이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 주거용 건물임대업을 목적사업으로 영위하기 위하여 설립된 법인으로, 2019.6.4. 처분청에 부동산업(주택임대업)으로 사업자등록을 한 후,

2019.7.25. 경기도 광주시장에게 경기도 화성시 OOO 등 주택 28호(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 임대목적물로 하여 「민간임대주택법」 제2조 제6호의 단기민간임대주택(매입) 임대사업자로 등록을 하였다가 2023.8.24. 단기민간임대주택 임대사업자 등록 말소를 신청한 후 2023.8.25. 장기일반민간임대주택 임대사업자로 등록하였다.

나. 청구법인은 2021.12.6. 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제대상으로 신고한 후 쟁점임대주택에 대한 2021∼2022년 귀속 종합부동산세를 납부하지 아니하였다.

다. 처분청은 쟁점임대주택이 종합부동산세 과세표준 합산대상에 해당한다고 보아 청구법인에게 2025.2.10. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원, 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 종합부동산세”라 한다)을 결정.고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 쟁점임대주택은 단기민간임대주택에 해당하여 「종합부동산세법 시행령」에서 정한 합산배제 대상이 될 수 없다는 취지로 이 건 처분을 하였으나, 이는 다음과 같은 이유로 위법하다.

(가)「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제7호와 제8호는 2018년 2월 「종합부동산세법」이 개정되어 기존의 주택임대사업자는 2018.3.31.까지 주택임대사업자등록 및 세무서의 사업자등록을 한 자에 한하여 적용되는 신설 규정이다.

(나) 2018.4.1. 이후 민간임대주택 중 일정 요건을 준수한 장기일반민간임대주택의 경우, 종합부동산세 과세표준에 합산배제하도록 규정하고 있는바, 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 청구법인이 소유한 쟁점임대주택이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호에서 정한 합산배제 요건을 충족하는지 여부에 대하여 살펴보면 다음과 같다.

1) 쟁점임대주택은 「종합부동산세법 시행령」(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 일부개정된 것으로, 이하 “개정후 종부세법 시행령”이라 한다) 제3조 제1항 제8호의 가목에서 정하는 합산배제 요건을 모두 충족하고 있고, 합산배제 제외요건에 해당하지 않는 것에 대해서는 처분청과 청구법인 간 이견이 없다.

2) 그렇다면 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호 앞단에서 정하는 장기임대주택 등에 청구법인 소유의 쟁점임대주택이 포함되는지 여부에 대한 판단만이 남았다고 볼 수 있고, 2020.8.18. 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “개정후 민특법”이라 한다) 부칙 제5조에 근거하여 2020.8.18. 단기임대주택으로 등록한 후 2021년과 2022년 기준 의무임대기간이 남아있는 쟁점임대주택은 장기임대주택으로 보는 것이 타당하다.

(다) 「종합부동산세법」 제8조 제2항에서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 중 대통령령으로 정하는 주택이라고 규정하면서 「종합부동산세법」상 합산배제 대상에 대한 규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」의 규정을 준용하는 것을 명시적으로 표현하고 있다.

「종합부동산세법」의 법문상으로 종합부동산세와 「민간임대주택에 관한 특별법」 사이의 관계를 명시적으로 규정하고 있음에도 불구하고, 처분청은 이에 대한 관계성을 무시하고 장기임대주택으로 볼 수 없다고 보아 이 건 종합부동산세를 과세한 것으로 보이는 바, 처분청의 이 건 처분은 납세자에게 유리한 해석을 해야 하는 명시적인 근거가 있음에도 이를 하지 않는 위법한 통지이다.

결국 처분청의 통지 내용을 살펴보면, 개정후 민특법에 따라 단기임대주택사업자는 더 이상 종합부동산세 합산배제를 적용할 수 없다고 주장하면서도, 개정후 민특법의 부칙 적용은 종합부동산세와 무관하다고 하는 모순적인 주장을 하고 있는 것이다.

(라) 또한 청구법인은 과세예고통지서를 수령한 후 청구법인과 같이 2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정된 후 단기민간임대주택사업자에 대한 종합부동산세 과세에 따른 심판청구 내용을 전부 검토하였고, 청구법인과 같이 개정후 민특법 부칙 제5조에 의한 의무임대기간이 아직 남아있는 단기임대주택사업자에 대한 과세는 단 한 건도 없었으며, 전부 개정후 민특법 부칙 제7조에 관한 민간임대주택(이 법 개정 당시 임대의무기간이 이미 경과한 단기임대주택)에 대한 과세임을 확인할 수 있었다.

한편, 이에 대한 조세심판원의 기각 의견은 개정후 민특법 부칙 제7조에 의거 임대사업자가 법률 개정일(2020.8.18.)에 말소되어 「종합부동산세법」에서 정하는 합산배제 요건 중 주택임대사업자등록과 사업자등록을 한 자여야 한다는 요건을 충족하지 못해 합산배제 될 수 없다는 취지로, 2020.8.18. 종합부동산세법 시행령 개정으로 단기임대사업자는 합산배제가 당연히 제외된다는 취지가 아니라는 것을 확인할 수 있다.

