이유
1. 처분개요

가. 청구인 A과 그 배우자인 청구인 B(이하 청구인 A과 합하여 “청구인들”이라 한다)은 2018.8.14. 경기도 화성시 OOO(OOO, 이하 “종전주택”이라 한다)를 공동명의로 매수하였는데, 청구인 A은 종전주택을 양도하기 직전인 2021.1.6. 경기도 화성시 OOO 및 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하였다.

나. 청구인들은 2021.3.24. C에게 종전주택을 OOO원에 양도하고, 신고기한을 경과한 2023.3.31. 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정의 적용 대상으로 보아 양도소득세를 기한후신고하였다.

다. 처분청은 2024.8.26.∼2024.9.14. 기간동안 종전주택의 처분 당시 청구인들이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었는지 확인하기 위하여 청구인들에 대한 세무조사를 실시한 결과, 처분청은 ‘종전주택 양도 당시 청구인 A이 오피스텔 2채를 보유하여 1세대1주택 비과세가 적용되지 않는다’는 이유로, 2024.10.2. 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 결정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2024.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점오피스텔을 업무시설로 보아 종전주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.

(가) 청구인들은 쟁점오피스텔을 업무용 목적으로 취득하였고, 쟁점오피스텔을 취득 후 종전주택의 양도 시까지 공실이었다.

1) 청구인 A은 쟁점오피스텔을 2020.11.13. 취득하였고, 종전주택의 양도일인 2021.3.24.까지 주택으로 이용하거나 타인에게 임대하지 않았다. 통상 오피스텔 세입자가 주거용으로 임차한 경우 「주택임대차보호법」에 따라 보증금을 보호받기 위하여 전입신고를 하고 있는바, 쟁점오피스텔에 대한 세대 전입 여부를 열람 해 보아도 임대를 한 이력이 없다.

2) 또한 청구인들은 업무용 오피스텔로 사용할 목적으로 쟁점오피스텔을 취득하여 보유하다가 양도하였다. 쟁점오피스텔은 건축물대장에 주거용이 아닌 업무용으로 등재되어 있으며, 관할구청에서도 업무용 부동산으로 보아 재산세 등을 부과하였다. 지방세 세목별 과세증명서에도 쟁점오피스텔에 대하여 업무용(건축물분, 토지분)으로 재산세 등을 납부한 사실이 확인된다.

3) 청구인들은 쟁점오피스텔을 임대하기 직전까지도 쟁점오피스텔을 업무용으로 남겨두기 위하여 공인중개사와 이에 대하여 상의하였으며, 주거용으로 사용 시에 필수적으로 필요한 ‘중문’도 일부러 설치하지 아니하는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 유지하기 위하여 노력하였다.

4) 조세심판원 결정에 따르면 ‘「소득세법」 제88호 제7호에서 “주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하되 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”라고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 ① 쟁점오피스텔은 건축법상 업무용 시설로 사용이 승인되었고 건축물대장에도 업무시설 오피스텔로 등재되어 있으며 이후 그 구조나 시설이 주거용으로 사용할 수 있도록 변경된 사실이 나타나지 아니하는 점, ② 당국이 쟁점오피스텔에 대하여 주택이 아닌 비주거용 건물로 구분하여 재산세, 종합부동산세를 부과하였으며 청구인들도 건물분 취득세를 신고하고 부가가치세를 환급받았고 종합소득세도 비주거용 건물 임대업으로 신고하여 온 점, ③ 청구인 A은 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하고 2018년 제1기부터 양도할 때까지 계속하여 임차인들로부터 부가가치세를 거래징수하여 신고해 왔으며 임차인들과 임대차 계약을 체결하면서 주거 전입신고를 하지 않기로 특약을 맺는 등 본래의 업무용으로 사용하기 위해 노력한 것으로 보이며 실제 쟁점오피스텔을 임차한 임차인들이 쟁점오피스텔에 주민등록을 이전한 사실이 없는 점, ④ 임차인 D가 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 점에 대하여 서명 날인된 확인서가 아니라 처분청 일방이 기록한 전화통화 내용이 제출되어 거주사실이 명확하게 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점오피스텔이 상시 거주용으로 사용되었다고 보기는 어렵다 할 것’이라고 결정(조심 2023서9191, 2004.12.23.)하였다.

