이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2019.7.19. 대전광역시 유성구OOO 1,653㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 OOO원에 A에게 매도하고 2019.8.20. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였고, 또한 2020.1.10. 대전광역시 유성구 OOO 토지 1,246㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 주식회사 B 2차(이하 “B2차”라 한다)에 양도한 후, 2020.3.30. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 현황

○○○

나. 처분청은 2024.7.7.부터 2024.7.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 2020.1.10. B2차와 협의(손실보상협의계약)하여 아래 ＜표2＞와 같이 증액한 쟁점토지 지상의 지장물에 대한 손실보상금액 증액분 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 감정평가 등의 산정 근거가 없어 쟁점토지 양도대가에 해당한다고 보아 이를 쟁점토지 양도가액에 합산하여 2024.10.24. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원, 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 경정ㆍ고지하였다.

＜표2＞ 청구인이 수령한 토지보상금 및 지장물 보상금

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 실지거래가액을 부인하기 위해서는 해당 거래가액이 허위임이 명백한 경우여야 하나, 처분청은 토지 양도가액과 별개로 지장물 손실보상계약에 따라 지급받은 쟁점금액을 주관적 판단으로 부인하였다.

(가) 이 건 지장물 보상계약은 청구인과 매도인이 각자 경제적 이익을 극대화하기 위하여 최초 쟁점토지 계약시부터 협상을 통해 구분하여 각각 결정한 가액이고, 특수관계 없는 자 간의 대등한 합의 과정을 거친 정당하고 유효한 계약이다.

(나) 당사자 간의 유효한 계약을 부인하려면 과세관청이 쟁점토지와 그 지상의 지장물 거래금액이 매매사례가액, 감정평가액 등에 비추어 허위임이 명백하다는 점을 증명하여야 하나, 처분청은 묘목상의 진술 등을 근거로 쟁점토지의 지장물 손실보상금액이 과도하다고 보아 유효한 계약을 부인하였다.

(다) 수목 손실보상의 경우 거래상대방, 수목 종류, 수령, 규격, 수량, 식수 면적, 관리 상태, 수익성, 이식 가능성 및 난이도 등에 따라 금액이 달라지고, 수목마다 차이가 커서 묘목상의 진술 금액을 지장물의 평가기준으로 적용할 수 없음에도 거래 당사자 간 합의에 따라 적정하게 산정된 쟁점금액과 쟁점토지 양도가액을 객관적인 근거 없이 부인한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지의 양도가액이 인근 부동산의 매매사례에 비해 현저히 낮은 가액으로 매매한 사정 등이 존재하지 않는다.

(가) 사업시행자인 주식회사 B2차의 쟁점토지 인근 부동산 매입내역은 아래 ＜표3＞ㆍ＜표4＞와 같은바, 인근 부동산 거래금액을 기준시가로 나눈 값을 보면, 쟁점토지①은 2.54로 인근 부동산의 2.13∼3.17 범위 내이고, 쟁점토지②는 1.97로 인근 부동산 1.80∼2.19 범위 내로 나타나므로 쟁점토지의 거래금액이 인근 부동산과 비교하여 현저하게 높거나 낮은 것으로 볼 수 없다.

＜표3＞ 쟁점토지① 인근 부동산 거래내역

○○○

＜표4＞ 쟁점토지② 인근 부동산 거래내역

○○○

(나) 청구인은 인근 토지의 거래금액을 모르는 상태에서 개발사업시행자와 성실하게 협의하여 계약을 체결한 것으로 쟁점토지의 매매금액 및 지장물 보상금액은 실지거래가액에 해당하고, 처분청은 조사 당시 쟁점토지 인근 부동산의 거래 내용을 확인하여 쟁점토지의 매매가격이 적정한지 검토하였어야 함에도 그러한 검증 과정이 없었다.

