이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 주식회사 A(이하 “위탁법인”이라 한다)와 신탁계약을 체결하고, 2023.6.22. 경기도 안산시 단원구 OOO 토지상에 건축물(OOO, 사무용 오피스텔 등, OOO, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2023.6.26. 그 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.
나. 처분청은 이 건 건축물을 신축하는 과정에 소요된 도급공사비(OOO원, 이하 “쟁점①비용”이라 한다), 설계비(OOO원, 이하 “쟁점②비용”이라 하고, 쟁점①비용과 합하여 이하 “쟁점비용”이라 한다) 등을 과소신고한 것으로 보아, 2024.8.2. 청구법인에게 그 과소신고한 비용(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 위탁법인과 주식회사 B(이하 “시공사”라 한다)이 체결한 도급공사계약은 최초 평당 OOO원의 공사비로 총액OOO원으로 계약하였으나, 공사 원가의 급격한 변동, 원자재 수급의 문제 등으로 인해 공사 단가를 평당 OOO원, 총액 OOO원으로 변경되었고, 이후에도 여러 가지 사정상 위탁법인과 시공사는 2023.7.31. 최종적으로 이 건 건축물에 대한 도급공사비를 OOO원으로 하기로 합의하고 이에 정산합의서를 작성하였음에도 불구하고, 처분청은 위탁법인과 시공사가 특수관계에 해당하므로 정산합의서를 신뢰할 수 없다는 사유로 중간에 변경된 도급계약서상 OOO원을 정당한 도급공사비로 보아 도급공사비 OOO원에 대한 취득세 등을 과소신고한 것으로 보았다.
이 건에 대하여 계정별원장, 계좌이체내역, 거래처원장, 계약서 및 합의서, 기타 객관적인 자료에 의해 확인되는 실제 금액이 있음에도 쟁점①비용을 누락한 것으로 보아 과세하는 것은 실질과세원칙에 어긋난다.
또한, 처분청은 주식회사C(이하 “C”라 한다)가 2023.7.31. 위탁법인에게 발행한 전자세금계산세 상 쟁점②비용은 잘못 발행한 것으로 확인되어 앞으로 양자 간에 발생할 거래관계에서 정산하기로 하였음에도 쟁점②비용을 이 건 건축물의 취득비용으로 본 것에는 잘못이 있으므로 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득비용으로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
먼저, 쟁점①비용에 대하여 살펴본다. 위탁법인의 계정별원장에서 시공사에 지출된 금액(OOO원)은 이 건 건축물 취득세 신고 당시 제출한 금액(OOO원)과 일치하기는 하나, 청구법인이 취득세 신고와 함께 제출한 증빙서류에는 2023.5.31. 작성한 도급계약서(도급금액 : OOO원)의 표지만 제출하여 신고한 점,
위탁법인과 시공사는 특수관계법인으로 이 건 건축물 취득일 이후에 청구법인을 배제한 당사자만이 정산합의서를 작성하였는데, 그 전 체결한 도급계약서에서 증감된 공사비의 일반관리비 및 이윤 등은 산출내역서상의 율을 적용하기로 하였으나, 이에 대한 내용은 없고 단순히 금액만 변경한 점,
정산합의서의 도급금액은 총 5회에 걸쳐 작성한 금액 중 2번째로 낮은 도급금액으로서, 시공사의 이윤을 줄이는 것을 목적으로 정산합의서를 작성한 것으로 보이고, 특히, 정산합의서 제2조 제1항을 보면 “도급계약금 OOO원에 대하여”라고 기재하고 있는데, 이미 정산합의서를 작성하기 전 2차례의 변경계약이 있었음에도 이를 모두 부정하고 특정 시점의 도급계약금을 적시하고 있어, 이는 두 차례의 변경 계약을 숨기려는 의도로 보이고, 2021.3.23.에도 도급금액이 상이한 두 개의 도급계약서를 작성한 점,
위탁법인이 시공사에게 지급하여야 할 비용을 2023년도 말에 미지급금으로 분개하였다가, 감사수정사항으로 외상매입금으로 수정분개하였으나, 위탁법인 입장에서는 시공사에게 지급하여야 할 비용, 즉, 부채로 계속하여 인식하고 있고, 위탁법인은 처분청 세무조사 당시 이에 대한 소명을 하지 못하고 있고, 결국 수정분개를 통해 공사비 정산합의서의 금액으로 장부를 일치시키려는 의도로 보이는 점,
이를 종합하여 보면, 위탁법인의 도급공사 계약 및 지출, 취득 신고와 관련하여 일관되고 신빙성 있는 객관적인 증빙서류가 없고, 시공사가 청구법인, 즉, 특수관계법인 당사자를 제외한 신탁회사에 청구한 기성금 청구서상의 금액이 OOO원으로 해당 금액이 위 계약서 중 가장 신빙성 있는 금액으로 보이므로 처분청에서 쟁점①비용을 이 건 건축물 취득세 과세표준에 포함한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
다음으로, 쟁점②비용에 대하여 살펴본다. 위탁법인은 2023.8.31. 정산합의서를 작성하였으나, 이는 취득일 이후에 작성된 것으로 이 건 건축물 취득일(2023.6.26.) 현재 이미 계정별원장에서 지출된 내역이 확인되며, 위탁법인은 정산합의서를 작성함과 더불어 그 오류에 대하여 회계장부에 기록한 내용은 없는 것으로 보이므로 처분청에서 쟁점②비용을 이 건 건축물 취득세 과세표준에 포함한 것은 잘못이 없다 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득비용으로 본 것에는 잘못이 없으므로 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득비용으로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점비용이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 위탁법인은 2021.2.1. 기계 및 장비 중개업 등을 목적사업으로, 사내이사는 a, 감사는 b으로 확인되고, 시공사는 2012. 1.2. 건축공사업 등을 목적사업으로, 대표이사는 b, 사내이사는 a으로 확인된다.
