쟁점부동산을 기준시가로 평가하여야 한다는 청구주장의 당부

예규·판례

쟁점부동산을 기준시가로 평가하여야 한...

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심판청구

조심 2025인2284

생산일자 2025-07-30

AI 요약

요지

증여 당시 증여자가 쟁점부동산에 대하여 임차인들과 부동산 임대차계약을 체결하였으므로 상증세법 제61조 제1항에 따라 평가한 금액과 임대료 등 환산가액 중 큰 금액으로 평가하여야 하고, 청구인은 쟁점부동산의 공부상 용도와 면적이 실제와는 다르다고 주장하나, 이를 입증할 만한 증빙을 제출하지 못하였고, 청주주장에 의할 경우 처분청의 평가금액 보다 증여재산가액이 증가하게 되어 불이익한 처분이 될 수 있으므로 이 건 증여세 부과처분은 잘못이 없음

상세내용

이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2021.4.12. 경기도 광명시 OOO 소재 토지 및 건물(공부상 1층은 상가 138.54㎡와 주택 67.64㎡, 2층은 상가 123.24㎡이고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 부친 A으로부터 증여를 원인으로 취득하고, 쟁점부동산 전체를 기준시가로 평가하여 OOO원을 증여재산가액으로 산정한 후, 2021.4.12. 증여분 증여세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 인천지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.11.5.～2024.11.22. 기간 동안 처분청에 대하여 종합업무감사한 결과, 청구인이 수증받은 쟁점부동산에 대하여 임대차계약이 체결된 재산임을 확인하고, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항에 따른 기준시가와 같은 조 제5항에 따른 임대료 등 환산가액으로 평가한 가액을 비교하여 큰 금액을 적용하여 증여재산가액을 OOO원으로 산정하도록 감사처분하였으며, 이에 처분청은 2025.4.4. 청구인에게 2021.4.12. 증여분 증여세 OOO원을 결정(경정).고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 증여 당시 쟁점부동산의 임대 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산의 임대차현황

(단위 : ㎡)

OOO

(2) 처분청은 1층 주택부분을 공시된 개별주택가격 OOO원으로 평가하여 청구인에게 증여세를 추가 경정.고지하였으나, 쟁점부동산은 주택 및 건물 전체의 구분등기가 안되었음은 물론, 건축물대장에 기재된 내용(1층 67.64㎡, 실제는 상가로 사용)과 실제 주택으로 사용(2층 123.24㎡, 건축물대장상 상가이나 주택으로 사용)한 내역이 층별 또는 면적상 현저히 달라, 쟁점부동산의 임대료 등 환산가액 평가 시 1층의 주택부분(67.64㎡)을 개별주택가격으로 평가함은 부적정하므로, 1층의 공부상 주택 사용분을 포함한 2층의 실제 주택 및 전체상가 부분도 기준시가에 의한 계산이 합리적일 것이다(재산-OOO, 2011.11.22., 재산OOO 1986.1.10.).

(3) 처분청이 원용한 조세심판례(조심 OOO, 2014.6.3.)는 공부상 용도 및 면적이 실제 사용 용도 및 면적과 동일한 경우로, 이 건 처분의 경우 공부상 용도 및 면적이 실제 사용내역과 다르므로 원용될 수 없다.

또한 처분청은 개별주택가격의 현황이 실제와 다른 경우 개별주택가격은 지방자치단체장이 결정.정정할 권한이 있기 때문에 현황과 다르게 결정되었다면 먼저 지방자치단체장에게 정정 요청해야 한다고 하면서 국세심사례(심사-상속-2020-OOO, 2020.10.28.)를 원용하였으나, 지방자치단체장이 실제 사용 용도와 별개로 공부상 용도를 기준으로 개별주택가격을 공시하고 있어, 공부상 용도와 달리 사용하고 있는 청구인은 정정 신청의 기회조차 없을 뿐 아니라, 나아가 지방자치단체장이 실제 사용 현황을 조사하여 개별주택가격을 공시한 사례가 거의 없어 실효성이 없다 할 것이다.

나. 처분청 의견

상속세 또는 증여세가 부과되는 재산가액은 상증세법령에 따라 임대료 등 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로 하는 것이고, 개별주택가격의 현황이 실제와 다른 경우 먼저 지방자치단체장에게 정정요청한 후에 청구하는 것이 타당하므로 당초 처분은 적법하다.

(1) 상증세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조에서 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례를 규정하고 있고, 기준시가와 평가 특례 규정상 적용된 금액 중 큰 금액을 평가액으로 하도록 규정하고 있는바, 처분청이 겸용주택 중 임대차계약이 체결된 부분은 환산가액으로 평가하고, 주거용으로 사용한 주택은 개별주택가격으로 평가하여 동 가액의 합계액을 증여재산가액으로 산정하였으므로 청구주장은 이유 없다.

(2) 또한 개별주택가격은 지방자치단체장이 결정.정정 결정 권한이 있으므로 현황과 다르게 결정되었다면 먼저 지방자치단체장에게 정정을 요청하여야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 기준시가로 평가하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2.「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가.해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제50조(부동산의 평가) ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제8항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있다.

