이유
1.처분개요
가.청구인 A 및 B(이하 “청구인들”이라 한다)은 2017.11.8. 부산광역시 사상구 OOO 토지 767㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 각 지분 2분의 1씩을 취득하였고, 이후 2022.10.17. 쟁점토지를 양도가액 OOO원에 공동으로 양도한 후 쟁점토지의 오염정화비용(이하 “쟁점비용”이라 한다) OOO원을 필요경비에 포함하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 신고.납부하였다.
나.처분청은 쟁점비용을 「소득세법 시행령」제163조에 따른 필요경비로 공제되는 자본적 지출액 등에 해당하지 않는 것으로 보아 이를 부인하여 2024.7.9. 청구인들에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 경정.고지하였다.
다.청구인들은 이에 불복하여 2024.9.24. 이의신청을 거쳐 2025.1.7. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인들 주장 및 처분청 의견
가.청구인들 주장
(1) 청구인들이 쟁점비용을 지출하게 된 경위는 다음과 같다.
(가) 청구인들은 2017.11.8. 당시 쟁점토지의 오염 여부를 인지하지 못한 상태에서 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, 이후 쟁점토지 관할 지방자치단체장의 쟁점토지에 대한 토양오염 검사결과에 따른 「토양환경보전법」위반으로 인해 예정된 행정처분(조치명령 등)에 대한 의견 제출요구를 통지받음으로서 쟁점토지의 오염 사실에 대하여 인지하였으나, 별도의 정화 조치를 못하였다.
(나) 이후 청구인들은 2022.7.15. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 이후인 2022.8.3. 쟁점토지의 양수인과의 토지매매계약의 부속합의를 체결하여 청구인들이 양수인과의 2022.7.15.자 쟁점토지에 대한 매매계약상 잔금지급일 전까지 쟁점토지의 오염을 제거하여 인도하기로 하였고, 그에 따라 쟁점토지에 대한 토양오염정밀조사를 실시한 이후 쟁점비용을 지출하여 토지정화작업을 실시하고 쟁점토지의 소유권을 양수인에게 이전하였다.
(2) 청구인들은 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점토지를 취득한 직후인 쟁점토지의 오염 사실을 인지한 것으로, 청구인들이 쟁점토지를 보유한 기간 중 이를 사용하는 과정에서 발생한 오염이 전혀 아니고, 토지소유자가 토지를 직접 사용하거나, 임대하여 임차인이 사용 중에 발생한 오염을 복구하는데 지출한 수익적 지출 성격의 원상복구비용과는 근본적으로 다르며, 쟁점토지를 정화하는 데 지출한 쟁점비용의 경우 쟁점토지의 가치를 증가시키는 자본적 지출 또는 쟁점토지를 양도하기 위해 지출한 양도비로서 쟁점토지 양도에 따른 필요경비에 해당한다고 할 것이다.
(3) 또한 청구인들이 쟁점비용을 지출한 것은 쟁점토지의 매매계약의 후속으로 양수인과 체결한 합의에 의한 것으로, 청구인들이 쟁점비용을 지출하지 않았을 경우 매매계약이 파기되거나 매수인이 최소한 토지오염 정화비용을 양도가액에서 차감하여 양도가액을 낮추어 줄 것을 요청하였을 것이고, 청구인들이 쟁점비용을 지출함으로써, 쟁점토지의 매매계약이 당초 계약한 매매가액을 유지한 채로 계약한바와 같이 진행된 점을 고려할 때 쟁점비용의 지출로 인해 사실상 쟁점토지의 가치가 현실적으로 증가된 것으로 볼 수 있는바, 이는 「소득세법」제97조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제3항 제1호, 제3호 및 제4호에 해당하는 지출로서 해당 자산인 쟁점토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출 또는 양도자산의 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용 내지는 토지의 이용 편의를 위하여 지출한 장애 철거 비용 등으로 보이므로 쟁점비용을 필요경비에서 부인하여 처분청이 한 이 건 부과처분은 위법ㆍ부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 「소득세법」제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항은 양소소득세에서 공제되는 필요경비 중 자본적 지출액에 대하여 규정하면서 그 예시로 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용, 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 등을 필요경비에 해당하는 비용으로 규정하고 있다.
