이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024.9.13. 2024년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 의왕시 OOO 외 2필지 토지 3,285㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 다음과 같은 사실에 의하면, 청구법인은 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에서 착공한 사실을 인정할 수 있으므로, 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다.

(가) 청구법인은 2024.5.14. 착공신고를 하고, 2024.5.23. 처분청으로부터 착공신고 필증을 받았으며, 그 다음날인 2024.5.24.부터 건설공사 부지를 정리하고 쟁점토지의 터파기 등 공사진행을 위해 쟁점토지 일부에 현장사무소, 품질시험실, 안전교육장 등 가건물을 설치하고, 쟁점토지를 경계선으로 하여 가설방음벽까지 설치하였으며, 2024.5.31.에는 현장측량 및 철제 가이드빔까지 반입하였다.

(나) 2024년도 당시는 우리나라의 아열대화에 따른 조기장마로 5월 중순부터 비가 잦았으며, 5월 말부터는 본격적인 우기가 시작되어 토공사를 위한 포크레인과 운반트럭이 이전부터 동원되었으나, 일기의 불안정성과 운반트럭 기사들의 불평 등으로 하루 하루를 미루다 6월부터 토공사를 본격적으로 시작하게 되었다.

(다) 2024년 12월 현재 쟁점토지에 대한 공사진행율은 20%로 확인되는 것으로 볼 때, 과세기준일인 6.1.경에는 이미 건설공사가 착공되었음을 알 수 있다.

(라) 또한, 청구법인과 같은 중소건설업체는 자체 자금력이 없어 공사부지인 쟁점토지 취득을 위해서 2·3금융권으로부터 고금리로 차입할 수 밖에 없는 재무구조이고, 100% 분양도 보장할 수 없는 형편이므로, 공사가 지연될 경우 회사는 고율의 이자부담 등 자금난을 감당할 수 없어 부도위기에 몰릴 수밖에 없는 처지여서 안전에 대한 위험을 무릅쓰고 최대한 공사를 조기에 시행하는 것을 지상목표로 하고 있다.

(마) 그러나, 청구법인이 쟁점토지에 대한 건설공사를 진행함에 있어 과세기준일(6.1.)에 무리하게 토공사를 진행할 경우 건설공사 안전위험준칙을 어긋날 수 있어 이를 간과할 수는 없다.

(바) 결국 청구법인은 건축허가 단계부터 착공에 이르기까지 반드시 선행되어야 하는 필수과정이 있고, 이를 거치지 아니하면 착공을 할 수 없을 뿐만 아니라, 자금난에 허덕이는 청구법인으로서는 착공을 지연할 이유가 전혀 없고, 2024년 12월 현재 20% 가량 공사가 진행된 점을 고려할 때 청구법인은 과세기준일(6.1.) 이전에 착공을 한 것으로 봄이 타당하다.

(사) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

처분청은 2024.6.3. 쟁점토지에 현장확인을 하였는데, 쟁점토지에서 착공한 사실을 확인할 수 없었다. 출장 당시 펜스가 설치되어 있고 자재가 쌓여있는 상태로, 흙막이 작업의 필수적 전제가 되는 규준틀 설치 작업도 이루어지지 않아, 청구법인이 주장하는 작업들은 착공에 필요한 준비작업을 한 것에 불과하고, 과세기준일(6.1.) 현재 착공한 것으로 볼 수 없으므로, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인은 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에서 착공한 것으로 봄이 타당하므로, 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 처분청은 2024.6.3. 쟁점토지 현장에 출장하여 출장복명서를 작성하였는데, 위 출장복명서에 첨부된 현장사진에 의하면 출장일 당시에도 쟁점토지에서 규준틀을 설치하거나 터파기 등이 이루어지지 아니한 것으로 확인된다.

(나) 청구법인의 착공신고필증에 의하면 2024.5.23. 처분청으로부터 착공신고필증을 받았으며, 착공예정일은 2024.6.1.로 나타난다.

(다) 청구법인은 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에서 착공이 이루어진 사실을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에서 사실상 착공이 이루어진 것과 마찬가지이므로, 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과하여야 한다고 주장한다.

「지방세법」제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상과 분리과세대상으로 구분하고 있고, 같은 항 제2호 가목이 규정하는 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로서 종합합산과세대상보다 낮은 세율이 적용된다. 그리고, 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호는 재산세의 별도합산대상이 되는 건축물의 부속토지에 완공된 건축물뿐만 아니라 ‘「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’의 부속토지도 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다고 규정하고 있다.

여기에서 사회 통념상 특정 토지에서 건물을 신축하기 위한 공사에 ‘착공’하였다고 인정하기 위해서는，건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위，즉 토지의 측량이나 지반조사，건물신축도급계약의 체결，기존 건물의 철거나 착공선고서를 제출하는 것만으로는 부족하고，건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착 공사나 터파기 공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 ‘착공’하였다고 볼 수 있다 할 것(대법원 1994.12.2. 선고 94누7058 판결, 같은 뜻임)이다.

이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 처분청이 과세기준일(6.1.) 전후로 쟁점토지 현장에서 촬영한 사진에 의하면, 쟁점토지에서 터파기 공사 등 실제 공사에 착수하였다고 볼만한 사정이 확인되지 아니하는 점, 현장사무소, 품질실험실, 안전교육장 등의 설치는 건물을 신축하기 위한 착공에 필요한 준비 작업에 불과하므로, 이러한 시설을 설치하였다는 사정만으로는 쟁점토지에서 굴착공사 등과 같은 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지에서 건축물 공사에 착수한 사실을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.