 화성시 OOO(이하 “종전 주택”이라 한다)를 처분하지 않았다고 보아, 2025.3.10. 청구인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 중과세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 세액에서 청구인이 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2020.9.28.「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 주택신축판매업자로 사업자등록을 하고 2020.10.12. 이 건 주택을 취득하였으므로 이 건 주택은「지방세법 시행령」(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것) 제28조의2 제8호 나목 6)에서 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하고 있는 ‘주택신축판매사업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택’에 해당된다.

(2) 청구인이 이 건 주택에 주택을 신축하기 위해서는 이 건 주택 일대 5개 필지의 소유권을 모두 확보하여야 하는데, 그 소유자들이 모두 달라 청구인은 이 건 주택의 매매계약을 체결할 당시 경기도 화성시 OOO 및 같은 동 OOO(이하 “이 건 연접 토지 등”이라 한다)의 매입이 성사되지 않는 경우 이 건 주택의 매매계약을 해지한다는 특약을 체결하였다.

(3) 대법원은 토지거래 허가구역 내의 토지에 대하여 매매대금을 모두 지급하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효인 상태인 경우에는 토지거래 허가를 받거나 토지거래허가 구역 지정이 해제될 때 비로소 취득세를 신고 · 납부할 의무가 발생한다고 판시하였는바(대법원 2012.12.27. 선고 2012두19229 판결), 토지거래허가 구역 내의 토지의 취득시기는 토지거래 허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제된 때라고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

(4) 따라서, 청구인이 2020.10.12. 이 건 주택을 취득하였다 하더라도 이 건 주택의 취득일은 이 건 연접 토지 등을 마지막으로 취득한 날인 2022.4.12.로 보는 것이 타당하고, 청구인은 그 날(2022.4.12.)부터 1년 이내에 이 건 주택의 종전 건축물을 철거한 후, 3년 이내에 새로운 주택을 건축(사용승인)하여 판매하고 있으므로, 이 건 주택은「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 취득세 중과세 예외 대상 주택에 해당한다 할 것임에도, 청구인이 이 건 주택의 일시적 2주택 기간이 경과할 때까지 종전 주택을 처분하지 않았다고 하여, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)「지방세법 시행령」제20조 제2항 및 제13항에서 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날을 취득시기로 보고 있고, 청구인이 이 건 주택의 취득시기를 이 건 인접 토지의 취득을 완료한 날로 보아야 한다고 하며 제출한 판례는 토지거래허가구역 내 토지에 대한 것으로 사실관계가 다른 이 건 토지에는 원용할 수 없음을 볼 때, 이 건 주택의 취득일을 이 건 인접 토지인 경기도 화성시 OOO 토지의 취득일인 2022.4.12.로 보아야 한다는 청구 주장은 이유가 없다.

(2) 또한, 청구인이 이 건 주택을 취득(2020.10.12.)할 당시 시행 중인 구「지방세법 시행령」(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것) 제28조의2 제8호 나목에서「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 주택건설사업을 위하여 취득한 주택을 3년 이내 멸실하는 경우 취득세 중과세율 적용 대상에서 제외하고 있을 뿐 주택신축판매사업자에 대하여는 별도로 규정하지 않고 있고, 청구인은 주택건설사업자가 아닌 주택신축판매사업자이므로 청구인이 주택을 신축하기 위하여 이 건 주택을 취득한 것이라고 하더라도 이 건 주택을 다주택자가 취득한 다른 주택과 달리 볼 것은 아니다.

(3) 청구인은 이 건 주택을 취득하여 일시적 2주택이 되었다고 보아, 표준세율로 산출한 취득세 등을 신고.납부한 후 일시적 2주택 기간이 경과할 때까지 종전 주택을 처분하지 않았으므로 이 건 주택은「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 해당하지 않는다 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 일시적 2주택 기간 내에 종전 주택을 처분하지 못하였다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 주택이 있는 경기도 화성시 OOO 일대는 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정되었고, 청구인은 2020.9.28. 업종을 주택신축판매업으로 하여 사업자등록을 하였다.

(나) 청구인은 이 건 주택과 이 건 연접 토지 등에 주택을 신축하여 판매하기 위하여 아래 ＜표＞와 같이 이 건 주택 및 이 건 연접 토지 등을 취득하였다.

