이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2017.5.11.부터 2018.3.4.까지 인천광역시 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 연부로 취득하고, 「지방세특례제한법」(2018.12.24. 법률 제16041호로 일부개정되기 전의 것) 제31조 제1항 제2호에 따라 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 건설하기 위하여 취득하는 부동산으로 취득세 100분의 50을 경감받아 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 2021.6.30. 쟁점토지 지상에 건축물 OOO 임대주택 OOO세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 신축하여 사용승인을 받은 후, 2021.8.11. 쟁점임대주택을 분양전환한 사실을 확인하고 2024.4.9. 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조 제3항(이하 “쟁점추징규정”이라 한다) 제1호에 따라 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 경우로 보아 쟁점토지에 대한 기감면분 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.5.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) (주위적 청구) 이 건 취득세 등의 부과처분은 쟁점추징규정에서 정한 "임대의무기간"이라는 추징 요건을 충족하지 못하므로 부당하다.

우선, 행정법규는 엄격하게 해석·적용해야 하며, 특히 감면된 세액을 추징하는 규정은 더욱 엄격하게 해석해야 한다. 쟁점추징규정은 "임대의무기간" 내에 양도하는 경우에만 취득세를 추징하도록 규정하고 있는데, "임대의무기간"은 민간임대주택법 제43조 제1항에 따라 특정 기산일 이후부터 시작되므로, 기산일 이전의 기간은 "임대의무기간"에 해당하지 않는다. 따라서 임대의무기간이 개시되기 전에 발생한 양도는 추징 대상이 될 수 없다.

또한, 「지방세특례제한법 시행령」 제13조 제1항은 "임대의무기간 내"에 이루어진 양도 중 일정한 사유가 있는 경우에만 추징을 면제하고 있다. 이는 원칙적으로 "임대의무기간 내"의 양도만이 추징 대상이 된다는 점을 전제로 하는 것이므로, "임대의무기간"이 시작되기 전에 이루어진 양도는 추징 대상에서 제외된다고 보아야 한다.

아울러, 대법원 및 조세심판원 선례에서도 추징 사유를 판단할 때 "임대의무기간 내"의 양도인지 여부를 주요 쟁점으로 삼아 판단하였다. 실제로 대구고등법원(2020누3794)과 대법원(2021두39782) 판결에서도 임대의무기간 내에 이루어진 양도인지 여부를 기준으로 추징 여부를 판단하였고, 조세심판원 (조심 2017지0707, 2017.10.12. 결정) 역시 같은 기준을 적용하였다. 이는 임대의무기간이 개시되기 전에 이루어진 양도에 대해서는 추징이 불가능하다는 점을 명확히 보여준다.

결론적으로, 이 건 부과처분은 "임대의무기간" 내의 양도를 추징 요건으로 규정한 쟁점추징규정을 충족하지 못하므로, 부당한 처분에 해당한다.

(2) (예비적 청구) 청구법인은 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」(이하 “경제자유구역법”이라 한다) 부칙 제2조 제2항의 규정에 따라 경제자유구역청장으로부터 쟁점임대주택을 일반분양으로 전환한 것은 민간임대주택법 제43조 제4항에 규정한 “임대사업자의 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우”로써 「지방세특례제한법」 제31조 제3항 및 「지방세특례제한법 시행령」제13조 제1항에 규정한 추징 배제 사유에 해당하므로, 이 건 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점추징규정에서 "임대의무기간 중"에 양도하는 경우에 한해 감면 취득세를 추징하도록 규정하고 있으므로, 쟁점 임대주택의 입주지정기간이 개시되지 않았고, 실제 임대차 계약이 이루어지지 않았으며, 임대사업자 등록증에 임대시작일이 기재되지 않은 점을 근거로 추징 요건이 충족되지 않았다고 주장하고 있다.

그러나 감면 취득세의 추징은 당초 감면 목적에 맞게 부동산을 사용하다가 부득이한 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에 한해 면제되는 것이므로, 애초에 감면 목적에 따라 사용되지 않은 경우까지 추징 대상에서 제외된다고 볼 수 없다.

결국, 청구법인이 쟁점토지를 감면 목적에 맞게 사용하지 않은 채 분양전환 승인을 받아 일반 분양한 것은 「지방세특례제한법」 제31조 제3항 제1호에서 규정한 "임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우"에 해당하므로, 이 건 취득세 등의 부과처분은 정당하다.

(2) 경제자유구역법에서는 외국인 전용 임대주택에 대한 특례를 규정하고 있었으나, 2016년 개정으로 해당 조항이 삭제되었고, 2018년 개정을 통해 임대공고 후 1년 이상 임대되지 않은 외국인 전용 임대주택에 대해 관할 시·도지사의 분양전환 승인을 신청할 수 있도록 하는 조항이 신설되었다.

