이유
1. 처분개요

가. 주식회사 AAA(이하 “위탁법인”이라 한다)는 경기도 화성시 OOO 토지 12,375.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구법인에게 신탁하였고, 청구법인은 위탁법인으로부터 쟁점토지를 신탁받아 쟁점토지상에 건축물 56,661.61㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축.분양하는 사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 진행하였다.

나. 청구법인은 2017.12.14. 쟁점건축물을 취득(신축)하고, 장부가액 OOO원을 쟁점건축물의 과세표준으로 하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

다. 청구법인은 2022.12.14. 처분청에 아래와 같이 토지신탁수수료 등을 제외하여 쟁점건축물 과세표준을 OOO원으로 경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2023.3.6. 위 경정청구 금액 중 공사금액 및 소유권보존등기비용에 대한 경정청구만을 인용(과세표준 OOO원)하고, 나머지 경정청구는 거부(과세표준 OOO원, 취득세 등 합계 OOO원)하여 쟁점건축물의 과세표준을 OOO원으로 경정하였다.

＜표1＞ 청구법인의 경정청구 내역

(단위 : 원)

○○○

라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.5.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 위탁법인과 청구법인은 2016.6.9. 컨설팅 용역계약과 토지신탁계약을 각 체결하였고, 각 계약의 주요 내용은 아래와 같다.

＜컨설팅 용역계약, 토지신탁계약의 주요 내용＞

1. 컨설팅 용역계약

위임인 : 위탁법인

수임인 : 청구법인

업무범위 : 사업성 검토, 사업관련 금융기관 및 시공사 주선 업무, 기타 일체의 업무

용역보수 : OOO원(부가가치세 별도)

계약일 : 2016.6.9.

2. 관리형 토지신탁계약

위탁자(갑) : 위탁법인

수탁자(을) : 청구법인

신탁목적 : 토지를 신탁하고 이 토지 위에 건물을 건축하며, 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 이를 분양하는 사업의 수행

자금차입 : “을”은 필요자금을 신탁재산으로 충당하거나 “갑”의 부담으로 자금을 차입할 수 있다.

신탁보수 : OOO원(부가가치세 별도)

계약일 : 2016.6.9.

「지방세법」에 따르면 부동산을 취득하기 위하여 거래상대방이나 제3자에게 지급하여야 할 비용이 취득가격을 구성하고, 그 취득가격이 과세표준이 된다. 그러나, 청구법인은 신탁수수료를 위탁법인으로부터 지급받은 것일 뿐, 청구법인이 거래상대방이나 제3자에게 지급한 것이 아니기 때문에 이를 쟁점건축물의 취득가액에 포함할 수 없는 것이고, 판례 또한 같은 입장이다(광주고등법원 2020.1.8. 선고 2019누1611 판결, 대법원에서 심리불속행 판결로 확정됨).

따라서 청구법인이 수취한 컨설팅 용역수수료와 토지신탁수수료 합계 OOO원은 쟁점건축물의 취득가액에서 제외되는 것이 타당하다.

(2) 위탁법인은 청구법인에 쟁점토지를 신탁하여 총괄적으로 건축 및 분양업무를 진행하도록 하였으나, 위탁자로서 협의가 필요한 부분에 대하여는 청구법인, 대주단, 분양대행사 등과 협의하면서 시행사로서 개발사업을 진행하였다. 따라서 위탁자를 일정한 인적 조직 및 물적 시설을 구비하여야 했고, 이러한 업무 수행을 위하여 청구법인으로부터 매월 OOO원을 수령하여 사용하였다. 청구법인은 2016.7.～2017.11.까지 17개월간 위탁법인이 지급받은 금액인 OOO원을 쟁점건축물 취득가액에 포함하여 신고하였고, 위탁법인이 동 기간동안 실제 지출한 주요 비용은 아래와 같다.

