이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2022.3.15. 모친인 a(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망함에 따라 서울특별시 관악구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 「지방세법」 제7조 제7항에 따라 상속을 원인으로 취득하였으나, 그에 따른 취득세 등을 신고·납부하지 아니하자, 처분청은 2024.1.10. 청구인에게 쟁점주택 과세표준 OOO원에 상속 취득세율(2.8%)를 적용한 취득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2024.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택의 양수인이 피상속인의 채무를 인수하는 방법으로 쟁점주택에 대한 잔금지급이 이루어졌고, 그 시기는 피상속인의 사망 전인 2022.2.24.이므로 청구인이 쟁점주택을 상속을 원인으로 취득하였다고 보기 어렵다.

(1) 쟁점주택의 양도과정은 다음과 같다.

(가) 청구인의 부친인 b(2022.3.28. 사망)이 생전 영위하던 사업의 실패로 c(이하 “채권자”라 한다)에게 OOO원의 채무를 지게 되었고, 2021.7.21. 채무 변제를 위하여 피상속인 소유의 쟁점주택을 처분하여 그 대금을 c에게 지급하는 ‘사업비 변제 합의서’를 작성하였다.

(나) 피상속인은 2021.11.13. 쟁점주택의 양수인 d(이하 “양수인”이라 한다)와 쟁점주택에 대한 매매계약(매매대금 : OOO원)을 체결하고, 피상속인은 양수인으로부터 2021.11.13. 지급받은 계약금 OOO원과, 2021.12.29. 지급받은 중도금 OOO원을 채권자에게 지급하였다.

(다) 그런데 잔금기일에 이르러 양수인은 잔금(OOO원) 마련의 어려움을 이유로 피상속인에게 잔금 지급 연기를 요청하였고, 피상속인과 채권자는 논의 후, 피상속인이 채권자에게 지급하여야 할 채무를 양수인이 인수하는 방식으로 잔금을 지급하기로 동의하여, 2022.2.24. 관리비 등의 정산과 함께, 쟁점주택의 열쇠를 양수인에게 주면서 쟁점주택의 명도를 완료하였다. 이는 다음과 같은 관리비와 도시가스요금 정산 내역, 처분이사비 입금증 등을 통해 확인된다.

＜관리비 정산 내역＞

○○○

＜도시가스 정산 내역＞

○○○

＜이사비 입금증＞

○○○

(라) 피상속인은 쟁점주택의 잔금지급일 당시(2022.2.24.) ‘OOO요양원’에 거주 중이었고, 잔금지급일 이후 자녀의 주소지로 이전하려던 중 2022.3.15. 사망하게 되었다.

(마) 이 후 양수인은 채권자에게 2022.3.21. OOO원, 2022.4.13. OOO원을 변제하여 피상속인으로부터 승계받은 채무를 모두 변제하였다.

(2) 처분청이 쟁점주택의 잔금지급일을 2022.3.21.로 본 것은 다음과 같은 점에서 위법하다.

(가) 양수인이 취득세 신고를 하면서 제출한 잔금일이 2022.3.21.로 기재된 매매계약서는 피상속인이 사망한 후 작성된 사실과 다른 계약서이다. 이는 취득등기 업무를 처리한 법무사가 취득등기를 위해 피상속인의 인감증명이 필요하지만 피상속인이 사망하여 발급이 불가하여 취득등기 신청을 할 수 없으니 부득이하게 잔금일을 수정하여 매매계약서를 재작성하여야 한다고 하였기 때문이다.

청구인은 이를 거부하였으나, 청구인의 친형인 e가 평소 친분이 있었던 법무사 사무장의 부탁을 거절하지 못하고 잔금일이 2022.3.21.로 기재된 계약서에 날인하게 된 것으로, 수정된 계약서에는 날인만 되어 있어 청구인이 이를 작성하지 않은 것을 입증한다. 이러한 계약서는 계약의 당사자가 직접 작성하지 않아 무효인 것으로 처분청이 무효인 계약서를 근거로 잔금지급일을 2022.3.21.로 판단한 것은 잘못이다.

(나) 처분청은 부동산거래관리시스템 상 쟁점주택의 잔금지급일이 수 차례 변경되었다는 의견이나, 이는 해당 거래를 중개한 부동산 공인중개사가 한 것으로 채무로 잔금을 지급하여 정산한 거래를 충분히 이해하지 못한 중개사가 채무청산이 예상되는 시점(2022.3.24.)을 잔금일로 생각하여 변경한 것으로 이후의 잔금지급일 변경도 같은 상황이다.