청구법인은 경제자유구역법 개정 부칙에 따라 분양전환 승인을 받아 외국인 전용 임대주택을 일반 분양한 것이므로, 이는 민간임대주택법 제43조 제4항 제1호에서 정한 "부도, 파산, 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우"에 해당한다고 주장하고 있다. 그러나 관계 법령에 따르면, 지방세 감면 취득세의 추징을 제외하기 위해서는 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항에서 정한 경제적 사유에 해당하여야 하며, 해당 사유에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도한 경우에 한정된다.

그런데 청구법인이 분양전환을 신청한 것은 민간임대주택법 제43조 제4항에 따른 것이 아니라 경제자유구역법 개정 부칙에 따른 것이므로, 설령 청구법인의 재무상황이 민간임대주택법 시행령에서 정한 경제적 사유에 해당하더라도, 지방세 감면 취득세 추징 예외 요건을 충족한다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 규정하고 있는 임대의무기간은 임대개시부터 기산되므로 임대를 개시하지 않은 쟁점토지는 추징대상이 아니라는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 쟁점임대주택의 분양전환은 「지방세특례제한법」제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항의 추징배제 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2011.12.20. ‘광주광역시 서구 OOO을 본점 소재지로 하여 설립되었으며, 택지개발 및 대지조성사업, 주택건설 및 분양 공급업, 부동산 매매 및 임대업, 임대주택사업 등을 목적사업으로 하였다.

(나) 청구법인은 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록된 법인으로서 2017.5.12. 인천광역시 경제자유구역 청라국제도시의 개발사업시행자인 한국토지주택공사로부터 외국인 전용 임대주택 건설 용도의 쟁점토지를 매수하여 그 대금을 연부로 지급하고 임대주택용 부속토지는 취득세 50% 감면을 적용받았다.

(다) 쟁점토지는 인천경제자유구역 청라국제도시에 위치하고 있으며, 지식경제부장관은 지식경제부 고시 제2010-101호(2010.5.12.)로 인천경제자유구역 청라지구 개발계획을 변경하면서, 외국인의 투자유치와 정주를 위한 환경조성계획에서 “외국인의 체류기간에 따라 선호하는 주택형태의 차이가 있으므로 외국인 임대 및 분양주택을 국제업무단지 주변 공동주택용지에 확보”하는 내용의 계획에 따라 쟁점토지에 외국인 전용 임대주택을 건설하는 내용을 결정ㆍ고시 하였으며, 인천경제자유구역청장은 인천경제자유구역청고시 제OOO호(OOO)로 「인천경제자유구역 청라국제도시 개발계획 및 실시계획(OOO)」을 변경하면서 “외국인의 투자유치 및 정주를 위한 환경조성계획”에 쟁점토지를 외국인 전용 임대주택 부지로 하여 전용면적 60~85㎡ 공동주택 OOO세대를 건설하는 것으로 변경하고, 「주택공급에 관한 규칙」 제19조 제4항에 따라 특별공급하는 것으로 개발계획을 변경ㆍ고시하였는바, 그 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청라국제도시 개발계획 관련 외국인 임대주택 계획

○○○

(라) 경제자유구역법(2016.1.27., 법률 제13837호로 개정되기 전의 것) 제24조의2 제1항에 의하면 경제자유구역의 개발사업시행자에게 해당 단위사업개발지구 내 총주택 공급세대수의 1~10%에 해당하는 주택의 건설용지를 외국인 전용 임대주택 건설용지로 공급하도록 규정하고 있어 청라국제도시의 개발사업시행자인 한국토지주택공사는 위 규정에 따라 쟁점토지를 외국인 전용 임대주택 용도로 공급하게 되었고, 청구법인은 쟁점토지를 취득하여 외국인 전용임대주택을 건설하게 되었다.

(마) 한편 청구법인은 2019.3.14. 건설중인 쟁점임대주택에 대하여 임대사업자등록증에 임대목적물로 등록하고, 2019.3.29.부터 2021.5.3.까지 2년 이상 임차인 모집공고를 실시하였으나 해당 모집기간 동안 쟁점임대주택에 임차를 희망하는 외국인이 없게 되었고, 청구법인은 2021.5.3. 경제자유구역청장에게 개정된 경제자유구역법 부칙 제2조 제2항에 따라 쟁점임대주택의 분양전환을 신청하여 2021.8.11. 청구법인이 쟁점토지에 대한 정산금 OOO원을 지급하는 것을 조건으로 하여 경제자유구역청장의 분양전환신청 승인을 받아 쟁점임대주택을 분양하였는바, 쟁점토지 취득 단계에서부터 감면 취득세 추징에 이르기까지의 과정을 요약하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점토지 감면 취득세 추징 과정

일 시

추진내용

비 고

2017.5.12.

