① 부동산 신탁계약의 위탁자 지위이전이 「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득세 과세대상인지 여부② 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

예규·판례

① 부동산 신탁계약의 위탁자 지위이전...

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심판청구

조심 2024지1190

생산일자 2025-06-12

AI 요약

요지

①이 건 신탁재산은 이 건 신탁계약에 따라 언제든지 수익권이 새로운 위탁자에게 귀속될 수 있고 신탁계약 종료 시 이 건 신탁재산에 대한 소유권도 새로운 위탁자에게 이전될 수 있는 상태이므로 쟁점계약에 따른 위탁자지위이전은 취득세 과세대상에 해당②위탁자 지위이전의 대가로 지급한 **만원은 이 건 신탁재산의 실질적 가치와 무관한 소액으로, 쟁점계약이 무상거래가 아닌 것처럼 외관을 형성하기 위한 임의적인 거래가액에 불과함

상세내용

이유
1. 처분개요

가. 주식회사 AAA(이하 “이 건 법인”이라 한다)은 2021.4.22. BBB과 부산광역시 해운대구 OOO(이하 “이 건 신탁재산”이라 한다)에 관하여 이 건 법인을 위탁자로, BBB을 수탁자로 하는 부동산관리신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하고, 2021.4.23. 청구인과 이 건 신탁재산의 1/2 지분에 대한 이 건 신탁계약상 위탁자 지위를 청구인에게 이전하는 내용의 계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점계약에 따라 신탁계약상의 위탁자 지위를 매수한 것이 취득세 과세대상에 해당한다고 보아, 2024.3.8. 청구인에게 이 건 신탁재산의 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 부과.고지(이하 “이 건 취득세 등 부과처분”이라 한다)하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.5.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점계약에 따른 위탁자 지위이전은 실질적인 소유권의 변동을 수반하지 아니하므로 취득세 과세대상에 해당하지 아니한다.

(가) 「지방세법」제7조 제15항(2021.7.8. 법률 제18294호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 같은 법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조의2 제2호는 「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 보되, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우에는 취득으로 보지 않는다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 이 건 신탁재산의 위탁자를 청구인으로 변경하는 쟁점계약을 체결한 후 위탁자 지위변경등기를 하였으나, 이 건 신탁계약 및 쟁점계약의 내용을 보면 위탁자의 지위 이전에도 불구하고 이 건 신탁재산의 실질적 소유자는 이 건 법인으로 동일하여 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어렵다.

(다) 지방자치단체에서도 청구인의 경우와 유사한 다수의 사안에 대하여 위탁자 지위변경에도 불구하고 수익자가 여전히 종전 위탁자임을 고려해 실질적 소유권이전이 아니라고 해석한 바 있다(서울세제-5858, 2018.5.3. 등 참조).

(라) 만약 이 건 신탁계약이 종료된 이후 수익자가 자신의 권리를 포기하는 등의 사유로 청구인에게 이 건 신탁재산의 소유권이 귀속된다면, 그때에 비로소 청구인이 해당 재산을 무상취득함에 따른 취득세가 과세될 것이나, 쟁점계약에 따른 위탁자 지위변경 당시에는 취득세 과세대상이 되는 취득행위가 존재하지 아니하므로 이 건 취득세 등 부과처분은 부당하다.

(2) 설령 이 건 신탁재산에 관한 위탁자 지위의 이전이 「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득에 해당한다고 하더라도, 청구인은 이 건 법인에 OOO원을 지급하고 위탁자 지위를 취득하였으므로 「지방세법」제17조 제1항에 따라 취득세가 면제되어야 한다.

(가) 「지방세법」제17조 제1항은 취득가격이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. 청구인은 이 건 법인에 OOO원을 지급하고 위탁자 지위를 취득하였으므로, 설령 이와 같은 위탁자 지위이전이 취득세 과세대상에 해당한다고 하더라도 그 취득가격이 50만원 이하인 경우로서 취득세가 면제되어야 한다.

(나) 처분청은 청구인의 쟁점계약에 따른 위탁자 지위 이전에 관하여 위와 같이 실지거래가액이 명확히 확인되는 상황임에도 불구하고 「법인세법」제52조 제1항에 따른 부당행위계산부인 규정을 적용하여 그 취득세 등 과세표준을 이 건 신탁재산의 시가표준액으로 계산한 바,

청구인이 위탁자의 지위를 거래한 것은 신탁부동산 자체가 아닌 경제적 가치가 없는 위탁자의 지위를 이전한 것에 불과하여, 어떠한 경제적 가치가 있는 목적물을 시가보다 낮은 가격에 양도하여 처분이익을 줄이는 ‘부당행위’에 해당하지 아니하므로 위 규정이 적용될 수 없다. 따라서 이와 달리 본 이 건 취득세 등 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점계약에 따라 이 건 신탁재산의 위탁자 지위를 이전받은 것은 「지방세법」제7조 제15항 본문에 따른 취득세 과세대상에 해당한다.