＜표2＞ 위탁법인 주요 운영비 지출 내역

(단위 : 원)

○○○

처분청은 위탁법인과 ㈜EEE 간 맺은 업무지원계약서에 따르면 해당 비용은 쟁점건축물 신축과 관련된 사업 전반에 대한 업무지원을 목적으로 지출된 것으로, 취득시기까지 발생한 비용은 쟁점건축물 취득과 관련 있으므로 과세표준에 포함하는 것이 타당하다는 의견이나, 청구법인이 위탁법인에 지급한 운영비 OOO원은 ㈜EEE와 체결한 회사업무지원 직원 아웃소싱 비용, 사무실 임차료 등에 사용되었고, ㈜EEE에서 위탁법인에 파견된 직원들은 분양관리업무, 자금집행업무, 분양계약서 작성 및 세금계산서 발행 등 이 건 사업을 위한 포괄적인 업무를 수행한 것이고, 건축과 관련된 직접적인 업무를 수행한 것이 아니며, 파견 직원들은 건축 분야와 관련이 없는 직원들이다.

서울고등법원도 ‘이 사건 시행사 운영비는 이 사건 사업, 즉 신탁 토지 위에 신탁 건물을 건축하여 분양하는 사업을 위하여 지급된 것으로 봄이 타당하고, 이와 달리 이 사건 시행사 운영비가 이 사건 건축물의 건축에 관한 비용에 국한되는 용도로 지급된 것이라거나, 이 사건 시행사 운영비에서 모델하우스 운영비 등으로 지출된 금액을 차감한 나머지 금액은 모두 이 사건 건물의 취득에 필요한 간접비용에 해당한다는 취지의 피고의 주장은 받아들일 수 없다’고 판시한 바 있다(서울고등법원 OOO 판결, 이후 대법원 심리불속행 판결로 확정됨).

따라서 위탁법인에게 지급된 시행사 운영비 OOO원 전액을 쟁점건축물 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.

(3) 청구법인은 이 건 사업을 진행하기 위해 자금을 차입하면서 발생한 PF 대출취급수수료 및 법률자문수수료, PF 대출이자를 대부분 쟁점건축물의 과세표준에 포함하여 취득세를 신고하였으나, 위의 PF 대출취급수수료 등은 차입금 중 실제 쟁점건축물의 취득을 위하여 지출된 금액의 비율에 해당하는 부분만을 쟁점건축물의 취득세 과세표준으로 포함하는 것이 타당하다.

(가) 위탁법인은 이 건 사업과 관련하여 대주들로부터 2016.6.17. OOO원을 차입하였고, 2017.9.18. 일시적인 자금 부족으로 OOO원을 추가로 차입하였다. 다만, 위탁법인이 2016.6.17. 차입한 차입금 OOO원은 대부분 토지 대금 지급 및 PF 대출취급수수료 지급 등에 사용되었고, OOO만이 건축 보험료 등 건축물 취득과 관련하여 소요된 비용이며, 위탁법인이 2017.9.18. 차입한 OOO원은 시공사인 FFF 주식회사에 공사대금으로 지급되었다(실제 건축용도로 집행된 금액은 OOO원이나, 편의상 전액 건축용도로 사용되었다고 간주한다).

＜표3＞ 2016.6.17.자 PF 차입금 OOO원의 지출 내역

(단위 : 원)

○○○

＜표4＞ 2017.9.18.자 PF 차입금 OOO원의 지출 내역

(단위 : 원)

○○○

PF 대출취급수수료, 법률자문수수료, PF 대출이자 중 쟁점건축물의 과세표준에 포함될 금액은, 전체 차입금 중 실제 쟁점건축물의 취득에 지출된 비용의 비율을 고려하여 산정하여야 한다. 다만, 차입관련 비용은 차입금이 사용된 토지 및 건물 등 취득에 관련된 공통비용이므로 모수인 총 차입금에서 제외하는 것이 타당하다. 총 차입금 중 쟁점건축물의 취득과 관련하여 소요된 비용의 비율은 17.44%이고, 그 산정 근거는 아래와 같다.

＜표5＞ 총 PF 차입금 중 쟁점건축물의 취득에 사용된 금액의 비율 산정

(단위 : 원)

○○○

따라서 쟁점건축물의 취득가액에 포함될 PF 대출취급수수료는 총 OOO원 중 17.44%에 해당하는 OOO원이고, 당초 청구법인이 쟁점건축물 과세표준에 포함하였던 OOO원 중 OOO원을 감액하여야 한다.