쟁점토지 매매계약 체결

외국인 전용 임대주택용

2018.3.4.

잔금 지급 및 쟁점토지 취득

2019.01.16.

쟁점임대주택 사업계획 승인

경제자유구역청장

2019.3.7.

쟁점임대주택 건설 착공

2019.3.13.

쟁점토지 임대목적물 등록

임대개시일 미기재

2019.3.28.

임대주택 공급조건 승인

경제자유구역청장

2019.3.29.~

2021.5.3

외국인 임차인 모집공고(2년 1개월간)

외국인 임차계약 신청 없었음

2021.5.3.

쟁점임대주택 분양전환 신청

경제자유구역법 ＜부칙＞ 제2조 제2항

2021.6.30.

쟁점임대주택 사용승인

2021.8.11.

쟁점임대주택 분양전환 승인

경제자유구역청장

2024.4.9.

쟁점토지 감면분 취득세 추징

(바) 이후 처분청은 쟁점토지에 대한 감면요건 충족여부 조사결과, 청구법인이 2021.6.30. 쟁점임대주택의 사용승인을 받은 후 2021.8.11. 경제자유구역청장으로부터 쟁점임대주택에 대한 분양전환 승인을 받아 일반분양한 사실을 확인하고, 「지방세특례제한법」제31조 제3항 제1호의 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여한 경우에 해당하는 것으로 보아 2024.4.9. 이 건 취득세 등을 부과하였다.

(사) 광주광역시 남구청장이 2019.3.14. 발행한 임대사업자등록증에 의하면, 쟁점임대주택 OOO호(건축중에 있어 임대시작일이 공란)를 포함 청구법인이 소유한 민간임대주택은 OOO호수로 기재되어 있으며 그 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 임대사업자 등록증에 기재된 청구법인 임대주택 현황

○○○

※ 임대사업자등록증에 등록한 쟁점주택은 OOO호이나 실제 건설한 주택호수는 OOO호이며, 쟁점임대주택은 2019.3.13. 임대주택으로 등록당시 건축 중에 있어 임대시작일이 공란임

(아) 청구법인은 쟁점임대주택을 임대하기 위해 아래와 같이 지속적이고 적극적인 홍보활동을 전개하였으나 임차인을 모집하지 못하여 임대를 개시하지 못하였다고 주장한다.

1) 2019.3.5.부터 3.27.까지 임대주택 공급 예정 사실을 홈페이지를 통해 홍보하였으며, 3.28.부터 3.29.까지 최초 임차인 모집 공고를 진행하고, 이를 홈페이지 및 OOO 신문에 게재하여 대중에게 적극적으로 알렸다. 또한, 2019.4.1.부터 4.2.까지는 청약 일정을 안내하는 홍보 활동을 추가적으로 실시하였다. 이후에도 지속적인 임차인 모집 노력을 기울여, 2019.4.18.부터 2차 모집, 7.22.부터 3차 모집, 12.19.부터 4차 모집, 2020.3.18.부터 5차 모집 공고를 홈페이지에 게재하고 지속적으로 모집을 진행하였다.

2) 2019.3.11.부터 4.30.까지 약 2개월간 영업직원 80여 명이 하루 평균 투입되었으며, 총 4,000명 규모의 인력이 동원되어 대대적인 홍보가 이루어졌다. 또한, 2019년 5월부터 9월까지 약 5개월 동안 매월 2회씩 총 10회에 걸쳐 전단지 10만여 부를 배포하는 등 적극적인 현장 홍보를 실시하였다.

3) 온라인 홍보 및 기관 협조 요청을 통해 임대 활성화를 위한 다각적인 노력을 기울였다. 상시적으로 인터넷 광고를 진행하였으며, 2020년 3월부터는 인천항만공사, 인천경제자유구역청 투자유치과, 인천국제공항공사 등 주요 기관에 임대주택 홍보 공문을 발송하여 공공기관과 연계한 홍보 활동도 추진하였다.

(자) 쟁점임대주택에 대한 임차인 모집공고문 공통유의사항에 따르면, 입주지정기간은 최초 임대차 계약서 작성 시 계약서에 명시하도록 되어 있으나, 청구법인은 임차인을 모집하지 못하여 임대차 계약서를 작성한 사실이 없다고 주장한다.