(다) 객관적인 입증자료 없이 쟁점토지의 양도대금 중 일부(쟁점금액)를 지장물 보상금액으로 우회 지급한 것으로 보아 과세하는 것은 근거과세 원칙 등에 반하므로 청구인이 당초 신고한 양도대금을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보아야 한다.

(3) 당사자 간에 합의해 의한 손실보상계약은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”이라 한다)의 손실보상기준에 의하지 아니하고 당사자 간 협의하여 손실보상금을 결정할 수 있는바, 이 건 손실보상협의계약은 부동산 매매계약과는 별개의 계약으로 사법상 계약의 실질을 갖는 것이다.

(가) 주식회사 B(이하 “B”이라 한다)은 당초 쟁점토지의 지장물에 대하여 도시개발구역 지정 및 개발계획이 고시되기 전에 동의서를 확보하기 위해 청구인과 지장물 매매계약을 체결하였고, 청구인은 도시개발구역 지정 및 개발계획 고시 이후인 2020.1.10. 사업시행자인 B2차와 추가로 손실보상협의계약을 체결하였다.

(나) 손실보상협의계약의 경우 법이 정하는 기준에 따르지 아니하고 당사자간 지장물 손실보상금액에 관한 합의를 하였다고 하더라도 그 합의가 착오 등을 이유로 적법하게 취소되지 않는 한 유효한 것이고, 공익사업법에 의한 보상을 하면서 손실보상금에 관한 당사자 간의 합의가 성립하면 그 합의 내용대로 구속력이 있는 것이며, 합의 내용이 같은 법에서 정하는 손실보상 기준에 맞지 않더라도 합의가 적법하게 취소되는 등의 특별한 사정이 없는 한 추가로 공익사업법상 기준에 맞추어 손실보상금을 적용할 수는 없다.

(다) 지장물에 대한 손실보상금액이 협의가 안 되는 경우 별도 목록을 표시하여 추후 감정평가 등 절차를 통해 보상금액을 확정하나, 협의가 원만히 이루어지는 경우 지장물 목록을 별도 표시하지 아니하는 것이 일반적인 관행으로, 이 건 손실보상협의계약은 손실보상금액에 대하여 상호 합의가 이루어져 관행에 따라 지장물 등의 목록을 손실보상매매계약서에 별도로 작성하지 아니한 것이다.

(라) 청구인이 수목ㆍ수량ㆍ종류 등을 정리한 자료와 사진을 사업시행자에게 제출하였고, 지장물 손실보상금액에 대해 인근 토지주들에게 보상금액을 문의하여 현장 방문 및 사업시행자와 협의 등 노력의 결과로 2020.1.10. 지장물에 대한 손실보상금액을 증액하는 계약을 거쳐 적정한 손실보상을 받은 것이다. 더욱이 공익사업에 의해 지급되는 지장물 손실보상금은 철거 및 이전에 따른 손실액 보상으로 과세소득에도 해당하지 아니한다.

(4) 청구인은 당초 지장물 매매계약금액이 시가에 미치지 못하여 사업시행사와 추가로 협의하여 최종적으로 지장물 금액을 증액한 것이고, 추가로 지급받은 쟁점금액은 그 손실의 범위를 초과하지 아니하는 금액으로써 과세소득에 해당하지 않는다.

(가) 쟁점토지①의 지장물인 대추나무 및 무궁화나무 7년생의 묘목 판매금액을 포털사이트에서 조회하면, 대추나무는 약 OOO원, 무궁화나무는 약 OOO원으로 확인되고, 이를 적용하여 산출한 쟁점토지①의 지장물 가액 약 OOO원[(대추나무 500주×OOO원)+(무궁화나무 2,000주×OOO원)]은 청구인의 쟁점토지①의 지장물 손실보상계약금액 OOO원을 상회한다.