1.「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2.「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)”이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액

가.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제6항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

나.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2.「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

⑤ 법 제61조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 배율”이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 고려하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조 제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2021.4.12. 쟁점부동산을 부친으로부터 증여를 원인으로 취득하였고, 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 OOO원을 증여재산가액으로 산정한 후, 2021.4.12. 증여분 증여세 OOO원을 신고ㆍ납부하였으나, 조사청은 처분청에 대한 업무감사 결과, 청구인이 수증받은 쟁점부동산에 대하여 임대차계약이 체결된 재산임을 확인하고, 상증세법 제61조에 따라 기준시가(청구인이 증여세 신고한 가액)와 임대료 등 환산가액으로 평가한 가액 중 큰 금액인 임대료 등 환산가액을 적용하여 증여재산가액을 OOO원으로 산정하도록 감사처분하였으며, 이에 처분청은 2025.4.4. 청구인에게 2021.4.12. 증여분 증여세 OOO원을 경정.고지하였다.

(나) 쟁점부동산의 부동산등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산의 소유권은 부친 A으로부터 2021.4.12. 청구인에게 증여를 원인으로 이전되었고, 주식회사 B는 쟁점부동산과 관련하여 1991.6.25. 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정하였으나, 2021.4.8. 이를 해지하여 증여시점인 2021.4.12. 현재 쟁점부동산에 설정된 저당권 등은 없는 것으로 나타난다.

(다) 청구인은 증여세 신고 시 개별주택가격확인서(67.64㎡, OOO원), 건물기준시가 계산서(261.78㎡), 부담부증여계약서(보증금 채무 : OOO원), 상가 월세계약서(임대면적 : 105.62㎡, 5매), 상가주택 월세계약서(면적 확인불가, 2층, 1매)제출하였고, 상가 및 상가주택 월세계약서의 작성일은 2005.9.22.～2017.9.7.으로 나타난다.

청구인이 증여세 신고 시 공부상 용도 및 면적 등에 따라 증여세를 신고한 것으로 나타난다.

(라) 건축물대장 및 부동산등기사항전부증명서상 쟁점부동산의 용도 및 면적은 아래 ＜표3＞.＜표4＞와 같고, 청구인의 증여세과세표준신고 및 자진납계산서에 첨부된 부동산임대차계약서상 용도 및 면적은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표3＞ 쟁점부동산의 건축물대장상 용도 및 면적

(단위 : ㎡)

OOO

＜표4＞ 부동산등기사항전부증명서상 용도 및 면적

(단위 : ㎡, 원)

OOO

＜표5＞ 부동산임대차계약서상 용도 및 면적

(단위 : ㎡, 원)

OOO

* 청구인은 화장실 등 공용면적이라고 주장하나, 건축물대장상 공용면적은 확인되지 않음

(마) 처분청은 임대료 등 환산가액을 아래 ＜표6＞과 같이 산정한 것으로 나타난다.

＜표6＞ 임대료 등 환산가액

(단위 : 원)

OOO

* 주택부분만 환산가액보다 개별주택가격이 높아 큰 금액으로 적용

(바) 쟁점부동산의 주택별 거주지이력을 조회한 결과, 증여 당시 C 등 5명이 쟁점부동산에서 거주한 이력이 나타난다.

(2) 처분청은 2024.7.8.부터 2024.9.3.까지 청구인의 부친 A에 대한 상속세조사를 실시한 결과, 상속재산 검토 시 사전증여재산인 쟁점부동산을 보충적 평가방법인 기준시가 OOO원으로 평가하여 증여세와 상속세를 부과하는 것으로 상속세 조사를 종결하였으나, 이후 조사청은 처분청에 대한 업무감사 시 쟁점부동산이 임대차계약이 체결된 재산임을 확인하고, 임대료 등 환산가액으로 평가한 가액을 적용하여 처분청이 청구인에게 위 증여세와 피상속인의 상속세 OOO원을 추가 경정.고지하도록 처분지시하였으며, 처분청은 청구인에게 피상속인의 2022.9.27. 상속분 상속세를 납부고지하였으나, 청구인은 상속세에 대해 심판청구를 제기하지 아니한 것으로 나타난다.

(3) 우리 원 조사담당자는 쟁점부동산의 공부상 용도 및 면적이 실질과 다르다는 청구주장을 확인하기 위하여 청구인에게 상속 또는 증여시점의 임대차계약서와 보증금, 월세 내역을 확인할 수 있는 자료 및 임대료 지급내역 등을 요청하였으나, 증여세 신고 시 제출한 임대차계약서 외에 추가로 제출한 자료는 없다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여야 한다고 주장하나,

상증세법 제61조 제1항은 부동산 평가 시, 주택은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 등으로, 오피스텔 등 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄 산정.고시한 가액으로, 그 외에는 토지와 건물은 각「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로, 건물 특성 등을 고려하여 국세청장이 산정.고시한 가액으로 평가하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제61조 제5항은 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등의 환산가액과 위 제1항 등에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 증여 당시 증여자가 쟁점부동산에 대하여 임차인들과 위 ＜표5＞와 같이 부동산 임대차계약을 체결하였으므로, 상증세법 제61조 제1항에 의하여 평가한 가액과 임대료 등의 환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가하여야 할 것인 점, 청구인은 쟁점부동산의 공부상 용도와 면적이 실질과 다르다고 주장하면서도 이를 입증할 객관적 자료 제출이 부족한 점, 청구인은 당초 증여세 신고 시 주택의 면적을 공부상 면적(67.64㎡, 개별주택가격 : OOO원) 및 용도 등을 적용하였으나, 청구인의 주장대로 층별 실질 용도에 따라 재계산 시 주택면적(123.24㎡)이 신고면적(67.64㎡)보다 커져 처분청이 평가한 금액보다 증여재산가액이 증가되어 불이익한 처분이 될 수 있는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.