(차) 청구법인은 2019 ∼ 2020 사업연도에 당기순이익 적자가 발생하였으며, 2020 내지 2021 사업연도에는 2년 연속 영업현금흐름이 부(負)를 기록하였고, 2019.3.29.부터 2021.5.3.까지 약 26개월 동안 외국인 임차인을 모집했으나, 임대차 계약이 단 한 건도 체결되지 않아 최근 12개월간 전체 민간임대주택 중 20% 이상이 임대되지 않은 등 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항에 정하고 있는 추징 배제 사유(경제적 사정)에 해당한다고 주장한다.

(2) 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항 제2호에 따르면, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 전용면적 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 주택을 건축하여 10년 이상 장기 임대할 목적으로 취득하는 경우, 해당 부동산에 대한 취득세의 50%를 감면받을 수 있으나, 같은 조 제3항 제1호에서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 같은 조 제4항에서 정하는 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면받은 취득세를 추징하도록 규정하고 있으며,

「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따르면, 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 임대주택을 일정한 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 계속 임대해야 하며, 이 기간 동안에는 원칙적으로 양도가 금지되나, 같은 조 제4항에서 예외적으로 임대사업자가 부도, 파산 등의 경제적 사정으로 인해 정상적인 임대 운영이 어려운 경우, 관할 관청의 허가를 받아 임대의무기간 중에도 양도할 수 있도록 예외를 인정하고 있고,

같은 법 시행령 제34조 제1항 제1호에서 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”에 대해 구체적으로 규정하고 있는데 민간건설임대주택인 경우 해당 시점은 입주지정기간 개시일이 되며, 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우, 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우, 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 등을 규정하고 있다.

한편, 경제자유구역법 제24조의2에서 경제자유구역에서 개발사업을 시행하는 자는 전체 주택 공급량의 1%에서 최대 10%까지를 외국인 전용 임대주택 건설용지로 공급해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법(법률 제13837호, 2016.1.27.) 부칙 제2조 제2항에서는 경제자유구역 내 외국인 전용 임대주택이 임대 공고 후 1년 이상 임대되지 않는 경우, 시ㆍ도지사에게 분양전환 승인을 신청하여 일반 분양으로 전환할 수 있도록 예외 규정을 두고 있다.

또한, 경제자유구역법 제30조 제3항에 따르면, 시·도지사는 대통령령이 정하는 바에 따라 경제자유구역청장에게 법에 따른 권한의 일부를 위임하거나 위탁할 수 있고, 같은 법 시행령 제31조 제3항에서는 시·도지사가 경제자유구역청장에게 경제자유구역개발계획의 변경 요청 권한을 위임하도록 규정하고 있으며, 인천경제자유구역청 설치 조례 제4조에서는 인천광역시경제자유구역청장이 인천광역시장의 명을 받아 경제자유구역 및 주변지역 개발계획과 관련된 사항을 수행하도록 정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구법인은 임대의무기간 개시 전 분양 전환은 추징 요건을 충족하지 못하였다고 주장하나,

쟁점추징규정의 핵심 기준은 임대의무기간 개시 여부가 아니라, 감면 목적에 따라 임대의무기간까지 사용되었는지 여부인 것으로 보이는 점, 청구법인의 주장은 임대의무기간이 개시되지 않으면 어떤 사유로든 쟁점추칭규정의 적용이 불가능하다는 것인데, 「지방세특례제한법」 제31조 제1항의 감면취지가 “임대주택으로 일정 기간 사용”을 전제로 한다는 점 등에 비추어, 임대의무기간이 개시되지 않아 추징대상이 아니라는 청구법인 주장은 감면제도의 취지를 고려하지 않은 것으로 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구법인은 경제자유구역청장의 승인에 따라 분양 전환한 것은 민간임대주택법 제43조 제4항에서 정한 ‘부도, 파산, 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우’에 해당한다고 주장하나,

조세법규 엄격해석의 원칙상 조세법규는 과세요건은 물론 비과세 요건이나 감면요건을 막론하고 법문대로 엄격하게 해석하여야 하는 점(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임), 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에서 추징 배제 요건으로 민간임대주택법에 따른 경우만을 규정하고 있는바, 청구법인은 민간임대주택법이 아닌 경제자유구역법 개정 부칙을 근거로 경제자유구역청장의 승인을 받아 분양 전환한 이상 「지방세특례제한법」 제31조 제3항의 추징 예외 요건을 충족한다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(다) 따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 (시행 2021.6.8., 법률 제18209호로 일부개정된 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

(2) 지방세특례제한법 시행령 (시행 2021. 4. 6., 대통령령 제31614호로 일부개정된 것)

제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (시행 2018.7.17., 법률 제15356호로 일부개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

나. 「주택법」 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 (시행 2018.12.31., 대통령령 제29460호로 일부개정된 것)

제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.

