이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2022.7.29. A 주식회사(이하 “전 소유자”라 한다)와 대전광역시 유성구 OOO 토지 427.6㎡ 및 건축물 99.61㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 대하여 매매계약을 체결한 후 2022.9.8. 취득하였다.

나. 청구인은 2022.9.20. 이 건 부동산 중 토지 189.12㎡ 및 주택 79.22㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)은 조정대상지역 내 주택 취득에 따른 1세대 3주택에 해당하여 「지방세법」 제13조의2 제3항에 따른 중과세율(12%)을 적용하여 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

다. 청구인은 2024.4.19. 쟁점부동산은 취득 이전부터 계속 사무실 용도로 사용되어 왔으므로 사실상 주택에 해당하지 않는다고 주장하면서, 이 건 취득에 대하여 1세대 3주택의 중과세율(12%)이 아닌 일반 취득세율(4%)를 적용하여야 한다고 취지로 세액의 경정을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.5.31. 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 2022.9.20. 청구인이 전 소유자로부터 취득한 것으로, 전체 면적 99.61㎡ 중 79.22㎡는 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 해당 부동산은 A 주식회사가 신축한 시점부터 현재까지 사무실 등 업무용 공간으로 실제 사용되어 왔다

.

또한, 청구인은 이 건 부동산의 내부 인테리어를 위해 2022.8.10. 주식회사 B와 체결한 계약서 및 설계도면에 따라, 해당 부동산은 주택이 아닌 사무실이었다는 사실이 확인된다.

아울러, 청구인은 이 건 부동산을 사업장 소재지로 하여 2022.10.5. 북대전세무서장에게 사업자등록을 완료하였으며, 전 소유자 역시 해당 주소지로 사업자등록을 하여 실제 사업을 영위한 사실이 있다. 또한, 쟁점부동산에는 주민등록이 전입된 사실이 전혀 없다.

그럼에도 불구하고, 처분청은 쟁점부동산의 실제 용도나 사용 현황에 대한 현장 확인을 거치지 아니하고, 단지 공부상 기재 내용만을 근거로 하여 쟁점부동산을 주택 수에 포함하여 과세하였는바, 이는 「지방세기본법」 제17조에서 규정한 실질과세의 원칙에 반하는 처분이다.

따라서 쟁점부동산에 대하여는 1세대 3주택자의 중과세율(12%)이 아니라, 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목에 따른 일반 취득세율(4%)이 적용되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 「건축법」상 건축물대장과 「부동산등기법」상 등기부에 모두 단독주택으로 기재되어 있으며, 청구인이 제출한 부동산 매매계약서에도 단독주택으로 명시되어 있고, 개별주택가격이 계속 산정되고 있으며, 2023년도 재산세 또한 주택으로 과세되었고 이에 대하여 청구인이 별다른 이의를 제기하지 않고 납부한 점 등을 종합하면, 취득 당시 쟁점부동산은 주택으로 보는 것이 타당하다.

또한, 청구인이 주장하는 사무실 사용 여부에 대하여는 리모델링 계약서와 사진 외에 객관적인 증빙이 부족하여 실제 사무실로 사용되었는지를 명확히 알 수 없다. 이와 같은 경우 「지방세법 시행령」 제13조에 따라 사실상의 현황이 분명하지 않은 경우에는 공부상의 등재 현황에 따라 판단해야 하므로, 쟁점부동산은 주택으로 보아야 한다.

따라서 쟁점부동산의 취득은 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에 해당하는 1세대 3주택 취득으로 보아 중과세율(12%)을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 취득 이전부터 사무실로 사용되었으며, 실제 주거용으로 활용되지 않았으므로 「지방세법」 제13조의2 제3항에 따른 1세대 3주택 중과세율(12%)이 아닌 일반세율(4%)을 적용해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 전 소유자는 이 건 부동산 중 건축물에 대하여 2013.7.1. 사용승인을 받고, 2013.7.8. 소유권보존등기를 경료한 것으로 나타난다.