쟁점토지②의 경우는 18년생 사과나무의 시세는 확인할 수 없으나, 무궁화나무의 가액만 약 OOO원[(무궁화나무 1,500주×OOO원)]으로 산출되므로 쟁점토지의 지장물 손실보상금액은 손실 범위 내의 적정한 가액에 해당한다.

(나) 처분청은 손실보상협의계약서에 지장물에 대한 구체적 평가 내용이 표기되어 있지 아니하였다는 이유로 구체적인 지장물 목록에 대한 충분한 조사를 하지 아니하였고, 쟁점토지 지상에 수목이 존재하였다는 사실을 인정하여 당초 매매계약 당시 손실보상금액은 인정하면서도 추가로 협의증액한 쟁점금액만을 과도하게 수령하였다고 보아 토지의 대가로 판단하였는바, 자의적으로 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점금액은 쟁점토지 양도대가로 보는 것이 합리적이다.

(가) 청구인이 당사간 합의에 따라 산정한 쟁점금액에 대하여 처분청이 허위임을 증명하지 못하는 이상 이를 지장물의 손실보상금액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지의 양도가액과 구분하여 거래한 그 지상의 과수목 등에 대한 객관적 평가기준이나 산출근거를 전혀 제시하지 못하고 있다.

(나) 청구인이 B과 작성한 쟁점토지①에 대한 당초 지장물 매매계약서(2017.11.10.)와 이후 2021년 작성한 손실보상협의계약서 어디에서도 수목의 종류, 수령, 규격, 수량, 식수 면적, 관리상태, 수익성, 이식 가능성 및 난이도 등을 확인할 수 없고, 해당 지장물의 일부 사진 외에 증빙이 전혀 없으며, 쟁점토지②도 이와 마찬가지이다.

(다) 계약서 등에 구체적 지장물의 세부내역이 전혀 없는 상황에서 청구인의 매매계약 당시의 상황 설명만으로는 이를 인정할 수는 없고, 지장물 보상금이 어떤 사유로 증액되었는지 근거도 없다.

(2) 처분청이 산정한 쟁점토지의 수목평가액은 당초 보상금액에도 미치치 못하는 것으로 산출되는바, 추가로 협의증액한 쟁점금액은 임의로 지장물보상금을 증액한 것으로 과수목의 손실의 범위를 초과한 것으로 보인다.

(가) 청구인은 당초 지장물 매매계약 금액이 시가에 미치지 못하여 사업시행자와 추가협의를 통해 최종적으로 지장물 금액을 증액하는 손실보상협의계약을 체결한 것으로 추가로 증액된 쟁점금액이 그 손실의 범위를 초과하지 않는다고 주장하나,

청구인이 제출한 사진상 대추나무의 근원 직경은 대략 10∼15㎝　사이로 보이고, 쟁점토지① 인근의 OOO 지상의 지장물 보상 시 아래 ＜표５＞에서와 같이 대추나무의 경우 직경 5cm당 3만원으로 산정한 점에 비추어 보면, 청구인의 대추나무는 주당 6∼9만원 사이(청구주장은 주당 9만원)가 될 것으로 보인다.

＜표5＞ 대전광역시 유성구 OOO 지장물(과수) 감정평가 내역

○○○

(나) 청구인은 무궁화나무의 경우 인터넷 검색화면상의 묘목값(주당 OOO원)으로 산정하였고, 위 OOO 지장물 감정평가금액에서도 지름 15cm 정도의 무궁화나무 가격이 OOO원으로 평가되고 있음이 확인되나, 아래 ＜사진＞과 같이 청구인의 무궁화 나무는 묘목으로 기르던 것이 아니라 동물들로부터 피해를 막기 위한 울타리용으로 10㎝ 간격으로 촘촘하게 심었던 것으로서, 묘목으로서 상품가치가 없을 뿐만 아니라 그 크기 또한 근원직경 5cm 이하로 청구인이 주장하는 평가금액을 인정할 수 없고, 처분청이 해당 지장물 사진을 근거로 감정평가기관에 문의한바, 당해 무궁화 나무의 가액은 1주당 OOO원 정도의 가치밖에 되지 않는 것으로 탐문되었다.

