이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.6.21. 경기도 수원시 팔달구 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상의 주택 OOO㎡(이하 “종전주택”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후, 같은 날 OOO원을 과세표준으로 하여 쟁점주택의 취득이「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에서 정하는「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 해당하므로,「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목과 다목에 따른 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 2021.7.8. 종전주택을 철거한 뒤 쟁점토지를 2021.10.15. a에게 매각한 사실을 확인하고, 쟁점주택의 취득을「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 중과세율(1천분의 120) 적용대상으로 보아 2023.1.12. 과세예고를 하였고, 청구법인은 2023.1.16. 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 당초 취득세를 차감한 취득세 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 이후 청구법인은 2024.2.13. 쟁점주택은 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실 후 중도처분한 경우로 중과세율 적용대상이 아니라며 경정청구를 하였고, 처분청은 2024.2.16. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에서 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 중과세 예외대상에서 제외된다고 규정하고 있을 뿐, 멸실 이후 주택 완공을 전제로 하고 있지 아니하는바, 주택을 멸실하고 신축하여 공급이라는 동시 충족요건을 규정한 것은 아니다.

(2) 청구법인은 2021.6.21. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득한 후, 그 취득일부터 3년이 경과하기 전인 2021.7.8. 종전주택을 멸실하였기 때문에 주택으로서의 기능이 상실되어 주택 투기수요를 유발할 요인이 전혀 없고, 신규 주택을 건축하던 중 공사자금의 조달 등의 어려움으로 2021.10.15. 부득이하게 양도하였으나 결과적으로 실수요자인 제3자에게 매각함으로써 주택의 공급이 이루어지게 되었으므로 그 입법취지가 충족되도록 하였음에도 처분청은 관련 규정에도 없는 동시 충족요건을 갖추지 못하였다는 사유로 취득세를 중과세하는 것은 조세법률주의 등에 위배되어 부당하다.

(3) 청구법인은「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에 해당하는 주택건설사업자로서 해당 규정에는 주택을 준공하여 판매하여야 한다는 내용이 없으므로 쟁점토지를 매도했다 하더라도 당초 취득한 종전주택을 멸실하였으므로 중과세 제외대상에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것(대법원 2020.2.27. 선고 2019두57084 판결 참조)으로서, 다주택자에 대한 취득세 중과제도는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하기 위해 시행되었는데, 주택건설사업자가 새로운 주택을 짓기 위해 멸실 목적의 주택을 취득하는 것은 주택 실수요자 보호 취지에 반하지 않고, 투기 목적의 주택 취득으로도 볼 수 없어 중과세에서 제외하고 있는 것으로, 그에 따라 멸실만 하고 준공 이전에 해당 부동산을 처분한다면 이러한 취지에 부합하지 않는다.

(2)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 및 같은 법 시행규칙 제7조의2에서 주택건설사업자 등 사업주체별로 주택건설 여부에 따라 멸실 목적으로 취득하는 주택에 대한 중과비율을 달리 정하고 있는데, 이는 멸실 이후 주택 신축을 전제로 한 것이고, 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 멸실 후 처분하거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용한 경우라면 중과세 대상에 해당한다 할 것(행정안전부 부동산세제과-4052호, 2022.12.12. 참조)인데, 청구법인의 경우, 2021.6.21. 쟁점주택을 취득하고, 2021.7.8. 종전주택을 멸실하였으나, 2021.10.15. 제3자에게 쟁점주택의 부속토지를 매각한 것이 확인되는 등 처분청에서 쟁점주택을 법인의 주택 유상거래 취득 중과 대상으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(3)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목을 살펴보면 “주택건설사업을 위하여 취득하는 주택”으로서 멸실목적으로 취득한 주택에 해당하는 중과세를 제외한다는 것으로, 이는 해당 규정의 입법취지나 개정이유가 주택공급정책을 지원하고 주택공급을 확대하고자 있는데 있는 것만큼, 주택건설사업자 등이 그 해당 토지를 소유한 상태에서 건축주가 되어 주택을 건설하는 경우에만 한정하여 중과세를 제외한다는 것이며,「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 및 나목 본문에서 규정하고 있는 “주택건설사업을 위하여 취득한 주택”이란 문구에는 “주택을 완공하여 공급하는 사업을 위하여 취득하는 주택”이란 의미가 이미 전제되어 있는 것으로 해석해야 할 것이다.

(4) 당초 쟁점주택의 취득신고 당시 신고서류에서도 사용계획서 상 그 목적이 주택신축 목적으로 적시되어 있고, 이를 근거로 법인 유상취득 주택 중과세율(12%)을 배제 받고, 표준세율(4%) 보다도 낮은「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목의 세율을 적용받은 것은 주택건설사업을 위하여 취득한 주택을 활용하여 그 위에 새로운 주택을 신축·공급하는 것이 전제되었기에 그 세제혜택을 지원받은 것으로 보아야 할 것이다.

(5) 그럼에도 불구하고 청구법인이 경영상의 이유로 종전주택을 멸실한 후 처분한 것은「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목의 중과예외 대상인 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 해당되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 주택건설사업용으로 취득한 종전주택을 멸실하고 그 부속토지를 매각한 경우 법인의 주택취득에 따른 중과세율 적용대상인지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다.

(가) 청구법인의 사업자등록증 등에 의하면, 청구법인은 2017.3.5. 아래 ＜표1＞과 같이 주택신축판매업, 주거용 건물 건설업 등을 목적으로 설립 및 사업자등록을 하였고, 2018.1.18.「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록한 것으로 나타난다.

