이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2024.10.30. 경기도 용인시 기흥구 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후, 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 세율(1천분의 80, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 처분청에 신고·납부하였다.

나. 이후, 청구인은 2024.11.8. 청구인 세대 소유의 주택 중 배우자 a이 소유한 충청남도 당진시 송악읍 OOO 지상의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)은 채권을 대물변제로 받은 주택일 뿐만 아니라 사실상 폐가에 해당하므로 청구인 세대의 주택수 산정에서 제외하면 이 건 주택의 취득은 조정대상지역 외에 있는 주택을 취득하는 경우로서 1세대 2주택 취득이므로 「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 기 납부한 취득세를 경정하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.12.18. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐, 2025.3.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 배우자가 채권을 대물변제받아 취득한 다중 주택으로서, 방과 부엌, 화장실 등의 벽체가 완전히 파손되어 지붕이 내려앉아 붕괴 직전의 위험이 있어 사람이 거주할 수 있는 주택으로서의 기능이 완전히 상실된 상태이고, 2017.1.24. 이후로는 전기 사용계약이 해지된 상태이며, 상수를 급수한 이력 또한 없는 회생 불가능한 폐가이다.

쟁점주택의 재산세가 주택분으로 부과되는 것에 대하여 관할 지자체에 부당함을 제기하였으나, 해당 주택을 멸실하고 등기가 말소되어야 부과되지 않는다는 답변을 받았고, 멸실 비용 때문에 상대적으로 값이 싼 재산세를 납부한 것이지 주택으로 인정하여 납부해 온 것은 아니며, 쟁점주택에 대한 매매가 성사되려면 쟁점주택을 철거해야 유리하다는 부동산 업자의 조언에 따라 철거를 시작하였는데, 쟁점주택의 토지는 맹지 상태라서 진출입로가 없으며, 토지주의 사용 승낙 거부로 진출입로 조성이 불가하여 철거 작업이 지연되었고, 2025.1.20. 비로소 공사가 완료되어 멸실한 것이다.

청구인 본인은 20년 이상을 1주택자로 살다가 더 큰 평수로 이사하기 위해 이 건 주택을 취득한 선량한 시민으로서 기존에 거주하던 아파트가 팔리지 않아 일시적으로 2주택이 된 것이지 부동산 시세 차익을 노리는 투기자가 아니고 불로 소득을 취한 것도 아닌데, 회생 불가능한 폐가인 쟁점주택을 소유하고 있다고 하여 청구인을 다주택자로 보아 중과세율을 적용하여 하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결)할 것인데,

청구인이 채권 변제를 원인으로 2021.3.31. 쟁점주택을 취득하였다고 하나, 「지방세법 시행령」제28조의2 제10호 각 목의 은행 등에 해당하지 않아 주택 수 산정의 예외인 채권 변제용 주택으로 인정하기 어렵고, 쟁점주택의 경우 상당히 노후화된 건물이며 신청인이 제출한 사진에서 내부구조가 상당히 노후화된 것으로는 보이나, 건물의 외벽과 지붕 등이 유지되고 있으므로 완전한 주택으로서의 기능을 상실한 정도에 이르렀다고 보기 어렵고(조심 2022지836, 2023.5.17.), 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 「건축법」상 건축물 또는 이와 유사한 형태의 건축물에 해당”한다 할 것(조심 2019지3868, 2020.10.6.)이고, 전기 사용계약을 해제하여 2017년부터 전기 사용량이 없다고는 하나 2025.1.20.에 비로소 쟁점주택을 멸실되었으므로 그 이전까지는 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보기 어려우며, 2024년까지 매년 쟁점주택에 대하여 개별주택가격 공시 및 주택분 재산세가 과세되었음이 확인되고(조심 2016지865, 2016.9.19.), 쟁점주택이 경제적 가치가 전혀 없다고 보기 어려운 점에 비추어 처분청에서 쟁점주택을 1세대 3주택으로 보아 중과세율이 적용하여 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택은 사실상 폐가이므로 이 건 주택의 취득이 1세대 3주택의 취득에 해당하는 것으로 보아 취득세 중과세율을 적용하는 것이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2024.10.30. 조정대상지역 외 소재한 이 건 주택을 취득한 것으로 확인된다.