＜표6＞ 처분청이 산정한 지장물 예상 보상가액

○○○

＜사진＞ 쟁점토지의 무궁화나무 울타리 사진

○○○

(다) 현재는 쟁점토지①과 쟁점토지② 지상의 지장물이 철거되었으므로 쟁점토지①의 지장물은 항공사진 등으로 대략적인 숫자는 추정해 볼 수 있으나, 쟁점토지②의 지장물은 청구인이 노트에 기재된 과수주 이외에는 수량 등을 확인할 수 있는 자료가 없어 소급감정도 불가능하다.

(라) 통상적인 부동산매매계약은 계약일로부터 잔금청산일까지의 기간이 6개월 미만이나, 쟁점토지 거래는 매매계약일로부터 잔금청산일까지 1년 5개월 이상의 긴 시간이 소요되었는바, 아래 ＜표8＞과 같이 지가 상승률보다 지장물 보상금액 변동율이 훨씬 큰 것으로 확인되고, 특히 쟁점토지②의 경우 쟁점토지①보다 면적과 지장물 보상가액 및 지장물 수량이 적었음에도 아래 ＜표9＞와 같이 지장물 보상금액 증가율이 훨씬 큰 것을 알 수 있다.

＜표7＞ 쟁점토지 매매계약일 등 현황

구 분

토지계약관련

지장물보상금

지급일

최초계약일

잔금지급일

등기접수일

쟁점토지①

2017.11.10.

2019.7.18.

2019.7.18.

2020.1.10.

쟁점토지②

2018.8.9.

2020.1.10.

2020.1.10.

2020.1.10.

＜표8＞ 쟁점토지 지가 상승률을 반영한 추정 양도가액

○○○

＜표9＞ 쟁점토지 지장물 보상금액 상승률

○○○

(마) 이러한 사정 등에 비추어, 매매계약일로부터 잔금청산일까지 1년 5개월 이상의 기간 동안 토지의 개별공시지가가 급등하였으므로 통상적으로 지가를 보전하는 것이 합리적이므로 청구인의 경우 토지보상 추가분을 지장물에 대한 보상액으로 수령한 것으로 보인다.

(바) 또한 B2차가 조사 당시 “지장물의 가치보다 지장물의 이전비 등이 더 들어갈 것”으로 판단하여 토지 위의 지장물을 매도 또는 이전하지 않고 최종 철거하였다고 확인한 점 등에 비추어 보더라도, 당시 지장물이 매도 또는 이전비를 훨씬 초과한 가치(약 OOO원)를 가지고 있었다고 보기도 어렵다.

(사) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 인근 부동산의 거래가액과 비교해 현저히 낮거나 높은 가액으로 거래되지 아니하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 비교대상토지의 지번이 명확하지 않아 직접 비교하기 어렵고, 처분청이 쟁점토지와 연접한 토지들의 매매가액과 비교한 ㎡당 협의가액은 아래 ＜표10＞ 및 ＜표11＞과 같다.

＜표10＞ 쟁점토지①과 연접토지의 보상가액 비교

○○○

＜표11＞ 쟁점토지②와 연접토지와 보상가액 비교

○○○

(아) 위에서 본 바와 같이, 쟁점토지①의 양도가액에 지장물 보상금 증액분OOO원을 포함하더라도 ㎡당 보상가액이OOO원으로 인근토지 평균(OOO원)에도 미치지 못하고, 쟁점토지②의 양도가액에 지장물 보상금 증액분 OOO원을 포함하더라도 ㎡당 보상가액이 OOO원으로 인근토지 평균(OOO원)보다 약간 높지만, 최고보상가액 OOO원에는 미치지 못한다.

