이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 주택건설사업자로, 2021.5.14. 서울특별시 도봉구 OOO㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 2021.5.18. 처분청에 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 4)에 따른 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 취득세 중과세율 적용의 예외 대상에 해당하는 것으로 보아,「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택을 그 취득일부터 3년(이하 “유예기간”이라 한다)이 경과할 때까지 멸실시키지 아니하여 쟁점주택의 취득이 법인의 주택 취득에 따른 중과대상에 해당하게 된 것으로 보아, 2024.10.11. 청구법인에게 쟁점주택의 취득가액을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 2021.3.26. 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하였고, 2021.4.29. 신축허가를 득하였으며, 2021.5.14. 쟁점주택의 해체허가를 득하였으나, 처분청이 쟁점주택이 소재한 구역을 포함한 관할 구역을 도심공공주택 복합사업으로 지정하면서 공사가 중지되었다.

(2) 2021.6.30. 쟁점주택이 소재한 구역이 도심공공주택 복합사업으로 1차 지정이 되었고, 2021.12.31. 최종적으로 지정이 되면서 이로 인해 청구법인이 쟁점주택을 철거하지 못하게 된 것이므로 정당한 사유가 있는바, 청구법인에게 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

(3) 처분청 의견에 대한 청구법인의 항변내용은 다음과 같다.

(가) 착공신고를 하려면 쟁점주택을 멸실해야 하는데, 그 당시 공공재개발 지정시기여서 공사와 관련한 행위를 하지 못하게 하였고, 착공연기 신청을 해야 건축허가가 취소되지 않기에 착공연기 신청을 하였으며, 그 이유를 쓰는 항목에 개인적인 사유를 써야 한다기에 자금부족으로 기재하였다.

(나) 종합부동산세도 면제 이유가 재개발이나 부득이하게 공사를 못하는 경우 면제 사유가 되듯이 쟁점주택의 멸실도 공공개발로 묶여 있기에 진행할 수가 없었던 것이므로 취득세 감면취소는 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)「공공주택 특별법 시행령」제14조 제1항에는 복합지구로 공고가 있은 날부터 시장 등의 허가를 받아야 하는 행위에 건축물의 건축 등(건축물의 건축, 대수선 또는 용도변경)이나 인공 시설물의 설치 등만이 규정되어 있을 뿐 멸실이 규정되어 있지 않아 청구법인은 유예기간 내에 행정관청에 허가를 받지 않고 충분히 쟁점주택을 멸실할 수 있었다고 판단되고, 오히려 청구법인은 쟁점주택의 취득일 이후 자금 부족으로 인해 정상적인 사업활동을 하지 못하여 쟁점주택을 멸실하지 못하였을 것이라는 사실이 이 사건 착공연기신청서에 의해 확인되므로 유예기간 내 행정관청의 도심공공주택 복합지구로의 지정으로 인해 청구법인이 강제적으로 쟁점주택을 멸실하지 못하였다는 주장은 원용될 수 없다.

(2) 또한 쟁점주택의 취득일로부터 이 사건 처분을 하기까지는 약 43개월이 소요되었는데, 그 일련의 과정에서 행정관청의 사용 금지·제한 등 외부적인 사유나 기타 객관적인 사유로 인하여 쟁점주택을 멸실하지 못하였다는 특별한 사정이 있었다고 보이지 않고, 심판청구일까지 쟁점주택은 멸실되지 않은 상태로 존재하며, 쟁점주택의 취득일인 2021.5.14.부터 복합지구로 지정하기 위한 주민 등의 의견청취 관련 공고일인 2021.11.25.까지 청구법인이 쟁점주택을 멸실하기 위해 진지한 노력을 했다고 볼 만한 객관적인 자료도 확인할 수도 없으므로 유예기간 내 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 쟁점주택은 취득일인 2021.5.14.로부터 늦어도 2024.5.13.까지는 멸실되었어야 하나, 유예기간이 경과한 심판청구일까지 쟁점주택이 멸실되지 아니한 것이 확인되는 이상 처분청이 청구법인에게 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점주택을 유예기간(3년) 이내에 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다.

(가) 청구법인은 주택건설사업자로, 2021.3.26. a와 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고, 2021.5.14. 잔금을 지급하여 쟁점주택을 취득하였다.

(나) 청구법인은 2021.5.18. 처분청에 쟁점주택이 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로서「지방세법」제13조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 본문 나목 4)에 따른 취득세 중과 배제 대상에 해당한다고 보아 일반 유상취득 세율을 적용한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

(다) 쟁점주택과 관련한 건축신고 등의 진행내역과 쟁점주택 소재지가 포함된 OOO 도심공공주택 복합사업의 진행내역은 아래 ＜표1＞·＜표2＞와 같다.

날짜

내용

2021.4.29.

a(쟁점주택 전 소유자)의 건축(신축) 신고 처리

2021.5.14.

a(쟁점주택 전 소유자)의 건축물해체 신고 처리

2021.6.22.

쟁점주택 건축관계자(건축주) 변경(a→청구법인) 신고 처리

＜표1＞ 쟁점주택과 관련한 건축신고 등 진행내역

＜표2＞ OOO 도심공공주택 복합사업 진행내역

○○○

(라) 청구법인은 2022.10.14. 처분청에 아래 ＜표3＞와 같이 착공연기신청서를 제출하였고, 이에 처분청은 222.10.18. 아래 ＜표4＞와 같이 처리결과를 통보(건축과-OOO)한 것으로 나타난다.