(나) 서대전세무서장이 2013.7.18. 발급한 사업자등록증에 따르면, 전 소유자는 2011.10.17. ‘A 주식회사’라는 상호로 건설업을 개시하였으며, 사업장 소재지는 이 건 부동산으로 기재되어 있다.

(다) 청구인은 2022.9.8. 이 건 부동산 취득하였으며, 취득일 현재 청구인의 세대가 소유한 주택 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청구인 주택 소유 현황

○○○

(라) 처분청은 쟁점부동산에 대해 2023년도 재산세를 주택으로 과세하였으며, 청구인은 아래＜표2＞와 같이 해당 재산세를 납부하였다.

＜표2＞ 2023년도 재산세 부과 및 납부 현황

○○○

(마) 쟁점부동산에 대해서는 지속적으로 개별주택가격이 아래와 같이 공시되어 온 것으로 나타난다.

○○○

(바) 북대전세무서장이 2022.10.5. 발급한 사업자등록증에 의하면, 청구인은 2002.8.5. C주식회사(이하 “C”이라 한다)라는 상호로 건설업을 개업하였고, 2022.10.5. 이 건 부동산을 사업장 소재지로 변경하였다.

(사) 청구인은 이 건 부동산이 취득 당시 주택이 아니었다는 주장을 뒷받침하기 위해 다음과 같은 사실을 제시하고 있다.

1) 청구인이 대표로 있는 C은 2022.8.10. 주식회사 B와 이 건 부동산에 대한 실내 인테리어 공사계약을 체결하였고, 해당 계약서에 따르면 공사기간은 2022.8.10.부터 2022.8.31.까지이며, 공사대금은 OOO원으로 명시되어 있고 C은 2022.8.31. 해당 공사대금을 지급하였으며, 설계도와 철거 당시 현장사진을 함께 제출하였다.

＜설계 도면＞

○○○

＜철거당시 현장사진＞

○○○

2) 이 건 부동산의 외관과 내부 사진을 제출하였다.

＜이 건 부동산 사진＞

○○○

(아) 인터넷 포털사이트 네이버 제공 로드뷰 사진에 의하면, 이 건 부동산의 외형은 위 사진과 동일하고 2019년 11월 기준 사진에는 건물 위에 A(주)와 ㈜D 간판이 함께 설치되어 있고, 2021년 3월 기준에는 A(주) 간판만 부착되어 있다.

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산은 공부상 단독주택으로 기재되어 있고, 과세 이력 및 현황 등을 종합할 때 주택이라는 의견이나,

쟁점부동산이 공부상 ‘단독주택’으로 등재되어 있다 하더라도, 실제 사용 용도가 중요하며, 이에 대한 충분한 검토 없이 단순히 공부상 기재사항만을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것은 실질과세 원칙에 위배되는 점, 쟁점부동산은 일반적인 주택과 달리 상업용 건축물과 유사한 구조로 보이고 일반적인 주택으로 기능하기 위해서는 생활 필수시설(부엌, 욕실 등)이 온전히 유지되고 있어야 하지만, 청구인이 제출한 사진과 설계도면에 따르면, 내부 구조가 사무공간으로 개조된 것으로 보이며, 주거 기능이 유지되고 있다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산은 취득 이전부터 전 소유자가 건설업 사무실로 사용해 왔으며, 해당 주소지로 사업자등록이 이루어졌으며, 청구인 역시 쟁점부동산에 대한 실내인테리어 공사를 마치고 해당 부동산을 취득한 직후 사업장 소재지로 등록하여 사무실 용도로 사용해 온 점, 「지방세법 시행령」 제13조는 사실상 현황이 불분명한 경우 공부상 현황을 따르도록 규정하고 있으나, 이는 부동산의 실질적인 용도를 확인할 수 없을 때 보조적으로 적용되는 기준일 뿐, 실질적인 사용 현황이 확인될 경우에는 「지방세기본법」 제17조에 따른 실질과세 원칙이 우선 적용되어야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 보아 이 건 취득세 등에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법

제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 지방세법(2023.6.11. 법률 제18957호로 개정되기 전의 것)

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2023.1.1. 법률 제32894호로 개정되기 전의 것)

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

(3) 주택법(2023.5.4. 법률 제18856호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.