이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2023.1.13. 서울특별시 서초구 OOO 소재 단독주택(대지면적은 529㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 유한회사 A에게 OOO원에 양도하고, 2023.3.27. 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원으로 하여 쟁점주택을 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 고가주택으로 보아 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.4.17.~2024.5.16. 기간동안 청구인의 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 세무조사 실시 결과, 쟁점주택의 건축물대장에서 확인되는 건축면적 160.63㎡의 3배를 초과하는 주택부수토지 47.11㎡는 비사업용 토지에 해당한다고 보아, 2024.6.20. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.13. 이의신청을 거쳐, 2025.2.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 단독주택으로 부지 내에 주차장(이하 “쟁점주차장”이라 한다)이 있고, 쟁점주차장은 지붕과 벽으로 구성된 건물에 해당되며, 쟁점주택은 도로와 연접한 지대가 높은 곳에 지어진 집으로서 도로와 연접한 대문을 거쳐 계단을 통해 집으로 연결되는 구조이다.

또한, 쟁점주차장은 대문과 쟁점주택 및 쟁점주택과 연결된 담의 이어지는 부분에 눈ㆍ비ㆍ햇빛 등을 막기 위하여 덮개 즉 지붕을 씌워 공간을 확보하고 이를 주차하는 공간으로 마련하였으며, 청구인의 운전기사도 주차공간으로 사용한 사실을 확인하였다.

(2) 「건축법」제2조 제1항 제2호에서 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 「건축법 시행령」제119조 제1항 제3호에서 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 기둥 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로부터 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정하고 있는 바,

쟁점주차장은 대문과 담과 건축물이 연결된 곳에 지붕을 덮었으므로 지붕과 벽이 있어 건축물에 해당하는 것이고, 다만 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우 바닥면적에 산입하지 않도록 규정하고 있는데, 그 벽 상부에 위층에 해당하는 건축물이 없는 경우에는 「건축법 시행령」제119조 제1항 제3호 다목이 적용되지 않아 바닥면적에 산입하는 것으로 보아야 한다고 국토해양부는 해석하고 있고, 위층에 해당하는 건축물이 없는 쟁점주차장의 바닥면적은 건축물이 정착한 바닥면적에 포함되는 것이다.

조세심판 결정례(조심 2012서2668, 2013.5.30.)에서는 건물의 정착면적을 계산함에 있어서 지하층을 포함한 전체 건축물의 수평투영면적으로 해석하여 인용 결정한 사례가 있으므로 지하층에 있다고 건물의 면적에서 제외한 처분은 부당하고, 위에서 살펴본 바와 같이 건물 또는 건물에 부속된 시설에 해당되는 쟁점주차장은 지하층에 있더라도 쟁점주차장의 면적을 포함하여 건축물의 수평투영면적을 산정하여야 한다.

(3) 쟁점주차장은 주택과 독립적으로 신축된 것이 아니라 주택의 주차시설을 마련하기 위해 신축된 것으로 주택에 부속된 시설물에 해당되고, 「소득세법」제94조 제1항 제1호에 따르면 건물에 부속된 시설도 건물에 포함된다고 규정하고 있으므로, 대문과 담장도 건물의 정착면적 계산(수평투영면적) 시 포함하여야 할 것이다.

추가로 이의신청결정문에서와 같이 쟁점주차장의 면적은 24㎡이고, 건축물대장상의 건물면적 160.63㎡에 쟁점주차장의 면적 24㎡를 합하면 184.63㎡이며, 여기에 3배를 하면 553.89㎡이므로 쟁점주택의 대지면적 529㎡는 주택부수토지의 범위 내에 있는 것이 확인됨에도, 처분청이 주택부수토지 범위를 일부 초과한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법 시행령」제154조에 따라 쟁점주택은 도시지역 수도권 주거지역으로서 주택부수토지 중 건물이 정착된 면적의 3배 이내의 토지에 대해서만 비과세가 적용되며, 초과한 부분은 비사업용 토지에 해당된다.

(가) 소득세법 기본통칙 64-122···2[건물정착면적의 범위] 및「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호 가목에서 건축면적은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하되, 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다라고 규정하면서 그 밖의 건축물의 경우 후퇴할 수평거리를 ‘1미터’라고 규정하고 있다.