○ 대지위치 : 쟁점주택 소재지

○ 허가(신고)번호 : OOO

○ 허가(신고)일자 : 2021년 4월 29일

○ 신청내용

- 착공예정일자 : 2023년 4월 29일

- 연기사유 : 자금부족으로 부득이 연기

＜표3＞ 착공연기신청서 내용 일부

도봉구

수신자 청구법인

제 목 착공연기신청서 처리 알림 (중략)

2. 귀하께서 우리구에 신청하신 아래 지상의 건축허가에 대한 착공연기신청서는 금회에 한하여 연기처리 되었음을 알려드리며,「건축법」제11조 제7항에 따라 연장 기간 내 공사에 착수하지 아니할 경우 건축허가가 취소됨을 알려드리오니 이점 유념하시기 바랍니다.

가. 대지위치 : 쟁점주택 소재지

나. 건 축 주 : 청구법인

다. 규모 및 용도 : 지상2층, 연면적 49.32㎡, 단독주택

라. 허가년월일 : OOO(2021.4.29.)

마. 착공예정일 : 2023.4.29.

바. 연기사유 : 자금부족으로 부득이 연기. 끝. (후략)

＜표4＞ 착공연기신청서 처리 결과

(마) 청구법인은 처분청에 OOO 도심공공주택 복합지구와 관련한 질의를 하였는데, 처분청은 2024.9.19. 아래 ＜표5＞와 같이 민원회신(재건축재개발과-OOO)한 것으로 나타난다.

＜표5＞ 민원회신 내용

○○○

(바) 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 정당한 사유 없이 유예기간이 경과할 때까지 멸실시키지 아니하여 쟁점주택의 취득이 법인의 주택 취득에 따른 중과대상에 해당하게 된 것으로 보아, 2024.10.11. 청구법인에게 쟁점주택의 취득가액을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원을 부과·고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가)「지방세법」제13조의2 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목에서「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여는 법인의 주택 취득에 따른 취득세 중과세 대상에서 제외하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 취득세 중과세율(1천분의 120)을 적용한다고 규정하고 있다.

아울러「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 사유도 포함한다고 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임).

(나) 청구법인은 쟁점주택이 소재한 구역이 도심공공주택 복합지구로 지정되면서 공사를 할 수 없었으므로 쟁점주택을 취득한 날부터 3년 이내에 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나,

「공공주택 특별법」제11조 및 같은 법 시행령 제14조 제1항에 의하면 서울특별시장이 쟁점주택의 멸실 유예기간 내인 2021.12.31. 쟁점주택이 소재하는 서울특별시 도봉구 OOO 일대에 대해 도심공공주택 복합지구로 지정하고 건축허가 등의 제한 조치를 하였다 하더라도, 이는 건축허가나 착공에 대한 제한일뿐 쟁점주택의 멸실 자체가 제한되는 것은 아니라고 보이는 점, 청구법인이 멸실 비용 등을 고려하여 쟁점주택의 유예기간 내에 이를 멸실하지 않은 것이라 하더라도 이는 청구법인의 내부사정에 해당하는 점,

청구법인이 쟁점주택을 멸실하지 않은 것은 청구법인이 내부적 판단(의사결정)에 의한 것으로 여기에 법령 또는 행정관청에 의한 금지, 제한 등과 같은 외부적인 사유가 있다고 보기 어렵고, 청구법인이 유예기간 내에 쟁점주택을 멸실하기 위해 정상적인 노력을 다하였으나 그 시간이 부족하여 유예기간을 넘긴 것이라고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점주택을 그 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다고 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

③ 이 법 또는 다른 법령에 따라 취득세를 비과세, 과세면제 또는 경감받은 후에 해당 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징 대상이 되었을 때에는 제1항에도 불구하고 그 사유 발생일부터 60일 이내에 해당 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 세액을 말한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

(3) 공공주택 특별법(2020.12.22. 법률 제17734호로 개정된 것)

제11조(행위제한 등) ① 제10조 제1항에 따라 주택지구의 지정·변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고가 있는 지역 및 주택지구 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할·합병, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장(특별자치도의 경우에는 특별자치도지사를 말한다. 이하 같다)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위

2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위

③ 제1항에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 주택지구의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다.

④ 시장·군수 또는 구청장은 제1항을 위반한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 허가에 관하여 이 법에서 규정한 것을 제외하고는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제57조부터 제60조까지 및 제62조를 준용한다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받은 경우에는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조에 따라 허가를 받은 것으로 본다.

(4) 공공주택 특별법 시행령(2021.3.23. 대통령령 제31549호로 개정된 것)

제14조(행위허가의 대상 등) ① 법 제10조 제1항에 따라 주택지구의 지정·변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고가 있는 지역 및 주택지구 안에서 법 제11조 제1항에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축물의 건축 등 :「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 대수선 또는 용도변경

2. 인공 시설물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물은 제외한다)의 설치

3. 토지의 형질변경 : 절토(切土 : 흙깎기), 성토(盛土 : 흙쌓기), 정지(整地 : 땅고르기), 포장(鋪裝) 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립 행위

4. 토석의 채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위(제3호에 따른 토지의 형질변경을 목적으로 하는 경우는 제외한다)

5. 토지의 분할·합병

6. 물건을 쌓아놓는 행위 : 옮기기 쉽지 않은 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

7. 죽목(竹木)을 베거나 심는 행위