이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2023.12.20. 경기도 OOO 대지 3,069.6㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOOA산업단지(이하 “이 건 산업단지”라 한다) 내에서 분양받아 그 분양가액 OOO원을 과세표준으로 하여 2024.1.11. 처분청에 취득세를 신고·납부하고자 하였으나, 처분청의 안내에 따라 이 건 토지를 2022.9.27. 취득한 것으로 보고 해당 시점의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원(가산세 OOO원 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

나. 이에, 청구법인은 2024.1.23. 이 건 토지의 취득일은 잔금 OOO원을 지급하고, 분양대금 중 OOO원을 산업단지 준공에 따른 2023.12.15. 최종 면적정산 후 면적 증가분에 대한 추가 대금으로 2023.12.20.에 지출하였으므로, 이 날(2023.12.20.)을 취득일로 보아야 타당하며, 이에 따라 부과된 쟁점가산세는 환급되어야 한다는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.3.22. 위 경정청구를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.20. 이의신청을 거쳐, 2024.12.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 이 건 토지에 대하여 2023.12.20. 잔금 전액을 납부하고 취득세 등을 신고·납부하였음에도, 처분청은 사실상의 잔금지급일이 2022.9.27.이라는 이유로 쟁점가산세를 포함한 이 건 취득세 등을 부과하였으나, 이는 다음과 같은 사유로 위법·부당하다.

「지방세법」 제7조 제2항 및 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에 따르면, 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 기준으로 취득시기를 판단하여야 한다. 이때 사실상의 잔금지급 여부는 단순히 일정 금액이 지급되었는지를 기준으로 판단할 것이 아니라, 해당 시점에 대금의 거의 전부가 지급되었는지 여부, 미지급 잔금의 액수와 그 비율, 잔금이 미지급된 경위 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

대법원도 2024.5.30. 선고 2021두58059 판결에서 “사실상의 취득”이란 등기 등 형식적 요건이 충족되지 않았더라도 실질적 요건인 대금 지급이 사회통념상 대부분 이루어진 경우를 의미한다고 판시하였다. 또한 이러한 판단은 개별 사안별로 미지급 잔금의 규모, 미지급 경위 등을 종합적으로 살펴야 한다는 점을 명확히 하였다(대법원 2010.10.14. 선고 2008두8147 판결, 참조).

청구법인의 경우, 통신선(이하 “쟁점통신선”이라 한다)이라는 물리적 장애물이 존재함에 따라 건축이 지연되고 손실이 발생하는 상황을 고려하여, 사업시행자와 협의 끝에 잔금 중 일부인 OOO원의 지급을 유보하였다. 이는 토지 사용에 실질적 제약이 있었고, 그 해결을 위한 공사이행각서에 근거하여 사업시행자와 합의한 정당한 사유에 따른 것이며, 조세회피를 목적으로 잔금 지급을 의도적으로 지연한 것이 아니다.

아울러 유보된 OOO원은 전체 분양대금인 OOO원의 약 1.77%에 불과하여 그 비율이나 금액의 절대적 규모에 비추어 볼 때, 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급된 것으로 보기 어렵다. 특히 해당 유보금은 공사 완료 이후 지급하기로 정당하게 약정된 것이므로, 전체 대금이 사실상 지급되었다고 단정하기는 더욱 어렵다.

또한 취득세는 신고납부방식의 지방세로서, 취득시기의 명확성은 납세의무자가 세법상 의무를 적법하게 이행하기 위해 반드시 확보되어야 할 핵심 요소이다. 그런데도 처분청은 일부 잔금이 유보된 상태에서 사실상의 취득이 있었다고 보아 취득시기를 2022.9.27.로 해석하고 이를 기준으로 가산세를 부과하였는바, 이는 미지급 잔금의 비율이나 유보 경위 등을 전혀 고려하지 않은 자의적 해석으로서, 납세자의 예측 가능성을 침해하고 조세법률주의 원칙에도 반하는 결과를 초래한다.

