이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2019.12.13.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제229조 제2호에 따라 부동산집합투자기구로 설립된 법인으로, 2020.10.14.「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대사업자등록을 한 후, 2020.10.16. 서울특별시 성동구 OOO 토지 3,115.5㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 건축물 984.08㎡(이하 “이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지와 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 이 건 부동산 중 임대용 공동주택(57.465%, 이하 “임대용 부동산”이라 한다)을 건축하기 위한 부동산에 대하여는「지방세법 시행령」제26조 제1항 제31호에 따라, 매각용 공동주택 및 근린생활시설(42.535%)을 건축하기 위한 부동산에 대하여는「지방세특례제한법」제180조의2 제1항 제2호에 따라, 각각 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 임대용 부동산에 해당하는 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 해당하여 취득세 감면대상이라고 주장하면서, 2023.10.4. 경청청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.11.27. 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 정당한 사유 없이 유예기간에 건축공사에 착공하지 아니한 것으로 보아, 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.19. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

청구법인은 2020.10.16. 쟁점토지를 취득하고, 2년을 경과한 2023.6.13. 건축공사에 착공하였으나 여기에는 아래와 같은 정당한 사유가 있다.

처분청은 2022.7.18. 피해보상 협의를 위한 서울특별시 주관 회의 이후로 2023.7.27.까지 민원과 관련하여 회의 등이 추가로 진행된 사실은 없다고 주장하나, 청구법인은 2022.7.18. 이후에도 지속적으로 민원인들과의 합의를 위한 노력을 다하였으며 그 결과로 2023년 7월에 민원인 a와 합의를 하고 2023.9.27.에 최종 합의금 OOO원을 지급하였다.

따라서, 청구법인은 처분청에서 착공 승인을 허가하기 위한 과반수인 9세대를 초과(최종적으로 주요 민원 18세대 중 11세대와 합의)하여 합의를 도출하기 위한 최선의 노력을 다하였다.

처분청은 청구법인이 민원이 발생할 가능성을 사전에 인지하고 있었으며 민원으로 인한 공사 지연은 청구인이 정상적으로 노력을 다하여도 해결할 수 없는 특별한 외부적인 요인이 아니므로 민원 제기로 인한 착공 지연이 정당한 사유에 해당하지 않는다고 주장하나, 민원이 발생하여 착공이 지연될 가능성은 항상 존재하는 것이며 민원을 해결하기 전에는 착공이 불가능하며 청구법인이 정상적인 노력(민원인들과의 합의)을 다하여도 해결할 수 없는 외부적인 요인에 해당하는 것이다.

처분청은 시공사 변경 당시 공정율은 3.03%에 불과하며 대출 부결과 같은 자금조달 문제나 대주 요청에 의한 시공사 변경은 청구인의 경영 내부적인 사유로서 불가항력적인 사정으로 보기 어려우므로 해당 사유로 인한 착공 지연은 정당한 사유에 해당하지 않는다고 주장하나, 본 사업은 HF(한국주택금융공사) 보증사업으로 진행해야 하고 서울특별시의 이차보전 공문이 없으면 HF 접수 자체가 불가능한 상황이며, HF 보증심사는 2개월에 한 번 심의가 열리므로 근본적으로 도급 계약 이후라도 사업이 지연될 가능성은 항시 존재하는 사업이다.

이러한 상황에서 청구법인은 서울특별시의 이차보전 공문을 2023년 4월에 수령하였고, 이후 즉시 HF 심사신청을 통해 2023년 5월에 HF 보증사실 통보를 받았다. 따라서, 사업자금 대출 부결 및 시공사 변경으로 인하여 착공이 지연된 것은 청구법인이 정상적으로 노력을 다하였으면 해결할 수 있는 내부적 요인에 해당하지 아니하므로 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 2년 이내에 착공하지 못한 정당한 사유가 존재한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 2020.10.16. 쟁점토지를 취득한 후, 약 2년 8개월이 경과한 2023.6.1. 신축공사에 착공하였는데, 인근 주민의 민원 제기, 사업자금 대출 부결 및 시공사 변경 등 착공 지연에 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다.