2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

3. 법 제5조 제3항 본문에 따라 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 시점

가. 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우 : 해당 단기민간임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점

나. 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우 : 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날

② 법 제43조 제4항에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

③ 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제43조 제4항 제2호에 해당하여 같은 항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 아니하는 범위에서 허가하여야 한다.

(5) 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 (시행 2016.1.27., 법률 제13837호로 일부개정된 것)

제24조의2 삭제＜2016. 1. 27.＞

부 칙 (법률 제13837호, 2016.1.27.)

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(외국인 전용 임대주택의 건설용지 공급에 관한 경과조치 및 분양전환에 관한 특례) ① 이 법(법률 제13837호 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 일부개정법률을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 시행 전에 제9조제1항에 따라 경제자유구역개발사업 실시계획의 승인을 받았거나 변경승인을 신청한 개발사업시행자에 대해서는 제24조의2의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 다만, 이 법 시행 후 외국인 전용 임대주택의 건설용지나 공급계획을 조정하는 내용으로 개발계획 또는 실시계획의 변경승인을 신청하여 승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항 본문에 해당하는 개발사업시행자는 제1항 본문에도 불구하고 임대공고 후 1년 이상 임대되지 아니한 외국인 전용 임대주택에 대하여 관할 시ㆍ도지사에게 분양전환 승인을 신청할 수 있다.

③ 토지가격의 정산, 분양전환가격의 산정 등 제2항에 따른 분양전환에 필요한 사항은 시ㆍ도지사가 개발사업시행자와 협의하여 정한다.

(6) 구)경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 (시행 2016.1.27., 법률 제13837호로 일부개정되기 전의 것)

제24조의2(외국인 전용 임대주택에 관한 특례) ① 개발사업시행자는 해당 단위개발사업지구 안 총주택공급세대수의 100분의 1부터 100분의 10까지에 해당하는 주택의 건설용지를 외국인을 위한 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)(이하 "외국인 전용 임대주택"이라 한다)의 건설용지로 공급하여야 한다.

② 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 및 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에도 불구하고 외국인 전용 임대주택은 임대개시일부터 10년이 지나지 아니하면 이를 매각할 수 없다.

③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조 및 제44조, 「공공주택 특별법」 제48조, 제49조 및 제50조의3에도 불구하고 외국인 전용 임대주택에 관한 임차인의 선정방법, 임대보증금, 임대료 및 우선 분양전환에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 외국인 전용 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「주택법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.

(7) 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 시행령 (시행 2015.12.15., 대통령령 제26716호로 일부개정된 것)

제21조의2(외국인 전용 임대주택의 공급기준 등) ① 법 제24조의2제1항에 따른 외국인 전용 임대주택(이하 “외국인 전용 임대주택”이라 한다)을 임대하려는 자(이하 “임대사업자”라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 임대차계약의 상대방으로 하여야 한다.

1. 외국인

2. 외국인투자기업, 외국교육기관 및 외국의료기관

② 임대사업자는 다음 각 호의 사항을 기준으로 임차인을 선정하되, 미리 그 선정방법을 정하여 해당 임대주택이 소재하는 경제자유구역의 장(이하 이 조에서 “해당 행정기구의 장”이라 한다)의 승인을 받아야 한다.

1. 제1항제1호에 해당하는 자: 국내 거주기간, 부양가족 수

2. 제1항제2호에 해당하는 자: 투자규모, 투자시기 및 종사자의 수

③ 임대사업자는 외국인 전용 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가, 해당 외국인 전용 임대주택 주변지역의 임대보증금 또는 임대료 수준, 감가상각비, 수선유지비 등을 기준으로 임대보증금 또는 임대료를 산정하되, 미리 해당 행정기구의 장의 승인을 받아야 한다. 다만, 국가 또는 지방자치단체의 재정지원을 받거나 「주택도시기금법」 제9조에 따라 주택도시기금의 지원을 받아 외국인 전용 임대주택을 건설하는 경우에는 산업통상자원부장관이 고시하는 기준에 따른다. ＜개정 2013. 3. 23., 2015. 6. 30.＞

④ 임대사업자가 임대개시일부터 10년이 경과하여 외국인 전용 임대주택을 분양전환할 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 입주하고 있는 자를 우선 고려한 분양계획서를 작성하여 해당 행정기구의 장의 승인을 받아야 한다.