(가) 「지방세법」제7조 제15항은 본문에서 “「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다”고 규정하고, 단서에서 “위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

위 조항 단서 부분의 위임을 받은 「지방세법 시행령」제11조의2는 제1호에서 “「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우”를, 제2호에서 제2호에 준하는 경우로서 위탁자 지위를 이전하였음에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우를 취득세 과세대상이 되는 취득이 없는 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 위 시행령 제11조의2 제1호에서 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 위탁자 지위를 이전하는 것을 취득으로 보지 않는 것은, 부동산집합투자기구가 재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자(수탁자), 재산을 운용하는 집합투자업자(위탁자), 자금을 제공하는 투자자(수익자)로 구성된 금융투자상품(펀드)으로,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 집합투자업자(위탁자)는 집합투자재산(부동산)을 본인의 명의로 취득할 수 없고(제80조 제1항), 신탁업자 명의로 취득ㆍ보관해야 하며(제184조 제3항 및 제4항), 위탁자가 부동산 취득과 관련하여 직접적인 금전 부담을 가지지 않는 등 그 특성상 위탁자 지위가 이전된다 하더라도 부동산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어렵기 때문인 바,

「지방세법 시행령」제11조의2 제2호도 이와 같은 부동산집합투자기구의 신탁구조와 유사한 경우에 한해 적용하는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합한다고 할 것이다(조심 2022지265, 2022.9.2. 등, 같은 뜻임).

(다) 이 사안의 경우 이 건 법인이 이 건 신탁재산을 취득하여 소유하고 있다가 수탁자에게 신탁한 상태에서 청구인에게 쟁점계약에 따라 위탁자 지위를 이전한 것인 바, 신탁계약에 따라 언제든지 수익권이 새로운 위탁자에게 귀속될 수 있고, 신탁계약 종료 시 이 건 신탁재산에 대한 소유권도 새로운 위탁자에게 이전될 수 있는 상태이므로, 이를 집합투자업자간의 위탁자 지위 이전에 준하는 경우로 보기 어렵다.

(2) 이 건 신탁재산의 위탁자 지위 이전에 대한 취득세 등의 과세표준은 이 건 신탁재산의 시가표준액으로 산정되어야 한다.

(가) 대법원은 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 하도록 규정한 「지방세법」제10조 제5항 제3호에 관하여, 해당 규정의 취지는 개인과 달리 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액이 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이고, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부와 관계없이 무조건 이를 취득세 과세표준으로 삼을 수 있음을 의미하지 않는다고 판시하고 있다(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결 참조).

(나) 청구인이 이 건 법인에 이 건 신탁재산의 위탁자 지위 이전 대가로 지급한 OOO원은 이 건 신탁재산의 시가표준액 OOO원에 현저히 미달하는 금액으로서, 이 건 법인이 이 건 신탁재산을 취득하면서 지급한 OOO원에도 미치지 못하는 금액에 해당하여 사회통념상 합리적 가격으로 볼 수 없고, 오히려 취득세 납부세액을 줄이기 위한 의도로 당사자 간 임의 책정한 금액인 것으로 판단되므로, 처분청이 청구인의 위탁자 지위 이전에 대한 취득세 등의 과세표준을 이 건 신탁재산의 시가표준액으로 산정한 것은 타당하다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 부동산 신탁계약의 위탁자 지위이전이 「지방세법」제7조 제15항에 따른 취득세 과세대상인지 여부

② 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 이 건 신탁재산의 등기부등본에 따르면 이 건 법인은 2020.2.7. 해당 부동산에 관하여 매매(거래가액 OOO원)를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마치고, 2021.5.7. BBB에게 신탁등기를 마친 것으로 확인된다.

(나) 이 건 법인과 BBB은 2021.4.22. 이 건 신탁계약을 체결한 바, 그 주요내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 이 건 신탁계약 내역

○○○

(다) 청구인은 2021.4.23. 이 건 법인과 쟁점계약을 체결하고, 이 건 법인으로부터 이 건 신탁재산의 1/2 지분에 대한 이 건 신탁계약상 위탁자 지위를 이전받기로 약정하였다.

＜표2＞ 쟁점계약 내역

○○○

(라) 청구인은 쟁점계약에 따른 위탁자 지위이전의 대가 OOO원이 법인장부에 의해 확인되는 거래가격이라는 점을 입증하는 자료로 대금지급증빙 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제7조 제15항 및 같은 법 시행령 제11조의2는 신탁재산의 위탁자 지위 이전의 경우 새로운 위탁자가 해당 재산을 취득한 것으로 보아 취득세를 과세하는 것을 원칙으로 하되, 신탁재산의 위탁자 지위이전을 하였다 하더라도 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우로서 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우와 이에 준하는 경우에 한해 제한적으로 그 예외를 인정하고 있는 바, 이에 준하는 경우란 부동산집합투자기구의 신탁구조와 유사한 경우에 한해 적용하는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합한다고 할 것이다.

