이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.5.20. 경기도 안양시 동안구 OOO 및 그 지상 주거용 건축물 등 OOO(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 매매로 취득한 후, 같은 날 취득가액을 과세표준으로 하고「지방세법 시행령」(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목 4)에 따른「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 해당한다고 보아 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 취득세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 이 건 부동산을 취득한 후, 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 단서에 따른 중과유예기간(3년) 이내에 이 건 부동산을 멸실하지 않고, 2023.12.14. 이 건 부동산의 소유권을 A 주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)에게 이전한 것으로 보아 이 건 부동산의 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제13조 제2항에 따른 취득세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 취득세 등을 차감한 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 2024.8.20. 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 경기도 안양시 동안구 일대에서 신시가지 확장으로 발생하는 기존 시가지 노후 쇠락으로 발생하는 도심공동화를 방지하고, 침체된 도시 경제를 활성화하기 위하여 주택, 근린생활시설 등을 신축하는 주택건설사업자로, 2022.5.20. 주식회사 B 외 3(이하 “채권은행들”이라 한다)으로부터 부동산 매입자금을 대출받아 이 건 부동산을 취득한 후, 이 건 부동산 지상에 공동주택, 근린생활시설 등을 신축하기 위하여 2023.3.3. 처분청으로부터 건축심의 의결을 받는 등 노력을 하였으나, 그 매입자금에 대한 원금 및 이자를 납부하던 중 자금사정 악화로 이자불입이 지연되고 납부이행능력이 없게되어 채권은행들이 공매를 진행하여 이 건 부동산의 소유권이 매수법인에게 이전되었다.

‘정당한 사유’는 법령에 의한 금지·제한 등 주택건설사업자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 사업계획승인을 인정받았음에도 자의가 아닌 타의 또는 내·외부적 불가피한 사유를 포함하고, 당초 사업목적을 달성하지 못하였다 하더라도 목적사업에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 정도, 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 개별적으로 판단하여야 하는바, 경영난 또는 자금경색 등의 의무를 이행하지 못한 데에 기인하는 것으로 주택건설사업자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유에 해당하는 것이고, 대법원에서도 양도소득세 및 취득세 등이 부과된 건에서 ① 자금사정의 악화, 영업부진 ② 국내외 경기후퇴, 원재료값 상승, 인건비 증가 등으로 영업환경이 악화된 경우 등 정당한 사유를 인정하고 있으며, 청구법인은 당초 사업목적대로 관할 관청으로부터 사업승일까지 득하였으나 자금사정이 어려워 이 건 부동산을 매수법인에게 넘기고 어려운 상황에 처한 것으로 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인의 경우, 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로 주택 유상거래 취득 중과세 예외 대상으로 하여 이 건 부동산을 취득(2022.5.20.)하였으나, 이 건 부동산을 멸실하지 아니한 채 그 취득일부터 3년 이내인 2023.12.24. 매수법인에게 이 건 부동산을 양도하였으므로 중과세 대상에 해당하는 점,

청구법인은 자금사정의 악화, 영업부진, 원재료값 상승 등을 정당한 사유로 주장하나, 자금사정이나 수익상의 문제 등은 내부사정에 불과한 것으로 이를 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점,

이외에 이 건 부동산을 중과유예기간(3년) 내에 멸실하지 못한 것에 법령에 의한 금지·제한이나 행정관청의 귀책 사유 등 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 없었던 것으로 보이는 점 등을 종합할 때 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 부동산을 취득한 후 중과유예기간(3년) 이내에 멸실하지 않고 매각한 것에 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2022.1.12. 부동산 개발업, 부동산 분양 대행업 등을 목적사업으로, 경기도 안양시 동안구 OOO를 본점소재지로 하여 설립된 것으로 확인된다.

(나) 청구법인은 2022.3.15. 대한주택건설협회장으로부터 「주택법」제4조 등에 따라 아래와 같이 주택건설사업자등록증을 발급받았다.

○○○

(다) 청구법인은 2023.3.3. 처분청 건축위원회로부터 이 건 부동산에 주택 등을 신축하는 것과 관련하여 아래와 같이 건축심의를 통과한 것으로 확인된다.

○○○

(라) 이 건 부동산의 등기부를 보면 이 건 부동산의 소유권이 청구법인에서 2023.12.14. 매수법인에게 이전된 것으로 확인된다.

(마) 이 건 부동산의 건축물대장을 보면 이 건 심판청구 심리기일 현재 건축물이 멸실되지 않고 있는 것으로 확인된다.

(바) 이 건 심판청구와 관련하여 청구법인이 이 건 주택사업의 추진경과 등을 입증하기 위하여 위(다) 이외의 별도 자료는 제출하지 않았다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가)「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 하면서 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 하면서 그 제8호에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 하며 나목 4)에서 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자라고 규정하고 있다.

(나) 위 규정에서 정당한 사유란 그 주택을 취득하고 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 해당 부동산을 당해 업종에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 당해 업종에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 주택의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 취득한 부동산을 당해 업종에 직접 사용하는 것이 지연되거나 포기한 경우에는 이에 해당되지 아니한다 할 것이다.

(다) 청구법인은 이 건 부동산을 취득한 후 중과유예기간(3년) 이내에 멸실하지 않고 매각한 것에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 청구법인은 2022. 5.20. 이 건 부동산을 취득한 후 주택을 멸실하지 않고 중과유예기간(3년) 이내인 2023.12.14. 매수법인에게 소유권이 이전된 점, 청구법인이 주장하는 청구법인의 자금사정, 경영악화 등은 정당한 사유가 있는 것으로 보기가 어려운 점, 이 건 심판청구와 관련하여 청구법인이 이 건 주택사업의 추진경과 등을 입증하기 위하여 처분청 제2차 건축위원회 심의결과(통과) 이외의 별도 자료를 제출한바가 없어 청구법인이 이 건 부동산을 취득하고 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실하지 못한 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 이 건 부동산을 당해 업종에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수가 없는 점 등에 비추어, 청구법인이 이 건 부동산을 취득한 후 중과유예기간(3년) 이내에 멸실하지 않은 것에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것)

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자