이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.4.13. 서울특별시 OOO 소재 다가구주택(토지 OOO㎡ 및 건축물 OOO㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 매매로 취득한 후, 같은 날 그 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고,「지방세법 시행령」(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목에 따른 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호에 따른 취득세 일반세율(3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.9.12. 청구법인이 이 건 주택을 취득한 후 중과유예기간(3년)이 경과할 때까지 정당한 사유 없이 멸실하지 않은 것으로 보아, 그 취득가액에 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 취득세 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 2021.6.7. 이 건 주택을 포함한 인근 지역에 대하여 건축행위로 인한 자원 낭비를 방지하고, 건축허가 및 착공을 제한한다는 건축허가 제한을 공고 하였고, 이에 따라 청구법인은 이 건 주택을 멸실 할 수가 없었을 뿐만 아니라 멸실할 실익이 없어서 멸실하지 않은 것이므로 청구법인이 중과유예기한(3년) 이내에 이 건 주택을 멸실하지 못한 것에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 있다.

또한, 법인이 취득하는 주택은 투기 목적으로 취득하는 주택으로 보아 중과세율을 적용하되, 법인이 주택건설사업 등 주택 공급정책을 지원하고 민간의 주택공급을 확대하고자 하는 사업을 시행하기 위하여 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율을 적용을 배제하는 것인바, 청구법인은 투기 목적으로 이 건 주택을 취득한 것이 아닌 새로운 주택을 지어 판매할 목적으로 취득한 것으로 주택 실수요자 보호 취지에도 반한다고 볼 수 없으므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 처분청의 건축허가 제한 공고에 따라 이 건 주택을 기한 내에 멸실할 수 없었을 뿐만 아니라, 멸실할 실익이 없었으므로 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 하고, 이 건 주택의 취득은 투기 목적이 아니며 주택건설사업 등을 통해 주택 공급을 확대하는데 목적이 있으므로 중과세율 적용을 배제하여야 한다고 주장하나,

처분청의 2021.6.17. 건축허가 제한 공고(제OOO호)에서 이 건 주택이 속한 서울특별시 OOO 일대에 대하여 건축허가 등 제한지역으로 지정하면서 그 제한대상으로 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 등을 규정하고 있을 뿐 멸실 행위를 제한대상으로 규정하고 있지 않은 점, 서울특별시장의 2020.9.21. ‘2020년 공공재개발사업 후보지 공모 공고’(제OOO호) 및 2021.3.30. ‘주택등 건축물의 분양받을 권리의 산정 기준일 고시’(제OOO호) 등을 통하여 청구법인은 이 건 주택을 취득하기 이전부터 해당 사실을 알고 있었던 것으로 보이는 점, 실익의 유무에 따라 멸실을 할 수 없었다는 청구법인의 주장은 법률적 근거가 없는 청구법인의 개인적인 판단으로 보이는 점 등을 종합할 때 청구법인이 이 건 주택을 취득한 후 3년 이내에 멸실하지 못한 것에는 정당한 사유가 있다고 보기가 어렵다.

또한 「주택법」 제4조에 따라 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득하는 부동산에 한하여 그 취득세 중과세율 적용을 배제하도록 한 취지는 대도시 내의 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 그 주거수준의 향상을 위해 노후주택의 재건축 사업을 촉진하는데 있다고 할 것이므로, 단순히 청구법인이 이 건 주택을 투기 목적으로 취득한 것이 아니며 주택건설사업 등을 통해 주택 공급을 확대하는데 목적이 있었다고 하더라도 이 건 심판청구일 현재까지 이 건 주택을 해당 사업에 사용하였다고 보기도 어려운바, 취득세 중과세율 적용을 배제하도록 한 입법취지에 부합한다고 보기도 어렵다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 주택을 취득한 후 3년 내에 멸실하지 못한 것에 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인은 2020.3.13. 부동산 개발 및 컨설팅업 등을 목적사업으로, 서울특별시 마포구 OOO에 본점 소재지로 하여 설립되었다가, 2020.3.20. 목적사업에 주택건설사업을 추가하였다.

(나) 청구법인은 2020.4.13. 대한주택건설협회장에게 「주택법」제4조, 같은 법 시행령 제15조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제4조 3항에 따라 아래와 같이 주택건설사업자등록을 한 것으로 확인된다.

○○○

(다) 서울특별시장은 2020.9.21. 주택공급 활성화를 위하여 ‘2020년 공공재개발사업 후보지 공모 공고(제OOO호)’를 아래와 같이 하였다.

(라) 처분청이 제출한 위(다)의 공모절차를 보면 아래와 같이 공모기간은 2020.9.21. ~ 2020.11.4.으로, 공모신청 자격은 조합 또는 주민으로, 공모절차는 조합(취진위) 및 주민(토지등 소유자 10% 동의)가 공모신청서를 구청에 제출하면 구청에서 시청 사업주관부서에 후보지를 추천하고 개략계획 및 사업지 분석, 관계부처 협의, 선정위원회 등의 과정을 통해 후보지 선정이 되는 것으로 기재되어 있다.

