이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 「주택법」상 지역주택조합(“주택조합설립 인가를 받으려는 자”를 포함한다)으로 주택건설사업을 위하여 2021.7.13. 서울특별시 영등포구 OOO 토지 및 건축물(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하고, 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에 따라 법인의 주택 취득 등에 따른 중과세율(12%)이 아닌 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 쟁점주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 아니한 사실을 확인하고, 2024.11.4. 청구법인에게 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 단서에 따라 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에 따른 중과세율(12%)를 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 취득세 등을 차감한 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 쟁점주택을 매도인 AAA(이하 “이 건 매도인”이라 한다)으로부터 매수하여 소유권을 이전받았는데, 이 건 매도인은 쟁점주택을 매도함과 동시에 청구법인의 조합원이 되었다. 이에 따라 청구법인은 현실적으로 사업이 본격적으로 개시되어 이 건 매도인이 전출할 때까지 쟁점주택에서 거주하도록 허용할 수밖에 없었으며, 이로 인해 3년 내에 쟁점주택을 철거할 수 없었다.

이는 쟁점주택을 유예기간 내에 철거할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 할 것이므로, 처분청이 취득세를 추징한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 이 건 매도인이 청구법인의 조합원으로 가입하여 지역주택 조합원의 지위를 얻어 쟁점주택에 계속하여 거주할 수 있을 것이라는 점을 충분히 예측할 수 있었고, 취득 전에 존재한 사유 외에 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 특별한 사정이 없다 할 것이므로 이를 정당한 사유로 인정하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인은 3년 내에 쟁점주택을 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2018.1.26. 주택건설사업을 영위하기 위하여 사업자등록을 하였으며, 「주택법」제11조 제2항에 따른 주택조합설립인가를 받으려는 자에 해당한다.

(나) 청구법인은 2021.7.13. 이 건 매도인으로부터 쟁점주택을 취득하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하고, 그 매매대금을 이 건 매도인의 조합원분담금으로 하여 상계하기로 하는 한편, 추가로 이 건 매도인이 조합원 분담금을 납입하여야 하는 경우에는 별도로 지급받기로 하였다.

(다) 청구법인은 2021.7.13. 쟁점주택을 매매대금 OOO원에 취득한 후 같은 날 취득세 OOO원을 신고·납부하였다.

(라) 청구법인이 쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 멸실하지 아니한 사실은 다툼이 없다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 매도인이 청구법인의 조합원이 되었으므로, 현실적으로 이 건 매도인에게 쟁점주택에서 거주할 수 있도록 할 수밖에 없었는바, 이는 쟁점주택을 유예기간 내에 철거할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 주장한다.

「지방세법」제13조의2 제1항 제3호는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우’ 중과세율을 적용하도록 규정하고 있고, 다만 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목은 ‘주택조합설립인가를 받으려는 자’가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택의 경우 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 다시 중과세율을 적용하도록 규정하고 있다.

여기서, 정당한 사유란 법령에 의한 금지, 제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 해당 사업에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함되고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 당해 부동산의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 목적 사업에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 납세의무자가 부동산을 목적사업에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 1996.1.26. 선고 95누13104 판결 등 다수, 같은 뜻임).

이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 청구법인의 경우 쟁점주택을 2021.7.13. 취득하였으므로, 청구법인은 이 건 매도인에게 쟁점주택을 명도해 줄 것을 요청할 수 있는 법률상 권리 또한 취득하였다 할 것인데, 그럼에도 불구하고 청구법인은 이러한 권리를 스스로 포기하고 이 건 매도인이 쟁점주택에서 거주할 수 있도록 한 것에 불과하므로, 이러한 사유는 법령에 의한 금지, 제한 등 납세의무자인 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유이거나 해당 사업에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유 등 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 아니한 경우에 해당한다고 보아 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 5)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 6년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외하며, 나목 5) 및 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 7년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합 : 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합