이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.6.22. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하고 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례 규정을 적용하여 2023.7.21. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.7.10.부터 2024.8.19.까지 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 청구인이 쟁점주택 양도 시 보유한 경기도 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 사실상 주거용으로 사용되었다고 보아 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례 규정의 적용을 부인하여 아래 ＜표1＞과 같이 2024.8.26. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.

＜표1＞ 쟁점주택 양도소득세 신고 및 경정내역

OOO

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.19. 이의신청을 거쳐, 2025.3.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설로 분양을 받아 구조나 용도변경 없이 쟁점주택 양도일 현재까지 업무시설로 임대하였다.

(가) 청구인은 2019.5.21. 쟁점오피스텔을 순수 업무시설로 분양을 받아 2019.5.29. 쟁점오피스텔을 분양권상태에서 경기도 OOO 소재 ㈜A(이하 “임차법인”이라 한다)과 임대차 계약을 체결하였고, 위 계약은 2024.8.31. 폐업시까지 계속 유지되었다.

(나) 청구인은 쟁점오피스텔을 임대차 계약시 특별히 정하는 경우를 제외하고는 「상가건물 임대차보호법」 제9조에서 정하는 임대차 기간에 따라 1년 단위로 계약하였고, 임대차계약서에 “임차인은 본 부동산을 본래의 용도(업무시설)가 아닌 용도로 사용하여서는 안된다”라고 특약사항 제5항으로 명기하였으며,

위 계약 즉시 2019.7.1.을 개업일로 하여 비주거용 건물임대업으로 사업자등록을 신청하였고, 쟁점주택의 양도일(2023.6.22.)이 속하는 과세기간 및 당초 임차법인과의 계약해지일(2024.8.31.)까지 임차법인으로부터 부가가치세를 거래징수하여 납부하였으며, 종합소득세도 정상적으로 신고.납부하였고, 재산세도 주택분이 아닌 업무용 건물로 보유기간 동안 납부하였다.

(다) 쟁점오피스텔의 2023년 1월부터 2024년 9월까지의 관리비 고지서를 보면, 쟁점주택 양도일 2023년 6월을 전후하여 냉난방을 전혀 사용하지 않았고, 월평균 수도 사용량은 3.5㎡이며, 월평균 전력 사용량은 76Kwh로 확인되는데, 이는 국민 1인 가정용 월평균 수도사용량 5.9㎡, 경기도 OOO 소재 가구당 평균 전력사용량 290Kwh 대비 현저히 낮은 사용량으로 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 업무용으로 사용되었다는 근거이다.

(라) 다만, 처분청이 현장 확인을 할 당시 쟁점오피스텔을 임차한 임차법인 소속 남직원이 원거리 출퇴근에 따른 고충에 대한 회사측의 배려로 임차인 변경없이 본인이 3년 이상 사용하였고, 업무용 공간이 아닌 주거공간으로 사용해왔다고 진술하였으나, 해당 진술서에는 서명·날인된 확인서가 없고, 불상의 여성과 함께 거주한 정황이 있다고 하지만 관리비 사용내역 등으로 보아 일시적으로 사용한 것으로 보이며, 양도 전·후로는 냉·난방의 사용이 전무하고 수도 사용량도 1인 평균에도 미치지 않는 것으로 볼 때 2인이 상시 거주하였다고 보기도 어렵다.

(마) 임차법인은 쟁점오피스텔의 유일한 임차인이고, 청구인이 쟁점오피스텔을 보유한 기간(2019.5.29∼2024.8.31)동안 전입신고한 내역이 없었으며, 임차인이 사업자등록증을 제시하고 부동산 임대용역에 대해 부가가치세를 부담하는 계약을 한 경우라면 임대인은 사용 수익에 필요한 상태를 유지하는 것으로 충분한 것이지 임차인이 해당 목적에 직접 사용하였는지 여부까지 직접 관리.감독할 의무는 없다고 보아야 할 것이며, 더욱이 쟁점오피스텔과 같이 임차인 변경이 없는 경우 현실적으로 관리.감독이 불가능함에도 임차법인이 쟁점오피스텔을 잠시 주거용으로 사용하였다 하여 이를 청구인의 귀책사유로 보아 과세하는 것은 부당하다.