(다) 피상속인이 양수인의 채무인수일(2022.2.24.)에 등기를 위한 서류를 주지 않은 것은 채권자가 양수인으로부터 단기간 내에 채권을 회수할 수 있다고 생각하고 쟁점주택에 근저당을 설정하지 않았고, 대신 등기 관련한 서류를 채권 회수 후 주고받을 것을 요구하였기 때문으로, 이 후 채권자가 채권을 회수한 2022.4.13. 양수인은 등기에 필요한 서류를 교부받게 되었다.

(라) 처분청은 「지방세법」제10조 및 같은 법 시행령 제20조 제2항에 따라 쟁점주택 매매계약의 잔금지급일은 2022.3.21.이므로, 피상속인의 사망일 기준으로 쟁점주택이 양도되지 않았다고 보아, 상속인(청구인)이 상속을 원인으로 쟁점주택을 취득한 것으로 판단하였는데, 이는 양수인이 2022.2.24. 채무인수를 인정하지 않았기 때문이다.

그러나 매매대금의 지급 방법은 현금 지급뿐 아니라 당사자의 합의에 따라 매매대금에 상당한 권리의 이전 등의 방법으로도 가능하고, 양수인이 피상속인의 제3자에 대한 금전채무를 인수하는 것은 잔금 지급 방법으로 유효하다고 할 것이므로 쟁점주택 매매계약의 잔금지급일은 2022.2.24.로 보아야 한다.

(마) 국세청 또한 상속인(청구인)이 자진 신고한 양도소득세 신고내용에 대하여 쟁점주택 매매계약의 잔금지급일을 양수인의 채무승계일(2022.2.24.)로 판단하였고, 양도인을 피상속인으로 확인한 다음, 피상속인에 관한 상속세 결정에서도 쟁점주택을 제외하였다.

만약, 처분청의 의견대로 취득세가 결정된다면, 쟁점주택의 양도(취득)일에 대하여 국세 행정기관과 지방세 행정기관 간 다르게 판단하는 결과를 초래하고, 이는 상식적인 행정이라고 할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) “지방세관계법 운영예규”(2022.10.25. 행정안전부예규 제223호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 7-7(상속에 따른 납세의무자)에 따르면 “매매계약 체결 후 잔금지급이 이루어지기 전에 매도인이 사망하고 매수인에게 소유권 이전등기가 되는 경우에도 매도인의 상속인에게 상속에 따른 납세의무가 있다”라고 규정하고 있다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 및 같은 법 시행령 별표1에서는 “거래당사자는 부동산의 매매계약을 체결한 경우, 그 실제 거래가격, 계약체결일, 잔금지급일 등과 같은 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 부동산의 소재지를 관할하는 구청장에게 신고하여야 한다”라고 규정하고 있다.

(2) 대법원은 “지방세법령상 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하고”(대법원 2007.5.11. 선고 2005두13360 판결 등 참조), “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매잔대금에서 공제하기로 약정한 경우 사실상의 취득시점은 구체적인 사실관계에 따라 일반매매에 있어서 잔대금이 지급된 것과 동일시할 수 있는 상황이 도래한 때라 할 것이며, 이를 판단함에 있어서는 채무 인수의 성질에 따라 채권자의 승낙이나 수익의 의사표시가 있었는지, 단순한 이행의 인수라 하더라도 소유권이전등기서류의 교부가 있었는지 등의 사정을 종합하여 결정하여야 할 것이다”(대법원 2001.2.9. 선고 2000두2204 등 참조)고 판시하고 있다.

또한 대법원은 “망인이 당해 부동산 매도를 위한 매매계약을 체결하고, 매수인으로부터 계약금, 중도금을 지급받은 후, 남은 잔금을 망인의 채무를 매수인이 인수하는 방식으로 갈음하고 망인의 채권자로부터도 승낙 받았으나, 당해 부동산 소유권이전등기 전 망인이 사망한 경우, 망인의 상속인인 원고에 대해 상속을 원인으로 한 취득세 납세의무 성립 여부”가 쟁점이 된 사안에서 “망인의 사망 전 채무인수에 관한 승낙 또는 수익의 의사표시를 하였다거나, 망인이 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 서류를 교부하였다는 객관적인 자료가 인정되지 아니함 등”을 사유로 채무 인수일을 취득일로 보기 어렵다고 판시한 바 있다(대법원 2012.6.14. 선고 2012두4357 판결 참조).