(자) 청구인은 2019년에 농지대토감면으로 OOO원, 2020년에 8년 자경 감면으로 OOO원을 감면받아 양도가액이 증가할 경우 더 이상 양도소득세 감면을 추가로 받을 수 없었던바, 지장물 보상금 증액이 아닌 토지분 매매가액을 증액하였다면 더 이상 감면받을 세액이 없어 고액의 양도소득세를 추가 부담하게 될 것을 인지하고 있었을 것으로 보인다(청구인은 2010년과 2016년에도 8년 자경으로 양도소득세를 감면을 받았던 이력이 있음).

(차) 수목에 대한 적정한 가치평가가 이루어지지 않은 상태에서 임의로 지장물의 가액을 협의한 내용을 그대로 인정해 준다면 향후 이와 같은 방식으로 쌍방간 합의하여 보상가액을 나누어 조세포탈을 하려는 사례가 발생할 우려가 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액은 지장물 보상금으로서 쟁점토지 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

7. 광업권·어업권·산업재산권 및 산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령이 정하는 점포임차권을 포함한다), 토사석의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품

17. 사례금

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 이 사건 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 ＜표12＞와 같다.

＜표12＞ 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역

○○○

(나) 쟁점토지 및 지장물의 계약 내용 및 대금의 지급 내역은 다음과 같다.

1) 청구인은 2017.11.10. ‘B 외 1’과 쟁점토지①에 대한 매매계약을 체결[매매대금 OOO원으로 계약금 OOO원(매매계약시), 중도금 OOO원(매매계약시), 잔금 OOO원(구역지정후 3개월 이내 또는 2019.3.30. 중 선도래일에 지급)]하였고, 이후 2019.7.19. 매수인을 B 직원 A으로 변경하고 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기를 완료한 것으로 나타난다.

2) 청구인은 위 매매계약일인 2017.11.10. B과 쟁점토지① 지상의 지장물에 대하여 매매대금 OOO원을 잔금지급일에 지급하는 내용의 지장물 매매계약을 체결한 것으로 나타나고, 2020.1.10. 사업시행자인 B2차와 손실보상금 OOO원으로 손실보상합의계약서를 작성하였다.

＜쟁점토지①과 지장물 계약 내용＞

구분

계약(변경)일

매도인

매수인

계약서 명칭

쟁점토지

①

최초

2017.11.10.

청구인

B

부동산 매매계약서

변경

2019.7.19.

청구인

A

부동산 매매계약서

변경

2019.12.23.

A

B2차

부동산 매매계약서

지장물

최초

2017.11.10.

청구인

B

지장물 매매계약서

변경

2020.1.10.

청구인

B2차

손실보상협의

계약서

3) 청구인은 2018.8.7. B과 쟁점토지②에 대한 매매계약을 체결[매매대금 OOO원으로 계약금 OOO원(계약시), 중도금 OOO원(계약시), 중도금 OOO원(2018.12.30.까지), 잔금 OOO원(농지전용협의 완료 후 1개월 이내 2020.1.1. 이후)]하였고, 이후 2020.1.10. 계약 상대방을 B2차로 변경하였다.

4) 청구인은 위 매매계약일인 2018.8.7. 쟁점토지② 지상의 지장물에 대하여 B과 매매대금 OOO원을 쟁점토지② 매매계약서상 잔금 지급일에 지급하는 조건으로 지장물 매매계약서를 체결하였고, 이후 2020.1.10. B2차와 손실보상금 OOO원으로 손실보상합의계약서를 작성한 것으로 나타난다.

＜ 쟁점토지② 및 지장물 계약 내용 ＞

구분

계약(변경)일

매도인

매수인

계약서 명칭

쟁점토지②

당초

2018.8.7.

청구인

B

부동산 매매계약서

변경

2020.1.10.

청구인

B2차

용지 매매계약서

지장물

당초

2018.8.7.

청구인

B

지장물 매매계약서

변경

2020.1.10.