(나) 부동산집합투자기구는 재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자(수탁자), 재산을 운용하는 집합투자업자(위탁자), 자금을 제공하는 투자자(수익자)로 구성된 금융투자상품(펀드)으로,「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 집합투자업자(위탁자)는 집합투자재산(부동산)을 본인의 명의로 취득할 수 없고, 신탁업자 명의로 취득ㆍ보관해야 하며, 위탁자는 부동산 취득과 관련하여 직접적인 금전 부담을 가지지 않는 등 그 특성상 위탁자 지위가 이전된다 하더라도 부동산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려워 「지방세법 시행령」 제11조의2 제1호에서 취득세를 과세하지 않는 것으로 보인다.

반면 쟁점계약에 따른 위탁자 지위 이전의 경우 이 건 법인이 이 건 신탁재산을 취득하여 소유하고 있다가 수탁자에게 신탁한 상태에서 이 건 법인과 새로운 위탁자인 청구인 간에 지위 이전이 이루어진 것으로, 이 건 신탁계약에 따라 언제든지 수익권이 새로운 위탁자에게 귀속될 수 있고, 그 계약의 종료 시 이 건 신탁재산에 대한 소유권도 새로운 위탁자에게 이전될 수 있는 상태로서 이를 「지방세법 시행령」 제11조의2 제1호의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우나 이에 준하는 경우로 보기 어렵다.

(다) 이 건 신탁계약 제8조 제5항에서 수익자는 위탁자에게 신탁부동산 또는 신탁부동산이 대체된 물건 혹은 권리 등이 귀속하게 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 수익자의 의지에 따라 이 건 신탁재산의 수익권을 청구인에게 이전할 수 있다고 보이고,

만일 이와 같은 위탁자 지위이전을 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우로 보는 경우 위탁자의 지위 이전을 통한 신탁재산의 실직적인 양수에 대하여 취득세를 부과할 수 없게 되어 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다는「지방세법」제7조 제1항과 실질과세의 원칙에 어긋나게 되는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 위탁자 지위이전은「지방세법」제7조 제15항 본문에서 규정하고 있는 취득에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2022지265, 2022.9.2., 같은 뜻임).

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 부동산의 거래가격은 대상 물건의 시장가치를 감안하여 책정하는 것이 일반적인데, 청구인이 이 건 법인에게 쟁점계약에 따른 위탁자 지위 이전의 대가로 지급한 OOO원은 이 건 신탁재산의 실질적 가치와 무관한 소액으로, 쟁점계약이 무상거래가 아닌 것처럼 외관을 형성하기 위하여 당사자 간 임의로 책정한 거래가액에 불과한 것으로 보인다.

(나) 「지방세법」제10조 제5항 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 한 취지는, 개인과는 달리 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이지, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세 과세표준으로 삼을 수는 없는 것인 점(조심 2022지265, 2022.9.2., 같은 뜻임),

이 건 법인은 당초 이 건 신탁재산을 OOO원에 취득한 것으로 확인되는 바, 청구인이 이 건 법인에게 위 부동산의 가치와 무관하게 책정하여 지급한 OOO원이 금융거래내역과 법인장부에서 확인된다는 사실만으로 이를 이 건 신탁재산의 사실상 취득가격으로 인정한다면 「지방세법」제10조 제5항 제3호의 취지를 훼손시킬 우려가 있는 점,

청구인은 쟁점계약에 따라 위탁자의 지위를 이전받은 경위와 이 건 신탁재산의 위탁자 지위 이전 대가를 OOO원으로 설정한 이유 등에 대하여 이를 인정할만한 타당한 이유를 제시하지 못하고 있고, 청구인과 이 건 법인이 위와 같이 이 건 신탁재산의 실질가격과 괴리된 지극히 낮은 가격으로 거래가액을 산정한 데 취득세 납부세액을 줄이려는 의도 외에 거래 동기가 있는 것으로 추단하기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점계약에 따른 위탁자 지위 이전에 대한 취득세 등의 과세표준을 이 건 신탁재산의 시가표준액으로 본 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.7.8. 법률 제18294호로 개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ⑮ 「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

제17조(면세점) ① 취득가액이 50만원 이하일 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)

제11조의2(소유권 변동이 없는 위탁자 지위의 이전 범위) 법 제7조 제15항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우

2. 제1호에 준하는 경우로서 위탁자 지위를 이전하였음에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우

(3) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률

제80조(자산운용의 지시 및 실행) ① 투자신탁의 집합투자업자는 투자신탁재산을 운용함에 있어서 그 투자신탁재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자에 대하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 투자신탁재산별로 투자대상자산의 취득ㆍ처분 등에 관하여 필요한 지시를 하여야 하며, 그 신탁업자는 집합투자업자의 지시에 따라 투자대상자산의 취득ㆍ처분 등을 하여야 한다. 다만, 집합투자업자는 투자신탁재산의 효율적 운용을 위하여 불가피한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 자신의 명의로 직접 투자대상자산의 취득ㆍ처분 등을 할 수 있다.

제184조(집합투자기구의 업무수행 등) ③ 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 집합투자재산의 보관ㆍ관리업무를 신탁업자에게 위탁하여야 한다.

④ 집합투자업자는 자신이 운용하는 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁업자가 되어서는 아니 된다.