이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.6.3. 경기도 의왕시 OOO(이하 “이 건 의왕시 주택”이라 한다)와 서울특별시 송파구 OOO(이하 “이 건 송파주택”이라 한다)를 소유하고 있는 상태에서, 경기도 안양시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 2023.12.8. 쟁점주택의 분양금을 모두 지급한 후, 2024.1.23. 쟁점주택 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 세율(8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 당초 이 건 송파주택을 매도한 후 1세대 1주택인 상태에서 쟁점주택의 분양권을 취득하려 하였으나, 이 건 송파주택의 매수인 AAA(이하 “이 건 매수인”이라 한다)가 잔금지급을 지연함에 따라 부득이하게 이 건 송파주택을 포함하여 1세대 2주택인 상태에서 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결한 것이므로, 청구인의 쟁점주택 취득에 대하여 1세대 3주택 취득에 따른 중과세율을 적용하는 것은 부당하다는 이유로 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.10.15. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 대법원은 양도소득세에 관련한 판결이지만, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로 거주자에게 투기목적이 없고, 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 양도소득세를 중과할 수 없다고 판결하였는바(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결 참조), 이는 이 건에도 적용될 수 있다고 할 것이다.

(2) 청구인은 이 건 매수인의 사정으로 인하여 부득이하게 1세대 2주택인 상태에서 쟁점주택 분양계약을 체결하게 된 것이므로, 청구인에게 중과세율을 적용하는 것은 부당하다.

(가) 청구인은 이 건 의왕시 주택이 재개발지역으로 멸실을 앞두고 있어 실거주가 어렵기 때문에, 어린 자녀를 양육하기 위해 조부모와 가까운 지역으로 실거주를 위한 주택을 알아보던 중 쟁점주택을 취득하게 되었다.

(나) 먼저, 청구인은 2023.5.11. 이 건 매수인에게 이 건 송파주택을 매매대금 OOO원에, 잔금지급일은 2023.6.2.로 하여 매매하기로 하는 계약을 체결하고, 계약 당일 이 건 매수인으로부터 계약금 OOO원을 지급받았다.

(다) 그 후 청구인은 2023.6.3. 쟁점주택 분양계약을 체결하였다.

(라) 한편, 이 건 매수인은 매매대출 승인기간이 필요하다는 이유로 잔금지급일을 연장해달라고 요청하였고, 이에 어쩔 수 없이 청구인은 2023.6.11. 이 건 송파주택 매매계약을 다시 체결하면서, 잔금지급일을 2023.7.3.로 변경해 주었다.

(마) 청구인은 쟁점주택의 취득이 1세대 2주택인 상태에서 취득이 되므로, 조합측에 쟁점주택 분양계약 체결일을 변경할 수 있는지 문의하였으나, 실거래가 신고가 이미 들어갔기 때문에 분양계약 체결일을 변경하는 것은 불가능하다는 답변을 하였다. 다만, 쟁점주택은 미분양 주택으로, 이 경우 계약서 작성일자는 형식적인 부분으로, 양자 합의에 따라 계약 체결전이라면 언제든 조정이 가능한 부분이었다. 그러나, 계약을 체결한 후에 계약을 포기하려면 분양가 10%인 계약금 OOO원을 포기해야 했다.

(3) 청구인은 투기 목적으로 쟁점주택을 구입한 것이 아니다.

(가) 이 건 의왕시 주택은 재개발을 앞두고 있는 주택으로 청구인은 2020.2.13. 이 건 의왕시 주택을 취득하였는데, 2022.11.29. 관리처분 인가를 받았으며, 쟁점주택 분양계약 체결 당시 곧 멸실을 앞두고 있었다(자진 이주기간 : 2023.11.27.∼ 2024.5.31.). 따라서, 청구인은 이 건 의왕시 주택에서는 실거주가 불가능한 상황이었다.

(나) 이 건 송파주택은 임대주택이자 소형주택(연면적 17.58㎡)으로, 임대사업자로 등록을 하여 임대하다가 쟁점주택 분양계약을 체결하기 전에 매도하려고 하였다.

(다) 따라서 청구인은 실제 거주가 가능한 주택이 필요하였는데, 쟁점주택의 경우 입주 예정일이 2023년 11월로 되어 있었다. 따라서, 청구인은 분양계약 체결 이후 몇 달 뒤에 실제 거주가 가능한 주택이라고 생각하여 쟁점주택 분양계약을 체결하게 되었다.

(4) 결국 청구인은 실제 거주목적으로 쟁점주택을 취득하였고, 이 건 송파주택 매매 과정에서 이 건 매수인의 사정으로 어쩔 수 없이 매각이 지연되었으므로, 위 대법원 판례 취지에 따라 처분청의 경정거부처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 이 건 매수인의 사정으로 불가피하게 이 건 송파주택의 잔금일을 2023.6.2.에서 2023.7.3.로 변경하게 되었고, 이주 목적의 거주 주택을 취득하는 과정에서 일시적 3주택 기간은 단기간이고, 이는 투기 목적의 취득이 아니므로 쟁점주택의 취득에 대하여 중과세율을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,

「지방세법 시행령」제28조의4 제1항 전단에서는 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수를 말한다고 규정하고 있고, 후단에서는 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있는바, 분양권에 의한 주택 취득시 주택수는 “분양권 취득 당시 시점”에 주택 수를 판단하여야 할 것이다.

