이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 2024.5.27. 및 2024.6.27. 서울특별시 강동구 OOO 주택(이하 “쟁점부동산’이라 한다)을 매매로 취득하고, 이 건 주택 취득에 관해 주택건설사업을 위한 멸실용 주택으로 신고하여 「지방세법」(2023.3.14. 법률 제19230호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 표준세율(3%)을 적용한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.
나. 청구법인은 2024.10.29. 서울주택도시공사와 임대주택 매매이행 약정을 체결하였다는 사유로 「지방세특례제한법」(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조의5(이하 “쟁점규정”이라 한다) 규정의 감면을 적용하여 기납부한 취득세 중 OOO원을 환급해 줄 것을 청구하였으나, 처분청은 2024.12.24. 청구법인이 이 건 주택 취득 후 약정을 체결하여 감면 대상에 해당하지 않는다는 사유로 거부하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.1.21. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
쟁점부동산의 취득은 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항에 따라 공공주택사업자의 임대목적인 주택을 건축하여 매도하기로 약정을 체결한 자가 취득하는 부동산에 해당되므로, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 위법ㆍ부당하다.
나. 처분청 의견
쟁점규정은 감면 요건으로서 원칙적으로 부동산을 취득하기 이전에 공공주택사업자에게 매도하기로 한 약정을 체결할 것을 요구하고 있으며, 특별히 취득 후 60일 이내에 약정을 체결한 경우에만 예외적으로 감면 대상으로 규정하고 있어 취득 후 매도 약정 체결은 감면 대상이 될 수 없다.
또한, 행정안전부의 적용요령에서도 ‘임대 목적 주택을 건축하여’ LH 등에 매도하기로 한 약정이 있는 경우에만 감면 대상임을 명시하고 있는바, 청구인이 부동산을 취득한 이후인 2024.10.15.에 서울주택도시공사와 약정을 체결한 이상, 쟁점규정에서 정한 감면 요건을 충족하지 못한 것으로 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에도 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항을 적용대상에 해당되는지 여부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.
(가) 청구법인은 2020.10.21. 「주택법」 제4조 등에 따른 주택건설사업자로 등록되었다.
(나) 청구법인은 2023.12.8. 서울주택도시공사의 반지하주택 정비를 위한 자율주택정비사업 사업자 모집공고에 따라 쟁점부동산에 대한 주택 매도 신청을 접수한 후, 2024년 2월에서 3월경 SH공사의 심의를 통과하고, 이어 3월부터 7월까지 서울특별시 심의를 완료하였으며, 5월에서 6월 사이 토지 잔금 납부를 마친 뒤, 8월부터 10월까지 강동구청에 건축 허가 접수 및 착공신고를 진행하였고, 최종적으로 2024.10.15. 서울주택도시공사와 주택 14세대를 매도하기로 하는 임대주택 매매이행 약정을 체결한 것으로 나타난다.
(다) 쟁점규정에 관한 행정안전부의 적용요령에서는 “임대 목적 주택을 건축하여 LH 등에 매도하기로 약정을 체결한 자”가 취득하는 건축 부지, 멸실 목적 건축물 등의 부동산 취득을 감면 대상으로 설명하고 있다.
(2) 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에서 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다고 하고 그 제1호에서 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우를, 그 제2호에서 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우라고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 부동산 취득 이전에 공공주택사업자와 매도 약정을 체결해야 감면 대상이 되며, 청구법인은 취득 후 약정을 체결하였으므로 감면 요건을 충족하지 못한다는 의견이나,
쟁점규정의 신설취지가 “신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등”에 있다 하겠고, 청구법인의 경우 쟁점부동산을 취득하기 전 이미 서울주택도시공사에 임대약정을 위한 매도신청을 하였으며, 쟁점부동산을 취득한 후 매입약정을 체결한 것으로 확인되는 점, 쟁점규정에 대한 추징규정에서 부동산 취득 후 1년 이내에 미착공을 할 경우 추징하도록 보완규정을 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에도 세제 혜택을 부여하는 것이 합리적이라 하겠으므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2024지204, 2024.5.7., 같은 뜻임).
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30
(2) 지방세특례제한법
제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택 등을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다.
② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.
1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우
2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우