(2) 이상에서 살펴본 바와 같이 개정후 민특법 제5조는 개정으로 인해 제도에서 제외된 단기임대주택사업자들의 임대의무기간까지는 기득권을 보호하기 위한 경과규정으로 보아야 하는 것이 틀림이 없다.

이런 이유로 임대의무기간이 이미 경과한 단기임대주택사업자는 더 이상 기한의 이익을 주지 않고 개정후 민특법 부칙 제7조에서 개정일에 말소처리하였고, 이에 근거하여 처분청은 「종합부동산세법」에 의한 합산배제를 더 이상 적용받을 수 없다는 의견이나, 청구법인과 같이 임대의무기간이 아직 경과하지 않은 경우에는 개정후 민특법 부칙 제5조에 따라 장기일반임대주택으로 보아야 하므로, 이러한 점을 간과하고 과세요건에 대한 검토 없이 이루어진 이 건 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는 것이고(대법원 1994.2.22. 선고 92누18603 판결, 같은 뜻임), 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하다할 것이다(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임).

(2) 2018.3.31. 이후 단기임대주택의 신규 등록시 매입·건설 여부와 관계없이 합산배제 적용 제외하도록 하는 내용의 ‘2017년 12·13 대책’이 발표되어, 「종합부동산세법 시행령」이 개정되기 전 단기매입임대주택은 그 제3조 제1항 제2호에 따라 합산배제가 가능하였으나, 개정후 같은 호 단서에 2018.3.31.까지 등록한 경우에만 합산배제를 적용하도록 일몰기한을 두게 되면서 2018.3.31. 이후 등록한 단기매입임대주택은 합산배제를 적용할 수 없게 되었다.

(3) 또한, 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호의 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택을 합산배제대상으로 열거하였으나, 이는 장기일반민간임대주택 등에 해당하는 것으로, 이 조항 또한 쟁점임대주택에는 적용할 수 없다.

쟁점일반주택은 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로, 청구법인은 쟁점일반주택에 대하여 2023.8.25. 장기민간임대주택의 임대사업자로 재등록하였고, 개정후 민특법 제5조 제3항에서 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 합산배제에서 제외되는 주택으로 명시되어 있는바, 쟁점임대주택은 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제2호 및 제8호에 따른 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

(4) 개정후 종부세법 시행령에 따라 2018.3.31. 이후 등록한 단기민간임대주택 임대사업자의 종합부동산세 합산배제에 따른 세제혜택이 박탈되었음에도 불구하고, 청구법인의 주장대로 개정후 민특법의 부칙 제5조를 적용하여 합산배제 대상으로 보게 되는 경우, 이미 박탈된 단기민간임대주택에 대한 세제 혜택을 주기 위한 규정으로 잘못 해석되는바, 이는 개정후 민특법의 입법취지와 정책방향에 맞지 않는 해석으로 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되기 전 단기임대주택으로 등록된 쟁점임대주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2019.6.4. 업종을 부동산업 및 임대업[주거용 건물 임대업(일반주택임대)]으로 하여 처분청에 사업자등록을 신청한 후, 2024.10.22. 부동산업 및 임대업[주거용 건물 임대업(장기임대공동단독주택)]으로 변경 신청하였는바,

청구법인이 쟁점임대주택에 관하여 2018.3.31. 이후 등록한 단기민간임대주택 임대사업자에 해당하여 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따른 합산배제대상에 해당하지 않는다는 점에 대하여는 청구법인과 처분청간 다툼이 없다.

(나) 청구법인은 2019.7.25. 경기도 광주시장에게 쟁점임대주택을 임대물건으로 하여 단기민간임대주택(매입) 임대사업자로 등록하였고, 임대의무기간(4년)이 경과하여 2023.8.24. 단기민간임대주택 임대사업자 등록말소를 신청하였으며, 2023.8.25. 쟁점임대주택을 임대물건으로 하여 장기일반민간임대주택 임대사업자로 등록하였다.

(다) 청구법인은 2021.12.6. 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 신고한 후 쟁점임대주택에 대한 2021∼2022년 귀속 종합부동산세를 납부하지 아니하였다.

(라) 개정후 민특법 제2조 제6호의 단기민간임대주택(임대의무기간 4년, 임대의무기간 종료한 날 등록 말소) 규정은 삭제되었고, 부칙 제5조에서 종전 규정에 따라 단기민간임대주택으로 등록한 경우 등록이 말소되기 전까지 장기일반민간임대주택으로 보도록 규정하고 있다.

＜「민간임대주택 특별법」 개정 전·후＞

개정 전 민간임대주택 특별법

개정 후 민간임대주택 특별법

(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)

제2조(정의)

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다

제2조(정의)

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020. 8. 18.＞

부 칙 ＜법률 제17482호, 2020.8.18.＞

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

◇ 개정이유

민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음.