업태

종목

건설업

주택공사업

주택신축판매업

주거용건물 건설업

도매 및 소매업

사무용 가구 및 기기 도매업

부동산업

부동산매매

부동산 개발업

＜표1＞ 사업자등록증 상 사업의 종류

(나) 청구법인은 2021.4.16. b 등과 쟁점주택을 OOO원에 매수하는 주택매매계약을 아래 ＜표2＞와 같이 체결하고,「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목과 다목의 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 2021.6.21. 처분청에 신고·납부하였으며, 같은 날 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다.

＜표2＞ 쟁점주택의 매매내역

(단위 : ㎡, 원)

○○○

* 청구법인의 거래처 원장(수수료 및 컨설팅 비용 포함)에 기재되어 있는 금액은 각각 OOO원임

(다) 일반건축물대장(갑) 등을 보면, 쟁점주택은 구 건축과-OOO(2021.7.8.)호에 의거 건축물 해체공사 완료신고(해체기간 : 2021.6.25.∼2021.6.29.)에 따라 2021.7.8. 건축물대장이 말소된 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 2021.10.7. a와 쟁점토지를 OOO원에 매각하는 부동산 매매계약을 체결하였고, 쟁점토지는 2021.10.15. a의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.

(2)「지방세법 시행령」제28조의2 규정은 2020.8.12. 신설(대통령령 제30939호)되었다가, 2021.4.17. 아래 ＜표3＞과 같이 개정(대통령령 제31646호)되었다.

＜개정이유＞

주택공급 정책을 지원하기 위하여「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자와 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하는 경우 그 주택을 취득세의 중과세 대상에서 제외하도록 하고, 국방·안보 산업의 발전을 제도적으로 뒷받침하기 위하여 방위산업 공제조합을 설립하는 경우 등록면허세의 대도시 법인 중과세 대상에서 제외하도록 하는 한편,「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자의 임대등록이 자진말소·자동말소된 경우와「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업 등으로 임대 중이던 당초의 임대주택이 멸실되어 그 등록이 말소되는 경우에는 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 우대 받은 필요경비나 세액감면을 받은 지방소득세액을 추징하지 않도록 하려는 것임.

＜신·구조문 대비표＞

종전

개정

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자,「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택

1)「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자

2)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5)「민간임대주택에 관한 특별법」제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

＜표3＞「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 개정 관련

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가)「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하고 있으며, 그 제8호에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하되, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 규정하면서 그 나목에서 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 주택을 취득하되 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다고 규정하면서 1)부터 6)까지의 주택건설사업자를 열거하고 있다.

(나) 처분청은 주택건설사업자가 종전주택을 멸실한 후 주택신축을 완료하지 않고 처분하는 경우에는 취득세를 중과세 하여야 한다는 의견이나,

주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 취득세 중과제외 배제 사유에 대해 2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 단서의 규정에서 나목 6)에 따른 주택신축판매업의 경우에는 “그 취득일부터 1년이 경과할 때가지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우”로 규정하고 있으나, 나목 6) 이외의 주택건설사업자에 대해서는 “정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실하지 않는 경우”로 규정하고 있을 뿐 주택 신축을 완료하여야 한다고 규정하고 있지 않은 점,

주택건설사업자등록증에 의하면 청구법인은 쟁점주택을 취득할(2021.6.21.) 당시「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에 따른 주택건설사업자로 등록되어 나목 6) 이외의 주택건설사업자인 것으로 확인이 되므로 위 규정에 따른 “해당 주택 취득일부터 3년 이내에 주택 신축을 완료하여야 한다”는 의무규정 적용대상이 아닌 것으로 보이는 점,

주택건설사업자인 청구법인은 2021.6.21. 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득하여 취득 당시「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 단서규정의 취득세 중과세 제외 요건을 충족하여 쟁점주택의 취득일부터 3년 이내인 2021.7.8. 그 주택을 멸실하여 문언 상 취득세 중과세 제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있는 점,

「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 취득세 중과 제외 배제 사유로 규정하고 있지 아니한 경우까지 그 입법취지 등을 감안하여 취득세를 중과세하는 것은 납세자의 조세법령에 대한 법적안정성 및 예측가능성을 저해하는 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어, 청구법인은 주택건설사업을 위하여 쟁점주택을 취득한 후 그로부터 3년 이내에 해당 주택을 멸실하여「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 단서에서 규정하는 취득세 중과세율 적용 제외대상인 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

(다) 따라서 처분청이 청구법인의 취득세 등 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. "중과기준세율"이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 "취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

전체 주택의

취득 당시의 가액

=

취득 지분의

취득 당시의 가액

×

전체 주택의 시가표준액

취득 지분의 시가표준액

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

(

해당 주택의

취득 당시가액

×

2

-

3

)

×

1

3억원

100

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1)「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자

2)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 "주택조합설립인가를 받으려는 자"를 포함한다)

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5)「민간임대주택에 관한 특별법」제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(3) 주택법

제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가·지방자치단체

(4) 주택법 시행령

제14조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) ① 법 제4조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대수를 말한다.

1. 단독주택의 경우 : 20호

2. 공동주택의 경우 : 20세대. 다만, 도시형 생활주택(제10조 제2항 제1호의 경우를 포함한다)은 30세대로 한다.