이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.10.15. 서울특별시 서초구 OOO(이하 “쟁점①주택”이라 한다) 및 OOO(이하 “쟁점②주택”이라 하고, 쟁점①주택과 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하고, 같은 날 처분청에 「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제1호에 따른 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 청구법인은 2024.2.22. 청구법인의 사원 AAA과 쟁점①주택에 대한 임대차계약을, 청구법인의 사원 BBB과 쟁점②주택에 대한 임대차계약을 각 체결한 후, 쟁점주택이 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택에 해당하며, 이를 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 아니한데 정당한 사유가 있다고 보아, 2024.2.29. 처분청에 「지방세법 시행령」(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제28조의2 제12호 본문에 따라 쟁점주택 취득에 대한 취득세 중과를 배제할 것을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청이 2024.4.27. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 2021.10.15. 쟁점주택 및 해당 주택이 소재한 빌라의 B1호, B4호, 101호, 202호를 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하였다.

위 주택 중 B1호와 202호의 경우 그 취득일부터 1년이 경과하기 전인 2022년 5월 경 임차인이 퇴거하였고, 이에 청구법인이 곧장 청구법인의 사원과 각 주택에 대한 임대차계약을 체결한 후 처분청에 경정청구를 하여 「지방세법 시행령」제28조의2 제12호 본문에 따른 취득세 중과 배제를 적용받았다.

(2) 청구법인은 쟁점주택 역시 취득 당시부터 사원 임대용주택으로 사용하고자 하였으나, 법원이 법인의 실거주를 이유로 임차인의 「주택임대차보호법」상 계약갱신청구권을 거절할 수 없다고 판시함에 따라 해당 주택의 임차인이 퇴거한 이후 비로소 사원과 임대차계약을 체결할 수 있었다.

(3) 법인의 주택 취득에 대한 취득세를 중과하는 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호는 주택의 실소유자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위해 도입된 규정이다.

위 조항의 위임을 받은 「지방세법 시행령」제28조의2 제12호는 본문에서 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택은 취득세 중과 대상에서 제외한다고 규정하면서, 단서 다목에서 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않은 경우 다시 취득세를 중과한다고 규정하고 있는데,

이는 법인이 주택을 충분히 사원 임대용 주택으로 사용할 수 있는 상황임에도 불구하고 노력하지 않고 공실로 방치할 경우, 사실상 투기 목적으로 해당 주택을 취득한 것으로 보아 취득세를 중과하겠다는 취지의 조항이라고 할 것이다.

(5) 한편 대법원은 “정당한 사유”에 관하여 “법령에 의한 금지, 제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 목적사업에 사용하거나 건축공사에 착공하기 위한 정상적 노력을 다하였으나 시간적 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 요인을 포함한다”고 보고,

“정당한 사유의 유무를 판단할 때에는 납세의무자에 의하여 수행되는 사업의 공익성을 감안해 취득세를 부과하지 않는 입법취지를 충분히 고려하면서, 목적사업에 사용할 수 없거나 건축공사에 착공할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 납세의무자가 목적사업에 사용하거나 건축공사에 착공하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단해야 한다”고 판시하고 있다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결 참조).

(6) 청구법인은 앞서 살펴본 바와 같이 당초부터 쟁점주택을 투기 목적이 아닌 사원 임대용으로 직접 사용하기 위한 목적으로 취득하였고, 「주택임대차보호법」상의 강행규정으로 인해 부득이 쟁점주택의 취득 당시 임차인이 계약 종료로 퇴거하기 전까지 이를 사원 임대용으로 직접 사용하지 못하였다.

국토교통부와 법무부에서 발간한 「주택임대차보호법」 해설집에서도 ‘법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구를 거절할 수 없다’고 설명하고 있으므로, 청구법인이 유예기간 내 쟁점주택을 사원 임대용으로 직접 사용하지 못한 데 정당한 사유가 있다고 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 대법원은 “정당한 사유”의 유무를 판단함에 있어, “부동산 취득 시에 이미 유예기간 내 고유 업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유를 알고 있었고, 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 부동산을 취득하였으며, 취득 후에 당해 토지를 고유 업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이고 실제 그 해소를 위하여 노력해 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 고유 업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 외부적 사유는 당해 부동산을 고유 업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다”고 판시하고 있다(대법원 2012.12.13. 선고 2011두1948 판결 참조).

