이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 주식회사 AAA(이하 “이 건 위탁자”라 한다)의 위탁을 받아 2022.12.16. 경기도 구리시 OOO에 지하 5층, 지상 10층 규모의 OOO, 근린생활시설 등 용도의 건축물(이하 “이 건 건물”이라 한다)을 신축하여 취득하고, 2022.12.21. 이 건 건물 취득에 대하여 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율(2.8%)에 「지방세특례제한법」제58조의2에 따른 감면 등을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 경기도지사는 청구법인에 대하여 지방세 세무조사를 실시하고, 청구법인이 이 건 위탁자에게 지급한 시행사(위탁자) 운영비 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 누락하였다는 내용의 세무조사 결과를 처분청 및 청구법인에게 통보하자, 청구법인은 2023.12.21. 쟁점비용을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 추가로 신고·납부하였다.

다. 청구법인은 2024.6.26. 쟁점비용은 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하며 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.8.21. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 위탁자는 청구법인으로부터 시행사 운영비 명목으로 쟁점비용을 지급 받았는데, 이는 이 건 위탁자의 유지를 위한 비용이자 사업 수익금의 선인출 항목으로 단순히 자금을 이체받은 것에 불과하고, 이 건 건물 신축과는 무관한 비용이다.

이 건 위탁자는 이 건 건물의 취득과 관련된 비용(공사비, 설계비, 감리비, 분담금 등)은 분양원가로 회계처리하였고, 일반운영비 등은 기업회계기준에 따라 판매 및 일반관리비로 회계처리 하였다. 그런데 쟁점비용은 이 건 위탁자의 일반운영비(인건비, 접대비, 임차료, 차량유지비 등) 등을 위해 사용되었고, 이는 이 건 위탁자의 일반적인 사무업무를 집행하면서 발생한 비용으로, 청구법인의 이 건 건물의 건축과는 관계가 없는 비용이다.

따라서, 쟁점비용은 해당 물건(이 건 건물)을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급해야 할 직접 또는 간접비용이 아니라 단순히 이 건 위탁자에게 자금을 지급한 것에 불과하고, 청구법인이 아닌 이 건 위탁자가 일반운영비로 사용한 것에 불과하므로 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함된다고 볼 수 없다. 뿐만 아니라 처분청은 쟁점비용이 이 건 건물 취득과 관련된 비용이라는 사실을 입증하지도 못하고 있다.

설령, 이 건 위탁자의 일반운영비를 청구법인의 이 건 건물 취득과 관련된 비용으로 보더라도, 쟁점비용 중 이 건 위탁자의 광고선전비 등 판매비용 및 그 관련 비용은 이 건 건물 취득과는 무관한 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

처분청의 지방세 세무조사 결과에 따르면, 청구법인은 이 건 위탁자와의 신탁계약에 따라 이 건 건물 관련 사업의 제반 인·허가 업무 및 그 사업의 수행에 필요한 제비용(보존등기비용, 건축비용, 각종 부담금, 민원처리업무, 견본주택 운영, 분양신고 관련 제비용 등) 등을 처리하고 있어 청구법인은 위 업무 등을 수행하는 이 건 위탁자에게 쟁점비용을 ‘시행사 운영비’ 명목으로 지급한 것으로 보이며, 이는 청구법인이 이 건 건물 신축을 위한 수수료, 용역비, 공사비 등을 위해 지급한 것이라 할 것이므로, 이는 「지방세법」제18조 제1항에서 규정하고 있는 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직·간접비용에 해당한다고 볼 수 있다.

또한, 청구법인은 쟁점비용 중 일부는 이 건 위탁자의 판매관리비로 사용한 금액이라고 주장하나, 이와 관련된 증빙을 제시하지 않고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 따라서 쟁점비용의 성격을 신탁계약에 따라 지급된 시행사운영비로서 이 건 건물의 취득세 과세표준에 포함하는 것은 정당하다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

시행사 운영비인 쟁점비용은 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO을 본점 소재지로 하여 토지신탁을 수행하기 위한 건설사업, 개발업, 주택건설사업 등을 목적사업으로 하여 2000.6.21. 설립되었다.

