이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.10.29. 서울특별시 영등포구 OOO와 같은 곳 OOO(도시형 생활주택, 2개호, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후 이 건 주택을 주택조합설립인가를 받으려는 자가 멸실하기 위해 취득하는 주택으로 하여 그 취득가격 OOO원(각 OOO원)을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 가목의 표준세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 이 건 주택을 그 취득일부터 3년(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 멸실시키지 않았다고 보아 2025.1.17. 청구법인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 청구법인이 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.4.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 취득한 이 건 주택은 다세대주택(AAA)내 하나의 주택으로서, 이를 멸실하려면 청구법인이 해당 다세대주택의 모든 세대(호)의 소유권을 확보하여야 하는데, 청구법인의 임직원만으로 동시에 모든 호수의 소유자와 매매 협상을 하는 것은 사실상 불가능하다.

(2) 청구법인이 이 건 주택이 소재하는 서울특별시 영등포구 OOO 일대에서 지역주택사업 추진한다는 소문이 나면서 사업지구 내 주택소유자들이 매매가격을 급격하게 올리면서 매매협상을 진행하기 어려웠고, 금리인상 및 펜데믹현상 등으로 인해 사업진행이 난항을 겪어 사업지구 내 부동산에 대한 소유권 확보 작업이 예상보다 지체될 수밖에 없었다.

(3) 따라서, 이 건 주택과 같은 집합건축물의 경우 개별 호에 대한 멸실이나 철거가 불가능하므로 그 집합건축물 전부를 취득한 날을 해당 건축물의 멸실시킬 수 있는 기산일로 보는 것이 타당하다.

(4) 또한, 집합건축물의 경우 그 부속토지가 대지권으로 등기되어 있어 각 호의 건축물에 대한 소유권을 확보하였다고 하여 그 대지권만을 단독으로 사용.수익할 수 없으므로 청구법인이 이 건 주택을 취득한 후 유예기간 내에 이 건 주택을 멸실시키지 못한 데에는 청구법인으로서는 어쩔 수 없는 외부적인 사유가 있다고 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인의 경우 이 건 주택을 취득할 당시 해당 집합건축물 내 다른 세대를 취득하여야 이를 멸실할 수 있다는 사실을 충분히 알고 있었다고 보이고, 청구법인은 이러한 장애 사유가 있음을 알고도 이 건 주택을 취득하였음을 볼 때, 이와 같은 사유는 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 정당한 사유에 해당하지 않고, 코로나 펜데믹이나 금리인상 및 주택가격 급등으로 제때 지역주택사업을 시행하지 못한 것이라 하더라도 이러한 사유를 법령의 금지 등과 같은 외부적사유로 보기는 어렵다.

(2) 또한, 이 건 주택의 소재한 건축물이 집합건축물이므로 그 멸실기산일을 해당 집합건축물을 전부 취득한 날로 보는 것이 타당하다는 주장은 청구법인의 자의적 해석에 불과하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실시키지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.10.29. 이 건 주택(서울특별시 영등포구 OOO)을 OOO원(각 OOO원)에 취득한 후, 이 건 주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 3)에서 규정하고 있는 주택조합설립인가를 받으려는 자가 멸실시키기 위하여 취득하는 주택으로 보아,「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목의 표준세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

(나) 청구법인과 이 건 주택의 매도인인 BBB이 체결한 매매계약서의 특약사항에는 BBB(매도인)과 임차인 간의 주택 임대차계약과 보증금 OOO원(각 OOO원)을 청구법인이 승계한다고 기재되어 있다.

(다) 처분청이 제출한 이 건 주택에 대한 ‘전입세대 확인서’와 ‘확정일자 부여 현황’을 보면, CCC은 이 건 주택의 OOO에 대해 계약기간을 2020.4.17.부터 2022.4.16.까지, 보증금을 OOO원으로 하여 임대차계약을 체결한 후, 현재까지 거주하고 있고, DDD은 2016.3.18. 이 건 주택의 OOO로 전입하여 현재까지 거주하고 있으며, 청구법인은 이 건 주택의 임대차 계약기간 내인 2021.10.29. 이 건 주택을 취득하였다.

(라) 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 이 건 주택의 유예기간이 경과할 때까지 이 건 주택을 멸실시키지 않았다고 보아, 2025.4.14. 청구법인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과.고지하였다.

(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목 3)에서「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)이 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여는 법인의 주택 취득에 따른 취득세 중과세 대상에서 제외하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 취득세 중과세율(1천분의 120)을 적용한다고 규정하고 있다.

(3)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 사유도 포함한다고 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임).

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 이 건 주택의 임차인들(CCC, DDD)은 전 소유자인 BBB과 체결한 임대차계약이 종료된 후에도 이 건 주택에 계속 거주하고 있는 것으로 보아, 청구법인이 이 건 주택을 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키기 위해 취득하였다고 보기는 어려운 점,

이 건 주택과 같은 다세대주택(도시형 생활주택)의 경우 해당 건축물 내 모든 주택의 소유권을 확보해야만 멸실시킬 수 있다는 사실은 당연하다 할 것으로, 청구법인은 이를 인지한 후 이 건 주택을 취득한 것으로 보일 뿐만 아니라 다세대주택의 경우 각각의 주택이 별개의 거래대상이므로 그 유예기간의 기산일도 각각의 취득일이 되는 것인 점,

코로나 펜데믹이나 주택가격의 급등에 따라 이 건 주택이 소재하는 건축물 내 다른 주택을 취득하지 못한 것이라고 하더라도 이는 청구법인의 내부 사정에 불과하다고 보이고, 청구법인이 이 건 주택을 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키기 위해 정상적인 노력을 다하였으나 그 시간이 부족하여 이를 넘긴 것이라고 보기도 어려운 점 등에 비추어,

청구법인이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다고 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것)

제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (각목 생략)

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 31646호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3 부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)