이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 AAA주택재건축사업(이하 “이 건 재건축 사업”이라 한다)의 시행자로 2020.11.27. 대전광역시 동구 OOO 토지에 공동주택용 건축물 177,351.33㎡(일반분양분 1,343세대, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하고 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고.납부하였다.

나. 청구법인은 2024.8.21. 이 건 건축물의 취득가격에서 청구법인의 조합운영비 등 OOO원을 제외하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 제기하였다.

다. 처분청은 2024.11.4. 청구법인의 경정청구를 일부 받아들여 차입금에 대한 지급이자(건설자금이자) 등 OOO원을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하고, 나머지 경정청구는 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건 건축물의 취득가격에는 조합운영비 OOO원, 소송비용 OOO원, 지급이자 OOO원, 감정평가수수료 OOO원, 전기시설부담금 OOO원, 이주관련 용역비 OOO원, 조합원 토지 신탁등기비 OOO원, 향후 지출예상비 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 포함되어 있는데, 쟁점금액은 아래와 같은 사유로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(가) 조합운영비 OOO원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)은 청구법인이 이 건 재건축사업을 위해 조합장과 소속 직원들에게 지급한 급여, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등과 청구법인이 BBB 주식회사(이하 “BBB”이라 한다)에게 지급한 합의금으로 이는 이 건 건축물의 신축을 위한 직접 또는 간접비용이 아니라 청구법인을 운영하기 위한 일종의 관리비이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(나) 청구법인은 이 건 재건축사업부지 소유자 중 조합원이 아닌 소유자(현금청산대상자) 등을 상대로 매도청구 등을 하면서 법무법인 OOO 등에게 소송에 따른 비용 OOO원(이하 “쟁점2금액”이라 한다)을 지급하고 이를 이 건 건축물의 취득가격에 포함하였으나, 쟁점2금액은 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 비용이다.

(다) 건설자금이자 OOO원(이하 “쟁점3금액”이라 한다)은 청구법인이 이 건 재건축 사업기간 동안 지급한 차입금 이자의 일부로서, 그 전부를 이 건 건축물의 취득가격으로 볼 것이 아니라 먼저 발생한 지급이자에서 청구법인이 차입금을 운용하여 받은 이자수익을 차감한 후 나머지 금액을 청구법인이 취득한 토지의 취득가격과 이 건 건축물의 취득가격으로 안분하여 건축물에 해당하는 부분에 대해서만 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여야 하며, 그 수식은 아래와 같다.

이 건 건축물의 건설자금이자 = (A-B)×

A : 준공일까지 지급이자

B : 준공일까지 이자수익

C : 토지 취득가격

D : 이 건 건축물의 취득가격

(라) 감정평가수수료 OOO원(이하 “쟁점4금액”이라 한다)은 이 건 재건축사업을 하기 위해 조합원용 토지 등을 감정평가한 후 지급한 비용으로 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없는 비용이다.

(마) 전기시설부담금 OOO원(이하 “쟁점5금액”이라 한다)은 「지방세법 시행령」제18조 제2항 제2호에서 규정하고 있는「전기사업법」에 따라 전기 등을 이용하는 자가 분담하는 비용으로 이 건 건축물의 취득가격에 해당하지 않는다.

(바)「지방세법 시행령」(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제2항 제2호에서 이주비 등 취득 물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에서 제외한다고 규정하고 있고, 여기에서 이주비는 이주와 관련하여 발생한 모든 비용을 말한다고 할 것이고, 기타 이주비 OOO원(이하 “쟁점6금액”이라 한다)은 이주비 대출을 위해 지급한 취급수수료, 등기우편료 등으로 지방세법령에서 규정한 보상금 성격의 비용으로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(사) 청구법인은 이 건 재건축사업부지 내 조합원 등의 이주를 관리하고 촉진하기 위해 제3자에게 이주 관리 용역비 OOO원, 이주가 완료된 주택 등에 대한 범죄 예방을 위한 용역비 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점7금액”이라 한다)을 지급하였는바, 이는「지방세법 시행령」제18조 제2항 제2호에서 규정하고 있는 이주비로서 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(아) 신탁등기비 OOO원(이하 “쟁점8금액”이라 한다)은 조합원 소유 토지를 청구법인에게 신탁등기 하여 발생한 비용으로 이 건 건축물의 취득과 무관하고, 조세심판원도 이와 같은 취지에서 신탁등기비를 건축물의 취득가격에서 제외하였다(조심 2019지2048, 2020.11.12.).

(자) 향후 지출예비비 OOO원(예비비, 이하 “쟁점9금액”이라 한다)은 이 건 건축물의 사용승인 후 있을지 모를 지출을 예상하여 이 건 건축물의 취득가격에 가산한 비용일 뿐 실제로 발생한 비용이 아니므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(2) 쟁점금액은 이 건 건축물의 취득가격이 아니라 할 것임에도 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점1금액(조합운영비)은 청구법인이 설립할 때부터 이 건 건축물을 신축할 때까지 발생한 조합운영비이거나 청구법인이 BBB에게 지급한 합의금 등으로, 청구법인의 설립 목적이 이 건 재건축사업의 추진에 있고, 청구법인은 이 건 재건축사업을 위한 특수법인이라는 점을 볼 때, 쟁점1금액은 이 건 건축물의 취득가격에서 해당한다.