＜표＞ 이 건 주택 및 이 건 연접 토지 등 취득 내역

(단위 : ㎡, 원)

○○○

(다) 청구인과 AAA이 2020.8.14. 체결한 이 건 주택의 매매계약서의 특약을 보면, ‘옆 부지(OOO)의 매입이 성사되지 않을 시 본 계약은 해지하고, 계약금은 위약금 없이 즉시 반환’이라고 기재되어 있다.

(라) 청구인은 2020.10.13. 이 건 주택을 OOO원에 취득하고, 이 건 주택을 취득하여 일시적 2주택이 되었다고 보아, 다주택자에 대한 중과세율이 아닌 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

(마) 청구인은 2022.8.17. 처분청으로부터 이 건 토지 일대(경기도 화성시 OOO)에 연면적 748.14㎡의 도시형생활주택을 신축하는 건축허가를 받아, 2022.10.11. 그 지상 건축물 등을 철거하고, 건축물 신축공사를 착공하여 2024.10.31. 해당 주택의 사용승인을 받았다.

(바) 청구인의 배우자인 BBB은 이 건 주택(일시적 2주택)의 취득일(2020.10.13.)부터 3년이 경과한 2023.12.15. 종전 주택을 처분(매각)하였고, 처분청은 청구인이 이 건 주택에 대한 유예기간이 경과한 후 종전 주택을 처분하였다고 보아, 2025.3.10. 청구인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과하였다.

(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 괄호에서 일시적 2주택에 대해서는 해당 조항에서 규정하고 있는 취득세 중과세율을 적용하지 않는다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것) 제28조의5 제1항 및 같은 영 부칙 제2조에서 “일시적 2주택”이란 국내에 주택을 1개 소유한 1세대가 그 주택(종전 주택)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(신규 주택)을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다.

또한, 2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 주택건설사업자 등이 주택을 신축하기 위하여 취득하는 주택에 대하여만 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하였을 뿐 주택신축판매업자가 주택을 신축하기 위하여 취득하는 주택에 대해서는 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하지 않았고, 그 후 2021.4.27. 대통령령 제31646호로「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 6)을 신설하여 주택신축판매업자가 주택을 신축하기 위하여 취득하는 주택에 대하여도 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하였으나, 그 부칙 제2조에서 해당 규정은 그 시행(2021.4.27.) 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다고 규정하고 있을 뿐 소급 적용에 대해서는 별도로 규정하지 않고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구인은 2020.10.12. 이 건 주택을 취득한 후, 일시적 2주택으로 하여 취득세 중과세 예외를 받고, 일시적 2주택 기간(3년)이 경과한 2023.12.15. 종전 주택을 매각하였으므로 이 건 주택은「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것) 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당한 점,

청구인이 주택 신축사업을 하기 위하여 이 건 주택과 이 건 연접 토지 등을 취득한 것이라 하더라도 이 건 주택과 이 건 연접 토지 등은 별개의 취득세 과세대상이므로 이 건 주택의 취득일을 이 건 연접 토지 등을 마지막으로 취득한 날로 미룰 수는 없는 점,

청구인이 2020.9.28. 주택신축판매사업자로 사업자등록을 하고 2020.10.12. 이 건 주택을 취득하였다고 하더라도 그 당시 시행 중인「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 주택신축판매업자가 주택을 신축하기 위하여 취득하는 주택에 대해서는 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하고 있지 않은 점,

2021.4.27. 대통령령 제31646호로 신설된「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 6)에서 주택신축판매업자가 주택을 신축하기 위해 취득하는 주택에 대해서도 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하였다고 하더라도 그 부칙에서 별도의 소급적용례를 두고 있지 않음을 볼 때, 해당 규정은 그 시행일(2021.4.27.) 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 것이 조세법규의 엄격해석원칙에 부합하는 점 등에 비추어,

처분청이 이 건 주택을「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 조정대상지역 내의 주택을 취득하여 1세대 2주택인 된 것으로 보아 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것)

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자,「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택

제28조의5[일시적 2주택] ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

(3) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1)「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자

2)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3)「주택법」제2조제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5)「민간임대주택에 관한 특별법」제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자등록을 한 자

(4) 지방세법 시행령 부칙(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)

제1조[시행일] 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조[일반적 적용례] 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

(5) 지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것)

제28조의5 [일시적 2주택] ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

(6) 지방세법 시행령 부칙(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것)

제2조[조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례] 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정 규정은 2023년 1월 12일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택 등을 처분하여 같은 개정 규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.