따라서 주택분양권으로 쟁점주택을 취득한 청구인의 경우, 쟁점주택 분양계약을 체결할 당시 이미 2주택을 소유하고 있었으므로, 쟁점주택의 취득은 1세대 3주택의 취득으로 보는 것이 타당하고, 청구인이 이 건 매수인의 사정으로 잔금지급일이 지연되었다 하더라도 이 건 송파주택을 소유주택 수에서 제외할 수 있다는 법률상 근거가 없으므로, 이 건 송파주택을 소유주택 수에서 제외할 수는 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 매수인의 사정으로 이 건 송파주택의 매도가 지연되었으므로, 청구인이 쟁점주택을 취득한 것은 1세대 3주택의 취득에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인은 2023.6.3. 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결할 당시 이 건 의왕시 주택과 이 건 송파주택을 소유하고 있었던 것으로 확인된다.

1) 청구인은 2019.12.17. 조합원 입주권을 취득하기 위하여 이 건 의왕시 주택을 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 후, 2020.2.13. 이를 취득하였으며, 현재 주택재개발사업이 진행중이다.

2) 청구인은 2020.3.27. 이 건 송파주택을 취득한 후 이를 임대주택으로 등록하였다.

(나) 청구인은 2023.5.11. 이 건 매수인에게 이 건 송파주택을 매매대금 OOO원에 매도하기로 하는 계약을 체결하면서, 계약금 OOO원은 계약 당일 지급받고, 잔금 OOO원은 2023.6.2.에 지급받기로 하였다.

(다) 청구인이 제시한 OOO 계좌거래내역에 따르면 청구인은 이 건 매수인으로부터 계약 당일인 2023.5.11. OOO원을 계좌이체를 통해 지급받은 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 2023.6.3. OOO 주택재개발정비사업조합으로부터 쟁점주택을 OOO원에 분양받기로 하는 계약을 체결하였다.

(마) 청구인은 2023.6.7. 이 건 매수인과 이 건 송파주택에 대한 매매계약을 다시 체결하면서, 잔금 OOO원을 2023.7.3.에 지급받기로 하였다.

(바) 이 건 매수인은 2023.7.3. 이 건 송파주택 소유권을 취득하고, 소유권 이전등기를 경료하였는데, 같은 날 주식회사 OOO은행에게 채권최고액 OOO원으로 하는 근저당권을 설정해주었다.

(사) 청구인은 이 건 송파주택 매매가 연기된 이유를 입증하기 위하여, 이 건 매수인과 청구인이 함께 작성한 합의서를 증빙으로 제시하였다.

＜부동산 매매 잔금일 연기에 관한 합의서 내용 중 발췌＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 이 건 매수인의 사정으로 인하여 불가피하게 이 건 송파주택의 잔금지급일이 연기되었고, 실거주 목적의 쟁점주택 취득에 투기 목적이 있다고 보기도 어려우므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 1세대 3주택의 취득으로 볼 수 없다고 주장한다.

「지방세법 시행령」제28조의4 제1항 후문은 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있고, 위 규정에 대해서는 예외 규정을 두고 있지 아니하므로, 청구인의 쟁점주택 취득 당시 세대별 주택 수의 산정은 주택분양권의 취득일을 기준으로 살펴보아야 할 것이다.

그런데, 청구인이 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결한 2023.6.3.을 기준으로 청구인은 이 건 의왕시 주택과 이 건 송파주택을 소유하고 있었으므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 1세대 3주택의 취득에 해당한다고 봄이 타당하다.

이에 대하여, 청구인은 대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결의 법리를 이 건에도 적용하여야 한다고 주장하나, 위 대법원 판례는 양도소득세에 관한 사례로서, 「지방세법」이 적용되는 이 건에도 그대로 적용된다고 볼만한 근거가 없다.

설령, 위 대법원 판례의 법리가 이 건에 적용될 여지가 있다고 보더라도, 청구인은 2023.5.31. 이 건 매수인에게 이미 이 건 송파주택에 대한 잔금지급일을 연기해주었으므로, 청구인이 2023.6.3. 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하지 않는 등 스스로의 판단 하에 1세대 3주택의 취득을 회피할 수 있었는바, 납세의무자가 매도할 주택과 매수할 주택의 매매계약을 이미 체결한 상태에서 매수인의 잔금지급 지연 등으로 인하여 불가피하게 일시적으로 납세의무자가 다주택이 될 수밖에 없었던 위 대법원 판례의 사실관계와도 동일하다고 보기 어려우므로, 위 대법원 판례의 법리가 이 건에 적용된다고 보기도 어렵다.

따라서, 청구인의 쟁점주택 취득이 1세대 3주택의 취득에 해당한다고 보아 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2024.3.26. 대통령령 제34353호로 개정되기 전의 것)

제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.