그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등의 추진과 연계하여 주택임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 됨.

이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택과 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형은 폐지하는 한편,

민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장하고, 임대보증금 보증 가입 대상을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

◇ 주요내용

가. 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하고, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외함(제2조 제4호 및 제5호).

나. 단기민간임대주택에 관한 규정을 삭제함(현행 제2조 제6호 삭제, 제5조 제2항 제3호 및 제42조 제1항 제2호 등).

아. 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소됨(제6조 제5항 신설).

(마) 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목의 합산배제에서 제외되는 주택으로, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서, 2020.7.11. 이후 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택을 규정하고 있다.

＜「종합부동산세법 시행령」 개정 전·후＞

개정 전 종합부동산세법 시행령

개정 후 종합부동산세법 시행령

(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 일부개정된 것)

제3조(합산배제 임대주택) ① (생략)

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1) 또는 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건

1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2) 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

..(생략)..

제3조(합산배제 임대주택) ① (생략)

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. ＜2020.10.7.개정＞

가. 적용요건

1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

..(중략)..

4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서, 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

부 칙 ＜대통령령 제31085호,2020.10.7.＞

제4조(임대의무기간에 관한 경과조치) 2020년 8월 18일 전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우의 임대의무기간에 관하여는 제3조 제1항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

◇ 개정이유 및 주요내용

장기일반민간임대주택 등의 임대의무기간을 종전의 8년에서 10년으로 상향 조정하고, 장기매입임대주택 중 아파트 등 폐지되는 유형의 민간임대주택의 등록에 대해 자진말소를 신청할 수 있도록 하거나 임대의무기간이 종료되는 날 등록이 자동으로 말소되도록 하는 등의 내용으로 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정됨에 따라 종합부동산세의 과세표준 합산배제 요건으로서 장기일반민간임대주택 등의 의무임대기간을 종전의 8년에서 10년으로 상향 조정하고, 장기매입임대주택 중 아파트 등 폐지되는 유형의 민간임대주택의 등록이 자진말소 신청에 따라 말소되거나 임대의무기간 종료로 자동말소된 경우 등은 종합부동산세 추징대상에서 제외하는 한편, 2020년 7월 10일 정부가 발표한 「주택시장 안정 보완대책」에 따라 종합부동산세 과세표준의 합산배제에서 제외되는 주택에 2020년 7월 11일 이후에 폐지되는 유형의 민간임대주택으로 등록 신청하거나 단기민간임대주택을 장기민간임대주택으로 변경신고한 주택 등을 추가하려는 것임.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구법인은 쟁점임대주택을 개정후 민특법 부칙 제5조 제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 보아야 하고, 이는 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호의 적용대상에 해당하므로 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나,

개정후 민특법 제5조 제1항에서 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다고 규정하면서 그 단서에서 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있는바,

청구법인은 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 임대의무기간을 8년으로 하는 장기민간임대주택의 임대사업자로 등록되어 있지 아니한 점,

청구법인은 쟁점임대주택에 대한 단기민간임대주택 사업자등록이 말소되기 전 장기일반민간임대주택으로 변경 신고하지 아니한 것으로 확인되고, 쟁점임대주택에 대한 단기민간임대주택의 사업자등록은 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간(4년)이 종료한 날 등록이 말소되므로, 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 임대의무기간이 4년인 단기민간임대주택으로 등록된 쟁점임대주택은 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호 가목에 따른 적용요건을 충족하지 못한 점 등에 비추어,

처분청이 과세기준일 당시 개정후 종부세법 시행령 제3조 제1항 제8호에 따른 적용요건을 충족하지 아니한 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에서 제외하여 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정된 이후의 것)

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다

(2) 종합부동산세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 일부개정된 것)

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. ＜2020.10.7.개정＞

가. 적용요건

1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙 서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날 (이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택

3) 2020년 7월 11일 이후 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

부 칙 ＜대통령령 제31085호, 2020.10.7.＞

제2조(합산배제 장기일반민간임대주택등에 관한 적용례) 제3조 제1항 제6호, 같은 항 제7호 각 목 외의 부분 단서, 같은 항 제8호 나목 3) 및 4)의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

제3조(임대의무기간에 대한 적용례) 제3조 제1항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우부터 적용한다.

제4조(임대의무기간에 관한 경과조치) 2020년 8월 18일 전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우의 임대의무기간에 관하여는 제3조 제1항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020. 8. 18.＞

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

부 칙 ＜법률 제17482호, 2020.8.18.＞

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.

제6조(임대의무기간 연장 등에 대한 특례) ① 제2조 제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조 제4항 제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

(5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.8.4. 대통령령 제30893호로 일부개정되기 전의 것)

제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

3. 법 제5조 제3항 본문에 따라 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시점

가. 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우: 해당 단기민간임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점

나. 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날