이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2019.10.25. 경기도 오산시 OOO 등 토지상에 주거용 건축물 등 OOO㎡(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2019.12.12. 그 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 처분청에 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2024.1.22. 이 건 공동주택 신축 공사비 중 기반시설 공사비 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다)과 시행사 운영비 OOO원(이하 “쟁점②비용”이라 하고, 쟁점①비용과 합하여 이하 “쟁점비용”이라 한다)이 각「지방세법」제9조 제2항에 따른 비과세 대상에 해당하거나, 같은 법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에 따른 취득비용에 해당되지 않으므로 기 납부한 이 건 취득세 등에서 쟁점비용에 상당한 취득세 등이 환급되어야 한다는 사유로 하여 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.3.26. 이를 거부하였다.

다. 처분청은 이에 불복하여 2024.6.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점①비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다.

쟁점①비용으로 설치한 도로(OOO), 경관녹지(OOO호), 교통광장(OOO호) 등(이하 “쟁점기반시설”이라 한다)은 이 건 공동주택 단지 외부에 설치되었고, 쟁점기반시설은 이 건 공동주택의 입주자들 뿐만 아니라 주변에 거주하는 거주민들도 이용하는 시설로서 그 효용과 편익이 반드시 이 건 공동주택 입주자들에게 국한되어 이 건 공동주택 가치 증가에 기여한다고 볼 수 없다.

이와 관련한 조심 2022지598, 2023.7.19. 결정 등에서도 납세의무자가 취득대상이 되는 주택부지 외에 공공시설을 설치할 경우 그 설치비용은 별개의 물건에 대한 취득비용으로서 주택 취득세 과세대상이 아니라고 판단하고 있다.

따라서 위 조세심판원 결정의 취지와 같이 쟁점①비용은 취득세 과세대상이 아닌 별개의 구축물 등을 취득하기 위한 비용으로 볼 수 있으므로 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다.

(2) 쟁점②비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다.

쟁점②비용은 청구법인 명의의 신탁사업비계좌에서 A 주식회사(이하 “위탁법인”이라 한다) 명의의 계좌로 이체된 금액일 뿐, 청구법인의 자체자금으로 위탁자에게 지급하는 것이 아니고, 실질로는 위탁법인의 계좌로 직원급여, 직원식대, 직원출장교통비, 사무실임차료, 우편료 등으로 사용된 것으로 확인되고, 단순한 자금이체임이 명백하게 회계장부로 확인되므로 쟁점②비용은 이 건 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①비용이 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되어야 한다.

청구법인이 설치한 쟁점기반시설은 이 건 공동주택의 사업계획승인 행정이행사항으로 조성 후 처분청에 무상귀속하여야 함이 확인되고, 기반시설 조성을 조건으로 받아들이지 않았더라면, 이 건 공동주택에 대한 사업계획승인 자체를 받을 수 없었을 것이 명백하며, 쟁점①공사비는 이 건 공동주택 신축을 위한 비용이라 할 수 있어 이 건 공동주택의 가치를 높이는 데 기여한다고 보아야 함은 물론, 이 건 공동주택의 취득을 위하여 필수불가결하게 지급되는 간접비용이라 할 수 있으므로 쟁점①비용은 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되어야 한다.

(2) 쟁점②비용이 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되어야 한다.

「지방세법 시행령」제18조에서 규정한 취득비용에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원 2013.1.16. 선고, 2011두27773 판결, 같은 뜻임)으로 쟁점②비용은 청구법인이 건축주 지위에서 위탁법인(시행사)에게 시행사 운영비 명목으로 이를 지급한 것으로 보여 이 건 건물의 취득과 관련한 간접비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 이 건 공동주택의 취득에 소요되었는지 여부는 취득자인 청구법인이 해당 비용을 지급한 이유에 따라 판단할 것이지 시행사가 어떤 용도로 사용하였는지에 대해서는 고려할 이유가 없으므로 쟁점②비용은 이 건 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점①비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

(2) 쟁점②비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 경기도 오산시 고시 제OOO호(2016.8.26.), 제OOO호(2019. 10.25.) 및 경기도 고시 제OOO호(2016.8.26.) 등을 보면 아래와 같이 위탁법인이 경기도 오산시 OOO 등 토지상에 이 건 공동주택을 신축하는 것과 관련하여 위탁법인이 쟁점기반시설을 설치한 후 처분청에 무상으로 귀속시킨다고 기재되어 있다.

