이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.5.27. 부친으로부터 전라남도 여수시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 부친을 쟁점주택의 임차인으로 하는 임대차계약을 함께 체결하였고, 쟁점주택의 매매대금과 임차보증금 OOO원(이하 “쟁점보증금”이라 한다)을 2023.6.12. 상계하기로 하였으며, 그 차액인 OOO원에 대해서는 계약금 OOO원과 잔금 OOO원으로 구분하여 2023.5.27. 및 2023.6.12. 지급하기로 약정하였다.

나. 청구인은 2023.6.12. 쟁점주택을 취득하고, 2023.6.13. 쟁점주택의 시가인정액 OOO원을 과세표준으로 하면서 이 중 청구인이 부친에게 송금한 OOO원에 대해서는 「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 세율(주택유상거래, 1%)을 적용하고, 나머지 OOO원에 대해서는 같은 항 제2호에 따른 세율(무상취득, 3.5%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

다. 이후, 처분청은 2023.9.11. 쟁점주택의 시가인정액을 OOO원으로 보아 청구인에게 수정신고 안내문을 발송하였다.

라. 청구인은 2023.9.13. 쟁점주택의 전부를 매매로 취득하였다는 취지로 이 건 취득세 등에 대한 경정청구를 제기하였고, 같은 날 심판청구를 제기하였으며, 처분청은 2023.10.17. 청구인의 경정청구에 대한 거부통지를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택을 취득하기 위해서 부친에게 OOO원을 송금하였고, 그 나머지 금액은 부친이 청구인에게 지급하여야 할 임차보증금으로 상계하였다. 이는 청구인의 재산으로 쟁점주택의 매매대금 전부를 지급한 것으로 볼 수 있으므로 이 건 취득세 등의 과세표준을 OOO원으로 그 세율을 「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 세율(주택유상거래, 1%)로 경정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 심판청구는 본안심리대상으로 볼 수 없다. 심판청구서에는 대리인으로 AAA이 기재되어 있는데, 이 건 심판청구는 그 청구금액이 OOO원 이상이라서 AAA이 「지방세기본법」제93조에 따른 변호사 등에 해당하지 않으므로 청구인을 대리할 권한이 없다. 따라서 이 건 심판청구는 부적법하다.

(2) 설령, 이 건 심판청구가 적법하다 하더라도 다음과 같은 이유로 청구주장은 타당하지 않다.

「지방세법」제7조 제11항은 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 다만 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우” 등에 대해서는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 그런데 “그 대가”는 취득하는 부동산에 대한 대가의 전부를 의미하는 것이고, 이 규정에서 거래대금의 일부만 유상으로 지급하였다고 하더라도 그 일부만을 유상으로 인정한다는 규정을 명시적으로 두고 있지도 않다. 이러한 관련 법령에 비추어 청구인은 부친에게 지급한 OOO원뿐만 아니라 쟁점보증금의 상환 능력에 대해서도 증명해야만 쟁점주택을 유상취득한 것으로 인정받을 수 있다.

그런데, 청구인은 2021년도에 처분청 공무원으로 임용되어 2021년 및 2022년도 총 소득이 OOO원에 불과하므로 쟁점보증금을 상환할만한 소득이 있다고 볼 수 없다.

따라서 청구인은 「지방세법」제7조 제11항 단서에 해당하지 아니하므로 그 본문대로 쟁점주택 전부를 증여로 취득한 것으로 볼 수밖에 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 심판청구의 적법 여부

② 청구인이 쟁점주택을 매매로 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인이 2023.9.13. 처분청에 제출한 경정청구서에는 “정상적인 매매를 증여적용 정정 및 당초 거래가 적용 정정 요청”이라고 기재되어 있다.

(나) 청구주장대로 이 건 취득세 등의 과세표준을 OOO원으로 하여 「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 세율(주택유상거래, 1%)을 적용할 경우, 그 세액은 OOO원이 감소하여 OOO원으로 경정된다.

(다) 청구인은 2023.5.27. 부친과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다.

＜쟁점주택에 대한 매매계약서＞

○○○

(라) 청구인은 2023.5.27. 부친과 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다.

＜쟁점주택에 대한 임대차계약서＞

○○○

(마) 처분청이 발급한 쟁점주택의 부동산거래계약신고필증에는 쟁점주택의 실제 거래가격이 OOO원으로 기재되어 있다.

(바) 청구인의 소득금액증명에 따르면, 소득발생처는 처분청으로 되어 있고, 2021년 귀속분 근로소득은 OOO원이며, 2022년 귀속분 근로소득은 OOO원으로 나타난다.

(사) 청구인은 2023.3.29. 계약이 체결된 주택의 실거래가액인 OOO원을 쟁점주택의 유사부동산 매매사례가액으로 보아 이 건 취득세 등을 신고·납부하였으나, 처분청은 2023.6.11. 계약이 체결된 주택의 실거래가액인 OOO원을 매매사례가액으로 보아야 한다는 취지로 2023.9.8. 청구인에게 ‘무상취득 과세표준 수정신고 안내’를 송부하였고, 청구인은 2023.9.26. 취득세 등 OOO원을 수정신고·납부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인의 모친이 청구인을 대리하여 청구한 이 건 심판청구는 무권대리에 따른 것이라서 본안심리대상으로 볼 수 없다는 의견이나,「국세기본법」제59조 제2항 및 같은 법 시행령 제62조에서 청구사항이 법령의 해석에 관한 것이 아닌 것으로 OOO원 미만인 경우에는 청구인의 4촌 이내의 혈족이 심판청구를 대리할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택의 대가 지급 여부를 다투고 있고, 그 청구세액도 OOO원 미만인 것으로 나타나므로 청구인의 모친도 이 건 심판청구를 대리할 수 있는 자로 볼 수 있으므로, 이 건 심판청구는 적법(본안심리대상에 해당)한 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 매매대금 일부와 청구인의 부친이 청구인에게 지급해야 할 임차보증금을 상계하였으므로, 상계한 금액에 대해서는 유상취득세율을 적용해야 한다고 주장한다.

