이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.10.21. AAA(이하 “매도인”이라 한다)과 경기도 평택시 OOO 답 5,284㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 매매계약을 체결하고, 2023.2.28. 위 계약에 따른 잔금을 지급하여 쟁점토지를 취득한 후, 같은 날 처분청에 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40, 이하 “농지 외 세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 청구법인은 이후 쟁점토지의 취득 당시 지목 및 현황이 농지이므로 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 가목의 세율(1천분의 30, 이하 “농지 세율”이라 한다)이 적용되어야 한다고 주장하며 2023.12.7. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.1.23. 이를 거부(이하 “이 건 경정청구 거부처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법 시행령」 제21조는 농지 세율이 적용되는 ‘농지’를 “취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지”로 정의하고 있다.

(2) 쟁점토지는 당초 매도인이 소유하던 경기도 평택시 OOO 답 OOO㎡(이하 “종전토지”라 한다)에서 분할된 것으로, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시(2023.2.28.) 그 등기부등본상 지목이 농지인 ‘답’으로 기재되어 있었다.

청구법인이 쟁점토지를 취득하기 전인 2022.9.15. 촬영된 해당 토지의 사진을 보면 벼농사를 짓는 답(畓)으로 사용 중이었던 사실이 확인되고, 취득일부터 3개월이 경과한 2023.5.23. 촬영된 쟁점토지 사진에서도 해당 토지를 농지로 사용 중인 것을 확인할 수 있는 바, 청구법인의 쟁점토지 취득일 현재 그 토지는 위 규정에 따른 농지에 해당한다고 할 것이다.

(3) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득(2023.2.28.)하기 전인 2023.1.3. 건축허가를 받은 사실을 근거로 청구법인이 해당 토지를 취득할 당시 그 토지가 농지가 아니었다는 의견이나, 이는 매도인이 쟁점토지를 건축이 가능한 대지로 전용할 수 있음을 알려 매매대금을 더 높게 받기 위해 거친 사전 작업에 불과할 뿐이므로, 쟁점토지의 농지 해당여부에 영향을 미칠 수 없다.

쟁점토지에 토사를 매립하는 성토작업 역시 청구법인이 이를 취득한 날로부터 상당 기간이 경과한 2023년 8월부터 이루어졌고, 청구법인은 2022.11.1. 농지를 보전.관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 농지보전부담금도 납부하였으므로, 청구법인이 해당 토지를 취득할 당시 그 토지가 농지에 해당하였음을 분명히 확인할 수 있다.

(4) 한편 주식회사 BBB는 2024.3.29. 쟁점토지와 같이 종전토지에서 분할되어 이기된 경기도 평택시 OOO 답 OOO㎡(이하 “인근토지”라 한다)를 AAA으로부터 취득하고, 같은 날 처분청에 마찬가지로 지목이 ‘답’이었던 해당 토지의 취득에 관하여 농지 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고.납부한 바, 처분청도 이를 시인하고 별도의 경정을 하지 않았다.

같은 용도로 사용되던 하나의 필지가 두 개의 토지로 분할되어 1년의 시차를 두고 각각 양도되었는데, 인근토지의 취득에 대하여는 농지 세율이 적용되고 쟁점토지의 취득에 대하여는 농지 외 세율이 적용되는 것은 사실상 동일한 과세물건을 달리 취급하는 것으로서 과세형평에 어긋나므로, 이 건 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「농지법」 제2조 제3호는 “농업법인”이란 “「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제4호는 “농업경영”이란 “농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다”고 규정하고 있다.

같은 법 제6조 제1항에서 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다”고 규정하고 있으므로, 영농조합법인 또는 농업회사법인이 아닌 일반 법인은 자신의 명의로 농지를 취득할 수 없다.

청구법인은 위 규정에 따른 영농조합법인 또는 농업회사법인에 해당하지 않으므로 같은 법 제6조 제2항 제7호 및 제34조 제1항에 따른 농지전용허가를 받아야 농지를 소유할 수 있는데, 같은 법 제2조 제7호에 따르면 이와 같은 “농지의 전용”이란 “농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것”을 의미하므로, 위 각 규정만 살펴보더라도 청구법인은 쟁점토지를 농지로서 취득하여 이용할 수 없었음을 명확히 알 수 있다.

