이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2020.10.14. 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 매매를 원인으로 취득하였으며, 그 과세표준을 OOO원으로 하여 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 일시적 2주택자의 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다

나. 처분청은 청구인의 배우자인 a이 이 건 주택을 취득할 당시 소유하고 있던 경기도 가평군 OOO에 소재한 단독주택의 부속토지 351㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 이 건 주택 취득일로부터 3년 이내에 처분하지 아니하고 2021.5.17. 근린생활시설(소매점)로 용도변경한 사실을 확인하여, 2024.9.11. 청구인에게「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따른 중과세율(1천분의 80, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 일시적 2주택 유예기간 내 배우자의 종전주택을 용도변경하여 결과적으로 1세대 1주택이 되었음에도 불구하고, 처분청이 이를 인정하지 않고 다주택자 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한 것은 부당하다.

첫째, 「지방세법」 제21조 제1항 제3호는 추징사유를 ‘종전주택을 처분하지 못하여 1주택이 되지 않은 경우’로 한정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 법문은 문언대로 해석되어야 하므로, 이미 1주택이 된 청구인에게 추징을 하는 것은 확장해석에 해당하여 허용될 수 없다.

둘째, 행정안전부 유권해석(지방세특례제도과-721, 2014.6.23.)에 따르면, 감면된 취득세의 추징요건에서 처분방법에 대한 제한이 없는 경우 용도변경 또한 처분으로 인정되며, 이를 부정하고 추징하는 것은 납세자의 예측 가능성을 침해한다.

셋째, 처분청은 「다주택자·법인 취득세 중과세 운영요령」(행안부 부동산세제과-1190, 2022.4.26.)을 근거로 추징하였으나, 이 운영요령은 법령이나 조례가 아닌 내부자료로서 국민을 구속하는 효력이 없으며, 용도변경을 처분에서 배제한다는 명시도 없어 자의적 해석에 해당한다.

넷째, 「소득세법 시행령」 제154조 제5항(2021.2.17. 개정)은 처분의 개념에 양도, 증여 및 용도변경을 포함하는 것으로 규정하고 있어, 유사한 취지의 지방세법 해석에서도 용도변경을 처분으로 인정하지 않을 합리적 근거가 없다.

다섯째, 실제로 청구인의 배우자는 2021.5.17. 종전주택을 용도변경하였고, 이로 인해 더 이상 주택으로 재산세가 부과되지 않고 있으며, 대지만 보유하게 되어 사실상 주택에 대한 지배권을 상실한 상태로 처분의 실질을 갖추었다.

여섯째, 조세심판원은 유사 사례에서 종전주택의 실질적 처분 여부가 핵심이며, 세대분리나 이혼 등 물리적 처분 외의 방법도 그 실질이 동일하면 추징사유로 보기 어렵다고 판단한 바 있다.

일곱째, 다주택자 중과제도의 입법취지는 실수요자 보호와 투기 억제를 위함이며, 종전주택의 용도변경을 통한 1주택 전환도 이와 같은 취지를 충족하므로, 그 방식을 이유로 한 추징은 타당하지 않다.

따라서, 청구인에게 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한 처분은 사실과 법률적 근거에 비추어 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호는 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 내 주택을 유상으로 취득하는 경우, 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제28조의5 제1항은 “일시적 2주택”의 요건으로 일정 기간 내 종전주택 등을 처분해야 함을 명시하고 있다.

행정안전부는 이러한 처분의 의미를 ‘세대원이 아닌 자에게 소유권을 이전하거나 멸실 등으로 지배권을 상실하는 것’으로 해석하고 있으며(행정안전부 부동산세제과-1190호, 2022.4.26.), 실제로 일관된 판례 및 행정지침에서도 ‘처분’이란 매각·증여 등 소유권 이전 또는 건물의 물리적 멸실을 의미하는 것으로 이해되고 있다.

이에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 근린생활시설로의 용도변경은 형식적 소유권 이전이나 멸실에 해당하지 않으므로, 이는 종전주택의 처분으로 볼 수 없다.

따라서, 청구인의 종전주택을 용도변경한 사안은 「지방세법」상 ‘처분’ 요건에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

종전주택의 용도를 근린생활시설로 변경한 경우 이를「지방세법 시행령」제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 종전주택의 처분으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인의 배우자는 2008.9.24. 종전주택의 지분 2분의 1을 취득하였고, 청구인은 2020.10.14. 이 건 주택을 추가로 취득하였다.

(나) 건축물대장에 의하면, 종전주택은 연면적 131.61㎡이고 지상 1층 규모의 철근콘크리트 구조로 2008.8.7. 단독주택 용도로 신축되었고, 2021.5.17. 단독주택에서 제1종근린생활시설(소매점으로 용도변경 된 사실이 나타난다.

(다) 종전주택의 2024년 1월 기준 로드뷰 사진은 아래와 같다.

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 일시적 2주택 유예기간 내 종전주택을 용도변경하여 결과적으로 1세대 1주택이 되었음에도, 처분청이 이를 인정하지 않고 다주택자 중과세율을 적용해 취득세를 추징한 것은 부당하다고 주장하나,

「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항은 일시적 2주택자의 경우 일정 기간 내 종전주택 등을 ‘처분’하는 경우에 한하여 일반세율을 적용할 수 있도록 규정하고 있고, 이때의 ‘처분’은 조문 자체에 구체적인 정의가 없으나, “세대원이 아닌 자에게 소유권을 이전하거나 멸실 등의 방법으로 주택의 지배권을 상실하는 행위”를 의미하는 것으로 해석하는 것이 합리적인 점, 이 건의 경우, 청구인의 배우자가 종전주택을 소유한 상태에서 주택의 용도를 근린생활시설로 변경한 사실은 확인되나, 이는 여전히 해당 세대가 해당 부동산의 소유권을 유지하고 있는 상태로 해당 부동산의 ‘소유’ 상태에 실질적인 변화가 없고, 단지 ‘용도’만 변경된 것에 불과하므로, 「지방세법」이 요구하는 ‘처분’은 권리관계의 변동을 수반하는 소유권 이전이나 멸실 등을 의미하는바, 용도변경만으로는 그러한 요건을 충족하였다고 보기 어려운 점, 또한, 청구인이 인용한 「소득세법 시행령」 제154조 제5항은 양도소득세와 관련된 규정으로, 「지방세법」의 해석에 직접적으로 원용하기에는 한계가 있는 점, 청구인은 다주택자 중과 제도의 입법취지를 근거로 ‘실수요자 보호’ 목적을 강조하나, 구체적인 과세요건의 충족 여부는 법령의 문언에 따라 개별적으로 판단되어야 하는 점 등에 비추어, 이 건 주택은 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

(3) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.