(나) 또한 위탁법인은 아래와 같이 법률자문수수료를 지급하였는데, 아래의 법률자문수수료 중 법률사무소 BBB과 법무법인 CCC에 지급한 금액은 일반적 법률 자문과 관련한 비용으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 하고, 법무법인 DDD에 지급한 법률자문수수료는 대출약정서 등의 법률 검토를 위한 것이므로 대출을 위하여 수반되는 비용이며, 따라서 앞에서 살펴본 바와 같이 전체 차입금 중 실제 쟁점건축물의 취득에 지출된 비용의 비율만큼만 쟁점건축물의 취득가액에 포함되어야 한다. 따라서 법률자문수수료 중 법무법인 DDD에 지급한 OOO원의 17.44%인 OOO원만을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하고, 당초 취득세 과세표준에 포함하여 신고한 법률자문수수료에서 OOO원을 차감하여야 한다.

＜표6＞ 위탁법인이 지급한 법률자문수수료 내역

(단위 : 원)

○○○

(다) 한편, PF 대출이자의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 위탁법인이 2016.6.17. 차입하였던 OOO원 중 OOO원(0.485%)만이 쟁점건축물과 관련하여 사용되었고, 따라서 차입금 OOO원에서 발생한 이자비용 OOO원 중 OOO원만이 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하며, 2017.9.18. 차입한 OOO원은 전액 쟁점건축물 공사비용으로 사용되었으므로, 위 차입금에서 발생한 이자비용 OOO원 전액이 쟁점건축물 과세표준에 포함되는 것이 타당하므로, PF 대출 이자비용 중 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함될 금액은 OOO원이다. 따라서 당초 취득세 과세표준에 포함하여 신고한 금액 OOO원에서 OOO원을 차감하여야 한다.

＜표7＞ 총 PF 대출이자 중 쟁점건축물의 취득에 포함할 금액 산정

(단위 : 원)

○○○

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」 제10조 제2항에 따라 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고가액이 없거나 그 가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 적용하는 것이 원칙이다.

다만, 「지방세법」 제10조 제5항에 따라 국가 등으로부터 취득, 법인장부로 증명되는 취득, 경매를 통한 취득 등에 대해서는 사실상 취득가격이 적용되는 것이나, 이는 해당 유형의 취득은 제도적으로 신빙성이 상당 정도 보장되어 있는 객관적 자료에 의해 취득가격이 인정될 수 있기 때문(헌재 2017헌바474, 2020.8.28.)이고, 해당 유형이라도 사실상 취득가격에 부합하지 않으면 위 규정의 적용이 불가하며(대법원 2013두11680, 2013.10.24.), 그 판단기준은 과세물건의 객관적 가치라 할 것이다.

또한 대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결 이후에도 엄격한 문리 해석에서 벗어나 그와 반대되는 법리를 설시하는 하급심 판결이 선고되고 있다.

따라서, 이 건 신탁수수료는 청구법인이 시행사인 위탁자를 대신하여 자금의 조달에서부터 건축공사와 관련한 신축.분양 사업을 원활히 수행하기 위한 업무의 대가이므로 쟁점건축물 취득의 간접비용에 해당하는바, 취득세 과세표준에 합산하는 것이 타당하다.

(2) ① 청구법인이 제출한 업무지원 계약서 상 계약기간이 2016.6.1.∼2017.12.31.로 쟁점건축물 사업기간과 동일하고, ② 업무지원 계약서 상 그 목적을 “경기도 화성시 OOO AAA 복합건물 사업관련 -사업 전반에 관련된 업무지원”이라고 명백히 밝히고 있으며, ③ 청구인은 손님응대, 비서업무, 세무회계, 총무 업무 등이 건축과 관련 없음을 주장하며 예로 ㈜GGG건축사무소와의 “공사현장 감독 용역계약”을 들었으나, 취득세 과세표준은 공사에 들어가는 직접 비용뿐만 아니라 이를 수행하기 위한 지원비용(간접비용)도 포함하는 것이다. 따라서 청구인의 “시행사 운영비” 과세표준 제외 주장은 이유없다.

◇ ＜조심 2021지3341, 2022.11.15.＞

「지방세법 시행령」 제18조에서 규정한 취득가액에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것(대법원 2013.1.16. 선고, 2011두27773 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점비용은 이 건 신탁계약, 계정별 원장 등에서 청구법인이 건축주 지위에서 위탁자(시행사)에게 시행사 운영비 명목으로 이를 지급한 것으로 보이므로 이 건 건물의 취득과 관련한 간접비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

또한 쟁점비용이 이 건 건물의 취득에 소요되었는지 여부는 취득자인 청구법인이 해당 비용을 지급한 이유에 따라 판단할 것이지 시행사가 어떤 용도로 사용하였는지에 대해서는 고려할 이유가 없는 것이다(조심 2021지2640, 2021.10.25., 같은 뜻임).