(3) 청구인은 쟁점주택의 잔금지급 방법에 대하여 양수인이 2022.2.24. 채무를 인수하는 방식으로 양수인과 피상속인, 채권자 3인이 합의하였다고 주장하나, 이를 입증할 자료가 처분청의 과세예고 통지 후인 2023.9.29. 작성된 채권자의 확인서 외에 달리 없고, 피상속인이 쟁점주택 소유권 이전에 필요한 등기 서류를 양수인에게 교부하였다고 인정할 만한 증거도 없으며, 당사자 간 합의로 2022.2.24. 자로 채무를 인수하는 방식으로 잔금지급 방법이 정하여졌다면, 양수인이 잔금지급일이 2022.3.21.로 기재된 매매계약서를 처분청에 제출할 이유가 없다고 할 것이다.

또한 피상속인의 주민등록등본상 사망일 전까지 쟁점주택에 거주한 것으로 확인되고, 부동산거래관리시스템상 쟁점주택의 잔금지급일 이력 조회에서도 잔금지급일이 2022.2.24.였다가 이후 계속하여 변경된 점 등을 고려하면 2022.2.24. 쟁점주택에 대한 잔금지급이 이루어졌다고 보기 어렵다.

양수인이 쟁점주택의 취득세 신고납부 당시 제출한 신고서, 매매계약서, 부동산거래신고필증에서 쟁점주택의 취득일이 2022.3.21.로 확인되고, 금융거래내역상 쟁점주택 취득을 위한 매매잔대금 대부분이 지급된 날짜가 2022.3.21.로 확인되며, 부동산거래관리시스템상 쟁점주택의 잔금지급일 이력 조회에서 최종적인 잔금지급일이 2022.3.21.로 확인되는 점 등을 종합하면, 양수인이 쟁점주택을 사실상 취득한 날은 2022.3.21.로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

또한, 청구인은 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 관악세무서에서 2022.2.24.을 쟁점주택의 매도일이라 인정하였다고 주장하나, 이는 타 기관 판단이므로 이 건에서 다룰 사안이 아니라고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 청구인에게 상속된 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점주택의 매매계약서에 따르면 피상속인은 청구인을 대리인으로 하여 2021.11.13. 양수인에게 쟁점주택을 OOO원에 매매하는 매매계약을 체결하면서 계약서상 잔금지급일은 2022.2.24.이며, 특약으로 “잔금일은 상호 협의하에 조정할 수 있다”라고 기재되어 있다.

(나) 청구인이 제출한 “확인서”(채권자 작성, 작성일 : 2023.9.29.)의 내용 일부는 다음과 같다.

○○○

(다) 청구인이 제출한 이체확인증을 보면, 2022.3.21. OOO원, 2022.4.13. OOO원이 양수인이 아닌 f, OOO부동산, e 명의의 계좌에서 채권자 명의의 계좌로 송금된 사실이 확인된다.

(라) 피상속인의 주민등록표등본상 주소이력을 보면 2002.6.1. 쟁점주택에 전입하여 2022.3.15. 사망일까지 거주한 것으로 나타난다.

(마) 양수인은 2022.4.13. 쟁점주택에 대한 취득세 등을 신고·납부하였고, 이 때 제출된 취득세 신고서와 첨부서류인 부동산거래계약신고필증, 매매계약서에는 양수인의 쟁점주택 취득일이 2022.3.21.로 나타난다.

(바) 쟁점주택에 대하여 청구인이 제출한 매매계약서와 양수인이 취득세 등을 신고하며 제출한 매매계약서를 비교하면, 아래 ＜표＞와 같은 차이가 확인된다.

＜표＞ 쟁점주택의 매매계약서 비교

구분

(청구인 제출) 계약서

(양수인 제출) 계약서

계약체결일

2021.11.13.

2021.11.13.

잔금지급일

2022.2.24.

2022.3.21.

거래당사자 서명란

서명 O + 날인 O

서명 × + 날인 O

(사) 쟁점주택의 부동산거래관리시스템 실거래 신고 조회 결과에 쟁점주택의 잔금지급일은 2022.3.21.로 확인되고, 2021.11.30.부터 2022.4.13.까지 다음과 같이 쟁점주택에 대한 잔금지급일이 계속 변경된 것으로 확인된다.

○○○

(아) 쟁점주택의 부동산등기사항증명서에 따르면 양수인은 2022.4.13.자로 이전등기(등기원인 2021.11.13. 매매)한 것으로 나타난다.

(자) 양수인은 현재 임대인으로서 쟁점주택을 전세물건으로 사용 중인 것으로 확인된다(계약일 2022.4.23., 계약기간 2022.6.13.~2024.6.13., 계약금 OOO원).

