이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2024.3.26. 청구인의 모친 AAA(이하 “모친”이라 한다)과 공동으로 소유하고 있던 서울특별시 서초구 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다) 중 모친 소유 지분(10분의 7, 이하 “쟁점지분”이라 한다)을 매매대금 OOO원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고, 같은 날 이 건 주택을 모친에게 OOO원(이하 “쟁점전세금”이라 한다)에 전세권을 설정하기로 하는 계약을 체결한 후, 매매대금에서 쟁점전세금을 차감한 OOO원을 모친에게 지급하고 쟁점지분을 취득하였다.
나. 청구인은 2024.3.28. 쟁점지분을 모친으로부터 증여받은 것으로 보아, 쟁점지분에 대하여 「지방세법 시행령」제14조 제1항 제2호에 따른 감정가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제13조의2 제2항에 따른 세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
다. 청구인은 2024.7.4. 쟁점지분의 취득은 증여가 아닌 유상거래에 의하여 취득한 것에 해당한다고 주장하며 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.8.19. 이를 거부하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
「지방세법」제7조 제11항의 입법취지 내지 배경은 배우자간 또는 직계존비속간의 인적 특수성에 비추어 취득세 탈루의 가능성이 높다는 점 때문에 증여로 간주하도록 규정하고 있는 것으로 생각된다. 따라서, 쟁점지분의 거래당사자인 청구인과 모친은 직계존비속관계이므로 위 규정에서 우려한 취득세 탈루의 가능성을 차단하기 위한 시가의 적정성을 담보하기 위하여 쟁점주택과 쟁점전세금에 대하여 각각 2개의 감정평가법인으로부터 감정평가를 받아 그 평균액으로 각각 시가를 판단하였고, 청구인은 매매대금과 보증금과의 차이에 대하여 정상적으로 매매대금을 지급하였다.
이것은 직계존비속간의 거래라는 특수성 때문에 일어나기 쉬운 비정상적 거래, 예를 들면 매매대금이나 전세금이 시가에 비해 상당히 낮다거나, 상당히 높다거나 하는 경우를 차단하기 위한 나름대로의 최선의 방안(이 건 주택과 전세보증금을 감정평가하여 신고하는 방안)을 택한 것이다. 따라서 청구인의 쟁점지분 매수는 「지방세법」제7조 제11항 제4호 라목의 단서 조항에 해당하여 증여에 의한 취득이 아닌 유상거래에 의한 취득에 해당한다.
특히 청구인은 의대를 졸업한 후 OOO병원에서 영상의학 수련의를 거쳐 전문의 자격을 취득하고, 영상의학 전문의로 OOO에서 근무하고 있으며, 연봉은 OOO원에 달한다. 청구인은 추후 부모님이 이사를 하는 경우에 자금이 필요할 것이므로, 청구인은 당연히 쟁점전세금을 모친에게 반환하여야 한다. 이 경우 청구인이 직접 거주하려면 본인 자금과 부족한 자금은 금융기관 대출 등을 통하여 조달 후 반환하여야 하고, 제3자에게 전세를 줄 경우에는 제3자의 전세자금으로 쟁점전세금을 반환하여야 한다. 만약 청구인이 금융기관으로부터 대출을 할 경우 청구인의 소득으로 이자 및 원금 부분을 모두 상환할 수 있다. 따라서, 쟁점전세금은 추후 청구인의 소득으로 상환하여야 할 자금이므로 이는 유상거래에 해당하는 것이고, 청구인의 소득상황은 충분히 입증된다고 할 것이다.
나. 처분청 의견
배우자 또는 직계존비속의 증여재산을 그 증여재산에 담보된 반환채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여로 취득하는 경우에, 「지방세법」제7조 제12항에 따라 부담부 증여의 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득하는 것으로 보려면, 같은 조 제11항 제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것이다.
청구인의 경우를 살펴보면, 청구인은 모친으로부터 취득한 쟁점지분 매매대금에서 쟁점전세금을 제외한 극히 일부 금액만 지급한 사실이 확인되는 점, 청구인이 경제활동을 하고 있다는 점은 인정되나 쟁점지분 취득 당시 누적소득 또는 소득 수준이 쟁점전세금에 미치지 못하고 있는 점, 청구인이 소유재산을 처분하여 쟁점지분에 대한 대가를 지급하였다고 볼만한 소유재산이 확인되지 않는 점 등을 종합하여 보면 청구인이 모친에게 전세를 설정하였다는 사정만으로 쟁점지분을 유상으로 취득한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인은 쟁점지분을 유상으로 취득한 것이라는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2024.3.26. 모친으로부터 이 건 주택의 쟁점지분을 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 모친에게 쟁점전세금을 받고 이 건 주택에 대하여 전세권을 설정한 다음, 매매대금과 쟁점전세금과 차액인 OOO원을 모친에게 지급하고 쟁점지분을 취득하였다.