청구인

B2차

손실보상협의

계약서

5) 쟁점토지 및 지장물에 대한 대금의 지급 내역을 정리하면 아래 ＜표13＞과 같은바, 청구인은 당초 부동산과 지장물 매매계약서는 B이 구역지정을 위한 동의서 등을 확보하기 위한 일환으로 매매계약을 체결한 것이고, 개발구역지정 및 사업시행자 선정 이후에는 공익사업법에 따라 청구인과 B2차(사업시행자) 간 토지에 대하여는 ‘용지매매계약서’로, 지장물에 대하여는 ‘손실보상협의계약서’로 작성하게 된 것이라고 설명하였다.

＜표13＞ 쟁점토지 및 지장물에 대한 대금지급 내역

○○○

(다) 조사종결 보고서에서 쟁점토지의 매매계약이 여러 차례 계약당사자가 변경된 이유와 관련된 부분을 보면, 쟁점토지①의 경우 청구인과 B 외 1이 당초 2017.11.10. 계약한 매매계약서의 잔금지급일(2019.3.30.)이 이미 경과되었으나, 도시개발구역지정이 되지 않아 B이 쟁점토지①을 매입하는 것이 불가능하게 되자(농업회사 법인이 아닌 경우 농지매입이 불가), 부득이 매수인을 당시 용역계약을 담당했던 B의 직원 A으로 변경하여 2019.7.19. 잔금 지급 후 소유권을 A에게 이전한 것이고, 당초부터 도시개발구역 지정 등을 고려하여 쟁점토지① 매매계약서에 매수인을 ‘B 외 1’로 표기하였다고 되어 있다. 이후, 2019.12.20. 쟁점토지①이 도시개발구역으로 지정되어 사업시행자에게 소유권 이전이 가능하게 되자 A이 2019.12.23. 사업시행자 B2차과 매매계약을 하여 소유권이 B2차에게 이전되었고, 쟁점토지②는 당초 청구인과 B이 2018.8.7. 부동산 매매계약을 체결한 후, 2019.12.20. 쟁점토지②가 도시개발구역으로 지정되자 2020.1.10. 매수자를 B2차로 변경하여 다시 계약한 것으로 나타난다.

＜조사종결보고서 일부 내용＞

○○○

(라) 지장물 가액이 변경된 이유에 대한 청구인의 소명을 보면, 청구인은 당초 지장물의 매매가액을 각각 OOO원(쟁점토지①), OOO원(쟁점토지②)에 각각 계약하였으나, 도시개발 구역 지정 고시 이후 사업지행자인 B2차와 지장물 손실보상협의를 재진행하는 과정에서 당초 지장물의 손실보상금이 당시 시세보다 적다고 생각하여 시간 경과에 따른 지장물 가치 상승분을 추가 반영해 줄 것을 요구하였고, 2020.01.10. 지장물 손실보상금을 각각 OOO원(쟁점토지①), OOO원(쟁점토지②)으로 증액하는 것으로 합의한 것으로 나타난다.

(마) 조사 당시 사업시행자인 B2차는 지장물 가액 증액과 관련한 근거서류는 보관하고 있지 않았고, 당초 부동산 및 지장물 매매계약서 상 2019.3.30.까지 매수자가 잔금을 완납하지 못할 경우 이전에 받은 매매대금 전액을 매도자가 몰취하고 계약을 해지할 수 있도록 약정되어 있는바, 사업시행자의 입장에서는 잔금 지급시기가 지연됨에 따른 계약의 유지 필요성, 지장물의 가치 상승, 계약 시 누락된 수목의 발견 등으로 인하여 지장물가액 증액에 협의하였다고 소명한 것으로 나타나며, B2차의 확인서에 의하면, 지장물 보상 관련 서류로 손실보상협의계약서와 관련 지장물 사진만 있고, 지장물보상 추가 지급액은 별도 평가 없이 지장물 매매계약서에서 손실보상협의계약서로 변경하여 인상 지급한 것이라고 되어 있다.