(차) 청구인은 2022.4.27. 서울가정법원에 상속 한정승인 신고서(OOO)를, 피상속인의 자녀인 g, e, h은 2022.4.27. 서울가정법원에 상속포기 신고서(OOO)를 제출하여, 2022.5.2. 각 수리되었고, 청구인의 상속 한정승인 결정문의 상속재산 목록에 쟁점주택은 포함되지 않은 것으로 나타난다.

(카) 관악세무서에 요청한 과세정보 제공 협조에 대한 회신(관악세무서 재산법인세과-OOO, 2023.11.29.) 내용과 청구이유서에 기재된 2022년 청구인의 양도소득세·상속세 신고내용은 동일한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법 시행령」 제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 제1호에서 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을, 그 제2호에서 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(나) 위 규정에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하고, 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매잔대금에서 공제하기로 약정한 경우 「지방세법」 제105조 제2항 소정의 사실상의 취득시점은 구체적인 사실관계에 따라 일반매매에 있어서 잔대금이 지급된 것과 동일시할 수 있는 상황이 도래한 때라 할 것이고, 이를 판단함에 있어서는 채무인수의 성질에 따라 채권자의 승낙이나 수익의 의사표시가 있었는지, 단순한 이행의 인수라 하더라도 소유권이전등기서류의 교부가 있었는지 등의 사정을 종합하여 결정하여야 할 것이다(조심 2008지1010, 2009.10.19., 같은 뜻임).

(다) 청구인은 피상속인이 쟁점주택을 양수인에게 양도한 날은 양수인이 채무인수로 쟁점주택의 잔금을 지급하기로 약정하고, 쟁점주택이 양수인에게 실질적으로 양도된 날(2022.2.24.)로 보아야 하므로 청구인은 피상속인의 사망일(2022.3.15.)에 쟁점주택을 상속받지 않았다고 주장하나, 양수인이 2022.2.24. 피상속인의 채무를 인수하였다는 청구주장에 대하여 채권자가 피상속인의 사망일 이후 작성한 것으로 나타나는 임의적 작성이 가능한 확인서 외에 객관적인 증빙자료가 없는 것으로 보이고, 양수인이 OOO원이라는 잔금을 채권자에게 지급하기로 하는 채무인수를 하면서 당시 계약서, 약정서 등의 자료를 남기지 않았다는 점을 신뢰하기 어려우며, 쟁점주택의 잔금은 양수인이 아닌 타인의 이름으로 채권자에게 지급된 것으로 나타나고, 양수인이 2022.4.13. 쟁점주택에 대한 취득세 등을 신고·납부하면서 제출한 취득세 신고서와 첨부서류인 부동산거래계약신고필증, 매매계약서에는 양수인의 쟁점주택 취득일이 2022.3.21.로 나타나며, 양수인은 2022.4.13.자로 쟁점주택을 소유권이전등기한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항, 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법(2023.3.14., 법률 제19230호로 개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

⑦ 상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다. 이하 이 장과 제3장에서 같다)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조 제1항 및 제5항을 준용한다.

(2) 지방세법 시행령(2023.12.29., 대통령령 제34080호로 개정되기 전의 것)

제20조(취득의 시기 등) ① 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

1. 화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)

2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)

3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 사실상의 잔금지급일

2. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 않고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

가. 화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)

나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)

다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)

라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)

(3) 민법

제453조(채권자와의 계약에 의한 채무인수) ① 제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

② 이해관계없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다.

제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.

② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.

제455조(승낙여부의 최고) ① 전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다.

② 채권자가 그 기간내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다.

제456조(채무인수의 철회, 변경) 제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다.

제457조(채무인수의 소급효) 채권자의 채무인수에 대한 승낙은 다른 의사표시가 없으면 채무를 인수한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 침해하지 못한다.

제458조(전채무자의 항변사유) 인수인은 전채무자의 항변할 수 있는 사유로 채권자에게 대항할 수 있다.

제459조(채무인수와 보증, 담보의 소멸) 전채무자의 채무에 대한 보증이나 제삼자가 제공한 담보는 채무인수로 인하여 소멸한다. 그러나 보증인이나 제삼자가 채무인수에 동의한 경우에는 그러하지 아니하다.

(4) 부동산등기법

제27조(포괄승계인에 의한 등기신청) 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.

(5) 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

③ 「공인중개사법」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.

⑥ 부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑦ 제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

(6) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령

제3조(부동산 거래의 신고) ① 법 제3조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 별표 1에서 정하는 사항을 말한다.