5) 또한 법원 판례에 따르면 ‘양도 당시 거주자의 주관적인 사용 목적 및 사용 현황에만 주목하여 이를 기준으로 주택 여부를 판정하여야 함을 규정하고 있는 것이 아니라, 양도 당시 건물의 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지 관리되고 있는지 여부에 따라 주택 여부를 판정하여야 한다’고 판시하였다(서울고등법원 2020.10.16. 선고 2020누41193 판결 참조).

6) 따라서 청구인들이 보유하고 있던 쟁점오피스텔은 ① 종전주택의 양도 당시 분양을 최초로 받아 기존에 주택으로 사용한 적이 없으며, ② 청구인들은 업무용으로 쟁점오피스텔을 취득하였으며, ③ 종전주택의 양도 시까지 일부로 업무용으로 사용하기 위하여 주택으로 임대하지 않고 공실로 비워두었으므로, 위와 같은 이유로 주택에 해당하지 않는다고 할 것이므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

(나) 쟁점오피스텔은 주택으로 보는 주거용 오피스텔에 해당하지 않는다.

1) 양도소득세에서 주택에 해당하는지는 양도일 현재를 기준으로 하며(양도소득세 집행기준 89-154-3), 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않는다(양도소득세 집행기준 89-154-13).

2) 또한 「소득세법」 제88조 제7호에서 “주택”을 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 정의하였다. 쟁점오피스텔은 종전주택의 양도 시까지 사실상 주거용으로 사용된 적이 없으므로 주택으로 볼 수 없다.

3) 「소득세법 시행령」 제154조에서 ‘1세대 1주택’의 범위를 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우 적용된다고 명시하고 있다. 종전주택의 양도일인 2021.3.24. 종전주택 외 다른 주택을 보유하지 않아 1주택에 해당하고, 양도가액이 OOO원으로, OOO원에 미달하여 대통령령으로 정하는 1세대1주택 비과세 대상에 해당한다.

4) 또한 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대한 시기(2021.4.1.)는 종전주택의 양도일(2021.3.24.) 이후이다. 종전주택의 양도소득세는 양도 당시의 상황으로 부과해야 하며, 양도 이후의 상황에 따라 과세 및 비과세의 판정이 달라질 수 없다. 양도 이후 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하였다는 이유만으로 주택으로 보아 중과하는 것은 확장해석·유추해석을 하는 것이고, 이는 조세법률주의의 하부 원칙인 ‘엄격해석의 원칙’에 위배된다.

5) 또한 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설이고, 청구인들이 최초로 분양받았으며, 이전에 주택으로 사용하지 않았다. 청구인들은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하기 위하여 공실로 두었음에도 처분청은 아무런 증거도 없이 쟁점오피스텔을 주택으로 보았다. 처분청이 청구인들에게 한 과세처분은 조세법의 원칙인 근거과세를 위반한 부당한 처분이다.

6) 부동산의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 판단하여야 한다. 조심 2004서2792 결정에서 “주택”이라 함은 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의해 판단하는 것이라 보고 공부상 용도에 따라 주택 여부를 판단하였다. 종전주택의 양도 당시, 청구인들과 처분청은 쟁점오피스텔의 용도를 명확하게 입증하지 못하고 있고, 이는 부동산의 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점오피스텔은 공부상의 용도에 따라 판단되어야 한다. 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도가 “상업용 오피스텔”로 되어있고, 지방세 세목별 과세증명서 재산세 내역에서도 “건축물”로 과세되어 있으므로 쟁점오피스텔의 용도는 주택이 아닌 업무용으로 봄이 타당하다.

(2) 처분청은 청구인의 이 건 기한후신고에 대하여 결정통지가 불가한 사유를 통지하지 아니한 절차적 하자가 존재한다.

(가) 「국세기본법」 제45조의3 제1항 및 제3항에 따르면, 법정신고기한까지 과세표준서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 국세의 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있으며, 기한후과세표준신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일로부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 신고인에게 통지해야 한다고 명시하고 있다. 또한 조사 등에 장기간이 걸리는 등의 부득이한 사유로 신고일로부터 3개월 이내에 결정 또는 경정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다고 명시하였다.

(나) 이 건에서 청구인들은 2023.3.31.에 양도소득세 기한후신고를 하였으나, 처분청은 청구인들에게 3개월 초과한 기간동안 어떠한 설명이나 통지 없이 결정 또는 경정을 하지 않았으며, 약 17개월이라는 긴 시간이 지난 2024년 8월경에 세무조사를 하겠다고 연락하였으며, 결국 처분청은 청구인들에게 기한후신고일로부터 약 19개월이 지난 2024.10.2.에서야 양도소득세를 결정하는 처분을 하였다.