그러나「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보되, 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 같은 항 제4호 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우에 한하여 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있고, 동 규정은 ‘증여’의 개념을 명확히 규정하여, 직계존비속 또는 배우자 간에 편법증여 등을 통하여 저율의 유상취득세율을 적용받음으로써 취득세를 탈루하는 것을 방지할 목적으로 2014.1.1. 법률 개정 당시 신설된 규정인바, 부동산 취득자금이 매도인에게 실제 지급되었을 것은 물론이고, 조세법률주의에 따라 해당 자금의 원천이 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득” 등 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우에 한하여 유상으로 취득한 것으로 보아야 하는 점(조심 2020지399, 2020.3.27., 같은 뜻임), 상기 규정의 취지에 비추어「지방세법」제7조 제11항 제4호 나목의 “소유재산을 처분 또는 담보한 금액”이란 해당 부동산 거래 당시 종전에 소유하던 재산을 처분 또는 담보한 금액이라고 해석함이 타당한바(조심 2019지2053, 2020.9.21., 같은 뜻임), 거래의 대상이 되는 부동산의 임대차보증금은 여기에 해당하지 아니한다고 봄이 타당한 점, 청구인이 쟁점주택의 취득을 위해 처분한 재산은 없는 것으로 보이고, 2022년도 소득이 OOO원에 불과해서 쟁점보증금에 상응하는 재산의 처분이나 소득이 소명되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제59조(대리인) ① 이의신청인, 심사청구인 또는 심판청구인과 처분청은 변호사, 세무사 또는 「세무사법」에 따른 세무사등록부 또는 공인회계사 세무대리업무등록부에 등록한 공인회계사를 대리인으로 선임할 수 있다.

② 이의신청인, 심사청구인 또는 심판청구인은 신청 또는 청구의 대상이 제78조 제1항 단서에 따른 소액인 경우에는 그 배우자, 4촌 이내의 혈족 또는 그 배우자의 4촌 이내의 혈족을 대리인으로 선임할 수 있다.

제78조(결정 절차) ① 조세심판원장이 심판청구를 받았을 때에는 조세심판관회의가 심리를 거쳐 결정한다. 다만, 심판청구의 대상이 대통령령으로 정하는 금액에 미치지 못하는 소액이거나 경미한 것인 경우나 청구기간이 지난 후에 심판청구를 받은 경우에는 조세심판관회의의 심리를 거치지 아니하고 주심조세심판관이 심리하여 결정할 수 있다.

(2) 국세기본법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34261호로 개정되기 전의 것)

제62조(소액심판) 법 제78조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 금액에 미치지 못하는 소액이거나 경미한 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 심판청구금액이 3천만원(지방세의 경우는 1천만원) 미만인 것으로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 청구사항이 법령의 해석에 관한 것이 아닌 것

나. 청구사항이 법령의 해석에 관한 것으로서 유사한 청구에 대하여 이미 조세심판관회의의 의결에 따라 결정된 사례가 있는 것

다. 법 제65조 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우(같은 호 나목은 제외한다)

2. 심판청구가 과세표준 또는 세액의 결정에 관한 것 외의 것으로서 유사한 청구에 대하여 이미 조세심판관회의의 의결에 따라 결정된 사례가 있는 것

(3) 지방세법

제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.

(4) 지방세법 시행령

제14조(시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등) ① 법 제10조의2제1항에서 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”(이하 “시가인정액”이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조 제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.

1. 취득한 부동산등의 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액. 다만, 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」에 따른 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다.

2. 취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관(행정안전부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관을 말한다. 이하 같다)이 평가한 감정가액이 있는 경우: 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액에 미달하는 경우나 시가표준액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조제1항에 따른 지방세심의위원회(이하 “지방세심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산등을 평가하는 등 취득세의 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액

나. 취득일 현재 해당 부동산등의 원형대로 감정하지 않은 경우 그 감정가액

3. 취득한 부동산등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우: 그 경매가액 또는 공매가액

② 제1항 각 호의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 말한다)을 적용한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우: 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항에도 불구하고 납세자 또는 지방자치단체의 장은 취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간에 매매등이 있거나 평가기간이 지난 후에도 법 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있다.

④ 제3항에 따른 심의요청을 받은 지방세심의위원회는 취득일부터 제2항 각 호의 날까지의 기간 중에 시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하는 경우에는 제3항에 따른 기간 중의 매매등의 가액을 제1항 각 호의 가액으로 심의ㆍ의결할 수 있다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 시가인정액으로 인정된 가액이 없는 경우에는 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등의 제1항 각 호에 따른 가액(취득일 전 1년부터 법 제20조 제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일까지의 가액으로 한정한다)을 해당 부동산등의 시가인정액으로 본다.

⑥ 제5항에 따른 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 판단기준은 행정안전부령으로 정한다.

⑦ 시가인정액을 산정할 때 제2항 각 호의 날이 부동산등의 취득일 전인 경우로서 같은 항 같은 호의 날부터 취득일까지 해당 부동산등에 대한 자본적지출액(「소득세법 시행령」 제163조 제3항에 따른 자본적지출액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항 각 호의 가액에 더할 수 있다.

제18조의2(부당행위계산의 유형) 법 제10조의3 제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.