이유
1. 처분개요

가. 주식회사 AAA(이하 “위탁법인”이라 한다)와 BBB 주식회사(이하 “이 건 시공사”라 한다)는 2019.6.28. 경기도 화성시 OOO 소재 건축물(공동주택 1,297세대, OOO㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 공사도급약정(이하 “이 건 도급약정”이라 한다)을 체결하고, 2020.2.19. 청구법인, 위탁법인, 이 건 시공사는 이 건 건축물 신축 및 분양업무를 위한 관리형 토지신탁 계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 청구법인은 2023.2.23. 이 건 건축물을 취득한 후, OOO원을 과세표준으로 하여 2023.3.22. 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 이후, 청구법인은 이 건 시공사에게 지급한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외해야 한다면서 2023.11.13. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.1.19. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.2. 이의신청을 거쳐 2024.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

위탁법인이 이 건 시공사에게 지급해야 할 도급공사비는 건축 연면적에 평당 공사비 OOO원을 적용한 공사비(OOO원, 이하 “기본공사비용”라 한다), 공사계약 체결 이후 원자재 가격 상승 등에 따른 추가 공사비(이하 “추가공사비용”라 한다), 쟁점비용(아파트 분양가액이 인상되는 경우 인상으로 인한 이익을 위탁법인과 시공사가 6:4의 비율로 공유하기 위한 목적으로 지급되는 비용)으로 구분된다.

이에 따라 분양가가 인상될 때 쟁점비용을 반영하여 이 건 도급계약을 변경하였고, 위탁법인은 시공사에 쟁점비용을 지급하였다(분양가 1차 인상 약 OOO원, 2차 인상 약 OOO원, 합계 약 OOO원).

분양가 인상에 따른 초과이익을 이 건 시공사와 공유하는 이유는 시공사가 분양 승인 업무에 관여를 하고, 분양 업무도 지원할 뿐만 아니라 브랜드 선호도 등에 따라 분양 실적이 달라지므로 그 기여도에 대해 초과이익을 배분하기 위한 것이다.

또한, 위탁법인과 이 건 시공사가 체결한 공사도급 계약(기본공사비용 : 제5조, 추가공사비용 : 제7조, 쟁점비용 : 제7조 제10호)에는 건축물 취득에 소요되는 공사비와 분양가 인상에 따른 이익분배의 내용으로 구분되어, 그 지급의 원인과 산정의 방식도 명백히 다르다.

따라서 이 건 도급계약서(변경) 등에서 쟁점비용을 기성에 따른 공사비용과 구분하는 내용이 적시되어 있으므로, 쟁점비용과 공사비가 구분되지 않는다는 처분청의 의견은 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

이 건 도급계약을 살펴보면, 제5조(도급공사비)에서 도급공사비를 ‘설계도면을 기준으로 산정한 금액으로 기초공사부터 건축물 준공까지의 공동주택대지 내 공사비’라고 정의하고 있고, 제7조(도급공사비 조정)에 ‘도급공사비 조정으로 인한 청구법인의 사업손익 변동에 대하여 시공사는 일체의 책임을 부담하지 아니한다’고 되어 있는 점에 비추어, 쟁점비용은 이 건 건축물의 분양에 따른 손익과는 관계없이 이 건 도급계약의 산정식에 따라 조정된 것일 뿐, 이를 이 건 건축물의 분양 시 발생한 초과이익금에 대한 사전 약정이라 볼 수 없다.

또한, 이 건 도급계약 제10조(분양수입금의 인출 배분)에서 분양수입금의 인출 배분과 관련하여 이익금에 대한 배분 약정은 없는 것으로 보이는 점, 청구법인이 이 건 건축물의 취득세 신고·납부시 제출한 계정별 원장에서도 외주공사비로 기재되어 있을 뿐 쟁점비용이 구분되어 있지 않은 점 등을 고려하면, 쟁점비용의 성격을 공사비와 구분할 수 없다.

한편, 이 건 도급계약에 따르면, 이 건 시공사가 이 건 건축물의 시공, 견본주택의 설계, 건립 및 유지보수, 홍보 및 분양 등의 업무를 맡기는 것을 전제로 그 비용 등을 감안한 평당 단가에 의하여 공사대금 총액을 정한 것으로 보이고, 이 건 시공사가 분양에 관한 업무를 한 것은 어디까지나 청구법인을 대행하여 행하는 것이었을 뿐인 점에 비추어 보면, 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득가액에 포함된다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비용을 이 건 건축물의 취득가격으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 위탁법인과 이 건 시공사는 2019.6.28. 이 건 도급약정을 체결하였고, 2020.2.19. 공사도급계약(이하 “이 건 도급계약”이라 한다)을 체결하였으며, 2020.4.29. 이 건 도급계약을 변경하는 계약을 체결하였으며, 이 건 도급약정의 내용은 아래와 같다.

＜이 건 도급약정＞

○○○

(나) 이 건 도급계약서(변경)의 별첨에는 이 건 건축물에 대한 공사비 지급 시점과 금액이 기재되어 있고, 쟁점비용은 ‘분양가 인상배분’ 명목으로 기재되어 있다.

(다) 위탁법인은 쟁점비용을 외주공사비로 회계처리 한 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 이 건 시공사가 이 건 건축물의 분양가 인상과 관련하여, 처분청 및 대주단과의 협의 과정을 지원하였다면서 위탁법인 담당자가 받은 전자우편 내역 및 대주단과의 협의 경과가 기재된 내역을 제출하였다.

＜이 건 시공사가 위탁법인에게 발송한 전자우편＞

○○○

＜대주단과의 분양가 인상 관련 협의 경과＞

○○○

(마) 이 건 건축물의 3.3㎡당 분양가는 두 차례(OOO) 변경되었고, 2020년 4월경 분양이 시작되어 모든 세대의 분양계약이 체결된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점비용도 건축공사의 대가로 이 건 시공사에게 지급된 것으로 보아야 한다는 의견이다.

그러나 이 건 도급약정서 제7조 제10호에서 분양가격 인상에 따른 수익금 중 40%를 시공사에게 지급하기로 약정하였고, 해당 금액은 평당 공사비를 기준으로 산정한 도급공사비에는 포함되지 아니한 점,

이 건 시공사는 이 건 건축물의 건축을 담당하고 있어서 분양가격 결정과 관련한 용역까지 수행하는 것이 이례적이라고 보기 어렵고, 분양가격과 관련하여 대주단과의 협의 과정에서도 일정 부분 역할을 맡았던 것으로 보이는 점,

쟁점비용은 분양가격 인상에 따른 수익금 중 일부(40%)인데, 해당 수익금이 이 건 시공사와 위탁법인 외에도 대주단에까지 지급된 것으로 보아 해당 수익금의 성격을 건축공사와 관련이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점비용은 이 건 시공사가 건축공사 외에 수행한 별도의 용역에 따른 대가로 보인다.

따라서 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 공사비로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.1.1. 법률 제18655호로 일부개정된 것)

제10조의4(원시취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2023.1.1. 대통령령 제32293호로 일부개정된 것)

제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용