인근 주민의 민원 제기의 경우, 주택건설사업 신축공사를 진행함에 있어서 사업부지에 인접한 주민들의 민원제기는 필수불가결한 사안으로 쟁점토지를 취득할 당시부터 사업시행자인 청구법인이 이를 충분히 예측할 수 있었던 것으로 보이고, 해당 민원과 관련한 협조 공문 등에서 민원 제기에 대하여 청구법인에게 사업계획 승인의 취소나 공사중지 명령 등의 행정처분을 하지 아니하고 대화를 통하여 민원을 해결하도록 한 것으로 보아 공동주택 신축공사 착공에 법령상의 장애사유가 있었다고 보기 어렵다.

처분청이 민원 해소 대책 수립에 적극 협조하라고 한 사실 외에 해당 민원으로 인하여 청구법인의 착공 절차 진행을 금지한다거나 제한하고 있지 아니한바, 조세감면을 받은 청구법인이 감면요건에 부합하기 위해 유예기간내 건축공사에 착공하기 위한 최선의 노력을 다하였고는 인정되지 아니한다 할 것으로 청구법인으로서의 어쩔 수 없는 외부적으로 불가피한 사유인 정당한 사유로 보기는 어렵다.

다음, 사업자금 대출 부결 및 시공사 변경의 경우, 공동주택 시공사인 A의 영업정지 처분으로 청구법인의 사업자금 대주인 B이 대출심사를 부결하고, 2022.11.16. 이를 통보하였는데 자금조달 문제나 대주 요청에 의한 시공사 변경은 청구법인의 경영 내부적인 사유로서 천재지변이나 법령에 의한 제한·금지 등 불가항력적인 사정으로 보기 어렵다.

이러한 사정은 청구법인이 스스로의 사업적 판단에 기초하여 투자수익률을 제고하기 위한 결정일 뿐 대출을 통하여서만 공동주택 건설사업을 진행할 수 있다는 등의 제한이 존재하지 않는 점 등에 비추어 청구법인의 자금 사정이나 수익상의 문제 등의 경우 또한 건축공사 착공 지연의 정당한 사유로 인정하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점토지를 취득하고 유예기간(2년) 내에 건축공사에 착공하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2019.12.13. 이 건 토지 일원에 OOO 역세권 청년주택 신축을 위하여 설립된「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제18항 제3호에 따른 투자유한회사이자, 같은 법 제229조 제2호에 의한 부동산집합투자기구이다.

(나) 청구법인은 2020.10.14.「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 등에 따라 서울특별시 강남구청장에게 임대사업자등록(2020-강남구-임대사업자-OOO)을 하였다.

(다) 청구법인은 2020.10.16. 이 건 부동산을 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 이 건 부동산 중 임대용 부동산(57.465%)을 건축하기 위한 부동산에 대하여는「지방세법 시행령」제26조 제1항 제31호에 따라, 매각용 공동주택 및 근린생활시설(42.535%)을 건축하기 위한 부동산에 대하여는「지방세특례제한법」제180조의2 제1항 제2호에 따라 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.

(라) 서울특별시장은 2021.8.19.「민간임대주택에 관한 특별법」제33조 제1항 및「주택법」제15조 제1항에 따라 청년주택 주택건설사업계획을 승인하고 아래와 같이 고시하였다.

○○○

(마) 청구법인은 2021.10.6. 주식회사 A와 청년주택 신축을 위한 공사도급계약(계약금액 금OOO원)을 체결하였다.

(바) 청구법인은 2021.10.19. 서울특별시 성동구 OOO 일원 청년주택을 임대목적물에 추가하는 것으로 하여 임대사업자 등록사항을 변경하였다.

(사) 청구법인은 2021.12.30. 처분청에 도로 및 일조권, 조망권 침해에 대한 민원이 접수되어 해당 민원에 대한 대책이 수립되기 전에 공사가 불가능하다는 통보를 받았다.

(아) 청구법인은 2022.7.21. 이 건 건축물에 대한 해체공사에 착공한 후, 2022.12.14. 이를 완료하였다.

(자) 시공사인 ㈜A가 2022.8.3. 강원도 양양에 시공중인 생활형숙박시설 신축현장에서 지반침하사건 발생하였고, 2022.8.24. 지하수 영향 및 공사로 인한 건축물 피해, 주민 안전에 대한 민원이 접수되어 해당 민원에 대한 대책 수립 후 사업을 진행하도록 요구하는 통보를 받았다.