결론적으로, 청구법인은 정당한 사유에 따라 분양대금 일부를 유보한 상태에서 이 건 토지를 취득하였고, 최종적으로 2023.12.20. 잔금을 완납한 후 60일 이내에 적법하게 취득세 등을 신고·납부하였으므로, 처분청이 사실상 취득이라는 이유만으로 2022.9.27.을 기준으로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」 제6조 제1호는 취득의 정의를 열거적으로 규정하면서, 원시취득, 승계취득, 유·무상의 모든 취득을 포함하는 것으로 본다. 특히, 같은 법 제7조 제2항에서는 부동산 등의 등기·등록 여부와 무관하게 사실상 취득이 있으면 이를 취득으로 간주하도록 하고 있다. 이에 따라 사실상 취득이란 대금 지급이 대부분 완료되어 매수인이 언제든지 소유권을 취득하여 부동산을 사용·수익할 수 있는 상태를 의미하며, 이는 헌법재판소 및 대법원의 판례에서도 일관되게 확인된다(헌법재판소 2022.3.21. 선고 2019헌바107 결정, 대법원 2014.1.23. 선고 2013두18018 판결, 참조).

청구법인은 이 건 토지 매매대금의 98%를 지급하였고, 잔여 OOO원은 통신선 이설을 위한 공사이행 확약에 따라 유보된 것으로, 이는 계약금액의 1.77%에 해당하는 비교적 적은 금액이다. 청구법인은 해당 유보금 지급 외에는 건축허가 신청, 착공 등 토지의 사용·수익에 아무런 제약 없이 실제 사용하였으며, 토지의 소유권 귀속 문제나 준공 여부가 사용에 영향을 미치지 않았다.

아울러, 주장하는 취득일(2023.12.20.)보다 앞서 건축물이 착공(2022.12.10.)되었음은 오히려 청구법인이 그보다 훨씬 이른 시점에 사실상 취득하였음을 뒷받침한다.

따라서 청구법인이 이 건 토지를 사실상 취득한 날을 2022.9.27.로 보고 처분청이 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지 분양대금 중 일부가 유보된 상태에서 청구법인이 토지를 사실상 취득하였다고 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.9.29. 이 건 산업단지의 사업시행자인 A와 이 건 토지에 관하여 매매대금을 OOO원으로 정하고, 그 중 잔금을 소유권 이전 시에 OOO원으로 하여 분양계약을 체결하였으며, 해당 토지의 사용가능일은 2022.5.9. 이후로 확인된다.

(나) A는 2022.7.19. 청구법인에게 이 건 토지에 매설되어 있는 쟁점통신선과 관련하여, 금전 보상 방안(Ⅰ안)과 산업단지 준공인가 이후 이설 공사를 추진하는 방안(Ⅱ안) 중 선택하도록 협의를 요청하였다(A 제2022-88호).

(다) 청구법인, A, B㈜간 2022.7.25. 실시된 쟁점통신선 관련 미팅 회의록에 따르면, 토지사용승낙은 2022.7.25. 현재도 가능한 상태이며, 쟁점통신선이 건축선에는 간섭이 없는 것으로 보이나, 이설 작업 시 쟁점통신선이 지하 5미터 이상 깊이에 매설되어 있어 매립 또는 이설 공사 시 그만큼의 토지를 파야 하므로 이 건 토지 지상에서 건축공사 시 일부 토지를 펜스 설치나 자재 적치에 사용할 수 없을 가능성이 있는바, A는 청구법인의 공사에 대한 간섭을 최소화하겠다고 하였고, 청구법인 및 B은 새로운 통신선 공사, 통신선 이설, 금전 보상 등의 방안에 대해 검토할 필요가 있다고 밝혔으며, 이에 대해 A는 청구법인이 협조하여 쟁점통신선을 제거하는 것이 최선이며, 제거에는 일정한 시간이 소요되므로 잔금을 남겨두는 방식으로 하고, 청구법인이 잔금을 지급하면 A도 등기이전을 진행할 수 있다고 회신한 것으로 확인된다.