(2) 쟁점오피스텔을 사용한 주 용도가 불분명하고, 장기간 주거생활에 사용되었다는 사실도 확인되지 아니하므로 공부상 용도인 업무용시설로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이 타당하다.

(가) 청구인은 1941년생으로 지인의 소개로 업무용으로 분양한다는 쟁점오피스텔을 취득하여 양도시까지 임차인 변동 없이 동일한 법인을 임차인으로 하여 임대를 하였고, 주거를 위한 별도의 구조나 시설을 변경한 사실도 없으며, 국세청의 질의회신(재산01254-2438, 1988.8.29.)에 따르면, 오피스텔의 용도는 당초 임대시의 용도에 따라 판정하여야 하는 것이고, 오피스텔을 주거용으로 보기 위해 장기간 독립적인 주거생활에 이용되었다는 사실이 입증되어야 하나(서울행정법원 2014.6.18. 선고 2013구단55249 판결, 같은 뜻임), 이 건의 경우 그러한 사실이 확인된바 없다.

(나) 오피스텔이란 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 실제 사용 용도를 면밀히 판단하여 관련 세법을 적용해야 할 것이고, 업무용으로 사용한다는 의미는 업무에 종사하는 자가 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우를 포함해야 할 것이며, 주거용으로 사용한다는 의미는 세대원 전원이 거주하면서 업무공간으로 사용된 경우를 포함하여야 할 것인바, 이는 오피스텔의 주 용도가 무엇인지 먼저 확인되어야 하고, 주 용도가 불분명할 경우 공부상의 용도로 판단하여야 할 것이므로 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례 적용을 부인한 처분은 타당하지 아니하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔은 사실상 주거용 시설을 갖추고 있고, 임차법인이 이를 임차하여 주거용으로 사용하였으므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택을 부인한 처분은 타당하다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 비주거용 건물임대업으로 사업자등록하고 부가가치세를 거래징수하여 신고납부하였으며, 업무용으로 재산세를 납부하고 쟁점오피스텔에 전입신고 이력이 없으므로 이를 주택으로 볼 수 없다고 주장하나,

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 주택에 해당하는지 여부는 허가나 공부상의 용도구분에 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있고, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 청구인이 주장하는 사업자등록 여부, 부가가치세 거래징수 여부, 전입신고 여부 등으로 판단할 것이 아니라 쟁점주택 양도당시 사실상 주거용으로 사용되었는지 여부에 따라 결정되어야 한다.

(나) 처분청 현장확인 당시 쟁점오피스텔은 화장실과 취사시설, 침대 등이 구비되어 언제든지 용도변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 주택으로서의 전형적인 구조적 특징을 가지고 있고, 평면도 또한 원룸 형태의 건물로 침실.주방.화장실로 설계되어 주거로 사용이 가능한 것으로 확인되었다.

(다) 또한 쟁점오피스텔을 실제 사용하고 있는 임차법인 소속 직원은 ‘원거리 출퇴근에 따른 고충에 대한 회사 측의 배려로 임차인 변경 없이 본인이 3년 이상 거주하고 있었고, 업무용 공간이 아닌 본인의 주거 공간으로 사용해 왔다’고 진술하였고, 해당 직원은 불명의 여성과 함께 있었으며, 해당 여성과 함께 거주 중인 것으로 파악되는 정황들이 빨래건조대에서 건조 중이던 속옷, 양말 등 오피스텔 곳곳에서 확인되었으며, 쟁점오피스텔이 임차법인 명의의 사무실로 사용되었음을 알 수 있는 간판이나 알림판, 법인명의 우편물 배송 등이 없었고, 임차법인은 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실도 없다.

(라) 쟁점오피스텔이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), 쟁점오피스텔은 구조적 특성 및 사실상 사용 행태 등을 볼때 주택용으로 사용되었음이 명백하다.

(2) 청구인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 제시한 증거는 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔의 2023년 1월부터 2024년 9월까지 관리비 고지서를 제시하며 쟁점주택 양도일(2023.6.22.)을 전후하여 냉난방비를 전혀 사용하지 않아 업무용으로 사용되었다고 주장하나,

1) 쟁점오피스텔은 지역 열병합 방식에 의해 난방을 공급받는 곳으로 공급시기가 연도 중 동계에 한정되어 있어 양도일 전.후로 한 시기에는 난방 공급이 중단되었고, 이에 당연히 난방비는 부과되지 않았으며, 실제 관리비 고지서에는 2023년 4월부터 난방비 항목이 제외되어 있는 것으로 나타나나, 난방이 공급되는 동계에는 개별난방비가 별도 항목으로 기재되어 있고, 난방비 사용량도 확인된다.