(나) 수평투영면적이란 입체를 수평으로 투영한 면적으로 하늘에서 아래로 내려다 보았을 때 보이는 면적을 의미하고, 건축에서는 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분을 수영투영면적으로 산정하여 건축물대장상의 ‘건축면적’으로 표기하고 있으며, 「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호 다목에 따르면 ‘지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분은 건축면적에 산입하지 않는다’고 규정하면서 지하면적은 건축면적에서 제외하고 있다.

쟁점주택의 건축물대장상 건축면적은 160.63㎡로, 이는 수평투영면적으로 보았을 때 1층 면적 158.2㎡에 2층 침실 중 발코니 확장부분 2.43㎡이 합쳐진 면적으로 표기되어 있으며, 지하면적은 건축면적에서 제외된 것을 배치도에서도 확인할 수 있는 바, 청구인이 주차장으로 사용한 공간(쟁점주차장)은 건축물 외벽의 중심선으로부터 돌출된 부분이 아닌 별도로 떨어져 있는 지하부분으로 수평투영면적으로 산정할 수 없으며, 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 지하면적이므로 건축면적에서 제외함이 타당하다.

(2) 청구인은 양도소득세 신고 시 주택 건축면적을 1층 158.2㎡에 지하 41.81㎡를 포함한 200.01㎡(연면적 기준)로 보고 건축면적의 3배수 600.03㎡가 대지면적 529㎡를 초과하므로 전체토지를 주택부수토지로 판단하여 비과세를 적용하여 신고하였으나, 서울특별시 서초구청 건축과에 쟁점주택 양도당시의 지하 1층 평면도를 요청하여 회신받아본 바, 건축물대장상 지하로 표기되어 있는 41.81㎡는 주택건물 1층 아래에 위치하고 있는 것으로 확인되고, 쟁점주차장은 공부상 지하와 별도의 공간으로 사진 및 배치도로 가늠해보면 주차장 면적은 차량 1대를 주차할 수 있거나 성인 남성 4명이 설 수 있는 매우 협소한 공간임에도 이를 지하 면적 41.81㎡로 판단하여 건축면적에 포함한 것은 오류가 있다 할 것이다.

또한, 청구인이 제시한 쟁점주택 및 쟁점주차장 사진, 운전기사 확인서만으로는 쟁점주택의 본체와 대문을 연결한 부분의 건축면적(수평투영면적)을 산정하는 것이 불가능한바, 쟁점주택의 공부상 건축면적을 근거로 1세대 1주택 비과세 대상 토지의 면적을 산정한 과세처분은 정당하다.

(3) 청구인은 쟁점주차장에 지붕과 벽이 있으므로 건축물이라고 주장하나, 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적을 산정하는 기준인 건물의 정착면적을 산정함에 있어 “건물이란 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 토지의 정착물로 건물로서의 실체를 갖춘 것”을 말하므로 건물로써의 실체가 확인되지 않는 쟁점주차장의 면적을 주택 정착면적에 포함하여 1세대 1주택 비과세 대상 토지의 면적을 산정하는 것은 부당하다 할 것이고, 쟁점주택의 건축물대장에는 양도일 이전 지하 1층이 창고 29.25m2, 보일러실 12.56m2로만 등재되었을 뿐, 쟁점주택의 본체와 대문을 연결한 부분이 주차장으로 등재되어 있지 않다 할 것이므로, 공부상 주택의 면적에 포함되지 않는 쟁점주차장의 면적을 쟁점주택의 정착면적에 포함하기는 어렵다.

쟁점주차장은 마당 즉 부수토지에 주차를 하고 눈·비·햇빛으로부터 보호하기 위해 캐노피를 덮은 것이지 차고를 건축하기 위해 담을 쌓아올리거나 기둥을 세운 것이 아니기에 이를 건축물이라고 볼 수 없고, 청구인은 쟁점주택의 주차공간을 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분으로 보아 국토해양부 해석에 따라 위층에 건축물이 없는 경우 「건축법 시행령」제119조 제1항 제3호 다목이 적용되지 않아 바닥면적에 산입하는 것으로 보아야한다고 주장하나, 이는 「건축법 시행령」제119조 제1항 제3호 ‘바닥면적’ 관련 해석이고, 쟁점주택의 정착면적은 소득세법 기본통칙에 따라 「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호의 ‘건축면적’에 의하여야 하므로 위층에 건축물이 있는지 여부와 관계없이 정착면적에 포함시키지 않는 것이 타당하다.