(나) 전국 과세자료현황 및 등기사항전부증명서 등에 따르면, 이 건 주택 취득 당시 청구인 세대는 이 건 주택 외 경기도 용인시 소재 종전주택과 충청남도 당진시 소재 쟁점주택을 소유 중이었던 사실이 확인된다.

＜표1＞ 청구인 세대의 주택 소유현황

○○○

(다) 쟁점주택과 관련하여 아래와 같은 사실이 확인된다.

1) 처분청이 제출한 쟁점주택의 개별주택가격열람표에 따르면, 쟁점주택은 2005.1.1.부터 2024.1.1.까지 매년 개별주택가격이 아래 ＜표2＞와 같이 산정·공시된 것으로 확인된다.

＜표2＞ 쟁점주택의 개별주택가격

○○○

2) 처분청은 각 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택을 ‘주택’으로 구분하고 주택분 재산세를 부과하였고, 그 소유자인 a은 매년 재산세를 납부하여 온 것으로 확인된다.

3) 쟁점주택의 부동산등기사항전부증명서에 따르면, a은 2021.3.31. 대물변제를 원인으로 쟁점주택에 대한 소유권 이전등기를 경료하였으며, 2025.1.20. 쟁점주택을 멸실한 것으로 확인된다.

4) 청구인이 제출한 전기사용계약 변경신청 접수증명서에 의하면, 쟁점주택에 대한 전기계약은 2017.1.24. 해지된 것으로 확인된다.

5) 청구인은 철거 전 쟁점주택 내·외부사진을 제출하였고, 사진상 주택 내부의 지붕·벽·기둥은 유지되어 있으나, 전기선, 창문, 출입문 등이 철거 후 적치되어 있는 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점주택이 사실상 폐가에 해당하므로 이 건 주택의 취득은 조정대상지역 외에 있는 주택을 취득하는 경우로서 1세대 3주택의 취득에 해당하지 아니한다고 주장하나,

청구인이 제출한 쟁점주택을 촬영한 사진에 의하면, 쟁점주택의 지붕·벽·기둥 등이 훼손되지 아니한 것으로 보여 언제든지 주택으로 사용이 가능한 공가로 보는 것이 타당한 점, 청구인이 쟁점주택을 취득하기 전인 2017년부터 쟁점주택의 전기공급이 중단되었다 하더라도 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 상실하였다고 단정하기 어려운 점, 쟁점주택의 개별주택가격이 매년 공시되었고, 최근까지 주택으로 재산세가 과세되어 왔으며, 쟁점주택은 사실상 주택으로서의 기능을 상실한 폐가가 아닌 일시적으로 주택으로 사용하지 않는 공가에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 종전주택과 쟁점주택을 포함하면 이 건 주택의 취득이 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외이 지역에 있는 주택을 취득하는 경우로서, 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 취득세 중과세율 적용대상에 해당하는 것으로 보이는바, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것)

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외한다.

가. 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합

나. 「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합 및 그 중앙회

다. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

라. 「새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고 및 그 중앙회

마. 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합

바. 「신용협동조합법」에 따라 설립된 신용협동조합 및 그 중앙회

사. 「은행법」에 따른 은행

제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.

제36조의3(일시적 2주택에 해당하는 기간 등) ① 법 제21조제1항제3호에 따른 “그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간”이란 신규 주택(종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년을 말한다.

② 법 제21조제1항제3호에 따른 “대통령령으로 정하는 종전 주택”이란 종전 주택등을 말한다. 이 경우 신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다.

(3) 지방세기본법

제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.

(4) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

8. “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.