2) 쟁점오피스텔은 양도 당시 각 호실 마다 개별 에어컨이 설치되어 있었지만 관리사무소 확인 결과, 에어컨은 중앙 통제방식으로 특정시간(주로 낮 시간대)을 제외하고는 냉방 공급이 중단(보통 22시 이후에는 냉방이 중단)되어 입주민의 불만이 많았던 것으로 확인되고, 이에 따라 2024년 6월부터 상시 냉방방식으로 전환된 것으로 나타나는바,

난방이 공급되는 동계기간에는 개별난방비가 꾸준히 부과되었던 점, 냉방시간이 한정되어 있어 거주자 퇴근 후에는 냉방이 불가하였던 점 등으로 보아 냉·난방비 사용 내역이 없어 업무용으로 사용된 것으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 오히려 냉방이 가능한 낮 시간대에 냉방도 없이 업무를 했다는 황당한 주장으로 귀결되는바, 이는 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 것을 입증할 근거가 될 수 없다.

(나) 청구인은 쟁점오피스텔을 임대하면서 특약사항 제5조에 “업무용 외 사용을 금한다”라고 명시하였기에 임차인이 해당 목적에 직접 사용하였는지 여부까지 관리·감독할 의무는 없고, 관리·감독이 현실적으로도 불가능하다고 주장하나,

청구인의 주장대로 임차법인이 청구인과의 임대차계약을 위반하여 사실상 주거용으로 사용한 것이라면 이를 근거로 임차법인에 계약불이행 책임을 묻는 것은 별론으로 하더라도 이를 이유로 쟁점오피스텔의 사실상 용도에 관한 판단을 달리할 수는 없고, 쟁점오피스텔이 주택인지 아닌지를 판단하는데 있어 영향을 미치지도 않는다(서울행정법원 2024.6.14. 선고 2023구단63591 판결 등, 같은 뜻임).

또한, 현장 확인 이후 임차법인 소속 직원이 주거 목적으로 쟁점오피스텔을 사용한 사실에 대하여 청구인에게 확인하였는데, 청구인 또한 주거용으로 사용한 것을 인지하고 있었고, 처분청의 현장 확인한 내용에 대하여 인정하였으며, 쟁점오피스텔을 주거 목적으로 사용한 것으로 보아 과세하는 것에 이견이 없어 이 건 과세시 조기결정 신청서를 제출하였으므로 쟁점오피스텔은 쟁점주택 양도 시 소득세법령상 주택임이 명백하므로 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례를 부인한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례의 적용을 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 일부개정된 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2023.2.27. 대통령령 제33267호로 일부개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(5) 건축법 시행령

[별표 1]

14. 업무시설

나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2016.11.23. 증여를 원인으로 쟁점주택을 취득(취득가액 OOO원)하였고, 2023.6.22. 이를 양도(양도가액 OOO원)하였으며, 1세대 1주택 고가주택의 양도로 하여 비과세대상 양도차익 OOO원, 과세표준 OOO원으로 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

(나) 국세청전산시스템에 의하면 청구인은 쟁점오피스텔을 부동산업/비주거용 건물 임대업으로 하여 아래 ＜표2＞와 같이 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

＜표2＞ 청구인의 쟁점오피스텔 사업자등록 내역

OOO

(다) 쟁점오피스텔 공급계약서와 중개대상물 확인·설명서(비주거용건축물)는 아래 ＜표3＞과 같으며, 중개대상물 확인·설명서상 용도에 건축물대장상 용도 ‘업무시설’, 실제용도 ‘업무시설’이라고 기재되어 있다.

＜표3＞ 쟁점오피스텔 공급계약서 및 중개대상물 확인·설명서

OOO

(라) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 의하면 집합건축물 대장이고 건물내역란에 ‘업무시설’, 건축물대장상 건축물현황에 ‘업무시설(오피스텔)’로 기재되어 있다.

