이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 OOO의 토지 1,502㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여, 정당한 사유 없이 6개월 이상 건축물의 건축공사가 중단된 토지로 보아, 2024.9.13. 청구법인에게 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 과세표준을 산정한 뒤 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
쟁점토지 대한 건축공사와 관련하여, 하도급업체의 일방적인 공사중단 및 과도한 공사비 증액 요구로 인해 공사가 지연되었으나, 공사의 재개를 위해 시공사와 협력하여 다각적인 노력을 경주하였음에도 불구하고 공사중단 상태가 지속되고 있는 사정에 비추어 쟁점토지는 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호 단서에서 정한 “정당한 사유”에 해당하므로 별도합산 과세대상으로 보아야 한다.
나. 처분청 의견
청구법인은 건축 공사가 6개월 이상 중단된 것에 정당한 사유가 있으므로 쟁점토지가 별도합산과세대상이라고 주장하나, 공사 중단의 원인은 시공사와 하도급사 간의 공사대금 관련 협의가 불가하여 공사 중추 유지와 행정 등의 일련의 사건 때문이며, 이는 법령이 예정한 건축을 금지하거나 제한하는 외부적 법령이나 제도라 할 수 있는 외적인 사유로 보기 어렵고, 청구법인이 공사 재개를 진지하게 추진하려는 노력을 다하였다고 볼 만한 객관적인 자료도 확인되지 않는 상태이다.
따라서, 공사중단에 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 본 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상의 건축공사가 6개월 이상 중단된 데에 정당한 사유가 존재하므로 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.
(가) 청구법인은 건축공사가 중단되게 된 경위와 그 과정에서 발생한 분쟁 및 조치에 관한 주요 내용을 다음과 같이 제출하였다.
1) 청구법인은 쟁점토지 위에 지하 8층, 지상 20층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 신축공사(이하 “쟁점공사”라 한다)를 시행하기 위해, 2021.11.10. ㈜A(이하 “시공사”라 한다)와 공사계약을 체결하고, 2021.12.29. 성동구청으로부터 착공신고필증을 교부받았다.
2) 청구법인과 시공사는 2022.9.14. 성동구 공공디자인 진흥위원회 심의를 완료하고, 2023.2.7. 현장가림막 공사를 완료한 후, 2023.3.7. ㈜B(이하 “하도급사”라 한다)를 통해 토목 흙막이 공사를 착수하였다. 그러나 하도급사는 자재비 상승 등을 이유로 당초 계약금액 OOO원 대비 약 45% 증가한 OOO원으로의 공사비 증액을 요구하며, 2023.3.24. 시공사의 계약 변경 의지 부족을 사유로 공사 중단을 통보하였다.
3) 청구법인은 하도급사의 협의 거부 및 공사 재개 불가 상황을 인지하고 2023.4.10. 시공사 및 감리업체에 공사 및 감리업무 중단 요청을 하였으며, 2023.4.13. 성동구청에 공사 중단 사실과 시공사·감리자 철수를 통보하였다. 이후 청구법인은 2023.8.17. 성동구청에 공문을 통해 공사 중단 원인이 공사비 증액 협의 지연에 있으며, 자금 확보를 통한 조속한 공사 재개를 위해 노력 중이라는 입장을 전달하였다.
4) 시공사는 2024.2.6.부터 하도급사에 수차례 공문과 내용증명을 통해 현실적인 공사비 증액안을 제시하며 공사 재개를 요청하였으나, 하도급사는 최초 제시한 OOO원 증액안 수용 없이는 공사를 재개할 수 없다는 입장을 고수하였다. 이에 하도급사는 2024.5.10. 기투입 공사대금에 대한 유치권 행사 의사를 통보하였고, 해당 유치권은 2024.11.22. 철회되었다.
(나) 처분청은 2024.6.1. 쟁점토지상의 건축공사가 6개월 이상 중단된 토지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과·고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지에 대한 건축공사의 중단이 하도급업체의 일방적인 공사 중단 통보 및 과도한 공사비 증액 요구로 인한 불가피한 사정에 기인한 것으로서, 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호 단서에서 정한 “정당한 사유”에 해당한다고 주장하나,
공사 중단의 원인은 청구법인의 책임 외적인 법령상 제한이나 행정제재 등에 따른 것이 아니라 민간 계약 당사자 간의 공사비 협의 불일치에서 비롯된 것으로서, 이는 지방세법령에서 정한 외부적·행정적 사유에 해당한다고 보기 어려운 점, 청구법인이 공사 재개를 위한 노력을 지속하였다고 주장하나 제출된 자료만으로는 구체적이고 실효적인 조치가 있었다고 보기 어려운 점, 공사 중단 기간이 2023.4.13.부터 2024.6.1.까지 약 14개월 이상 장기간 지속되었음에도 실질적인 공사 재개가 이루어지지 않은 점 등에 비추어, 청구법인이 주장하는 사정은 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호 단서에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당한다고 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세 대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.
2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지.
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
제114조(과세기준일)재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(2) 지방세법 시행령
제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
가. 읍·면지역
나.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지
다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지
제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.
2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물
3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.