(다) 따라서 처분청의 이 사건 처분은 「국세기본법」을 위반한 중대한 절차위반이 존재한다고 할 것이며, 따라서 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

(3) 다주택자 양도소득세 중과 요건의 유예·연장으로 이 건 쟁점오피스텔 양도에 대하여 중과세율을 적용할 수 없다.

종전에는 다주택자에 대하여 양도소득세를 중과하고 있었는데, 현재 법령 개정으로 인하여 위와 같은 요건이 유예되어 더 이상 다주택자도 종전주택의 양도 시에 양도소득세 세율이 중과되지 않는다(「소득세법 시행령」 제167조의3). 납세자는 현재의 관련 법령에 의하면 종전주택에 대하여 양도소득세가 중과되지 않는 것이 명백하다.

나.처분청 의견

(1) 종전주택의 양도 당시, 쟁점오피스텔은 주택이었으므로 청구인들의 종전주택 양도에 대해 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.

(가) 「소득세법」 제88조 제7호는 ‘주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’고 규정하고 있고, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」에 따른 양도소득세 산정과 관련한 '주택‘에 해당되는지 여부는 건물의 공부상 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조) 판시하고 있으며, 오피스텔은 일반 업무시설로 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식할 수 있도록 한 건축물이기는 하나(「건축법 시행령」 제3조의5 및 [별표1] 제14항 나목 참조), 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 1세대1주택의 비과세 요건 등과 관련하여 「소득세법」 제88조 제7호에서 정한 ‘주택’으로 보아야 한다.

(나) 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지를 살펴보면, ① 청구인들은 쟁점오피스텔을 업무용 목적으로 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인들이 쟁점오피스텔을 취득한 2021.1.6. 이후 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 부가가치세를 환급받을 수 있는 일반과세사업자로 사업자등록을 한 사실이 없고, 이후 현재까지도 사업용으로 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 보아 처음부터 주택임대사업을 염두에 두고 쟁점오피스텔을 취득한 것으로 보이는 점, ② 청구인 A은 2021.4.1. 쟁점오피스텔에 대하여 주거용 목적으로 면세사업자 등록을 한 것으로 확인되며, 그 이전인 2018.2.10. 경기도 화성시 OOO에 대하여 비주거용으로 일반과세사업자로 사업자등록한 사실이 확인되므로 청구인들의 당초 주장처럼 업무용으로 사용할 목적으로 쟁점오피스텔을 취득하였다면 취득 시부터 일반과세사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았을 것으로 보이나 그렇게 하지 않은 것으로 보아 처음부터 주택임대사업을 염두에 두고 이 사건 쟁점오피스텔을 취득한 것으로 보이는 점, ③ 실제 종전주택을 양도(2021.3.24.)하기 전인 2021.3.10. 쟁점오피스텔 1303호는 임차인 D과 임대차계약서를 작성하고 계약금을 수령하고, 특약사항에 ‘주거용으로만 사용하기로 한다’는 내용이 기재되어 있으며, 2021.3.11. 1304호에 대하여 청구인들은 임차인 E와 임대차계약서를 작성하고 계약금 등을 수령하였으며, 위 임대차계약 이후부터 처분청이 세무조사를 실시한 현재까지 쟁점오피스텔에 임차인들이 주민등록을 이전하고 실제 거주한 것으로 확인되는 등 쟁점오피스텔 1304호를 취득한 이후부터 현재까지 줄곧 주거용으로 사용하고 있는 점, ④ 청구인들은 당초 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용할 목적으로 취득하였으나 업무용으로 사용하지 못하고 공실인 상태로 두다가 2021년 4월부터 주거용으로 사용할 임차인이 있어 주거용으로 임대하였다고 주장하나, 청구인들이 제출한 쟁점오피스텔 임대차계약서의 특약사항을 보면, 당시 시설물 상태에서 임대차계약을 체결한 것으로, 주거용으로만 사용하기로 한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 청구주장처럼 주거용에 필수적인 중문을 추가적으로 설치한다거나 업무용이던 당시 시설물에 추가적인 공사를 통하여 주거용으로 구조변경을 한다는 특약사항이 없어서, 쟁점오피스텔을 계약 당시 시설물 상태 그대로 주거용으로 사용한 것으로 보아 쟁점오피스텔은 취득 시부터 주거에 적합한 형태를 갖추고 있었던 것으로 보이므로, 당초부터 청구인들이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용할 목적으로 취득한 것으로 보이는 점, ⑤ 2018년 분양 당시부터 오피스텔의 가치를 초월한 아파트형 특화설계를 강조하는 등 쟁점오피스텔을 주거용 오피스텔로 광고하였고, 청구인 A이 취득한 쟁점오피스텔에 대하여 1∼2인 가구를 위한 선호도 높은 1.5룸 특화설계를 강조하는 보도자료나 광고가 건설사 홈페이지에 게재되었으며, 쟁점오피스텔은 1.5룸 또는 2룸 소형 위주 아파트형 오피스텔로 1인 가구 증가에 따른 수익형 부동산으로 주변 출퇴근거리 내 7만여명의 풍부한 임대수요로 공실걱정이 전혀 없다고 분양광고를 하였고, 실제 쟁점오피스텔의 구조도 주방, 싱크대, 취사시설, 거실, 침실, 화장실 등 주거에 필요한 시설을 갖추고 있어 쟁점오피스텔은 공부상의 용도와 상관없이 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태로 건축되었고, 용도나 구조변경 없이도 본인이나 제3자가 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태인 점, ⑥ 인터넷 포털 사이트인 네이버페이 부동산 사이트에는 이 건 쟁점오피스텔과 같은 OOO 오피스텔 물건은 매매·전세·월세 등 ‘주거용’으로 등록되어 광고되고 있는 것으로 확인되는 점 등을 종합해 보면, 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 「소득세법」 제88조 제7호에서 정한 ‘주택’에 해당한다고 할 것이다.