(나) 청구법인은 2020.4.14. 이 건 위탁자와 관리형 토지신탁계약을 체결하였는데, 그 주요내용은 다음과 같다.

＜관리형 토지신탁계약서 내용 중 발췌＞

제22조 (신탁사무처리비용의 부담)

① 다음 각 호의 비용은 위탁자(수익자가 별도 지정된 경우에는 수익자, 본 조는 이하 같다)의 부담으로 한다. 단, 위탁자가 이행치 못하는 경우 시공사가 부담키로 한다.

1. 신탁부동산에 대한 조세·공과금, 등기비용 및 신탁보수

2. 수분양자가 분양계약에서 정환 환불사유에 해당하는 분양대금 환불요청시 기납부한 분양대금의 반환

3. 설계·감리비용 및 공사대금

5. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량 등 관련 비용 및 화재보험료

제27조 (하자담보책임 등)

① 위탁자는 신탁기간 중 또는 신탁종료 후 그 신탁한 토지에 하자가 있거나 그로 인하여 손해가 발생된 경우 그 책임을 진다.

특약사항 제4조 (업무분담 및 신의성실)

② “甲”(시행사)는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

4. 본 사업의 제반 인·허가[지구단위계획, 건축허가(사업계획승인), 분양승인 등] 업무

5. 본 사업 관련된 각종 인허가에 따른 조건을 이행할 의무(진입도로 매입 포함, 도로 포장비 부담 등 승인조건 사항 일체)

6. 공사도급계약 및 감리용역계약 등 본 사업의 시행과 관련한 각종 계약 중 사업주체(건축주) 명의로 계약이 필수적인 경우를 제외한 일체의 용역계약 체결

7. 본 사업의 수행에 필요한 모든 비용[건축비, 상하수도 등 원인자부담금, 견본주택부지 임차료, 견본주택 운영비, 광고홍보비, 분양대행수수료, 제세공과금(인지세 포함), 보존등기, 민원처리비, 지질조사 및 측량 관련 비용, 관리형토지신탁 보수 및 기타 제반 사업비 등]의 부담 및 신탁재산에 대한 출연[다만 甲과 丙이 공사도급계약서(약정서 포함)에서 따로 정한 경우, 그에 따른다]

11. 본 사업의 시행에 필요한 일체의 자금 조달

(다) 청구법인은 쟁점비용이 이 건 위탁자에게 지급된 이후 이 건 위탁자가 쟁점비용을 어떻게 사용하였는지 여부와 관련한 사용처 등 입증자료를 제시한 바 없다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점비용은 시행사 운영비로서 이 건 건물의 취득과 관계없이 일반운영비 등으로 사용하였고, 처분청은 쟁점비용이 이 건 건물 취득과 관련된 비용이라는 사실을 입증하지 못하고 있으므로, 쟁점비용은 이 건 건물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다.

그러나, 「지방세법 시행령」 제18조에서 규정한 취득가액에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원 2013.1.16. 선고, 2011두27773 판결, 같은 뜻임)인바, 청구법인이 이 건 위탁자와 체결한 신탁계약 등의 내용에 비추어 볼 때 쟁점비용은 청구법인이 건축주 지위에서 이 건 위탁자(시행사)에게 이 건 건물 신축과 관련하여 이 건 위탁자가 수행하는 업무에 대한 대가로서 쟁점비용을 지급한 것으로 봄이 상당하다.

반면, 청구법인은 이 건 위탁자가 수행한 업무가 위 신탁계약과 다르게 이 건 건물의 취득과 무관하게 사용한 금액인지 여부 등에 대하여 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인의 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제5항 제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다.

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용