(2) 쟁점2금액은 청구법인의 조합원이 아닌 현금청산 대상자로부터 토지를 취득하는 과정에서 발생한 절차적 비용으로 당연히 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.

(3) 쟁점3금액(건설자금이자)과 관련하여, 청구법인은 이 건 재건축사업을 하기 위해 금융기관으로부터 차입한 차입금의 지급이자에서 차입금의 일시 운영으로 발생한 이자수익 등을 제외하여 이 건 건축물의 건설자금이자를 산정하여야 한다고 주장하나, 청구법인이 제출한 대출약정서와 계정별원장으로는 그 이자수익의 출처와 차입금 사용 내역 등을 알 수 없으므로 이에 대한 청구주장은 받아들일 수 없다.

(4) 재건축사업을 하기 위해서는 종전 토지의 감정평가와 신축한 건축물의 감정평가가 반드시 필요하므로 청구법인이 해당 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하고 지급한 쟁점4금액(감정평가수수료)은 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.

(5)「지방세법 시행령」제18조 제2항 제2호에서 전기시설분담금을 취득가격에 포함하지 않는 비용으로 규정하고 있고, 쟁점5금액은 청구법인이 한국전력공사에게 지급한 전기시설분담금이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 쟁점5금액을 제외하여야 한다는 청구주장은 이유 있다.

(6) 청구법인은 쟁점6금액(기타 이주비)과 쟁점7금액(이주 관리 및 범죄예방용역비)을「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호에서 규정하고 있는 이주비로 보아 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다고 주장하나 이 건 재건축사업부지 내 기존 주택을 철거는 이 건 건축물 신축을 위해서 반드시 선행되어야 할 절차이고, 이에 따라 기존 주택에 거주하고 있는 조합원의 퇴거 및 이사 용역에 관련된 비용은 이 건 건축물의 취득을 위한 절차적 비용에 해당한다고 할 것이므로 그 비용은 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.

(7) 쟁점8금액은 청구법인이 조합원의 부동산을 신탁하기 위해 지급한 비용으로 청구법인은 조합원으로부터 신탁받은 토지를 기반으로 이 건 재건축사업을 진행하므로 해당 금액은 이 건 건축물을 취득하기 위해 필수적으로 발생한 비용이라 할 것이다.

(8) 끝으로 쟁점9금액(예비비)에 대해 보면, 청구법인은 이 건 건축물의 신축이전에 지급원인이 발생하였으나 지급하지 않은 비용을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고하였으므로 이는 과세요건이 성립한 것으로 볼 수 있고, 청구법인은 쟁점9금액을 실제로 지급하지 않았음을 구체적인 자료로 입증하지 못하고 있는 이상 쟁점9금액이 이 건 건축물의 취득가격이 아니라고 단정할 수는 없으므로 쟁점9금액은 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 건축물의 취득가격에서 쟁점금액(조합운영비 등)을 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2007.10.31. AAA의 재건축을 목적사업으로 하여 설립된 재건축조합으로 2008.12.31. 처분청으로부터 이 건 재건축정비사업의 시행계획 인가를 받고, 2016.1.29. 관리처분인가를 받아, 2017년 11월 이 건 건축물의 신축공사를 착공하여 2020.11.27. 처분청으로부터 준공승인을 받았다.

(나) 청구법인은 2021.1.17. 이 건 건축물의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

(다) 쟁점금액을 그 지급 내역 등으로 구분하면 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 쟁점금액의 항목별 내역

(단위: 원)

○○○

(2)「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 간접비용의 하나로 규정하고 있다.

또한 같은 조 제2항에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(제1호),「전기사업법」등 법률에 따라 전기 등을 이용하는 자가 분담하는 비용(제2호), 이주비, 지장물 보상금 등 취득 물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(제3호) 등은 그 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하고 있다.

(3) 먼저, 쟁점1.2.3.4.6.7금액에 대해 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점1금액(OOO원)과 쟁점2금액(OOO원)에 대하여 살펴보면, 쟁점1금액은 청구법인이 조합장 등 임직원에게 지급한 인건비(급여, 상여금, 퇴직급여 등) OOO원과 청구법인이 이 건 건축물의 종전 시공사인 BBB에게 지급한 합의금 OOO원, 청구법인의 조합원 총회 비용 OOO원, 청구법인의 사무실 임대료 등 OOO원으로 구성되어 있고 쟁점2금액은 청구법인의(조합)운영관련 소송 비용인데, 이 금액들은 이 건 건축물의 신축 내지는 신축과 관련된 업무를 수행하는 데 소요된 필수적인 비용일 뿐만 아니라 청구법인이 이 건 재건축사업을 진행하지 않았다면 발생하지 않았을 비용이라 할 것이므로 쟁점1.2금액은 이 건 건축물의 취득가격에 포함된다고 할 것이다(조심 2021지750, 2021.9.9. 등, 같은 뜻임).