(다) 사실상 용도가 불분명한 경우 공부상 용도에 따라 판단해야 된다는 주장에 대하여 살펴보면, 「소득세법」 제88조 제7호 규정은‘주택’을 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하면서, 그 용도가 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 용도에 따르도록 규정하고 있는데, 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 용도가 분명하다고 할 것이므로 「소득세법」 제88조 제7호 단서 규정은 이 건에 적용될 수 없다.

(2) 기한후신고에 대하여 결정통지가 불가한 사유를 통지하지 아니한 절차적 하자가 없다.

청구인들은 기한후신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 3개월 이내에 과세표준과 세액을 결정 통지하여야 하고 불가능한 경우 신고인에게 통지하지 하여야 하는데도 처분청이 이를 통지하지 않았으므로 이 건 과세처분에 중대한 절차적 하자가 발생하였다고 주장하고 있으나, 「국세기본법」 제45조의3 제3항에서 기한후신고에 대하여 관할세무서장은 세법에 의하여 당해 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다고 규정하고 있고, 이는 기한후신고는 무신고의 일종으로 납세자의 납부불성실가산세 부담을 경감시키기 위하여 추가적으로 신고기회를 준 것에 불과한 것에 해당되며, 「상속세 및 증여세법」상 법정결정기한이 강행규정이 아니라 훈시규정인 것과 마찬가지로 기한후신고에 대한 결정기한 또한 훈시규정에 해당된다고 할 것이며, 청구인들은 이 건 양도소득세 조사를 통하여 결과통지서를 수령하였고 불복의 기회를 얻어 이 건 심판청구를 제기한 것이므로 불복의 기회를 박탈당한 것도 아니므로 기한후신고에 대하여 결정하고 통지하거나 부득이한 경우 결정할 수 없는 사유를 청구인들에게 통지하지 않았다 하여 이 건 과세처분에 중대한 절차적 하자가 있다고 할 수는 없다.

(3) 다주택자 중과 한시배제규정을 적용할 수 없다.

청구인들은 이 건에 대하여 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 및 연장을 적용할 것을 주장하고 있으나, 다주택자 중과를 한시적으로 배제하는 것은 2022.5.10.∼2023.5.9. 양도분에 대하여 양도소득세 중과를 배제하는 규정(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제12의2호)에 따라 적용되는 것으로 청구인들의 쟁점오피스텔 양도일은 2021.3.24.로, 청구인들의 쟁점오피스텔 양도에 대하여 다주택자 양도소득세 중과 유예 및 연장 규정을 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부

② 처분청의 결정통지에 절차적 하자가 있는지 여부

③ 다주택자 중과 한시배제규정을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제45조의3(기한 후 신고) ① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다.

② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 그 세액을 납부하여야 한다.

③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출하거나 제45조 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자가 과세표준수정신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 신고인에게 통지하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정 또는 경정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.

④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(3) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제167조의3(1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다

12의2. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

부칙 ＜2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것＞

제4조(조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제에 관한 적용례) 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2 및 제167조의11 제1항 제12호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인들과 처분청이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다.