(차) 국토교통부 지하사고조사위원회는 2022.11.3. 위 사건에 대해 시공관리 소홀로 인한 사고임을 발표하였고, 대주인 ㈜B은 2022.11.16. 시공사인 ㈜A를 신뢰하지 못하여 대출 승인이 부결되었으며 청구법인에게 시공사 교체를 요청하였다.

(카) 처분청은 2022.12.16. 청년주택 신축공사와 관련하여 착공신고필증을 청구법인에게 교부하였다.

(타) 청구법인은 2022.12.20. ㈜A에게 청년주택 신축을 위한 공사도급계약 해지를 통지하였고, 2023.2.20. C 주식회사와 청년주택 신축을 위한 공사도급계약을 체결하였다.

(파) 청구법인은 2023.4.27. 처분청으로부터 기 제기된 민원에 대한 협의가 이루어지지 않은 채 공사를 진행한다는 민원이 제기되었고 해당 민원에 대한 협의를 하도록 독려하는 통보를 받았다.

(하) 처분청이 2023.7.24. 이 건 토지에 출장한 후 작성한 출장보고서에 의하면, 2023.6.13. 터파기 공사 등 건축공사에 착공한 것으로 나타난다.

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 2020.10.16. 쟁점토지를 취득하고 유예기간(2년)을 약 8개월 경과한 2023.6.13. 건축공사에 착공하였고, 착공지연사유는 공사현장의 민원과 시공사 변경, 대출지연이며 이는 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 여기서 정당한 사유에는 법령 등에 따른 제한ㆍ금지 등 외부적인 사유뿐만 아니라 해당 사업에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였으나 시간적 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함되는 것인바, 청구법인은 쟁점토지를 취득하고 건축공사를 하는 과정에서 민원이 발생할 가능성을 사전에 인지할 수 있었고, 이러한 민원으로 인한 공사 지연은 청구법인이 예측할 수 없는 특별한 외부적인 요인이 아니므로 이를 공사착공지연의 정당한 사유로 보기 어려운 점, 청구법인이 건축공사를 진행하는 과정에서 은행에서 대출을 거부하는 자금조달 문제나 은행의 요청에 의한 시공사 변경은 청구법인의 내부적인 사정으로서 이러한 사유가 특별히 법령상의 장애나 행정기관의 귀책사유 등에 기인한 것이라고 하기 어려운 점 등에 비추어, 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 유예기간에 건축공사에 착공하지 못한 정당한 사유가 없는 것으로 보아 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역 (「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.

1. 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입 (「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우

제26조(대도시 법인 중과세의 예외) ① 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

31.「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는「공공주택 특별법」제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업

(2) 지방세특례제한법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “지방세 특례”란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다) 등을 말한다.

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산의 취득에 대해서는 「지방세법」에 따른 취득세를 과세할 때 2021년 12월 31일까지 같은 법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

2.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제229조 제2호에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산

(3) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률

제229조(집합투자기구의 종류) 집합투자기구는 집합투자재산의 운용대상에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.

2. 부동산집합투자기구 : 집합투자재산의 100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그 밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 부동산 및 대통령령으로 정하는 부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 투자하는 집합투자기구

제249조의6(일반 사모집합투자기구의 설정ㆍ설립 및 보고) ② 일반 사모집합투자기구인 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 일반 사모집합투자기구인 투자회사등은 제1항에 따라 일반 사모집합투자기구를 설정ㆍ설립한 경우 그 날부터 2주일 이내에 금융위원회에 보고하여야 한다. 다만, 투자자 보호 및 건전한 거래질서를 해칠 우려가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 일반 사모집합투자기구가 설정ㆍ설립된 후 지체 없이 보고하여야 한다.

(4) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령

제271조의9(보고의 방법 및 절차 등) ① 법 제249조의6 제2항에 따라 일반사모집합투자기구의 집합투자업자는 다음 각 호의 사항을 기재한 보고서를 금융위원회에 제출해야 한다.

1. 집합투자기구의 명칭

2. 투자목적ㆍ투자방침 및 투자전략에 관한 사항

3. 투자위험요소에 관한 사항