(3) PF 대출취급수수료, 법률자문수수료, PF 대출이자

(가) PF는 취득하는 부동산의 가치가 아니라, 해당 부동산으로 목표하는 사업, 즉 청구법인이 위탁자로부터 분양형 토지신탁 계약을 통해 위임받은 신축.분양 사업에 수익성 여부를 따져서 이루어지는 차입으로, 담보물의 가치에 따라 차입금이 결정되는 담보 차입금과는 차이가 있다.

그러므로 관련 비용이 쟁점건축물의 취득에 소요되었는지 여부는 취득자가 해당 비용을 지급한 이유에 따라 판단할 것(조심 2021지2640, 2021.10.25. 참조)으로, ① PF 차입금은 부동산별 가치에 따른 차입금이 아니기에 이 취급 수수료를 자산별 지출 내역을 가지고 나눈다는 청구법인의 주장은 임의 계산 방식에 불과하고, ② 해당 PF 계약은 초기 사업 지역선정에서부터 이뤄진 것이 아닌 사업 지역이나 토지 구입가가 정해진 상황에서 “분양형 토지신탁계약”과 더불어 이뤄진 계약으로, 쟁점토지 대금은 해당 사업의 고정값에 해당하여 PF 차입금 산정에 분석이 필요한 변수가 아니며, ③ 위탁자 스스로도 쟁점토지의 취득세 신고 시 청구법인이 주장한 방식에 따라서 PF 차입금 중 토지 귀속분을 포함하여 신고하지 않았던 점 등 의거하여 이유 없다 할 것이다.

따라서 PF 대출취급수수료는 청구법인이 쟁점건축물 취득 시 제출했던 분양형 토지 신탁계약서에 기재된 바와 같이 분양형 토지신탁 계약 시 은행 대출과 관련하여 반드시 필요한 절차상 비용(대출 규모 결정)이므로 쟁점건축물의 과세표준에 포함하는 것이 합당하다 할 것이다.

(나) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제1호에서 “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”은 사실상 취득가격의 범위에 속한다고 규정하고 있고, “건설자금에 충당한 차입금의 이자”에 대해서 지방세관계법에서 정의 하고 있지 아니한 바, 「지방세기본법」 제153조 및 「국세기본법」 제20조에 따라 기업회계기준에서 정한 개념을 준용하는 것이 타당하다 할 것이다.

한국채택국제회계기준에 따르면 적격자산에 직접 차입한 “특정차입금”과 일반적인 목적으로 차입한 자금 중 적격자산의 취득에 소요되었다고 볼 수 있는 자금인 “일반차입금”의 합이 건설자금에 충당한 이자 비용이고, 여기서 “일반차입금”은 해당 사업 기간에 차입한 금액(특정차입금 제외)에 일정하게 계산된 이자율을 곱하여 산정된 금액이다.

만약 이와같이 산정된 “일반차입금”을 취득세 과세표준에 포함하지 아니하고 “특정차입금”만을 “건설자금에 충당한 차입금의 이자”에 포함한다면, 납세자 선택에 따라 취득세 과세표준을 정할 수 있게 되는 바, 이는 「지방세법」 제18조 제1항 제1호 조항이 무력화되는 것으로 공평과세 및 조세 정의에 부합하지 아니하는 것으로 판단된다.

따라서 PF대출 이자비용과 관련하여 쟁점건축물에 직접 차입한 “특정차입금”만을 임의방식으로 안분하여 과세표준을 경정하여 달라는 청구법인의 주장은 이유 없다.

(다) 청구법인은 법률자문 수수료 중 “회사 운영과 관련된 일반적인 법률자문”에 해당하는 수수료는 제외하고, PF차입금과 관련된 법률 수수료에 대하여 그 비용을 안분하여 쟁점건축물과 관련한 과세표준액을 OOO원으로 경정하여야 한다고 주장하나,

청구법인이 제출한 법률 자문 계약서에서 확인되듯 ① 해당 법률 자문은 “사업 등과 관련하여 발생되는 일반적 법률문제에 관한 자문”, “수행중인 국내외 영업활동과 관련하여 국내외에서 발생되는 일반적 법률문제에 관한 자문”을 목적으로 체결하였는바, 청구법인이 주장하는 “회사운영과 관련된 일반적인 법률자문”이라는 목적은 찾아볼 수 없고, ② 해당 법률 자문 기간은 쟁점건축물의 사업 기간과 중복된다.

