이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.2.23. 서울특별시 강서구 OOO 소재 건물 442.85㎡ 및 부속토지 215.6㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 BBB으로부터 취득한 후, 같은 날 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 이 건 부동산의 지상 3층 121.87㎡ 및 그 부속토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주택으로 사용할 목적이었음에도 이 건 부동산의 계약 당시 특약사항으로 쟁점부동산을 주택에서 근린생활시설로 용도를 변경하도록 하여, 취득 당시 쟁점부동산의 공부상 용도를 근린생활시설로 함으로써 법인의 주택 취득에 대한 중과세를 회피한 것으로 보아, 2023.11.6. 쟁점부동산의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 부과.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 2021.10.25. 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하였고, 2022.2.14. 쟁점부동산의 용도는 근린생활시설로 변경되었으며, 청구법인은 쟁점부동산의 용도가 변경된 이후인 2022.2.23. 이 건 부동산을 취득하였다.

청구법인은 쟁점부동산의 용도변경을 완료한 직후인 2022.2.15.부터 약 3개월간 쟁점부동산의 내부 리모델링 및 천정, 바닥공사를 진행하였고, 리모델링 공사 진행 중이던 2022.3.30. 청구법인의 본점 소재지를 쟁점부동산으로 이전하여 심판청구일 현재까지 쟁점부동산을 청구법인의 본점 사무실로 사용하고 있다.

「지방세법 시행령」 제13조에서 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있다.

쟁점부동산은 2022.3.23. 현재 공실 상태로서, 내부공사중이었던 점 등에 비추어 사실상의 현황이 불분명하다고 보아야 할 것이므로 공부상 용도에 따라 근린생활시설로 보아야 할 것이다(조심 2019지1534, 2019.7.2., 같은 뜻임).

또한, 2023년 현재 쟁점부동산이 무단용도 변경에 의하여 주거용도로 사용되고 있다 하더라도 이는 원상복구의 대상이 될 뿐이지 이를 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택으로 보아 취득세율을 적용하여야 할 것은 아니다(조심 2014지584, 2014.5.20., 같은 뜻임).

그리고, 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 규정하는 ‘주택’이란 「주택법」상 주택으로서 주거용으로 사용되어야 할 뿐만 아니라 건축물대장에 주택으로 기재되어야 하는 것이므로, 이 중 하나라도 충족하지 못하면 주택에 해당한다고 볼 수 없는바(조심 2018지986, 2018.8.24., 같은 뜻임), 이 건 처분은 위법하다.

처분청은 AAA이 쟁점부동산에 전입신고하였다는 점을 처분의 근거로 들고 있으나, 청구법인의 사내이사인 AAA은 실제로는 2019.2.8.부터 2024.7.1.까지 쟁점부동산이 아닌 서울특별시 강서구 OOO에 거주하였다.

나. 처분청 의견

청구법인은 이 건 잔금지급일 전 쟁점부동산을 공부(公簿)상 주택에서 제2종 근린생활시설(사무소)로 용도변경하였으나, 제출된 용도변경 허가 처리 문서를 보면 해당 용도변경은 「건축법」 제19조 제5항에 따라 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 경우에 해당하여 통상의 사용승인절차가 아닌 용도변경 허가처리와 함께 일괄사용승인된 것으로 보이고, 제출된 세금계산서, 계정별 원장, 공사 현장 사진의 촬영일자 등을 종합하면 쟁점부동산을 포함한 이 건 부동산에 대한 리모델링 등과 같은 공사는 이 건 잔금지급일 후에 이루어진 것으로 판단된다.

또한, 청구법인의 사내이사가 2023.3.24. 자로 본인의 주소지를 공부상 근린생활시설인 쟁점부동산으로 전입한 점, 처분청의 쟁점부동산 취득 경위에 대한 자료 제출이 있었던 2023년 5월 이후 전입한지 불과 약 4개월만에 2023.7.11. 자로 본인의 주소지를 다른 곳으로 이전한 점, 처분청의 2023.5.11. 현장 출장 당시 쟁점부동산은 일반적으로 사람의 의식주 해결을 위한 옷방, 주방, 세탁기, 건조기, 침대 등으로 구성된 것으로 확인한 점, 처분청의 건축과 또한 쟁점부동산을 공부에 기재된 제2종 근린생활시설(사무소)이 아닌 주거 용도로 무단 변경하여 사용하고 있다고 회신한 점 등을 종합하면, 청구법인은 쟁점부동산을 공부상 기재된 사무소가 아닌 사실상 주택으로 사용하였던 것으로 판단된다.

조세심판원 결정례를 원용한 청구주장은 현행 세법의 형식적 테두리 내에서는 일견 타당한 것으로 보이지만, 조세법의 기본원칙인 “실질과세 원칙이란 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있다고 할 것이고(대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 전원합의체 판결 참조),” 2020.8.12. 신설된 「지방세법」 제13조의2 규정은 법인의 주택 유상취득에 대해 중과함으로써 부동산 가격 급등에 따른 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위한 것에 그 입법 취지가 있다고 할 것인바,

당초 매매계약 당시 주택이었던 쟁점부동산은 이 건 잔금지급일 전 공부상 용도변경되었으나 이는 형식적인 용도변경에 불과하여 실제로는 이 건 잔금지급일 후에 리모델링 등과 같은 공사가 이루어졌고, 앞서 살펴본 사실관계에 비추어서도 해당 공사가 진정 쟁점부동산을 사무소로 사용하기 위한 공사라고 보기도 어렵다고 할 것이므로, 청구법인이 이 건 잔금지급일 당시 주택이었던 쟁점부동산을 취득하여 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율 적용 대상인 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 근린생활시설으로서 법인의 주택 취득에 대한 취득세 중과세율 적용 대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2021.10.25. BBB으로부터 쟁점부동산이 포함된 이 건 부동산을 OOO원에 취득하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 위 매매계약에 특약사항으로 “① 잔금시까지 매도인(BBB) 책임으로 모든 임차인을 명도하기로 한다. ② 계약 후 매도인 명의로 건축허가를 신청하고 비용 및 실행절차는 매수인이 책임지고, 잔금과 동시에 매도인은 매수인(청구법인)에게 건축주 명의변경 등 신축 실행 절차에 협조한다. ③ 근린생활시설로 용도변경은 매수인의 요구로 변경하였음” 등의 내용이 기재되어 있다.

