이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2018.10.30. 서울특별시 금천구 OOO 토지에 공동주택용 건축물 116,703㎡(OOO, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축한 후, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고.납부하였다.

나. 청구법인은 2023.11.27. 이 건 건축물의 취득세 과세표준에는 이 건 건축물의 신축과 관계 없는 외주비 등 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 포함되어 있으므로 이 건 건축물의 취득가격에서 쟁점금액을 제외하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나 처분청은 2024.8.29. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점금액 중 OOO원은 이 건 건축물의 신축공사 착공일(2015.3.30.) 이전에 그 지급원인이 발생하였으므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(가) 청구법인은 서울특별시 금천구 OOO 일대에서 시행하는 AAA신축 및 분양사업(1차∼4차, 이하 “이 건 사업”이라 한다)의 시행자로서 이 건 사업 중 3차 사업이 이 건 건축물의 신축사업으로 그 사업 비중은 전체의 35.72%이다.

(나) 청구법인은 이 건 사업의 사업권을 BBB 주식회사(이하 “이 건 종전 사업자”라 한다)로부터 양수하기 위하여 그 사업계획의 수립 등을 주식회사 CCC에게 맡기고, 2010.10.5. 주식회사 CCC에게 자문료 OOO원을 지급한 후 그 중 35.72%에 상당하는 OOO원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고하였으나, 해당 금액은 이 건 건축물의 신축공사를 착공(2015.3.30.)하기 이전에 지급한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(다) 청구법인은 이 건 사업을 시행하기 전에 문화재보호법령 등에 따라 이 건 토지 일대에서 문화재 발굴조사 등을 하면서 재단법인 OOO 등에 그 용역금액 OOO원을 지급하고, 그 중 35.72%에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였는데, 이 건 건축물의 신축공사를 착공하기 전에 이미 문화재 발굴 조사 및 그 용역비용이 지급되었으므로 해당 금액도 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(라) 청구법인은 이 건 종전 사업자로부터 2010년 9월경 이 건 사업의 사업권을 양수하면서 이 건 종전 사업자에게 이 건 사업을 위해 투입한 OOO원을 사업권 양수금액으로 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점3금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나, 해당 금액은 이 건 건축물의 신축공사를 하기 전에 발생한 사업권의 보상금이라 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(마) 청구법인은 이 건 사업을 시행하기 전인 2008.7.31.부터 2010.8.31.까지 이 건 종전 사업자에게 PM용역비로 OOO원(26개월 동안 매월 OOO원 지급, OOO원에서 부가가치세를 제외한 금액)을 지급하였다고 하여 그 중 OOO원(이하 “쟁점4금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나, 그 금액은 이 건 건축물의 취득가격이 아니라 사업권 인수비용으로 보는 것이 타당하다.

(바) 청구법인은 이 건 건축물의 신축공사를 착공(2015.3.30.)하기 전인 2010.9.30.부터 2015.3.18.까지 주식회사 DDD(이하 “DDD”라 한다)에게 청구법인의 자산관리를 맡기고 OOO원(매월 OOO원)을 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점5금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였는데, 해당 금액은 이 건 건축물의 신축공사를 착공하기 전에 발생한 것이므로 이는 이 건 건축물의 신축과 관련이 없는 청구법인의 일반관리비로 보아 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(사) 청구법인은 이 건 건축물의 신축공사를 착공하기 전에 EEE법인으로부터 이 건 사업과 관련한 회계 자문 등을 받고 OOO원을 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점6금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였는데 그 금액도 이 건 건축물을 신축하기 전에 발생한 청구법인의 일반관리비이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(2) 쟁점금액 중 OOO원은 처분청에 기부채납하기 위한 도시기반시설(하수암거, 도시공원, 교통신호기)에 대한 설치비용으로 이 건 건축물의 취득가격과 관련이 없는 비용이다.

(가) 청구법인은 이 건 사업을 시행하기 위해 서울특별시 금천구 OOO의 지하에 매설된 하수암거에 대한 안전진단 및 이를 보강하는 공사(설계 포함)를 하고 FFF 주식회사 등에게 OOO원을 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점7금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나, 이는 이 건 건축물과 관계가 없는 도시기반시설(하수암거) 보강 공사비용이다.

(나) 청구법인은 이 건 사업부지 밖(도시계획도로)에 있는 상수도시설을 다른 곳으로 이설한 후 GGG 주식회사에게 OOO원을 지급한 후 이 건 건축물 비율(37.34%)에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점8금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고납부하였으나, 해당 금액은 쟁점7금액과 같은 도시기반시설 이설비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(다) 청구법인은 이 건 사업을 시행하면서 도시공원인 ‘금천구 주제공원’을 설치하여 처분청에 기부채납하기로 한 후, HHH에게 공원 설치 관련 마스터플랜용역비 OOO원을 지급하고, 이 중 OOO원(이하 “쟁점9금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나, 이 금액은 쟁점7금액과 마찬가지로 도시기반시설 신설 비용일 뿐만 아니라 사실상 토지의 취득비용(지목변경 등)에 해당하므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(라) 청구법인은 근린공원(OOO)을 조성하여 처분청에 기부채납하기로 하고, III 등에게 공원 조성비용 OOO원을 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점10금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였는데 해당 금액은 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 토지 취득비용(지목변경)이다.

