이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO소재한 토지(면적 222㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상이라고 보아, 2023.9.14. 청구법인에게 재산세 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.8. 이의신청을 거쳐, 2024.4.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점토지는 「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 따른 공사에 착수한 건축물의 부속토지로서, 과세기준일 현재 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유가 존재한다.

(가) 청구법인은 쟁점토지의 건축허가를 받기 위해 처분청의 요구에 따라 지반조사를 실시해야 했으나, 대지공간 입구 협소로 장비 투입이 불가능하여 부득이하게 기존 건물(쟁점토지 지상의 건축물로, 이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 철거하였다. 일반적으로 지반조사시 건축물 철거는 필수적 요건이 아니며 건축허가 승인을 받으면 기존 건물을 철거하고 신축한다.

(나) 청구법인은 2023.1.17. 쟁점토지의 건축허가를 신청하였고, 재산세 과세기준일 전인 2023년 5월 건축(굴토)계획 심의를 신청하여 건축허가를 받기 위한 모든 서류를 제출하였으며, 과세기간 현재 공사허가 승인을 받자마자 신축공사를 바로 진행하며 세금계산서도 발행하였는바, 처분청이 재산세 과세기준일까지 건축허가 승인을 해주지 않아 착공을 시작할 수 없었던 정당한 사유가 있었다.

(다) 처분청은 쟁점토지에 착공신고가 이루어지지 아니하였으므로 착공도 되지 않은 본 건에 대하여 공사가 중단된 정당한 사유의 존부를 따질 이유가 없다는 의견이나, 쟁점건축물 철거 후 행한 지반조사는 건물 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하였다고 볼 수 있으므로 이는 공사에 착수한 것으로 볼 수 있다.

법원은 별도합산과세대상인 ‘건축 중인 건축물’에서 ‘건축 중’이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우를 말하는 것이고, 흙막이 작업의 필수적 전제가 되는 규준틀 설치 작업이 과세기준일 이전에 개시되었다면 이를 공사의 착수로 볼 수 있다고 판시한바(대법원 2017.8.31. 선고 2017두49942 판결), 이 건 지반조사는 착공에 필요한 단순한 준비작업이 아니라 건축물 신축을 위해 땅바닥을 먼저 굴착 등을 하며 손질하고 다짐에 따라 건물 신축에 필수적으로 전제되는 작업에 해당하므로, 공사에 착수한 것으로 보는 것이 타당하다.

(2) 쟁점토지는 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따른 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지에 해당하므로, 별도합산과세대상에 해당한다.

(가) 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날은 쟁점건축물의 등기부등본상 멸실등기일인 2022.12.9.로 보는 것이 타당하며, 과세기준일 현재(2023.6.1.) 멸실등기일로부터 6개월이 경과되지 않았으므로 별도합산과세대상에 해당한다.

(나) 처분청은 쟁점건축물의 사실상 철거·멸실일은 해체공사 완료신고서상 해체공사기간의 마지막 날인 2022.11.7.이라는 의견이나, 조세심판원은 공부상에서 확인되는 멸실등기일로부터 6개월이 경과되지 아니한 토지를 별도합산과세대상으로 보고 있다(조심 2008지462, 2008.9.22. 참조).

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지에 착공신고조차 이루어지지 아니하였으므로, 공사가 중단된 정당한 사유의 존부를 논할 이유가 없다.

(가) 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 따르면, 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상 토지에 포함하는 것으로 규정하고 있는바, 위 조항에 따라 별도합산과세대상 토지에 포함되기 위해서는 「건축법」에 따라 공사계획을 신고하는 것, 즉 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 하는 것이 전제되어야 한다(조심 2023지3818, 2024.1.31., 같은 뜻임).

(나) 청구법인은 과세기준일 현재 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유가 존재한다고 주장하나, 쟁점토지는 착공신고를 하지 않아 공사가 시작도 되지 않았으므로, 공사가 중단된 경우에 해당하지 아니하고, 따라서 정당한 사유의 존부를 논할 이유가 없다.

(2) 쟁점토지 지상에 있었던 쟁점건축물의 사실상 멸실일은 쟁점건축물 해체공사 완료신고서상 공사기간의 마지막 날인 2022.11.7.이다.