(가) 청구인들이 소유한 종전주택 및 쟁점오피스텔의 취득·양도내역은 아래 ＜표1＞과 같은바, 청구인들은 2018.8.19. 종전주택을 공동명의로 취득하였고, 2021.2.9. C에게 OOO원에 종전주택을 양도하였다.

＜표1＞ 종전주택 및 쟁점오피스텔 취득·양도내역

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(나) 쟁점오피스텔은 인덕션, 세탁기, 싱크대와 화장실, 침실 등 주거용으로 사용할 수 있는 구조이고, 쟁점오피스텔 홍보물에 의하면, 쟁점오피스텔은 분양할 때부터 ‘아파트형 특화설계’를 하였다고 홍보되었다.

(다) 처분청의 조사종결 보고서에 의하면, 청구인 A은 쟁점오피스텔을 취득한 이후 사업용으로 사업자등록을 한 사실 및 부가가치세를 환급받은 사실이 없는바, 2021.3.10. D과 쟁점오피스텔에 관하여 오피스텔 임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약서에는 “임차인은 전입 및 확정일자를 받을 수 있고, 주거용으로만 사용하기로 한다”라고 기재되어 있으며, 쟁점오피스텔 임차인 D은 2021.4.6. 쟁점오피스텔로 전입신고를 하였다.

(라) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서 표제부에는 “업무시설(오피스텔)”로 기재되어 있고, 쟁점오피스텔 매매계약서에 의하면, ‘OOO 오피스텔 공급계약서’라고 기재되어 있으며, 제11조 제2항에는 ‘내부구조물을 변경할 수 없으며, 입주 후 불법 구조변경 시 관련 법령에 따른 처벌을 부담한다’고 기재되어 있다.

(마) 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 청구인 A은 쟁점오피스텔에 대하여 2021년∼2023년까지 건축물과 토지에 대한 지방세를 구분하여 납부하였고, 공인중개사 F는 ‘쟁점오피스텔에 대해서 임대인 A과 주택을 업무용과 주거용 사용에 대해서 1세대1주택 비과세 요건으로 토의한 적이 있다. 그래서 주거용으로 사용하지 못하고 2020년 10월∼2021년 3월까지 공실로 유지하게 되었다’는 내용의 사실확인서를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무시설로 보아야 한다고 주장하나, 청구인들은 쟁점오피스텔을 취득한 이후 현재까지 쟁점오피스텔의 임대사업에 대하여 「부가가치세법」상 일반과세자로 사업자등록을 하지 않았고, 사업과 관련되었다면 부가가치세를 환급받을 수 있는데도 이를 환급받지 않은 점으로 보아 쟁점오피스텔의 취득 시부터 청구인들은 이를 업무용으로 사용할 의도가 없었던 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔은 분양할 때부터 주거용으로 홍보되었고, 쟁점오피스텔 공급계약서에 의하면 구조를 변경할 수 없으며, 쟁점오피스텔 사진을 보면 인덕션, 싱크대, 침실, 화장실 등 본래 주거용에 적합한 상태로 건축되어 용도나 구조변경 없이도 본인이나 제3자가 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 점, 종전주택을 양도하기 전인 2021.3.10. 및 2021.3.11. 쟁점오피스텔은 ‘주거용으로만 사용하기로 한다’는 약정에 포함된 임대차계약에 따라 임대하였고, 임차인들이 주민등록을 이전하고 거주한 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 기한후신고에 대하여 결정통지가 불가한 사유를 통지하지 아니한 절차적 하자가 존재한다고 주장하나, 위 규정의 취지는 기한후신고한 내용을 조기에 확정하여 납세자의 권익을 제고하기 위함인데, 기한후신고 이후 3개월 이내에 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하지 않았다는 이유만으로 그 하자가 중요한 법규에 위반한 것이거나 객관적으로 명백한 하자로 볼 수 없다 할 것이므로 위와 같은 청구주장은 받이들이기 어려운 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인들은 다주택자 중과를 한시적으로 배제하는 규정이 적용되어야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 부칙(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것) 제4조에 의하면, 다주택자 중과를 한시적으로 배제하는 규정은 2022.5.10. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용하는데, 종전주택의 양도일은 2021.3.24.로 위 다주택자 중과를 한시적으로 배제하는 규정의 적용 전으로 동 규정을 이 건에 적용할 수 없는 것으로 보이므로, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.