(2) 또한 청구법인은 처분청에 쟁점토지 취득에 대한 취득세 등을 신고.납부하며 농지 외 세율을 적용한 바, 함께 제출한 취득 부동산 사용 계획서에도 그 사용목적 및 계획을 ‘임대사업’으로 기재하고 있어 스스로 해당 토지가 농지가 아님을 고려하여 위와 같이 신고.납부하였음을 확인할 수 있다.

(3) 처분청이 확보한 쟁점토지의 2023.2.26.자 항공사진을 보면 터다지기 작업을 한 상태로 보이고, 해당 사진은 청구법인의 쟁점토지 취득일(2023.2.28.) 직전 촬영된 것이므로 청구법인이 제출한 2022.9.15.자 사진보다 쟁점토지의 취득일 현재 상황을 더 정확히 보여주는 사진에 해당한다.

(4) 한편 청구법인은 농지보전부담금은 농지 상태에서의 개발을 전제로 부담하는 부담금이므로 청구법인이 해당 부담금을 납부했다는 사실 자체가 쟁점토지가 농지였음을 보여주는 것이라고 주장하나,

청구법인이 쟁점토지의 농지전용을 위한 농지보전부담금을 납부한 것은 2022.11.1., 그 취득목적을 ‘농지전용’으로 하여 농지취득자격증명을 발급받은 것은 2023.2.21.로 모두 쟁점토지의 취득일(2023.2.28.) 이전이므로, 이는 오히려 청구법인이 해당 토지를 농지 외의 용도로 취득하기 위해 준비하였음을 보여주는 것이다.

(5) 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 전인 2023.1.3. 해당 토지에 건축허가를 득한 사실 또한 해당 토지가 농지로 취득되지 아니하였음을 입증하는 것이므로, 이 건 경정청구 거부처분은 적법한 처분이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 농지로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인의 법인등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 2022.9.30. 경기도 용인시 OOO에 설립되어 통신판매업, 컴퓨터 및 통신기기를 이용한 정보 통신 서비스업, 주거용 및 비주거용 부동산 임대업 등을 영위하고 있는 법인인 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 2022.10.21. 매도인과 종전토지에서 분할될 예정인 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고, 계약금 OOO원은 계약 당일, 잔금 OOO원은 2023.2.28. 지급하기로 약정하였다.

(다) 종전토지, 쟁점토지 및 인근토지의 각 등기부등본에 따르면 종전토지가 2023.1.18. 쟁점토지와 인근토지로 분할되었고, 쟁점토지 및 인근토지는 위 분할 시점부터 이 건 심판청구일 현재까지 지목이 ‘답’인 것으로 나타난다.

(라) 처분청이 제출한 자료에 따르면 청구법인은 2022.11.1. 쟁점토지의 농지전용을 위한 농지보전부담금을 납부하였고, 2023.2.21. 쟁점토지에 관하여 ‘농지전용’을 취득목적으로 기재한 농지취득자격증명을 발급받은 것으로 확인된다.

(마) 청구법인은 2023.1.3. 쟁점토지에 제2종근린생활시설(사무소)을 건축하는 것에 대한 건축허가를 받은 것으로 나타난다.

(바) 청구법인은 2023.2.28. 매도인에게 잔금을 지급하고 쟁점토지를 취득하는 한편, 같은 날 처분청에 농지 외 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

청구법인이 위 취득세 등 신고.납부 당시 처분청에 제출한 ‘취득 부동산 사용 계획서’에 따르면, 청구법인은 쟁점토지의 사용목적 및 계획을 ‘임대사업’으로 기재한 것으로 확인된다.

(사) 청구법인이 제출한 청구 외 주식회사 BBB와 매도인 간의 인근토지 매매계약서 및 주식회사 BBB의 취득세 납부확인서에 따르면, 주식회사 BBB는 2022.11.10. 매도인과 종전토지에서 분할될 예정인 인근토지에 대한 매매계약을 체결하고 그 잔금지급일을 2024.3.29.로 약정하였으며, 2024.3.29. 약정한 바와 같이 잔금을 지급하여 인근토지를 취득한 후 처분청에 농지 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고.납부한 것으로 나타난다.