(나) 청구인은 이 건 주택의 매매가액 및 전세가액에 대한 감정평가를 실시하였는데 그 결과는 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 이 건 주택에 대한 감정평가 결과
(단위 : 원)
○○○
(다) 처분청이 조사한 청구인의 소득금액 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.
＜표2＞ 청구인의 소득금액 현황
(단위 : 원)
○○○
(라) 청구인은 쟁점지분 취득 당시 모친에게 쟁점전세금을 변제할 자력이 있었다는 사실을 증명하기 위하여 다음과 같이 자산현황을 정리하여 증빙을 제시하였다.
＜표3＞ 청구인의 재산 현황
(단위 : 원)
○○○
(마) 청구인은 2025년 급여를 입증하기 위해 급여명세서를 제출하였는데, 그 내역은 아래 ＜표4＞와 같다.
＜표4＞ 청구인의 급여 수령 내역
(단위 : 원)
○○○
(바) 청구인은 배우자의 자산 현황을 아래 ＜표5＞와 같이 제시하였다.
＜표5＞ 청구인 배우자의 재산 현황
(단위 : 원)
○○○
(사) 청구인이 제출한 전문의 자격증(OOO)에 따르면, 청구인은 2023.3.2. 보건복지부장관으로부터 영상의학과 전문의 자격을 인정받은 것으로 나타난다.
(아) 이 건 주택 등기사항증명서에 의하면, 청구인은 모친에게 2024.3.26. 전세권을 설정한 것으로 나타난다.
(자) 이 건 주택 등기사항증명서에 의하면, 청구인은 2017.5.23. 이 건 주택을 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당을 설정한 것으로 나타나고, 청구인의 부친 BBB은 2023.11.20. 이 건 주택을 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당을 설정한 것으로 나타난다.
(차) 우리 원(조사담당자)이 청구인에게 확인한바, 청구인의 부친 BBB의 근저당채무는 사업자금을 조달하기 위하여 설정한 것이고, 청구인의 부친이 충분히 변제할 자력이 있으며, 청구인의 근저당채무는 쟁점지분이 아니라 청구인 지분(3/10)에 대한 것이므로, 쟁점지분 매매과정에서 고려하지 아니한 것이라고 회신하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점지분 취득 당시 쟁점전세금으로 매매대금과 상계한 후 그 차액인 OOO원을 지급하였고, 추후 청구인은 배우자의 재산과 합하여 모친에게 쟁점전세금을 변제할 충분한 능력이 있으므로, 청구인은 쟁점지분을 유상으로 취득한 것으로 보아야 한다고 주장한다.
그러나, 「지방세법」제7조 제11항 본문에서 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 단서에서는 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인이 직계존속인 모친으로부터 쟁점지분을 취득하는 경우 증여(무상취득)로 취득한 것으로 간주되는 것이 원칙이고, 다만 같은 항 단서 및 각 호에 해당할 경우 유상 취득으로 볼 여지가 있을 뿐이다.
청구인이 모친으로부터 취득한 쟁점지분의 취득이 유상취득에 해당하기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 단서 및 제4호의 “해당 부동산의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 각 목 어느 하나에 의하여 증명되는 경우”로서, 해당 부동산의 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우(가목)이거나, 취득자의 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우(나목)이거나, 증여세를 신고하여 그 수증 재산의 가액으로 해당 부동산의 가액을 지급한 경우(다목) 또는 가목부터 다목에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우(라목)이어야 한다.
이러한 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각목의 규정은 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 조세 회피를 위하여 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 외관상 매매의 형태를 취하고 있다 하더라도 예외적으로 엄격하게 요건을 충족하는 경우에만 이를 유상거래로 인정하겠다는 의미로 보아야 할 것이다.
청구인의 경우를 살펴보면, 청구인의 근로소득은 OOO원으로 쟁점지분의 총 매매대금 OOO원을 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우에 해당하지 아니하고, 소유재산을 처분하거나 상속 또는 수증재산 등 청구인의 재산으로 그 대가를 지급한 경우에도 해당되지 아니하므로 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각목에 해당하는 경우로 볼 수 없다 할 것이다.
따라서, 청구인이 쟁점지분의 매매대금 중 실제 금융자료에서 매매대금으로 지급한 것으로 입증되는 OOO원을 제외하고, 모친과 전세계약을 체결하여 쟁점전세금과 매매대금을 상계한 부분의 경우에는 증여로 취득한 것으로 간주할 수 밖에 없다 할 것이므로, 처분청이 이 부분에 대하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2022지1233, 2023.9.5. 같은 뜻임).
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.
제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제2호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
(2) 지방세법 시행령
제14조(시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등) ① 법 제10조의2 제1항에서 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”(이하 “시가인정액”이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조 제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.
2. 취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관(행정안전부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관을 말한다. 이하 같다)이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액에 미달하는 경우나 시가표준액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조 제1항에 따른 지방세심의위원회(이하 “지방세심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다.
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산등을 평가하는 등 취득세의 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액
나. 취득일 현재 해당 부동산등의 원형대로 감정하지 않은 경우 그 감정가액