(나) 위탁법인과 시공사의 주식변동상황명세서상 주주현황을 보면 아래와 같고, 위탁법인과 시공사는 특수관계자에 해당하는 것으로 확인된다.
○○○
(다) 위탁법인과 시공사간 이 건 건축물 신축과 관련하여 체결한 도급계약서 현황 및 그 내용은 아래와 같다.
○○○
(라) 위탁법인과 시공사간 이 건 건축물 신축과 관련하여 2021. 3.23. 체결한 도급계약서(도급금액 : OOO원)의 제23조(기타 계약내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정) 제1항에 따르면, “제21조 및 제22조에 의한 경우 이외에 계약내용의 변경으로 계약금액을 조정하여야 할 필요가 있는 경우에는 그 변경된 내용에 따라 계약금액을 조정하며, 이 경우 증감된 공사에 대한 일반관리비 및 이윤 등은 산출내역서상의 율을 적용한다“고 기재되어 있다.
(마) 시공사가 청구법인(신탁회사)에게 ‘제23회(23년 4월) 도급기성 청구의 건’으로 발송(2023.5.14.)한 공문에 따르면, 도급금액은 OOO원(VAT제외)이라고 기재된 것으로 확인된다.
(바) 시공사의 2023.4.30.(공정률 90.36%) 시점의 기성부분검사원 및 원가계산서에 따르면, 도급금액(공사비)은 OOO원이라고 기재된 것으로 확인된다.
(사) 위탁법인과 시공사간 이 건 건축물 신축과 관련하여 2023. 7.31. 작성한 정산합의서는 아래와 같고, 그 내용을 보면 일반관리비 및 이윤 등에 대하여 별도 율을 적용한 사항 등이 확인되지 않는다.
○○○
(아) 위탁법인의 2023.12.31. 계정별원장에 따르면, 위탁법인이 시공사에게 지급하여야 할 비용을 미지급금 처리하였다가, 감사 수정 사항으로 외상매입금으로 수정분개 하면서 부채로 인식(세무조사 시 미소명)한 것으로 확인된다.
○○○
(자) 위탁법인이 C와 체결한 이 건 건축물 신축관련 설계계약서를 보면 계약금액은 OOO원으로 확인되고, 계정별원장에서 지출된 금액은 OOO원으로 나타나고, 상세 내역은 아래와 같다.
○○○
(차) 처분청은 위탁법인과 C는 2023.8.31. 합의서를 작성하였고, 그 내용은 “2023.7.31. C의 착오로 인해 발행된 OOO 오피스텔 설계비 OOO원의 전자세금계산서는 추후 타 현장 설계비 정산 시 사용”한 것으로 확인된다는 의견이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
「지방세법」 제10조의3 제1항에서 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조의4 제1항에서 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다고 규정학 있으며 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다고 규정하고 있다.
청구법인의 경우 쟁점비용이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 주장하나, 쟁점①비용 관련하여 시공사의 2023.5. 14. 및 2023.4.30. 청구법인(신탁회사)에게 발송한 제23회(23년 4월) 도급기성 청구의 건 공문 및 기성부분검사원 등에서 도급금액(공사비)이 OOO원이라고 기재되어 있는 점, 위탁법인과 시공사간 이 건 건축물 신축과 관련하여 2021.3.23. 체결한 도급계약서의 제23조(기타 계약내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정) 제1항에 따르면, “제21조 및 제22조에 의한 경우 이외에 계약내용의 변경으로 계약금액을 조정하여야 할 필요가 있는 경우에는 그 변경된 내용에 따라 계약금액을 조정하며, 이 경우 증감된 공사에 대한 일반관리비 및 이윤 등은 산출내역서상의 율을 적용한다”고 기재되어 있으나, 특수관계에 있는 위탁법인과 시공사간 2023.7.31. 작성한 정산합의서에는 증감된 공사비의 일반관리비 및 이윤 등을 산출내역서상의 율로 적용한바가 없고 단순히 공사 도급금액(OOO원)만으로 변경한 점, 위탁법인이 시공사에게 지급하여야 할 비용을 2023년도 말에 미지급금으로 분개하였다가, 감사수정사항으로 외상매입금으로 수정분개하였으나, 위탁법인 입장에서는 시공사에게 지급하여야 할 비용, 즉, 부채로 계속하여 인식하고 있고, 위탁법인은 처분청 세무조사 시 이에 대한 소명을 하지 못한 점, 쟁점②비용 관련하여 위탁법인이 C와 체결한 이 건 건축물 신축관련 설계계약서를 보면 계약금액은 OOO원으로 확인되고, 계정별원장에서 지출된 금액은 OOO원으로 확인되나, 추후 위탁법인과 C가 2023.8.31. 작성한 합의서에서 OOO원이 타 현장 설계비로 확인되어 처분청이 나머지 금액(OOO원)에 대하여만 청구법인에게 취득세 등을 부과한 점 등에 비추어, 쟁점비용이 이 건 건축물의 과세표준에 포함된다고 볼 수가 있으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법
제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 지방세법
제10조(과세표준의 기준) 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 한다.
제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.
1. 납세의무자
2. 「신탁법」에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자
3. 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자
제10조의4(원시취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다.
(3) 지방세법 시행령
제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용