(나) BBB은 2021.2.10. 건축주로서 이 건 부동산 지상 1층 연면적(114.47㎡) 중 주택 부분(65.75㎡)과 쟁점부동산[지상 3층, 주택(121.87㎡)]에 대한 용도변경 허가신청을 하였고, 2022.2.14. 처분청은 지상 1층 주택 부분은 제1종 근린생활시설(소매점)로, 쟁점부동산(지상 3층)은 제2종 근린생활시설(사무소)로 용도변경 허가(일괄사용승인) 처리하였다.

(다) 청구법인은 이 건 부동산 취득 당시 쟁점부동산은 내부 공사중이었다는 청구주장과 관련하여 2022.2.19.자 촬영 사진을 제출하였고, 제출된 사진에 따르면, 쟁점부동산은 창문 등이 탈거된 상태로 공사가 진행중인 것으로 보인다.

(라) 청구법인은 쟁점부동산의 용도변경 공사를 하고 비용을 지급하였다고 주장하며 아래 ＜표＞의 세금계산서를 제출하였다.

＜표＞ 쟁점부동산 용도변경 공사 관련 세금계산서

○○○

(마) 처분청은 2023.5.19. 이 건 부동산에 현장 출장하여 ① 이 건 부동산 지하 1층, 지상 1층은 임대 중이고, ② 지상 2층은 공실이며, ③ 쟁점부동산(지상 3층)은 주방, 침실, 옷방, 세탁실 등을 갖추고 주택으로 사용하고 있다고 복명하였다.

＜처분청의 쟁점부동산 현장 출장 보고서 내용 일부＞

□ 조사결과

- 3층은 침대, 세탁기, 건조기, 소파, 침대, 옷방 주방 등으로 구성되어 있고, 2023.3.24. 전입사실 고려 시, 사무소(본점)로 보기 다소 어렵고 주택으로 보이며 3층에서 옥상으로 올라가는 길에 있는 방에는 침대가 놓여 있으며, 옥상은 직원들과 사용하는 공간이라고 함.

- 3층은 청구법인이 디자인기획업 등을 하고 있기 때문에 도면을 그리다 보면 밤을 새워 작업하는 경우가 많아, 직원들이 휴식할 수 있도록 만든 공간이라고 함.

(바) 처분청 세무1과는 처분청 건축과에 쟁점부동산의 무단 용도변경 여부를 확인 요청하였고, 처분청 건축과는 2023.6.7. 쟁점부동산을 제2종 근린생활시설(사무소)이 아닌 주거 용도로 무단변경하여 사용중이라고 회신하였다.

(사) 이 건 부동산의 건축물 대장에 따르면 청구법인이 취득할 당시 쟁점부동산은 근린생활시설로 기재되어 있고, 쟁점부동산은 2023.7.11. 무단 용도 변경에 의한 위반 건축물로 표기되었다가, 2023.7.20. 시정 완료되어 위반 건축물 표기가 해제되었다.

(아) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 주택으로 사용할 목적이었음에도 이 건 부동산의 계약 당시 특약사항으로 쟁점부동산을 주택에서 근린생활시설로 용도를 변경하도록 하여, 취득 당시 쟁점부동산의 공부상 용도를 근린생활시설로 함으로써 법인의 주택 취득에 대한 중과세를 회피한 것으로 보아, 2023.11.6. 쟁점부동산의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세에서 기납부한 취득세를 차감하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 부과.고지하였다.

(자) 청구법인의 사내이사인 AAA은 2023.3.24. 쟁점부동산에 전입하였다가, 약 4개월이 지난 2023.7.21. 전출하였다.

(차) 청구법인은 사내이사인 AAA은 실제로는 2019.2.8.부터 2024.7.1.까지 쟁점부동산이 아닌 서울특별시 강서구 OOO에 거주하였다는 청구주장과 관련하여 ‘AAA은 2019.2.8.부터 2024.7.1.까지 서울특별시 강서구 OOO에서 거주하였음을 확인한다’는 내용의 사실확인서 5부를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택(「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제13조의2 제1항에서 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.

한편, 「지방세법 시행령」 제13조에서 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있다.

(나) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 법인의 주택 취득에 대한 중과세율을 적용하여야 한다는 의견이다.

그러나, 제출된 증빙에 따르면 쟁점부동산은 청구법인의 취득일인 2022.2.23. 현재 공사 중으로, 쟁점부동산의 사실상 현황이 분명하지 아니한 것으로 판단되므로, 공부상 현황인 근린생활시설에 해당한다고 보아야 할 것인 점, 「지방세법」 제13조의2 제1항에서 주택의 의미를 같은 법 제11조 제1항 제8호의 주택을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제11조 제1항 제8호의 주택은 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는데, 쟁점부동산은 2022.2.14. 용도변경으로 인하여 공부상 제2종 근린생활시설로 기재되어 있으므로 「지방세법」 제13조의2 제1항 및 같은 법 제11조 제1항 제8호에서 규정하는 주택에 해당하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 주택에 해당하지 아니하여 법인의 주택 취득에 대한 중과세율 적용대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

(3) 지방세기본법

제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.