＜표4＞ 쟁점오피스텔 등기사항전부증명서 및 건축물 대장

OOO

(마) 청구인이 제출한 임대차계약서와 매출세금계산서 합계표에 의하면 청구인은 2019.5.29. 임차법인과 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하였고, 임대차 계약기간은 2019.6.3.부터 2020.6.3.까지 1년으로 기재되어 있으며, 특약사항 제5호에 임차인은 쟁점오피스텔을 본래시설(업무용) 용도가 아닌 용도로 사용해서는 안된다고 기재되어 있고, 쟁점오피스텔 임대차 기간동안 쟁점오피스텔에 전입신고한 이력이나 전세권이 설정된 사실은 나타나지 아니한다(＜별지＞ 쟁점오피스텔 임대차계약서).

(바) 청구인은 2017년 제1기부터 2024년 제1기까지 쟁점오피스텔에 대하여 부가가치세를 신고하였고, 쟁점오피스텔에 대한 2019년 재산세 자료에 의하면 쟁점오피스텔의 건물구분은 오피스텔, 시가표준액 OOO원, 재산세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었음을 입증하기 위하여 청구인이 제시한 자료는 아래와 같다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았다는 증빙으로 2023년 1월분부터 2024년 9월분까지 쟁점오피스텔의 관리비내역서를 제출하였고, 난방은 2023년 1월분부터 4월분까지, 2024년 1월분부터 2024년 5월분까지 사용량이 나타나나, 냉방 사용량은 나타나지 않고, 수도 사용량은 매월 3~5㎡(평균 3.5㎡)로 나타난다.

＜표5＞ 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔 관리비 내역서

OOO

＜표6＞ 쟁점오피스텔 전기, 온수, 수도, 냉·난방 내역

OOO

(나) 청구인은 아래 ＜표7＞과 같이 우리나라 가정용 1인당 수도사용량 자료를 제시하였는데 월 사용량 환산시 5.9㎡로 나타난다.

＜표7＞ 우리나라 수돗물 사용현황(K-WATER, 2022년 기준)

OOO

(3) 쟁점오피스텔에 대하여 처분청이 조사한 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점오피스텔의 외부ㆍ내부 사진은 다음과 같고, 출입문이나 안내판에 사업자를 확인할 수 있는 표시는 없으며, 내부사진은 인터넷상 사진으로 TV, 세탁기, 주방시설이 확인되고, 현장조사 보고서에 의하면 화장실, 주방, 냉장고, 싱글사이즈 침대, 빨래건조대 등이 확인된다고 기재되어 있다.

＜표7＞ 쟁점오피스텔 외부·내부 사진

OOO

(나) 현장조사 시 임차법인 소속 직원은 회사측이 원거리 출퇴근을 배려하여 쟁점오피스텔을 임차한 것으로 3년전부터 거주해 온 사적 공간이라고 진술한 것으로 나타나고, 냉난방에 대하여 관리사무소 문의한 결과 쟁점오피스텔은 개별난방이 불가능하고 냉방 또한 2024년 6월 전까지는 중앙통제방식으로 운영되었다고 답변한 것으로 기재되어 있다.

＜표8＞ 조사보고서상 쟁점오피스텔 임차법인 소속 직원 진술내용

OOO

＜표9＞ 조사보고서상 쟁점오피스텔 관리사무소 문의 내용 및 안내문

OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설로 분양받아 용도변경 없이 쟁점주택 양도일 현재까지 업무시설로 임대하였고, 주거생활에 사용되었다는 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점오피스텔을 업무용시설로 보아 쟁점주택 양도에 고가주택에 대한 1세대 1주택 과세특례를 적용하여야 한다고 주장하나,

주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하는 것이고, 주거용에 적합한 상태로 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바,

처분청의 쟁점오피스텔 현장조사자료에 의하면 내부 주방, 냉장고, 세탁기, 화장실, 침대 등 주거용으로 사용가능한 집기들이 있어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점,

조사보고서를 보면, 임차법인 소속 직원이 3년 전부터 쟁점오피스텔에서 거주해왔고 본인의 사적공간이라고 진술한 것으로 보이는 점,

쟁점주택 양도당시 쟁점오피스을 임차한 법인은 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하며, 청구인이 사업자등록을 하여 부가가치세 신고하였다고 하여 쟁점오피스텔을 업무용 부동산으로 보기는 어려운 점,

임차법인이 청구인과의 임대차계약서상 특약사항을 위반하여 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것이라 하더라도 이를 이유로 쟁점오피스텔의 사실상 용도에 관한 판단을 달리할 수는 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.