별표1(부동산 거래 신고사항)

부동산 거래 신고사항(제3조제1항 관련)

구분

신고사항

1. 공통

가. 거래당사자의 인적사항

나. 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

다. 거래대상 부동산등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적

라. 거래대상 부동산등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말한다)

마. 실제 거래가격

바. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

사. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 다음 의 사항

1) 개업공인중개사의 인적사항

2) 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제9조에 따라 개설등록한 중개사무소의 상호ㆍ전화번호 및 소재지

2. 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우

가. 법인의 현황에 관한 다음의 사항(거래당사자 중 국가등이 포함되어 있거나 거래계약이 법 제3조제1항제2호 또는 같은 항 제3호가목에 해당하는 경우는 제외한다)

1) 법인의 등기 현황

2) 법인과 거래상대방 간의 관계가 다음의 어느 하나에 해당하는지 여부

가) 거래상대방이 개인인 경우: 그 개인이 해당 법인의 임원이거나 법인의 임원과 친족관계가 있는 경우

나) 거래상대방이 법인인 경우: 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 중 같은 사람이 있거나 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 간 친족관계가 있는 경우

나. 주택 취득 목적 및 취득 자금 등에 관한 다음의 사항(법인이 주택의 매수자인 경우만 해당한다)

1) 거래대상인 주택의 취득목적

2) 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다.

3) 임대 등 거래대상 주택의 이용계획

3. 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외한다)

가. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다.

나. 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획

4. 실제 거래가격이 다음 각 목의 구분에 따른 금액 이상인 토지를 매수(지분으로 매수하는 경우는 제외한다)하는 경우

가. 수도권등에 소재하는 토지의 경우: 1억원

나. 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지의 경우: 6억원

가. 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획

나. 거래대상 토지의 이용계획

5. 다음 각 목의 토지를 지분으로 매수하는 경우

가. 수도권등에 소재하는 토지

나. 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지로서 실제 거래가격이 6억원 이상인 토지

가. 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획

나. 거래대상 토지의 이용계획

비고

1. "개업공인중개사"란 「공인중개사법」 제2조제4호의 개업공인중개사를 말한다.

2. "법인"이란 「부동산등기법」 제49조제1항제2호의 부동산등기용등록번호를 부여 받은 법인으로 「상법」에 따른 법인을 말한다.

3. "주택"이란 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 또는 제2호의 단독주택 또는 공동주택(공관 및 기숙사는 제외한다)을 말하며, 단독주택 또는 공동주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리를 포함한다.

4. "국가등"이란 법 제3조제1항 단서의 국가등을 말한다.

5. "친족관계"란 「국세기본법」 제2조제20호가목의 친족관계를 말한다.

6. "투기과열지구"란 「주택법」 제63조에 따라 지정된 투기과열지구를 말한다.

7. "조정대상지역"이란 「주택법」 제63조의2에 따라 지정된 조정대상지역을 말한다.

8. “수도권등”이란 「수도권정비계획법」에 따른 수도권, 광역시(인천광역시는 제외한다) 및 세종특별자치시를 말한다.

9. 부동산 거래를 신고하기 전에 부동산 거래대금이 모두 지급된 경우에는 위 표 제2호부터 제5호까지의 규정에 따른 자금의 조달계획은 자금의 조달방법으로 한다.

10. 다음 각 목의 토지거래는 위 표 제4호 및 제5호의 적용대상에서 제외한다.

가. 매수인이 국가등이거나 매수인에 국가등이 포함되어 있는 토지거래

나. 법 제11조제1항에 따라 허가를 받아야 하는 토지거래

11. 위 표 제4호 및 제5호에 따른 거래가격의 산정방법은 다음 각 목과 같다.

가. 1회의 토지거래계약으로 매수하는 토지가 둘 이상인 경우에는 매수한 각각의 토지 가격을 모두 합산할 것

나. 신고 대상 토지거래계약 체결일부터 역산하여 1년 이내에 매수한 다른 토지(신고 대상 토지거래계약에 따라 매수한 토지와 서로 맞닿은 토지로 한정하며, 신고 대상 토지거래계약에 따라 토지를 지분으로 매수한 경우에는 해당 토지의 나머지 지분과 그 토지와 서로 맞닿은 토지나 토지의 지분으로 한다. 이하 이 목에서 같다)가 있는 경우에는 그 토지 가격을 거래가격에 합산할 것. 다만, 토지거래계약 체결일부터 역산하여 1년 이내에 매수한 다른 토지에 대한 거래신고를 한 때 위 표 제4호 및 제5호의 신고사항을 제출한 경우에는 합산하지 않는다.

다. 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인을 받은 건축물이 소재하는 필지(筆地) 가격은 거래가격에서 제외할 것