(마) 청구법인은 처분청의 요청으로 이 건 건축물의 주변 도로의 원활한 통행과 안전을 위해 교통신호기를 설치하고 이를 시행한 주식회사 JJJ에게 OOO원을 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점11금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나 그 금액은 이 건 건축물의 신축과 관계가 없는 기반시설의 설치비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(3) 쟁점12.13.14금액은 이 건 건축물의 신축과 관련이 없는 토지 취득비용 또는 토지의 신탁비용이거나 전통시장에 대한 상권 분석 비용으로 이 건 건축물의 취득가격과 관련이 없다.

(가) 이 건 사업을 시행하기 위해서는 국방부 소유의 토지 1,969㎡를 취득하여야 하는데 청구법인은 이에 대한 토지보상 용역을 OOO 주식회사에게 맡기고 그 용역비용 OOO원을 지급한 후 그 중 OOO원(이하 “쟁점12금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나 그 금액은 이 건 건축물의 취득가격과 관계 없다.

(나) 청구법인은 이 건 건축물에 대규모 점포(OOO)를 설치하는 경우 인근 전통시장의 상권이 어떤 영향 등을 알아보기 위해 OOO에 상권 영향평가 및 전통시장 활성화 대책 관련 용역을 의뢰하고 OOO원(이하 “쟁점13금액”이라 한다)을 지급하였는바, 그 금액은 이 건 사업의 타당성을 검토하기 위한 것이 아니라 이 건 건축물의 인근에 있는 전통시장의 상권분석 및 그 활성화 방안에 대한 용역비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(다) 청구법인은 이 건 사업부지 내 토지에 대한 신탁등기(변경 및 말소등기 포함) 또는 임원 등의 변경 등기를 한 후 KKK 등에게 OOO원을 지급하고, 그 중 OOO원(이하 “쟁점14금액”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였는데, 그 금액은 토지에 대한 신탁등기비용이거나 청구법인이 임직원 등기 비용으로 이 건 건축물의 취득가격과 관계가 없는 비용이다.

(4) 끝으로 청구법인이 이 건 건축물의 시공사인 LLL 주식회사(이하 “LLL”이라 한다)에게 지급한 도급공사금액 OOO원(분양경비 OOO원 제외)에 포함된 입주관리비 OOO원(이하 “쟁점15금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 수분양자들에 대한 입주관리를 그 시공사인 LLL에게 맡기고 지급한 비용으로 이 건 건축물을 신축한 후 발생한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 먼저 상수도 관련 비용인 쟁점7.8금액 OOO원 중 상수도인입비는 이 건 건축물의 취득과 관련이 없으므로 그 취득가격에서 제외하여야 한다.

(2) 교통신호기 설치비인 쟁점11금액(OOO원)과 토지 등에 대한 신탁등기비용인 쟁점14금액(OOO원) 합계 OOO원은 이 건 건축물의 신축과 관련이 없는 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(3) 입주관리비인 쟁점15금액(OOO원)은 이 건 건축물의 신축 후 발생한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(4) 쟁점금액 중 쟁점7.8.11.14.15금액을 제외한 나머지 금액은 청구법인이 이 건 건축물을 신축하기 위해 그 취득일 이전에 지급하였거나 지급 원인이 발생한 직접.간접비용이라 할 것이므로 처분청이 이를 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

다. 서울특별시장 의견

쟁점금액은 이 건 건축물을 신축하기 위하여 청구법인이 그 취득일 이전에 지급하였거나 지급 원인이 발생한 비용이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 건축물의 취득가격에서 쟁점금액(OOO원)을 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것)

제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28524호로 개정된 것)

제18조[취득가격 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. (단서 생략)

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

2.「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2014.12.14. LLL과 이 건 건축물(OOO)의 공사금액을 OOO원으로 하는 도급공사계약(이하 “이 건 도급계약”이라 한다)을 체결한 후 2015.3.30. 이 건 건축물의 신축공사를 착공하였고, 2018.10.30. 처분청으로부터 사용승인을 받아, 2018.12.23. 이 건 건축물의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

(나) 쟁점금액을 청구법인이 주장하는 발생 시기 및 그 지급 원인 등으로 구분하면 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 쟁점금액의 발생 시기 및 지급 원인별 구분 내역

(단위 : 원)

○○○

(2)「지방세법」(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것) 제10조 제5항 제3호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(제4호)와 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호)을 간접비용의 하나로 각각 규정하고 있다.