또한 서초구청 건축과에 쟁점주택의 지하 1층을 필로티 구조로 볼 수 있는지 자문·요청한 바, 쟁점주택의 지하 1층은 필로티 구조에 해당하지 않는다고 회신받았고, 국토해양부 해석에 따른 주차장 바닥면적은 건물 정착면적에 포함할 수 없으므로, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주차장 등을 쟁점주택의 정착면적에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대 1주택의 범위] ⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 다음 각 목에 따른 배율

가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배

(3) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

(4) 건축법 시행령

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

7) 그 밖의 건축물 : 1미터

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 및 쟁점주차장의 사진은 아래와 같고, 첫 번째 사진의 오른쪽 하단이 대문의 윗부분으로 중간이 쟁점주차장의 지붕(캐노피)이고, 왼쪽은 쟁점주택으로 2층 건물이며, 중간에 계단을 통하여 쟁점주차장(지하)을 거쳐 대문으로 나가는 구조이다.

＜쟁점주택 및 쟁점주차장의 사진＞

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(2) 처분청은 지하 1층의 평면도에 쟁점주차장은 나타나지 않는다는 의견으로, 그 근거로 1987.6.18. 쟁점주택의 건축허가 당시 제출된 지하 1층 평면도를 아래와 같이 제출하였다.

＜1987.6.18. 쟁점주택의 건축허가당시 제출된 지하 1층 평면도＞

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(3) 쟁점주택의 2023.6.9.자 일반건축물대장(갑)상 건축물 현황은 아래와 같고, 쟁점주차장은 등재되어 있지 않으며, 불법 건축물 등에 따른 쟁점주차장에 대한 재산세 또는 이행강제금이 부과된 사실도 확인되지 않는다.

＜일반건축물대장(갑)의 주요내용＞

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(4) 처분청은 이의신청결정문에서 인터넷 포탈사이트의 면적 계산기능을 이용하여 측정한 쟁점주차장의 면적은 24㎡라고 기재되어 있고, 흰 점 네 개를 기준으로 면적을 측정한 것으로 보인다.

＜인터넷 포탈사이트를 이용한 쟁점주차장의 면적 계산＞

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(5) 청구인은 쟁점주차장은 쟁점주택의 정착 면적에 포함되어야 한다고 주장하며 아래와 같이 운전기사의 확인서 및 법령해석 사례를 제출하였고, 운전기사의 확인서에는 쟁점주차장의 면적 및 건물 지하에 대기공간이 있었다는 취지로 작성되어 있고, 법령해석 사례는 지붕만 있는 층간을 연결하는 차량 통행용 경사로는 건축면적에 산입지 않는 차량 통로에 해당하지 않는다는 취지로 기재되어 있다.

＜청구인의 운전기사가 작성한 사실 확인서(2024.10.10.)＞

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＜법령해석 사례＞

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(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주차장, 담장·대문은 「소득세법」제94조 제1항 제1호에서 규정된 건물에 부속된 시설물과 구축물에 포함되고, 실제 주거용으로 사용되었으므로 이들의 바닥면적을 쟁점주택의 정착면적으로 보아야 한다고 주장하나, 「소득세법」제94조 제1항은 양도소득의 범위를 정하는 규정에 불과하고, 이 건은 비과세되는 주택부수토지를 산정하는 것으로 같은 법 제89조를 적용하여야 할 것인데, 제89조에는 건물이 정착된 면적이라고만 규정되어 있는 점, 쟁점주차장은 차량을 보호하기 위하여 대문과 담장의 위에 캐노피를 덮은 것일 뿐 차고를 건축하기 위하여 별도로 담을 쌓아올리거나 기둥을 세운 것이 아니므로 이를 건축물로 보기는 어렵고, 또한 「건축법 시행령」제119조 제1항에서 건축물의 면적은 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 규정하고 있어, 청구주장과 달리 담장·대문이 건축물의 정착 면적에 포함된다고 보기는 어려운 점, 쟁점주택의 일반건축물대장상 쟁점주차장은 등재되어 있지 않고, 불법건축물 등으로 보아 쟁점주차장에 대한 재산세 또는 이행강제금이 부과된 사실도 없는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.