(나) 쟁점3금액(OOO원)은 청구법인이 이 건 재건축사업을 하기 위해 조달한 차입금에 대한 지급이자 중 이 건 건축물의 신축과 관련된 비용으로「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 간접비용의 하나로 보아 건축물의 취득가격에 포함한다고 규정하고 있을 뿐 그 차입금의 운용에 대해서는 별도로 규정하고 있지 아니하므로 이 건 재건축사업을 추진하기 위해 차입한 금원을 일시적으로 운용하여 얻은 수익을 건설자금이자인 쟁점3금액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

(다) 쟁점4금액(OOO원)은 이 건 재건축사업의 관리처분계획인가 등을 받기 위해 청구법인이 조합원의 종전자산과 종후자산을 감정평가하고 지급한 수수료로서 조합원의 재산을 평가하지 않고는 이 건 재건축사업을 사실상 진행할 수 없다고 할 것이므로 쟁점4금액을「지방세법 시행령」제18조 제1항 제4호에서 규정하고 있는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2021지750, 2021.9.9., 같은 뜻임).

(라) 쟁점6금액(OOO원)은 조합원들이 이주할 주택을 구하기 위해 그 전세자금 등을 금융기관에서 대출받는 과정에서 발생한 대출수수료를 청구법인이 대신 지급한 후 이를 이 건 건축물의 취득가격에 포함한 것으로, 그 실질은 건설자금이자와 유사한 금융비용이라 할 것인바, 이를「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호에서 규정하고 있는 이주비로 보아 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(마) 쟁점7금액(OOO원)은 청구법인이 주식회사 CCC에게 이 건 재건축사업지구 내 조합원 및 임차인들의 원활한 이주를 위한 용역을 맡기고 지급한 OOO원과 주식회사 DDD에게 이 건 재건축사업 지구 내 범죄예방 관련 용역을 맡기고 지급한 OOO원으로 구성되어 있는데, 해당 금액은「지방세법 시행령」제18조 제1항 제4호에서 규정하고 있는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 비용에 해당한다고 할 것이다.

(4) 다음으로 쟁점5.8금액에 대해 살펴본다.

(가) 쟁점5금액(OOO원)은 이 건 건축물의 시공사가 이 건 건축물을 신축하기 위해 한국전력공사에게 지급한 시설분담금으로, 그 명칭이나 납부 방법 등에 관계 없이「지방세법 시행령」제18조 제2항 제2호에서 규정하고 있는「전기사업법」에 따라 전기 등을 이용하는 자가 분담하는 비용에 해당하므로 해당 금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

(나) 쟁점8금액(OOO원)은 청구법인이 조합원 소유의 토지를 청구법인에게 신탁등기함에 따른 등기비용으로 이는 이 건 재건축사업에 있어서 토지의 취득과 관련한 비용일 뿐 그 지상에 신축되는 이 건 건축물의 취득과는 무관하다 할 것이므로 해당 금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2019지2048, 2020.11.12., 같은 뜻임).

(5) 끝으로, 쟁점9금액(OOO원)에 대해 살펴보면, 처분청은 청구법인이 이 건 건축물의 취득가격에 쟁점9금액을 포함하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였고, 청구법인이 쟁점9금액을 지출하지 않았다는 사실이 구체적으로 입증되지 않고 있으므로 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다는 의견이나

쟁점9금액은 일종의 예비비로서, 청구법인이 이 건 건축물의 사용승인 이후 지출될 것을 예상하여 청구법인이 미리 확보하여 놓은 것으로 청구법인은 쟁점9금액을 실제로 사용한 사실이 없다고 주장하고 있음을 볼 때, 청구법인이 쟁점9금액을 실제로 지출하였는지 여부가 확인되지 아니하므로 처분청은 청구법인이 이 건 건축물의 취득시기 이전 또는 이후에 쟁점9금액을 사용하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 건축물의 취득가격에 포함할 것인지 여부를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것)

제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것)

제18조[취득가격 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. (단서 생략)

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

2.「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

(3) 도시 및 주거환경정비법

제74조[관리처분계획의 인가 등] ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. (단서 생략)

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

(4) 전기사업법

제16조[전기의 공급약관] ① 전기판매사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 전기요금과 그 밖의 공급조건에 관한 약관을 작성하여 산업통상자원부장관의 인가를 받아야 한다.

제51조[부담금] ① 산업통상자원부장관은 제49조 각 호의 사업을 수행하기 위하여 전기사용자에 대하여 전기요금(제32조 단서에 따라 전력을 직접 구매하는 전기사용자의 경우에는 구매가격에 제15조에 따른 송전용 또는 배전용 전기설비의 이용요금을 포함한 금액을 말한다)의 1천분의 65 이내에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다.