(라) 청구법인은 2022.9.15. 이 건 산업단지의 신탁사인 ㈜C으로부터 이 건 토지에 건축물을 착공하기 위한 토지사용승낙을 받은 것으로 확인된다.

(마) 청구법인과 A는 쟁점 취득일인 2022.9.27. 공사이행각서를 체결하였고, 해당 각서의 내용은 아래와 같으며, 청구법인은 같은 날 OOO원을 A에 지급함으로써 분양대금 OOO원 중 OOO원을 제외한 합계 OOO원을 지급한 것으로 나탄난다.

＜공사이행각서 발췌＞

○○○

(바) 청구법인은 2022.9.30. 처분청에 건축허가를 신청하여 2022.11.2. 건축허가를 받고, 2022.12.10. 착공한 후, 2023.11.20. 건축물을 신축하고 준공인가를 받은 것으로 확인된다.

(사) 경기도지사는 2023.9.25. 이 건 토지가 포함된 이 건 산업단지 개발사업(1공구)에 대하여 준공인가를 한 것으로 확인된다.

(아) 청구법인은 2023.11.17. A와 유보된 OOO원의 지급 및 쟁점통신선 이설에 관한 공사이행과 관련하여 합의각서를 체결한 것으로 확인된다.

(자) 청구법인은 2023.12.15. A와 이 건 토지의 분양에 있어 면적이 0.6㎡ 증가함에 따라 매매대금 중 잔금 OOO원을 증액하기로 하는 최종 변경 계약을 체결하였고, 2023.12.20.에는 유보되었던 OOO원과 변경 계약에 따라 증액된 OOO원을 A에 지급한 것으로 확인된다.

(차) 이 건 토지의 등기사항증명서에 따르면, 청구법인이 2024.1.12. 소유권을 이전받은 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점통신선으로 인한 정당한 사유로 일부 잔금을 유보한 상태에서, 최종적으로 2023.12.20. 잔금을 완납하였으므로, 사실상의 취득일을 2022.9.27.로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장하나,

청구법인이 주장하는 취득일인 2023.12.20.은 잔금 OOO원이 지급된 시점으로서 외형상 전체 대금의 완납이 이루어진 날로 보이나, 「지방세법」 제7조 제2항 및 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에 따르면 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 기준으로 취득시기를 판단하여야 하며, 실질적인 거래관계의 성립 여부는 단순한 금전 지급 여부에 따라 결정되는 것이 아니라, 사회통념상 ‘대금의 거의 전부’가 지급되어 취득의 실질이 발생한 시점을 기준으로 판단하여야 한다.

이와 관련하여 청구법인은 2022.9.27.까지 분양대금의 약 98%에 해당하는 OOO원을 이미 지급하였고, 잔여 OOO원은 통신선 이설에 따른 불확실성 해소를 위한 공사이행각서에 따라 유보된 것으로, 이는 전체 대금의 약 1.77%에 불과하고, 특히, 청구법인은 유보된 금액 외의 대금을 지급한 이후 해당 토지를 실질적으로 사용하였으며, 2022.9.15.에는 토지사용승낙을 받고, 2022.12.10.에는 착공에 이르렀던 사정은 2022.9.27.에 사회통념상 사실상의 취득이 이루어졌음을 뒷받침하는 객관적인 정황으로 볼 수 있다.

결국, 잔금의 유보는 사업시행자와의 이행확약에 기초한 단순한 유보에 불과하며, 비록 그 유보사유가 조세회피를 위한 목적은 아니라고 하더라도, 전체 대금의 사실상 지급이라는 사회통념상 기준에 비추어 사실상의 취득이 이미 이루어졌다고 보는 데 무리가 없다.

따라서, 처분청이 2022.9.27.을 사실상의 취득일로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일