더불어 위에서 개진한 의견과 같은 이유로 PF와 관련한 법률자문 수수료를 안분하여 계산한 청구법인의 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 신탁수수료 등을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

② 위탁법인에게 지급한 시행사 운영비를 쟁점건축물 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

③ PF 대출취급수수료, 법률자문수수료, PF 대출이자를 차입금 중 쟁점건축물의 취득에 사용된 금액의 비율만큼만 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 위탁법인은 2016.6.9. HHH, III보험 주식회사 등으로부터 아래와 같이 OOO원을 차입하는 내용의 대출약정을 하였고, 2016.6.17. OOO원(Tranche A)을 인출하여 토지 대금으로 OOO원, PF 대출취급수수료로 OOO원, 건축 보험료 등 공사 관련 비용에 OOO원 등 총 OOO원을 지출하였다.

＜위탁법인의 대출약정서 주요 내용＞

○○○

＜표8＞ 2016.6.17.자 차입금 OOO원의 사용 내역

(단위 : 원)

○○○

(나) 위탁법인은 2017.9.18. 대주로부터 OOO원(Tranche B)을 인출하였고, 위 금원은 청구법인의 계좌로 이체된 후, 시공사인 FFF 주식회사에 지급되었다.

(다) 2016년 기간 동안 위탁법인의 2016.6.17.자 차입금 OOO원 외의 자금 차입 내역 및 청구법인이 소명한 차입금의 용처는 아래와 같다.

＜표9＞ 위탁법인의 자금 차입 내용 등

(단위 : 원)

○○○

(라) 위탁법인과 청구법인 등은 2016.6.9. 아래와 같은 내용으로 관리형 토지신탁계약을 체결하였다.

＜위탁법인과 청구법인간 토지신탁계약 주요 내용＞

○○○

(마) 청구법인은 2016.6.17.자 차입금 OOO원은 대부분 쟁점토지 대금으로 지출되었고, 쟁점건축물의 신축금액은 2017.9.18.자 차입금 OOO원 및 분양수입금액으로 대부분 충당하였다는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 분양수입금 내역을 제출하였다.

＜표10＞ 청구법인이 제출한 이 건 사업의 연도별 분양수입금액

(단위 : 원)

○○○

(바) 청구법인이 당초 쟁점건축물의 취득세 신고 시 산정하였던 쟁점건축물의 공사금액은 OOO원이고, 이후 도급금액 변경을 이유로 쟁점건축물의 공사금액을 OOO원으로 경정하였다.

(사) 청구법인은 법률자문수수료 중 일부를 쟁점건축물 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장과 관련하여 법무법인 DDD이 위탁법인에 발송한 청구서(대출약정과 관련한 변호사 보수라는 점은 제목에 명시되어 있으나, 법률자문계약서 등은 제출되지 아니하였음), 위탁법인이 법률사무소 BBB과 체결한 법률고문계약서(법률자문수수료 OOO원), 법무법인 CCC와 체결한 법률자문계약서(법률자문수수료 OOO원)를 각 제출하였다.

＜법무법인 DDD이 2016.6.13. 위탁법인에 발송한 청구서＞

○○○

＜위탁법인과 법률사무소 BBB간 작성된 법률고문계약서 주요 내용＞

○○○

＜위탁법인과 법무법인 CCC간 작성된 법률고문계약서 주요 내용＞

○○○

(아) 청구법인은 위탁법인에게 시행사 운영비 명목으로 2016년 7월～2017년 11월까지 기간 동안 매월 OOO원(합계 OOO원)을 지급하였고, 위탁법인은 위 자금을 사무실, 복사기 등의 임대료 및 ㈜EEE에 대한 용역비로 지급하였다. 청구법인과 위탁법인이 체결한 관리형 토지신탁계약의 특약사항에 기재된 위탁법인의 업무 범위 및 위탁법인이 ㈜EEE와 체결한 업무지원계약서의 내용은 아래와 같고, ㈜EEE는 파견직원 3인이 수행한 업무에 대해 확인서를 제출하였다.