＜B2차의 확인서＞

○○○

(바) 청구인과 B2차 사이에 작성한 ‘손실보상협의계약서’ 제2조 제1항을 보면, ‘사업에 편입되는 쟁점토지 지상의 손실보상금은 감정평가가 적법하다는 전제로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 산정가격으로 한다’로 되어 있고, 감정평가서 등 손실보상금 산정 근거나 관련 서류는 첨부되어 있지 않다.

＜청구인과 B2차 간 작성한 손실보상협의계약서＞

○○○

(사) 청구인이 제시한 자료는 다음과 같다.

1) 청구인이 제출한 지장물 관련 사진 중 일부는 아래와 같다.

＜ 쟁점토지① 소재 지장물 관련 사진 ＞

○○○

＜ 쟁점토지② 소재 지장물 관련 사진 ＞

○○○

2) 청구인이 조사 당시 제출한 소명서의 내용은 다음과 같다.

＜ 세무조사 당시 제출한 소명서 내용 ＞

○○○

＜ 손실보상협의계약을 체결할 당시의 상황을 소명한 내용 ＞

○○○

3) 청구인은 지장물에 대한 손실보상을 위해 지장물 계약 전후에 촬영하여 B에 제출한 것이라는 지장물 사진 및 메모를 아래와 같이 제출하였다.

＜청구인이 B에 제출한 지장물 사진 및 내역＞

○○○

4) 지장물 보상가액과 관련하여 인터넷 사이트에서 조회한 대추나무 및 무궁화나무 7년생의 묘목 판매 금액은 아래와 같이 대추나무 약 OOO원, 무궁화나무 약 OOO원으로 나타난다.

＜ 인터넷 사이트에서 검색한 묘목판매금액 내용＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 토지가액과는 별개로 당초 지장물 매매계약금액이 시가에 못미쳐 사업시행사와 추가로 협의하여 손실보상계약에 따라 지급받은 손실보상금이므로 처분청이 임의로 이를 토지의 양도대가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,

청구인은 쟁점토지와 구분하여 거래하였다는 쟁점토지 지상의 과수 등에 대하여 수목의 가액 등에 대해 객관적인 평가기준이나 산출근거를 제시하지 못하는 점, 청구인과 B2차 사이에 작성한 ‘손실보상협의계약서’ 제2조 제1항에 의하면 ‘사업에 편입되는 쟁점토지 지상의 손실보상금은 감정평가가 적법하다는 전제로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 산정가격으로 한다’로 되어 있음에도 감정평가서 등 손실보상금 산정 근거나 관련 서류가 첨부되어 있지 않아 그 산출근거가 불분명하고, 청구인이 제출한 손실보상협약계약서와 지장물 사진 등의 자료만으로 쟁점금액이 부동산 양도대가가 아닌 지장물(수목)에 대한 손실보상금 성격의 금원이라고 인정하기 어려운 점, 쟁점토지의 경우 계약일로부터 잔금청산일까지 1년 5개월 이상이 소요되었는바, 계약일로부터 잔금청산일까지 기간의 쟁점토지의 지가(개별공시지가) 상승율은 쟁점토지①이 14.2%, 쟁점토지②가　27.6%로 나타나는 반면, 청구인이 제시한 자료만으로는 해당 기간 지장물의 가치상승분이 불분명함에도 청구인이 주장하는 지장물보상금액의 상승율은 이보다 큰 것(쟁점토지① 50.0%, 쟁점토지② 77.2%)으로 나타나는 등 청구인이 시간이 소요됨에 따른 지장물 가치 상승분을 손실보상금으로 지급받은 것으로 보기 보다는 토지가액 상승분을 지장물 손실보상금 명목으로 지급받은 것으로 보는 것이 합리적인 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.