(아) 청구법인은 쟁점토지의 성토작업이 청구법인의 쟁점토지 취득(2023.2.28.) 이후인 2023년 8월경부터 이루어졌음을 입증하는 취지로, 청구법인과 토지 매립 작업을 담당한 청구 외 ㈜CCC 간 작성된 2023.8.1.자 토사매립동의서 및 청구법인이 2024.1.29. 위 업체에 성토관련작업비용 OOO원을 송금한 내역을 제출하였다.

(자) 청구법인은 쟁점토지가 취득 당시(2023.2.28.) 실제 농작물의 경작에 이용되고 있었다고 주장하며 쟁점토지의 사진을 제출한 바, 2022.8.21. 및 2022.9.15. 촬영된 각 사진에서는 쟁점토지에 농작물이 식재된 것으로 확인되고, 2023.5.23. 촬영된 사진에서는 성토작업은 이루어지지 않았으나 일부 면적에 잡초가 자라고 있고 경작활동은 확인되지 않는 것으로 보인다.

처분청은 청구법인의 쟁점토지 취득일 현재 해당 토지가 농작물 경작에 이용되지 않았다는 취지로 2022.2.28. 및 2023.2.26.에 각 촬영된 항공사진을 제출한 바, 각 사진에서 경작의 흔적은 확인되지 않는다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」은 제11조 제1항 제7호 가목에서 ‘농지’의 취득에 대하여 1천분의 30의 취득세율을 적용한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」은 제13조 본문에서 부동산에 대한 취득세는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상 현황에 따라 부과한다고 규정하는 한편, 제21조 제1호에서 농지 세율이 적용되는 ‘농지’란 “취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지”를 의미한다고 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 쟁점토지를 취득(2023.2.28.)하기 전인 2022.11.1. 쟁점토지의 농지전용을 위한 농지보전부담금을 납부하고, 2023.2.21. 쟁점토지의 취득목적을 ‘농지전용’으로 하여 농지취득자격증명을 발급 받았으며, 2023.1.3. 해당 토지에 근린생활시설을 건축하기 위한 건축허가를 받은 것으로 확인되므로, 쟁점토지의 취득 전부터 쟁점토지를 농지 외 용도로 사용하기 위한 준비를 한 것으로 보이는 점,

청구인이 제출한 2023.5.23.자 쟁점토지 현황사진에 따르면 해당 토지 중 일부 면적에 잡초가 무성하고 나머지 면적도 경작활동 없이 방치된 것으로 보이며, 달리 위 취득일 당시 해당 토지에서 경작이 이루어졌다는 점에 관한 증빙이 제출되지 않은 점,

청구법인은 영농조합법인 또는 농업회사법인에 해당하지 않는 일반 법인이어서 「농지법」상 관련 규정에 따라 농지를 취득할 수 없으므로, 쟁점토지의 취득 당시부터 해당 토지를 농지 외 용도로 사용하기 위하여 취득하였을 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 취득에 농지 세율이 적용될 수 없다고 본 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

(2) 지방세법 시행령

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제21조(농지의 범위) 법 제11조 제1항 제1호 각 목 및 같은 항 제7호 각 목에 따른 농지는 각각 다음 각 호의 토지로 한다.

1. 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지. 이 경우 농지 경영에 직접 필요한 농막(農幕)ㆍ두엄간ㆍ양수장ㆍ못ㆍ늪ㆍ농도(農道)ㆍ수로 등이 차지하는 토지 부분을 포함한다.

(3) 농지법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.

3. “농업법인”이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.

가. 삭제 ＜2009. 5. 27.＞

나. 삭제 ＜2009. 5. 27.＞

4. “농업경영”이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.

7. “농지의 전용”이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 제1호나목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.

제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).

7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

제38조(농지보전부담금) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지의 보전ㆍ관리 및 조성을 위한 부담금(이하 “농지보전부담금”이라 한다)을 농지관리기금을 운용ㆍ관리하는 자에게 내야 한다.

1. 제34조 제1항에 따라 농지전용허가를 받는 자

2. 제34조 제2항 제1호에 따라 농지전용협의를 거친 지역 예정지 또는 시설 예정지에 있는 농지(같은 호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하려는 자

2의2. 제34조 제2항 제1호의2에 따라 농지전용에 관한 협의를 거친 구역 예정지에 있는 농지를 전용하려는 자

3. 제34조 제2항 제2호에 따라 농지전용협의를 거친 농지를 전용하려는 자

4. 삭제 ＜2023. 8. 16.＞

5. 제35조나 제43조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자