＜관리형 토지신탁계약의 특약사항에 기재된 위탁법인의 업무 범위＞

○○○

＜위탁법인과 ㈜EEE간 체결한 업무지원계약서의 주요 내용＞

○○○

＜㈜EEE가 제출한 수행 업무 확인서＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제10조 제5항 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하면서, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 신탁수수료 및 컨설팅 용역수수료를 위탁법인으로부터 지급받은 것일 뿐, 청구법인이 거래상대방이나 제3자에게 지급한 것이 아니기 때문에 이를 쟁점건축물의 취득가액에 포함할 수 없는 것이라고 주장한다.

그러나, 수탁자인 청구법인은 위탁자 또는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리·처분하면서 신탁재산을 청구법인의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 청구법인이 신탁재산을 취득하기 위해 위탁자 또는 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 청구법인의 고유재산에 편입되었다 하더라도 이는 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것인바(조심 2022지893, 2023.4.27., 같은 뜻임), 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 쟁점건축물을 취득하였고 이러한 과정에서 위탁자의 부담으로 귀결되는 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이므로, 청구법인이 거래상대방이나 제3자에게 지급한 것이 아니라는 이유로 청구법인이 수취한 컨설팅 용역수수료와 신탁수수료를 청구법인이 취득자로서 부담한 비용이 아니라고 볼 수는 없다할 것인 점 등에 비추어 컨설팅 용역수수료와 신탁수수료는 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것으로 보이는바, 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구법인은 위탁법인에서 수행한 업무는 이 건 사업을 위한 포괄적인 업무이고, 건축과 관련된 직접적인 업무를 수행한 것이 아니므로 청구법인이 위탁법인에 지급한 시행사 운영비는 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장한다.

그러나, 이 건 관리형 토지신탁계약의 특약사항에 기재된 위탁법인의 업무 범위에 교통영향평가, 건축심의, 건축허가 및 분양신고 등 제반대관청 인.허가의 취득, 설계 및 감리와 관련한 업무, 쟁점건축물의 등기 업무 등 쟁점건축물의 취득과 관련한 업무가 포함되어 있는 점 등에 비추어, 이 건 시행사 운영비는 이 건 신축사업에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 준하는 것으로서 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2021지2943, 2022.8.1., 같은 뜻임).

(4) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살펴본다.

처분청은 PF 차입금은 부동산별 가치에 따른 차입금이 아니기에 이 취급 수수료를 자산별 지출 내역을 가지고 나눈다는 청구법인의 주장은 임의 계산 방식에 불과하다는 의견이다.

그러나, 청구법인이 지출한 비용이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없는 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결, 같은 뜻임).

법인장부 등에 따르면 쟁점건축물의 총 분양대금은 약 OOO원으로 쟁점건축물의 신축비용 중 직접비용인 도급공사비용 OOO원을 상회하여 도급공사비용을 충당하기에 충분한 것으로 보이고, 청구법인의 2016.6.17.자 차입금 OOO원 중 OOO원은 쟁점토지 대금으로 지급된 것으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 적어도 청구법인의 차입금 중 쟁점토지 대금으로 지급된 것이 명확한 OOO원의 경우 쟁점건축물의 취득에 사용된 것으로 보기 어렵다 할 것이므로 PF 대출취급수수료 등에 대하여 위탁법인의 차입금 중 쟁점토지 대금으로 지급한 금액의 비율만큼은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단되는 점,

위탁법인이 법률사무소 BBB 및 법무법인 CCC와 체결한 법률고문계약서 등에 따르면 위의 두 법인에 지급한 법률자문수수료는 위탁법인의 이 건 사업 등과 관련하여 발생되는 일반적 법률문제에 대하여 지급한 금액으로 판단되고, 쟁점건축물의 취득을 위하여 지출된 비용으로 단정할 수 없는 점 등에 비추어,

법률사무소 BBB, 법무법인 CCC에 지급한 법률자문수수료는 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단되고, PF 대출취급수수료와 PF 대출이자, 법무법인 DDD에 지급한 법률자문수수료는 위탁법인이 차입한 금액 중 쟁점토지 취득에 사용된 OOO원에 해당하는 비율만큼은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

⑤ 법 제10조 제6항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

＜별지2＞ 총 PF 차입금 중 쟁점토지의 취득에 사용된 금액의 비율 산정

(단위 : 원)

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