(3) 먼저, 쟁점1.2.3.4.5.6금액에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점1금액(OOO원)은 청구법인이 이 건 종전사업자로부터 이 건 사업의 사업권을 양수하기 위해 제3자에게 그 사업계획 등의 수립을 맡기고 지급한 용역비이고, 쟁점2금액(OOO원)은 이 건 사업부지 내 문화재 조사 및 발굴 비용이며, 쟁점3금액(OOO원)은 청구법인이 LLL에게 지급한 금액으로 이 건 건축물의 신축공사 계약 특약 조건 제4조를 보면, 청구법인은 LLL에게 이 건 사업의 양도 양수 비용 OOO원 중 OOO원은 이 건 도급계약 체결일(2014.12.14.)이전에 이미 지급하였고, 나머지 OOO원은 2014년 12월부터 이 건 사업 중 오피스텔 분양사업이 완료될 때까지 지급할 예정이라고 기재되어 있다.

또한 쟁점4금액(OOO원)은 청구법인이 이 건 종전사업자(BBB)에게 지급한 PM용역비이고, 쟁점5금액(OOO원)은 청구법인이 이 건 사업의 자산관리 등을 DDD에게 맡기고 지급한 자산관리 비용이며, 쟁점6금액은 청구법인이 EEE법인에게 지급한 회계 자문수수료이다.

(나) 쟁점1금액부터 쟁점6금액은 청구법인이 이 건 건축물을 신축하기 위하여 이 건 건축물의 시공사인 LLL에게 지급한 공사대금(쟁점3금액)이거나 사업성 검토, 자금조달, 시공사 선정 및 협의 등 사업 전반에 관해 필요한 용역과 문화재 조사 및 발굴을 제3자에게 맡기고 지급한 비용(쟁점1.2.4.5.6금액)이므로 이 건 건축물의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.

(4) 다음으로, 쟁점7.8.9.10.11금액에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점7금액(OOO)은 청구법인이 금천구 OOO의 지하에 설치된 하수암거에 대해 안전진단과 보수공사를 하고 지급한 비용이고, 쟁점8금액(OOO원)은 청구법인이 금천구 독산동 소재 도시계획도로의 지하에 있는 상수도시설을 이설하고 지급한 비용이며, 쟁점9금액(OOO원)과 쟁점10금액(OOO원)은 청구법인이 처분청에 기부채납하여야 하는 도시(근린)공원의 조성 비용이고, 쟁점11금액(OOO원)은 청구법인 이 건 사업지구 인근 도로에 교통신호기를 설치하고 지급한 비용이다.

(나) 쟁점7금액부터 쟁점11금액은 청구법인이 이 건 건축물을 신축하기 위해 지급한 것이 아니라 처분청을 대신하여 도시기반시설(지하암거, 상수도 시설, 도시공원, 교통신호기)을 신설하거나 유지.보수하고, 지급한 비용으로 이 건 건축물의 신축과는 직.간접적으로 관계가 없다 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 끝으로, 쟁점12.13.14.15금액에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점12금액(OOO원)은 청구법인이 국방부 소유 토지를 취득하기 위한 각종 업무를 제3자에게 맡기고 지급한 금액이고, 쟁점13금액(OOO원)은 이 건 건축물에 대규모 점포(OOO)가 설치되는 경우 인근의 전통시장이 받게 될 영향에 대한 검토와 전통시장의 활성화 방안을 전문 기관에게 의뢰하고 지급한 금액이며, 쟁점14금액(OOO원)은 이 건 사업지구내 청구법인 소유 토지에 대한 신탁등기(말소.변경 포함)와 청구법인 임원에 대한 등기를 법무사게 맡기고 지급한 비용이다.

쟁점15금액(OOO원)은 청구법인이 LLL에게 지급하였다는 수분양자들의 입주 관리 비용으로 이 건 도급계약 일반조건 제3조 제2항 제7호에서 입주관리비를 공사도급금액에 포함하는 것으로 기재되어 있으나, 그 금액을 구체적으로 명시하지는 않은 것으로 나타난다.

(나) 쟁점12금액은 청구법인이 이 건 사업을 하기 위해 국방부의 소유 토지를 취득하면서 발생한 비용으로 토지 취득에 따른 간접비용이라 할 것이고, 쟁점14금액은 청구법인 소유의 토지를 신탁등기하거나 청구법인의 임원의 취임 또는 사임 등에 따른 등기로서 이 건 건축물의 신축과는 관련이 없다고 할 것이므로 쟁점12.14금액은 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

한편, 쟁점13금액은 이 건 건축물에 대규모 상업시설이 들어설 경우 인근 전통시장이 받게 될 영향 등을 조사하고 그 대안 등을 마련하기 위해 지급한 비용으로 이 건 건축물 내 들어서게 되는 상가의 건설과 직접적인 관련이 있다고 할 것이고, 쟁점15금액은 이 건 건축물의 도급공사금액에 포함된 공사원가로서, 공사원가의 경우 구체적인 용도에 관계 없이 건축물의 신축을 위한 직접 비용에 해당하므로 쟁점13금액과 쟁점15금액은 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.