이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 2021.3.12. 광주광역시 동구 OOO세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO구역 주택재개발정비조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)과 포괄양수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2022.4.21. 쟁점주택을 임대목적물로 하여 임대사업자를 등록한 후 이를「지방세법 시행령」제28조의2 제5호에 따라 공공지원민간임대주택으로 취득한 것으로 보아 일반세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
나. 처분청은 쟁점주택을 공공지원민간임대주택에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 공공지원민간임대주택에 해당한다 하더라도 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각하여 중과세율(12%) 대상에 해당하는 것으로 보아, 2023.7.12.「지방세특례제한법」제31조 제1항의 임대사업자 감면 규정과 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.10.10. 심판청구를 제기하였다.
2.청구법인 주장 및 처분청 의견
가.청구법인 주장
쟁점주택은「지방세법 시행령」제28조의2 제5호에 해당하는 용적률이 완화된 공공지원민간임대주택이다. 청구법인은 국토교통부 도시정비과-OOO(2020.12.11.)호와 광주광역시 도시정비과-OOO(2020.12.14.)의 지침에 따라, 재개발정비구역 내 세입자 및 영세주민을 보호할 수 있도록 쟁점주택을 무주택세입자 100%로 우선 배정하였고, 그 중 청년층, 고령층을 우선 배정하는 등 쟁점주택은 용적률이 완화되어 취득한 공공지원민간임대주택의 요건에 해당하는 주택이므로 중과대상에서 제외하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구법인의 임대사업자 등록대장을 살펴보면, 쟁점주택의 ‘주택 종류’는 ‘장기일반민간임대주택’으로 등록되어 있고, 청구법인이 제출한 자료로는 용적률이 완화된 임대주택인지 알 수 없다.
설사, 청구주장이 타당하다고 하더라도 청구법인은 쟁점주택 대부분을 매각 중에 있어(2024.6.10.기준, 151세대),「지방세법 시행령」제28조의2 제5호 단서에 따라 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각하였으므로 중과세율이 적용되어야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점주택을 공공지원민간임대주택에 해당하지 아니한 것으로 보아, 중과세율을 적용하여 취득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구법인은 2021.3.12. 쟁점주택을 이 건 조합과 포괄양수하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
(나) 청구법인은 2022.4.21. 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자를 등록한 후, 이를「지방세법 시행령」제28조의2 제5호에 따라 공공지원민간임대주택으로 취득한 것으로 보아 일반세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.
(다) 처분청은 쟁점주택을 공공지원민간임대주택에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 공공지원민간임대주택에 해당한다 하더라도 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각하여 중과세율(12%) 대상에 해당하는 것으로 보아, 2023.7.12. 이 건 취득세 등을 부과하였다.
(라) 청구법인은 2024.6.10.기준 쟁점주택(OOO세대) 중 OOO세대를 매각한 것으로 나타난다.
(마) 청구법인은 쟁점주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호 다목에서 규정하는 용적률이 완화된 공공지원민간임대주택이라고 주장하나, 이와 관련한 구체적인 자료를 제시하지 아니하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택을 공공지원민간임대주택에 해당하므로 취득세 중과세율대상이 아니라고 주장하나, 청구법인은 쟁점주택을 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하면서 쟁점주택을 공공지원민간임대주택이 아닌 장기일반민간임대주택으로 등록한 점, 청구법인은 쟁점주택을 용적률이 완화되어 취득한 공공지원민간임대주택에 해당한다고 주장하나 이에 대한 구체적인 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 보아 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
(2) 지방세법 시행령
제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
5.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 공공지원민간임대주택으로 공급하지 않거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우는 제외한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
제21조(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에 관한 특례)「주택법」제15조에 따른 사업계획승인권자 또는「건축법」제11조에 따른 허가권자(이하 “승인권자등”이라 한다)는 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위하여「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나「건축법」제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우에 관계 법령에도 불구하고 다음 각 호에 따라 완화된 기준을 적용할 수 있다. 다만, 공공지원민간임대주택과 공공지원민간임대주택이 아닌 시설을 같은 건축물로 건축하는 경우 전체 연면적 대비 공공지원민간임대주택 연면적의 비율이 50퍼센트 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상인 경우에 한정한다.
2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조에 따라 지구단위계획에서 정한 용적률 또는 같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한까지 완화
(4) 지방세특례제한법
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①「공공주택특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우