(가) 청구법인은 쟁점건축물의 멸실일은 등기부등본상 멸실일인 2022.12.9.로 보아야 한다고 주장하나, 청구법인이 제출한 쟁점건축물 해체공사 완료신고서의 해체공사기간은 2022.11.1.부터 2022.11.7.까지로 기재되어 있으며, 첨부문서인 해체감리일지와 현장 사진 및 감리완료보고서 등을 종합하여 볼 때 사실상 멸실일은 2022.11.7.이다.

(나) 설령 청구법인의 주장대로 사실상의 멸실일을 알 수 없어 공부상 멸실일로 보아야 하더라도 등기접수일이 아닌 등기원인일인 2022.11.30.로 보아야 할 것이며, 2023년 과세기준일 현재 쟁점건축물이 사실상 멸실된 날부터 6개월이 경과되었기에 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 재산세 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 주요내용을 시간순으로 정리하면, 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 주요내용 정리

일 자

내 용

2022.7.1.

ㅇ 쟁점토지 취득

2022.11.8.

ㅇ 쟁점건축물 해체감리완료 보고서 작성

- 공사기간 : 2022.10.17.～2022.11.7.

ㅇ 감리자 의견서에 ‘적법하게 해체완료 되었음을 확인함’이란 문구 기재됨

ㅇ 건설폐기물 수집·운반(처리) 확인서상 배출일자는 2022.9.29.～2022.11.8.로 기재됨

2022.11.24.

ㅇ 쟁점건축물 해제공사 완료신고서 작성

- 해체공사기간 : 2022.11.1.～2022.11.7.

2022.11.28.

ㅇ 지반조사보고서 작성

2022.11.30.

ㅇ 쟁점건축물 해체 공사 완료에 따른 건축물대장 말소

2022.12.9.

ㅇ 등기사항전부증명서상 쟁점건축물 멸실등기 접수

- 등기원인 : 2022.11.30. 멸실

2023.1.17.

ㅇ 건축허가 신청

2023.4.21.

ㅇ 건축허가

2023.5.11.

ㅇ 건축(굴토)계획 심의 신청

2023.8.23.

ㅇ 건축(굴토)심의 신청서 처리 통보

2023.9.19.

ㅇ 착공신고

2023.9.22.

ㅇ 착공신고서 처리 통보

(2) 2022.11.8.자 쟁점건축물 해체감리완료보고서에 따르면, 쟁점건축물 해체공사기간은 2022.10.17.부터 2022.11.7.까지이고, 공사금액은 3,700만원으로 확인되며, 첨부된 쟁점건축물 해체관련 사진은 아래 ＜사진＞과 같다.

＜사진＞ 쟁점건축물 해체공사 관련 사진

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 따른 ‘공사에 착수’한 건축물의 부속토지로서 과세기준일 현재 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유가 존재한다고 주장하나, ‘공사에 착수한 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기공사, 규준틀 설치 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하며, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없는바, 청구법인은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 전 쟁점토지에 대하여 실시한 지반조사는 착공하기 위한 준비행위에 불과하고, 이를 공사에 착수하였다고 보기는 어려우므로(조심 2022지264, 2022.12.23., 같은 뜻임), 청구법인이 쟁점토지가 공사에 착수한 건축물의 부속토지에 해당함을 전제로 하여 정당한 사유가 있다고 청구주장하는 것은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

또한 청구법인은 쟁점토지가 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지에 해당한다고 주장하나, 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에서 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다고 규정하고 있는바, 2022.11.8.자 쟁점건축물 해체감리완료보고서에 따르면 쟁점건축물 해체공사기간은 2022.10.17.부터 2022.11.7.까지로 기재되어 있고, 해당 보고서에 첨부된 쟁점건축물 해체관련 사진에서 철거가 완료된 것이 확인되는 점, 사실상 철거·멸실된 날인 2022.11.7.부터 과세기준일 현재(2023.6.1.)까지는 6개월이 경과된 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상이라고 보아 2023년도 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항, 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.12.29. 법률 제19860호로 개정되기 전의 것)

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

(2) 지방세법 시행령(2023.12.29. 대통령령 제34080호로 개정되기 전의 것)

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍·면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 "대통령령으로 정하는 부속토지"란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월[「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 빈집정비사업 또는 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업(빈집의 정비에 관한 사업만 해당한다)의 시행으로 빈집이 철거된 경우에는 3년]이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.