(2) 청구법인은 쟁점주택 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없어 해당 주택을 유예기간 내 사원 임대용 주택으로 직접 사용하지 못하였으므로 “정당한 사유”가 있었던 것으로 보아야 한다고 주장한다.

그러나 청구법인은 쟁점주택을 취득할 당시 매도인이 체결한 임대차계약의 기간이 남아있다는 점, 취득일 현재 시행 중인 「주택임대차보호법」에 이미 존재하는 관련 규정에 따라 추후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 점, 그에 따라 유예기간 내 쟁점주택 등을 사원 임대용 주택으로 직접 사용하기 어려울 가능성이 있다는 점 등을 충분히 인지하였거나, 조금만 주의를 기울였더라면 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다.

(3) 그렇다면 앞서 살펴본 대법원 판례의 해석에 따라 위와 같은 외부적 사유를 “정당한 사유”로 인정할 수 없는 것이므로, 청구법인의 쟁점 주택 취득에 대한 취득세가 중과되어야 한다고 본 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택을 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 아니한 데 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2021.10.15. CCC(이하 “이 건 매도인”이라 한다)으로부터 쟁점주택 및 그 주택이 소재한 서울특별시 서초구 OOO를 매매로 취득하고, 이 건 매도인이 쟁점①주택에 관하여 DDD과 체결한 임대차계약 및 쟁점②주택에 관하여 EEE와 체결한 임대차계약을 각 승계하기로 약정하였다.

(나) 청구법인의 쟁점주택 취득 당시 해당 주택이 「지방세법 시행령」제28조의2 제12호 본문에 따른 면적 요건을 갖추었다는 점에 관하여는 청구법인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(다) 청구법인이 제출한 임대차계약서에 따르면, 청구법인의 쟁점①주택 취득 이후 DDD이 이 건 매도인과의 계약에 따른 임대차의 종료(2021.12.23.) 전 계약갱신요구권을 행사하여, 청구법인과 DDD이 2021.12.23. 그 임대차기간을 2023.12.23.까지 연장하는 계약을 체결하였고,

쟁점②주택의 경우, 청구법인이 이를 취득할 당시 임차인이 이 건 매도인에게 계약갱신요구권을 행사하여 임대차기간을 2023.9.15.까지 연장한 상태였던 것으로 확인된다.

(라) 청구법인이 제출한 이체확인증에 따르면, 청구법인은 2023.12.1. DDD에게 쟁점①주택의 보증금 상당액인 OOO원을, 2023.12.14. EEE에게 쟁점②주택의 보증금 상당액인 OOO원을 각 이체한 것으로 나타난다.

(마) 청구법인이 제출한 임대차계약서에 따르면, 청구법인은 2024.2.22. 청구법인의 사원 AAA과 쟁점①주택에 대한 임대차계약을, 청구법인의 사원 BBB과 쟁점②주택에 대한 임대차계약을 각 체결한 것으로 확인된다.

(바) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면, 청구법인은 쟁점주택과 같은 날(2021.10.15.) 취득한 서울특별시 서초구 OOO의 취득 당시 임대차계약을 각 승계한 후, 임차인들이 퇴거함에 따라 2022.5.3. 청구법인의 사원들과 각 주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 위 각 주택이 「지방세법 시행령」제28조의2 제12호 본문에 따른 취득세 중과 제외 대상에 해당한다고 보아 2022.5.9. 처분청에 경정청구를 제기하였으며, 처분청이 2022.5.18. 그 경정청구를 인용한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호는 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우 취득세를 중과한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제28조의2 제12호는 본문에서 “사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택”은 취득세 중과 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 단서 다목에서 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않은 경우” 다시 취득세를 중과한다고 규정하고 있다.

(나) 법인이 부동산 취득 시 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이고 실제 그 해소를 위하여 노력하고 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 외부적 사유는 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 “정당한 사유”가 될 수 없는 것인 점(조심 2021지492, 2021.7.12., 같은 뜻임),

청구법인은 쟁점주택 취득 당시 이 건 매도인이 해당 주택에 관하여 체결한 임대차계약에 따른 임대차기간이 남아있고, 추후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 시 「주택임대차보호법」에 따라 쟁점주택을 인도 받아 유예기간 내 사원 임대용으로 직접 사용하지 못할 수 있음을 인지하고 있었다고 보이므로, 그와 같은 사유를 청구법인이 쟁점주택을 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 사원 임대용 주택으로 직접 사용하지 못한 “정당한 사유”로 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인의 취득세 등 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

12. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

다. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택