(2) 청구인들은 쟁점비용이 쟁점토지에 관한 오염을 정화하는데 지출한 비용으로서 장애철거비용에 해당하고, 쟁점비용을 지출하지 않았을 경우 당초 매매가액보다 낮은 가액으로 쟁점토지를 양도할 수 밖에 없었을 것이므로 현실적으로 쟁점토지의 가치를 증가시키는데 지출된 비용으로서 자본적 지출액에 해당하므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 쟁점비용은 청구인들이 취득 당시 오염 여부와 상관없이 「토양환경보전법」제10조의4 제1항에 따라 원상회복에 대한 법적 책임이 있는 청구인들이 이미 오염되어 가치가 떨어진 쟁점토지를 정화하여 본래의 상태로 원상회복시키기 위해 지출한 비용으로서 수익적 지출 성격의 비용에 해당한다고 볼 수 있고, 과세관청도 이 건과 유사한 사실관계에서 「토양오염환경보전법」에 따라 주유소 부지의 오염 정도를 조사하는데 지출한 오염검사비나 오염된 토지를 복원하기 위한 토지복원공사비의 경우 「소득세법」제97조 제1항 제2호의 자본적 지출액에 해당하지 않는다고 해석하였는바, 쟁점비용을 쟁점토지의 가치를 현실적으로 증가시키는데 기여한 비용으로서 자본적 지출액에 해당한다고 보기는 어렵다.
3.심리 및 판단
가.쟁점
토지오염 정화비용을 양도가액에서 공제할 필요경비로 산입할 수 있는지 여부
나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다.사실관계 및 판단
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.
(가) 쟁점토지 관할 지방자치단체장(부산광역시 사하구청장)은 2018.2.19. 청구인들에게 쟁점토지에 대한 토양오염방지 조치명령(토양정밀조사 및 정화조치 명령)을 하였으나, 청구인들은 쟁점토지 매매계약일 이전에 위 조치명령에 따른 별도 조치를 이행한 사실이 없는 것으로 확인된다.
(나) 청구인들은 C 및 주식회사 D에게 양도가액 합계 OOO원에 쟁점토지를 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 특약사항으로 청구인들의 비용으로 매매계약상 잔금지급일(2022.10.17.)까지 쟁점토지의 오염을 정화하여 양수인에게 이를 인도하기로 합의한 것으로 확인된다.
＜표1＞ 쟁점토지 매매계약서
○○○
＜표2＞ 쟁점토지 매매계약 특약사항
○○○
(다) 청구인들은 쟁점토지 정화와 관련하여 쟁점비용을 지출하고 주식회사 E으로부터 쟁점토지 정화와 관련된 공급가액 OOO원의 매입세금계산서를 각각 수취한 것으로 확인된다.
＜표3＞ 쟁점토지 정화 관련 세금계산서 수취내역
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지의 오염정화비용 명목으로 지출한 쟁점비용을 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 「토양환경보전법」제10조의4는 토양이 오염되었을 경우 토지의 소유자·점유자에게 토양정밀조사 및 오염토양의 정화 등 책임을 부여하도록 규정하고 있고, 쟁점토지 관할 지방자치단체장이 청구인들에게 쟁점토지에 대한 토양오염방지 조치명령을 하였는바, 쟁점비용의 경우 위 규정 및 토양오염방지 조치명령에 따른 청구인들의 쟁점토지에 대한 토양오염정화 의무를 이행하는 과정에서 쟁점토지의 양도와 무관하게 지출한 비용에 해당하는 것으로 보이는 점, 또한 쟁점비용을 「소득세법 시행령」제163조 제3항 각호에서 규정한 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 자본적지출액에 해당한다거나 같은 조 제5항 각호에서 규정한 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인들의 위 주장을 인정하기는 어려우므로 처분청이 쟁점비용을 필요경비로 공제하지 아니하여 청구인들에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4.결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1)소득세법
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2)소득세법 시행령
제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(3) 소득세법 시행규칙
제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(4)토양환경보전법
제10조의4(오염토양의 정화책임 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 정화책임자로서 제11조 제3항, 제14조 제1항, 제15조 제1항ㆍ제3항 또는 제19조 제1항에 따라 토양정밀조사, 오염토양의 정화 또는 오염토양 개선사업의 실시(이하 “토양정화등”이라 한다)를 하여야 한다.
1. 토양오염물질의 누출ㆍ유출ㆍ투기(投棄)ㆍ방치 또는 그 밖의 행위로 토양오염을 발생시킨 자
2. 토양오염의 발생 당시 토양오염의 원인이 된 토양오염관리대상시설의 소유자ㆍ점유자 또는 운영자
3. 합병ㆍ상속이나 그 밖의 사유로 제1호 및 제2호에 해당되는 자의 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계한 자
4. 토양오염이 발생한 토지를 소유하고 있었거나 현재 소유 또는 점유하고 있는 자