○○○

(마) 처분청이 제출한 OOO 아래 신문기사를 보면 그 당시 이 건 주택이 소재한 서울특별시 OOO 일대에서 ‘서울OOO구역 공공재개발 사업추진위원회 발족'을 알리는 현수막이 총 5개 내걸렸다고, 9월 공모 신청을 앞두고 공공재개발 시범 사업지로 선정되기 위해 추진위원회를 출범시킨 것으로 확인된다.

○○○

(바) 서울특별시장은 2021.3.30. 공공재개발사업 후보지 선정위원회에서 선정(2021.3.29.)된 공공재개발사업 후보지에 대하여 ‘주택등 건축물의 분양받을 권리의 산정 기준일’을 아래와 같이 정하고 이를 고시(제OOO호)를 하였다.

○○○

(사) 청구법인은 2021.1.9. 서울특별시 OOO 소재 다가구주택(이 건 주택)을 매매로 취득하기 위하여 서울특별시 영등포구에 주소를 둔 a과 매매계약을 체결하였다고 주장하며 그 매매계약서를 아래와 같이 제출하였다.

○○○

(아) 청구법인은 2021.4.13. 서울특별시 OOO 소재 다가구주택(이 건 주택)을 매매로 취득한 후, 같은 날 그 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고,「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에 따른 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실할 목적으로 취득하는 주택으로 하여「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 취득세 일반세율(3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

(자) 서울특별시장은 2021.6.17. 이 건 주택이 소재한 서울특별시 OOO 일대에 대하여 「건축법」제18조에 따라 아래와 같이 건축허가 제한 지형도면 고시 및 건축허가 제한 공고를 하여 「건축법」제21조에 따른 착공신고 등을 제한한 것으로 확인된다.

○○○

(차) 서울특별시장은 2023.6.16. 이 건 주택이 소재한 서울특별시 OOO 일대에 대한 위 (자)의 건축허가 제한 지형도면 고시에 대한 건축허가 등 제한기간을 기존의 2021.6.17.∼2023.6.16.에서 2023.6.17.∼2024.6.16.으로 연장한 것으로 확인된다.

(카) 처분청은 청구법인이 이 건 주택을 취득(2021.4.13.)한 후 중과배제 유예기간(3년)이 경과한 2024.4.16. 이 건 주택에 출장후 작성한 결과보고서를 보면 이 건 주택은 당초 취득 당시 현황을 그대로 유지하고 있는 것으로 기재되어 있다.

(타) 처분청은 2024.9.10. 청구법인이 이 건 주택을 취득한 후 중과유예기간(3년)이 경과할 때까지 정당한 사유 없이 멸실하지 않은 것으로 보아, 그 취득가액에 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 취득세 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(이 건 취득세 등)을 청구법인에게 부과·고지하였다.

(파) 청구법인은 2025.5.27. 이 건 심판청구 관련 회의에서 청구법인 대표이사 b은 이 건 주택을 멸실하지 않은 사유에 대하여 건축허가가 제한되어 신축하지도 못하는 상황에서 이 건 주택을 멸실하는 것에 OOO원을 사용할 수가 없었다고 전화진술하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 하면서 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 하면서 그 제8호에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 하면서 그 나목에서 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다고 하면서 그 4)에서 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자라고 규정하고 있다.

(나) 위 규정에서 정당한 사유란 그 주택을 취득하고 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 해당 부동산을 당해 업종에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 당해 업종에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 주택의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 취득한 부동산을 당해 업종에 직접 사용하는 것이 지연되거나 포기한 경우에는 이에 해당되지 아니한다 할 것이다.

(다) 청구법인은 이 건 주택을 취득한 후 중과유예기간(3년) 이내에 멸실하지 못한 것에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 「주택법」제15조가 규정하는 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서는 같은 법 제21조에 따라 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하거나 해당 대지면적의 일정비율 이상의 사용권원을 확보하여야 하는 것으로, 청구법인이 2021.4.13. 이 건 주택을 취득하고 그 지상의 건축물 멸실여부는 주택건설사업계획의 승인과 직접적인 관계가 없으므로 청구법인이 이 건 주택을 취득한 후 부터는 주택건설사업의 승인 여부와 관계없이 그 지상의 건축물을 언제든지 멸실시킬 수 있었다고 볼 수 있는 점, 청구법인이 2025.5.27. 이 건 심판청구 관련 조세심판관회의에서 이 건 주택을 멸실하지 않은 사유에 대하여 건축허가가 제한되어 신축하지도 못하는 상황에서 이 건 주택을 멸실하는 것에 OOO원을 사용할 수가 없었다고 진술한 것에서 볼 때 청구법인은 이 건 주택을 취득한 후 중과유예기간(3년) 이내에 이 건 주택을 멸실하지 않은 것은 경제적 사유 때문에 멸실하지 못한 것으로 볼 수가 있어 그 멸실을 하지 못한 것이 청구법인 외부적 사유가 아닌 내부적 사유라고 볼 수가 있음은 물론, 정상적인 노력을 다한 것으로도 볼 수가 없는 점(조심 2025지323, 2025.6.24. 결정, 같은 뜻임) 등에 비추어, 청구법인은 이 건 주택을 취득한 후 중과유예기간(3년) 이내에 멸실하지 못한 것에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자