○○○

(나) 위탁법인은 처분청으로부터 이 건 공동주택을 신축하기 위하여 2017.1.3. 처분청으로부터 아래와 같이 주택건설사업계획승인을, 2017.2.14. 착공수리통지를, 2019.10.25. 사용승인을 받은 것으로 확인된다.

○○○

(다) 처분청은 위탁법인에게 위 (나)의 주택건설사업계획을 승인하면서 쟁점기반시설 설치와 관련하여 아래와 같이 사업승인조건에 포함한 것으로 확인된다.

○○○

(라) 청구법인은 2017.2.9. 위탁법인과 아래와 같이 이 건 공동주택 신축 및 분양을 위하여 관리형토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결한 것으로 확인된다.

○○○

(마) 처분청은 2017.2.19. 위 (나) 이 건 공동주택 신축을 위한 주택건설사업계획의 사업주체를 위탁법인에서 청구법인으로 변경하는 주택건설사업계획 변경승인을 하였고, 그 승인조건을 보면 종전 주택건설사업계획 승인시 위탁법인이 처분청과 당초협의한 조건을 이행하여야 한다고 기재되어 있다.

(바) 청구법인이 제출한 쟁점기반시설의 항공사진 등을 보면 쟁점기반시설은 이 건 공동주택 단지 밖에 위치하여 있거나, 그 기반시설과 연접되어 있는 것으로 확인된다.

(사) 청구법인은 쟁점기반시설을 설치하기 위하여 B 주식회사 등과 용역계약 등을 체결한 후 공사를 하여 2019.10.30. 설치공사를 완료하고, 같은 날 처분청에 무상으로 귀속시킨 것이 오산시 공고 제OOO호에서 확인되고, 그 공사를 위하여 지출한 비용은 아래와 같다.

○○○

(아) 청구법인은 쟁점기반시설의 부속토지는 처분청의 소유이거나 또는 청구법인 등의 소유였으나, 그 쟁점기반시설을 설치한 후, 그 쟁점기반시설과 함께 모두 처분청에 무상귀속시킨 것으로 확인된다.

(자) 청구법인과 위탁법인이 체결한 이 건 신탁계약에 따라 청구법인은 2018년 10월부터 2019년 10월까지 13개월간 분양수입 중 매월 OOO원을 위탁법인에게 송금한 것으로 확인되고, 위탁법인은 청구법인으로부터 지급받은 금액으로 직원들의 4대보험 지급 등의 용도로 사용한 것이 청구법인의 장부 등에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가)「지방세법」제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고, 같은 조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고, 같은 조 제2항에서 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다.

(나) 위 규정에 따른 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금 이자, 설계비 등), 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원 2013.1.16. 선고, 2011두27773 판결, 같은 뜻임)이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등의 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 같은 뜻임).

(다) 먼저, 쟁점①비용에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점①비용이 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되어야 한다는 의견이나, 청구법인은 처분청 또는 청구법인이 소유한 쟁점기반시설의 부속토지에 2019.10.30. 쟁점기반시설의 설치를 완료하고, 같은 날 등 처분청에 쟁점기반시설 및 그 부속토지를 무상으로 귀속시킨 점, 청구법인이 이 건 공동주택을 건축하면서 설치한 쟁점기반시설은 이 건 공동주택 단지 밖에 위치하여 있거나, 그 기반시설과 연접되어 있어 이 건 공동주택 단지 입주민들뿐만 아니라 불특정 다수의 주민이 그 효용과 편익을 누리는 것으로 이 건 공동주택 자체의 취득가격이라고 볼 수는 없는 점(조심 2022지598, 2023.7.19. 결정 등 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 쟁점①비용을 이 건 공동주택의 취득비용으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(라) 다음으로, 쟁점②비용에 대하여 살펴본다.

청구법인은 쟁점②비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점②비용은 이 건 신탁계약, 위탁법인의 장부 등에서 청구법인이 건축주 지위에서 위탁법인(시행사)에게 시행사 운영비 명목으로 이를 지급한 것으로 보이므로 이 건 공동주택의 취득과 관련한 간접비용으로 보는 것이 타당한 점(조심 2021지3341, 2022. 11.15. 결정 등 다수, 같은 뜻임), 쟁점②비용이 이 건 공동주택의 취득에 소요되었는지 여부는 취득자인 청구법인이 해당 비용을 지급한 이유에 따라 판단할 것이지 시행사가 어떤 용도로 사용하였는지에 대해서는 고려할 이유가 없는 점(조심 2021지240, 2021.10.25. 결정 등 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 쟁점②비용을 이 건 공동주택의 취득비용으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제7조(납세의무자) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.